Immobilien mit ausgesetzten Landnutzungsgebühren: Änderung der Vorschriften zur Erleichterung der Ausstellung von rosa Büchern

Tausende Häuser in Ho-Chi-Minh-Stadt erhalten nur schleppend Landnutzungsberechtigungen (die sogenannten „rosa Bücher“), weil die Gebühren für die Landnutzung noch nicht berechnet wurden. Dies bereitet den Menschen seit Jahrzehnten Sorgen und Ängste.

Das Wohngebietsprojekt 13C in der Gemeinde Binh Hung steckt in der Phase der Grundstücksbewertung fest, da das Unternehmen zusätzliche finanzielle Verpflichtungen erfüllen muss.

Warten auf die Grundstücksbewertung

Im August veröffentlichte das Landwirtschafts- und Umweltamt von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin Dutzende von Grundstücken, die bewertet werden mussten. Viele dieser Grundstücke wurden bereits über 20 Mal ausgeschrieben, ohne dass ein Gutachter gefunden wurde. Am längsten dauerte die Ausschreibung für ein Grundstück im Wohngebiet 13C in der Gemeinde Binh Hung, einem Projekt der Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company). Hierfür gab es 29 Ausschreibungen zur Suche nach einem Gutachter. Die Bewertung sollte ursprünglich im April 2013 erfolgen.

Laut Herrn Nguyen Quang Dung, dem Rechtsdirektor der Tan Binh Company, wurde dem Wohngebietsprojekt 13C im Jahr 2002 vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Land für den Bau und die Vermarktung städtischer Infrastruktur zugewiesen. Auf Grundlage dieses Zuweisungsbeschlusses setzte das Unternehmen das Projekt um und erfüllte seine finanziellen Verpflichtungen im Jahr 2008. Im Jahr 2013 erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einen Beschluss zur Anpassung und Ergänzung des ursprünglichen Beschlusses. Demnach schuldete das Unternehmen weiterhin Nutzungsgebühren für die um mehr als 4.800 Quadratmeter vergrößerte Fläche. Zuvor hatte das Unternehmen einen Vertrag mit einem Bewertungsinstitut zur Erstellung eines Gutachtens über die zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen abgeschlossen. Da das Gutachten jedoch trotz mehrfacher Überarbeitung nicht den gewünschten Wert erreichte, stellte das Bewertungsinstitut die weitere Bearbeitung ein. Gleichzeitig trat während der Bearbeitung der Unterlagen gemäß den Vorgaben das Bodengesetz von 2013 in Kraft. Seitdem ist das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt für die Durchführung der Bodenbewertung zuständig.

„Das Unternehmen hat dem Landwirtschafts- und Umweltministerium zahlreiche Unterlagen zur Ermittlung des zusätzlichen Finanzbedarfs zukommen lassen. Allerdings gibt es keine Stelle, die die vorgeschriebene Bewertung vornehmen könnte. Da der Grundstückspreis nicht festgelegt wurde, konnte das Unternehmen seinen zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, und die 99 Grundstücke, die es seit Jahrzehnten an Privatpersonen überträgt, haben noch immer keine Eigentumsurkunde erhalten“, sagte Herr Dung.

Auch für das Grundstück des Wohnprojekts Hoa Sen in der Lac Long Quan Straße 262/20 im Bezirk Binh Thoi wurde eine 23. Neubewertung angekündigt. Laut Bekanntmachung ist die Auswahl des Gutachters Voraussetzung dafür, dass die Saigon Trading Corporation – One Member Co., Ltd. zusätzliche finanzielle Verpflichtungen gegenüber dem Staat im Zusammenhang mit der Änderung der Planungs- und Architekturkriterien erfüllen kann. Die Bewertung läuft seit Juni 2010.

Bezüglich der Verzögerung bei der Grundstücksbewertung zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen teilte der Leiter der Novaland Group auf einem kürzlich abgehaltenen Workshop mit, dass die Gruppe 13 Projekte betreut, für die seit fast zehn Jahren Grundstücke zugewiesen wurden. Bislang sei jedoch keine Mitteilung über die fälligen Grundstücksnutzungsgebühren vom Finanzamt eingegangen. Da die Gebühren nicht entrichtet wurden, haben viele Kunden, obwohl sie ihre Häuser schon lange besitzen, noch immer keine Eigentumsurkunde erhalten.

Vorschlag zur Anwendung des Bodenpreisanpassungskoeffizienten 2025

Im Gespräch mit einem Reporter von SGGP erklärte Herr Dao Quang Duong, kommissarischer Leiter der Abteilung für Bodenökonomie im Landwirtschafts- und Umweltamt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die meisten Fälle von Landzuweisung, Landverpachtung und Genehmigung zur Nutzungsänderung vor dem 1. Juli 2014 im Stadium der Grundstücksbewertung feststeckten. Grund dafür war, dass die Datenerhebung zur Ermittlung der Grundstückspreise in diesem Zeitraum mit vielen Schwierigkeiten verbunden war und die Datenlage noch begrenzt war, was eine Umsetzung nahezu unmöglich machte. Konkret handelte es sich in diesem Zeitraum um 76 Fälle von jährlichen Landverpachtungen und 84 Fälle von Landzuweisung und Nutzungsänderung zur Beantragung zusätzlicher Finanzmittel, die nicht bearbeitet werden konnten.

Laut Herrn Dao Quang Duong führte das Dekret 71/2024 zur Regulierung der Grundstückspreise zu einer einfacheren Festlegung konkreter Grundstückspreise und trug so dazu bei, Hindernisse bei der Preisbewertung und der Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen von Unternehmen zu beseitigen. Daraufhin beseitigte Ho-Chi-Minh-Stadt bereits Hindernisse bei der Grundstückspreisermittlung in 76 Fällen von Grundstückspachtverträgen und 52 Fällen von Grundstückszuweisungen und Nutzungsänderungsverfahren. Anschließend stellte die Stadt 27.000 Eigentumsurkunden (sogenannte „Pink Books“) an Käufer von Häusern und Grundstücken aus. Gleichzeitig hat das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt seit Anfang 2025 neun Grundstücksbewertungsdossiers mit einem Volumen von rund 52 Billionen VND eingereicht, und es wird erwartet, dass Zehntausende Wohnungen weiterhin Eigentumsurkunden erhalten werden. Da die Ermittlung der Grundstückspreise durch das Bodengesetz von 2024 vereinfacht wurde, verkürzte sich die Bearbeitungszeit für die konkreten Grundstückspreisermittlungen im Vergleich zu zuvor um etwa drei Monate.

Trotz der Vorteile gibt es weiterhin Fälle, in denen Grundstückspreise nicht ermittelt werden können, da das Dekret 71/2024 diesbezüglich keine eindeutigen Regelungen enthält. Insbesondere Artikel 63 des Dekrets 102/2024 legt die Methode der Grundstücksbewertung für die in Artikel 257 Absatz 2 Buchstabe b des Grundstücksgesetzes genannten Fälle fest. Artikel 7 des Dekrets 71 bestimmt, dass die Grundstückspreise berechnet werden, indem der zum Zeitpunkt der Grundstücksübergabe geltende Grundstückspreisindex mit dem zum Zeitpunkt der Übergabe geltenden Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Vor dem 1. Juli 2014 war der Grundstückspreisanpassungskoeffizient jedoch nicht gesetzlich geregelt. Am 19. Juni übermittelte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt daher ein Dokument an Vizepremierminister Tran Hong Ha und das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung mit dem Vorschlag, die Verordnung Nr. 71/2024 dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass für die in Artikel 63 der Verordnung Nr. 102/2024 genannten Fälle, die anhand des Bodenpreisanpassungskoeffizienten zu bestimmen sind, die zum Zeitpunkt der Erteilung des Beschlusses über die Landzuweisung, die Landverpachtung und die Nutzungsänderung gültige Bodenpreistabelle, multipliziert mit dem 2015 vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Bodenpreisanpassungskoeffizienten, Anwendung findet. Die Anwendung des Bodenpreisanpassungskoeffizienten von 2015 gewährleistet zudem die Übereinstimmung mit den Marktpreisen und bringt die Interessen von Staat und Investoren in Einklang.

Laut dem Leiter des Landwirtschafts- und Umweltamtes von Ho-Chi-Minh-Stadt hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt neben dem Vorschlag zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 71 auch den Beschluss 72/2025 zum Verfahren der Dokumentenübertragung zur Feststellung finanzieller Verpflichtungen für Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen. Gemäß den Bestimmungen wird die Frist für die Grundstücksbewertung einmal verlängert, falls sich zum Zeitpunkt der Ausschreibung kein Auftragnehmer meldet. Wird nach der Verlängerung kein Auftragnehmer ausgewählt, beauftragt das Landwirtschafts- und Umweltamt eine qualifizierte öffentliche Einrichtung mit der Durchführung der Grundstücksbewertung.

THANH HIEN

Quelle: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html