Immobilien mit „ausgesetzten“ Landnutzungsgebühren: Änderung der Vorschriften zur Erleichterung der Ausstellung rosa Bücher

Das Projekt Wohngebiet 13C der Gemeinde Binh Hung steckt in der Phase der Grundstückspreisbewertung fest, damit das Unternehmen zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen nachkommen kann.

Warten auf die Grundstücksbewertung

Im August schrieb das Landwirtschafts- und Umweltministerium von Ho-Chi-Minh-Stadt erneut Dutzende von Grundstücken aus, die bewertet werden mussten. Viele Grundstücke wurden mehr als 20 Mal angeboten, ohne dass ein Gutachter gefunden werden konnte. Am längsten dauerte die Suche nach einem Gutachter für das Grundstück im Projekt „13C Residential Area“ in der Gemeinde Binh Hung in Ho-Chi-Minh-Stadt, das von der Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company) finanziert wird. 29 Mal wurde ein Gutachter gesucht. Die Bewertung fand im April 2013 statt.

Laut Nguyen Quang Dung, Rechtsdirektor der Tan Binh Company, wurde dem Projekt „13C Residential Area“ im Jahr 2002 vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt Land zugeteilt, um städtische technische Infrastruktur zu bauen und zu verkaufen. Auf Grundlage des Landzuteilungsbeschlusses setzte das Unternehmen das Projekt um und kam 2008 seinen finanziellen Verpflichtungen nach. Im Jahr 2013 erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einen Beschluss, der den Beschluss an die tatsächliche Situation anpasste und ergänzte. Demnach schuldete das Unternehmen noch Landnutzungsgebühren für die erweiterte Fläche von über 4.800 Quadratmetern. Zuvor hatte das Unternehmen mit einer Bewertungseinheit einen Vertrag über die Ausstellung eines Zertifikats zur Feststellung zusätzlicher finanzieller Verpflichtungen unterzeichnet. Dieses Zertifikat wurde jedoch auch nach mehrmaliger Überprüfung nicht ausgestellt, sodass die Bewertungseinheit die Weiterführung des Verfahrens ablehnte. Während des Prozesses zur weisungsgemäßen Vervollständigung der Unterlagen trat jedoch das Bodengesetz von 2013 in Kraft. Ab diesem Zeitpunkt lag die Verantwortung für die Organisation der Bodenbewertung beim Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.

„Das Unternehmen hat dem Landwirtschafts- und Umweltministerium zahlreiche Dokumente zur Ermittlung zusätzlicher Finanzierungen übermittelt. Es gibt jedoch keine Stelle, die wie vorgeschrieben zur Bewertung beraten kann. Da der Grundstückspreis noch nicht ermittelt wurde, konnte das Unternehmen seinen zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen. Daher wurden die 99 Grundstücke, die das Unternehmen seit Jahrzehnten an Privatpersonen überträgt, noch nicht als Eigentumstitel vergeben“, sagte Herr Dung.

Auch für das Grundstück des Hoa Sen-Apartmentprojekts in der Lac Long Quan Street 262/20, Bezirk Binh Thoi, wurde eine 23. Bewertungsprüfung angekündigt. Laut der Bekanntmachung ist die Auswahl der Bewertungseinheit die Grundlage dafür, dass die Saigon Trading Corporation – One Member Co., Ltd. zusätzliche finanzielle Verpflichtungen gegenüber dem Staat erfüllen muss, wenn sich die Planungs- und Architekturkriterien ändern. Die Bewertung beginnt im Juni 2010.

In Bezug auf die Verzögerung bei der Grundstücksbewertung zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen erklärte der Leiter der Novaland Group auf einem kürzlich abgehaltenen Workshop, dass die Gruppe seit fast zehn Jahren 13 Projekte betreibt, denen Land zugeteilt wurde, von der Steuerbehörde jedoch bisher keine Mitteilung über die Landnutzungsgebühren eingegangen sei. Wenn die Landnutzungsgebühren nicht bezahlt wurden, haben viele Kunden, obwohl sie schon lange Häuser gekauft haben, noch keine rosa Bücher erhalten.

Vorschlag zur Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten 2025

Im Gespräch mit einem SGGP-Reporter erklärte Dao Quang Duong, kommissarischer Leiter der Abteilung für Bodenwirtschaft im Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die meisten Fälle von Landzuteilungen, Landpachtverträgen und Genehmigungen zur Änderung der Landnutzung vor dem 1. Juli 2014 in der Phase der Grundstückspreisermittlung steckengeblieben seien. Der Grund dafür sei, dass die Informationsbeschaffung zur Bestimmung der Grundstückspreise in diesem Zeitraum auf große Schwierigkeiten gestoßen sei und die Datenlage noch begrenzt gewesen sei, sodass eine Umsetzung nahezu unmöglich gewesen sei. Konkret seien in diesem Zeitraum 76 Fälle von jährlichen Landpachtverträgen und 84 Fälle von Landzuteilungen und Landnutzungsänderungen zur Bereitstellung zusätzlicher Finanzmittel steckengeblieben.

Laut Herrn Dao Quang Duong bot das Dekret 71/2024 zur Regulierung der Grundstückspreise mit seinem Inkrafttreten eine Anleitung zur Bestimmung konkreter Grundstückspreise und trug dazu bei, Hindernisse bei der Preisermittlung zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen von Unternehmen zu beseitigen. Dementsprechend hat Ho-Chi-Minh-Stadt zuvor Hindernisse bei der Bestimmung von Grundstückspreisen für 76 Fälle von Landpacht und 52 Fälle von Landzuteilung und Landnutzungsumwandlung beseitigt. Danach hat Ho-Chi-Minh-Stadt 27.000 Pink Books an Haus- und Grundstückskäufer ausgegeben. Gleichzeitig hat das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt seit Anfang 2025 bis heute neun Dossiers zur Grundstückspreisermittlung mit einem Umsatz von etwa 52.000 Milliarden VND eingereicht und es wird erwartet, dass weiterhin Pink Books für Zehntausende von Wohnungen vergeben werden. Seit Inkrafttreten des Grundstücksgesetzes von 2024 ist die Arbeit der Grundstückspreisermittlung weggefallen, sodass die Bearbeitungszeit für die konkreten Dossiers zur Grundstückspreisermittlung im Vergleich zu zuvor um etwa drei Monate verkürzt wurde.

Trotz dieser Vorteile gibt es immer noch Fälle, in denen sich Grundstückspreise nicht ermitteln lassen, da das Dekret 71/2024 keine klaren Regelungen enthält. Artikel 63 des Dekrets 102/2024 legt die Methode der Grundstücksbewertung für die in Artikel 257 Punkt b, Absatz 2 des Bodengesetzes genannten Fälle fest. Artikel 7 des Dekrets 71 legt fest, dass die Grundstückspreise berechnet werden, indem die Grundstückspreistabelle zum Zeitpunkt der Grundstücksübergabe mit dem zum Zeitpunkt der Grundstücksübergabe geltenden Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Vor dem 1. Juli 2014 war der Grundstückspreisanpassungskoeffizient jedoch nicht geregelt. Daher hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 19. Juni ein Dokument an den stellvertretenden Premierminister Tran Hong Ha und das Ministerium für Landwirtschaft und ländliche Entwicklung gesandt, in dem vorgeschlagen wird, das Dekret Nr. 71/2024 dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass in den in Artikel 63 des Dekrets Nr. 102/2024 genannten Fällen, in denen die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet werden muss, die Bodenpreistabelle zum Zeitpunkt der Entscheidung über Landzuteilung, Landpacht und Landnutzungsumwandlung multipliziert mit dem vom Volkskomitee der Provinz im Jahr 2015 herausgegebenen Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet wird. Die Anwendung des Bodenpreisanpassungskoeffizienten von 2015 gewährleistet zudem die Übereinstimmung mit den Marktpreisen und harmonisiert die Interessen zwischen Staat und Investoren.

Nach Angaben des Leiters des Landwirtschafts- und Umweltministeriums von Ho-Chi-Minh-Stadt hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt nicht nur eine Änderung und Ergänzung des Dekrets 71 vorgeschlagen, sondern auch den Beschluss 72/2025 über die Übermittlung von Dokumenten zur Feststellung finanzieller Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke in Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen. Gemäß den Vorschriften wird die Frist einmal verlängert, wenn zum Zeitpunkt der Ausschreibung kein Auftragnehmer an der Grundstücksbewertung teilnimmt. Wird nach der Verlängerung kein Auftragnehmer ausgewählt, überträgt das Landwirtschafts- und Umweltministerium den Auftrag einer qualifizierten öffentlichen Dienstleistungseinheit zur Durchführung von Beratungstätigkeiten zur Grundstücksbewertung.

THANH HIEN

Quelle: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html