Um den Wert von Immobilien nachhaltig zu steigern, ist eine Grundlage erforderlich. Dies erfordert eine synchrone Entwicklung der Verkehrs-, Wirtschafts- und Sozialinfrastruktur. (Quelle: Thanh Nien) |
Warnung vor „virtuellem Landfieber“ nach Informationen zu Provinz- und Städtefusionen
Vor kurzem haben die Kommunen die Bevölkerung gleichzeitig davor gewarnt, inoffiziellen Informationen über Fusionen zwischen Provinzen und Städten gegenüber auf der Hut zu sein und falsche Gerüchte, Preisspekulationen und Marktmanipulationen den örtlichen Behörden zu melden.
In jüngster Zeit kam es in den an Hanoi angrenzenden Provinzen und Städten aufgrund inoffizieller Gerüchte im Zusammenhang mit der Planung und Zusammenlegung von Provinzen und Städten zu Preisschwankungen, wobei die Grundstückspreise in vielen Gebieten um etwa 20 % stiegen.
Die Provinzpolizei von Thai Binh hat Investoren gewarnt, Ruhe zu bewahren und Gerüchten über die Fusion der Verwaltungseinheiten keinen Glauben zu schenken. Sollten sie Betrug oder Marktmanipulation feststellen, sollten sie dies umgehend der nächstgelegenen Polizeibehörde melden.
Das Bauamt der Provinz Phu Tho warnte ebenfalls vor der Gefahr eines virtuellen Fiebers in der Region. Die Behörde erklärte, dass die Anzahl der Transaktionen auf den Grundstücken bisher noch begrenzt sei. Die hohen Grundstückspreise könnten ein Trick von Grundstücksmaklern sein, um die Preise in die Höhe zu treiben.
Auch die Provinz Bac Giang meldete kürzlich: „In der Provinz gibt es Fälle von inszenierten Transaktionen, bei denen große Preisunterschiede zwischen Kauf und Verkauf gemacht werden, um Käufer zu täuschen und eine Hochprofitmentalität zu schaffen.“ Einige Investoren wiesen Anzeichen illegaler Kapitalbeschaffung auf und nutzten zahlreiche Verkaufsformen, ohne dafür qualifiziert zu sein.
Herr Nguyen Van Dinh vom vietnamesischen Immobilienmaklerverband (VARS) warnte, Anleger müssten bei virtuellen Immobilienfieber-Attacken äußerst vorsichtig sein. Denn durch Nachrichten ausgelöste Immobilienfieber nützen oft nur einer kleinen Gruppe von Spekulanten, während die Mehrheit der Privatanleger und Immobilienkäufer Gefahr läuft, stecken zu bleiben, wenn sie zu den erwarteten, aber zu hoch angesetzten Preisen kaufen.
Tatsächlich mussten nach jedem Landfieber viele Anleger, die zum Höchstpreis gekauft hatten, ihr Kapital für lange Zeit vergraben oder Verluste aufgrund mangelnder Liquidität hinnehmen. Selbst viele Gruppen selbstbewusster Investoren mit Erfahrung im „Surfen“ scheiterten oft, weil sie ihre Waren nicht rechtzeitig verkaufen konnten.
„Damit die Immobilienwerte nachhaltig steigen, muss es eine Grundlage geben. Das bedeutet, dass die Verkehrs-, Wirtschafts- und Sozialinfrastruktur synchron entwickelt werden muss. Grundstücksfieber, das nur auf Nachrichten ohne begleitende Investitions- und Entwicklungspläne beruht, hat oft kurze Zyklen, nimmt schnell zu, lässt sich aber nur schwer über längere Zeit auf einem hohen Niveau halten“, sagte Herr Dinh.
Der Ökonom Dr. Dinh The Hien erklärte, der Immobilienmarkt habe seit Jahresbeginn eine starke Erholung erfahren. Viele Immobilienprojekte seien gestartet worden, und das Angebot habe begonnen. Einige hochwertige Immobilienprojekte, die als schwer verkäuflich galten, hätten sich zuletzt sehr gut verkauft. Der Sekundärmarkt hingegen schneidet schlechter ab. Um zu bestätigen, ob der Immobilienmarkt tatsächlich anzieht, müsse man ihn weiterhin beobachten.
Es gibt noch Spielraum für steigende Wohnungspreise
Viele Menschen befürchten, dass die Wohnungspreise in Hanoi bereits hoch sind und kaum noch Raum für Wachstum besteht. Expertenanalysen zufolge ist der Preisanstieg jedoch nur gleichwertig, wenn man ihn in Gold umrechnet. Obwohl die Einkommen der Bevölkerung nicht entsprechend gestiegen sind, reduziert die Regierung schrittweise die Lebenshaltungskosten (z. B. kostenlose Studiengebühren, Krankenhauskosten usw.) und schafft so bessere Bedingungen für die Bevölkerung zum Sparen.
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Im März 2025 verzeichnete der Immobilienmarkt eine Reihe besonderer Entwicklungen. In Hanoi wurden auf dem Primärmarkt drei Flachbauprojekte und fünf Hochhausprojekte mit einem Gesamtangebot von rund 10.000 Wohnungen offiziell gestartet. Neben Großinvestoren wie Vinhomes, Masterise Homes und der MIK Group gab es auch neue Projekte anderer Investoren: Xuan Cau, Tan Hoang Minh …
Die neue Bezugsquelle ist umfangreicher und bietet Eigenheimkäufern und Investoren mehr Auswahl und Referenzen. Investoren starten ein Projekt nach dem anderen und beginnen mit dem Bau. Dies ist ein Zeichen dafür, dass der Rechtsstatus der Projekte „freigegeben“ und der Markt „aufgeregt“ ist.
Herr Tran Quang Trung glaubt, dass bis 2025 ein Teil des Wohnungsbedarfs der realen Käufer gedeckt sein wird. Wenn Eigenheimkäufer jedoch weiterhin darauf warten, Häuser in der Innenstadt, im Westen oder sogar in neuen Märkten wie Co Loa zu kaufen, um günstige Produkte zu erhalten, wird es sehr schwierig werden.
„Ich schätze die Lebensbedingungen im Osten Hanois, einschließlich der angrenzenden Gebiete wie Van Giang, sehr. Mit einer Entfernung von nur 8 km Luftlinie und etwa 13 km tatsächlicher Fahrt zum Zentrum von Hoan Kiem ist Van Giang eines der Gebiete, die Hanoi am nächsten liegen. Tatsächlich ist diese Entfernung genauso groß oder sogar kürzer als die Entfernung zwischen innerstädtischen Bezirken wie Nam Tu Liem oder Ha Dong ins Zentrum“, sagte Herr Tran Quang Trung.
Derzeit realisieren einige renommierte Investoren wie Masterise Homes Projekte mit sehr günstigen Investitionskosten pro Quadratmeter und gewährleisten gleichzeitig eine hervorragende Lebensqualität – von der Infrastruktur über die Bauqualität bis hin zu synchronen Versorgungssystemen. Würde sich das gleiche Versorgungssystem in Gebieten wie Co Loa oder im Westen von Hanoi befinden, müssten die Kosten sicherlich doppelt so hoch sein, um den gleichen Standard zu erreichen.
„Ich glaube, dieses Jahr ist die beste Zeit, um im Osten ein Haus zu besitzen. Wenn Sie diese Gelegenheit verpassen, wird es in naher Zukunft immer schwieriger, in anderen Gegenden hochwertige Wohnungen zu vernünftigen Preisen zu finden“, fügte Herr Tran Quang Trung hinzu.
Prognosen zufolge wird Hanoi bis 2030 eine zusätzliche Bevölkerung von etwa 2 Millionen Menschen haben – entsprechend einem Bedarf von über 1 Million Wohnungen. Gleichzeitig wird das Angebot im Jahr 2025 voraussichtlich nur noch etwa 30.000 Wohnungen betragen – was zeigt, dass das Preissteigerungspotenzial unter Berücksichtigung der langfristigen Angebots- und Nachfragefaktoren immer noch sehr groß ist. „Die aktuelle Situation ist wie die „Teilung des Kuchens“ – der nüchterne Mensch wird sich anhand von Daten und tatsächlichen Analysen das leckerste Stück aussuchen. Investoren müssen Cashflow, Fertigstellungsgrad der Infrastruktur, Bevölkerung und tatsächliche Nachfrage berücksichtigen“, betonte Herr Tran Quang Trung.
Immobilienpolitik tritt ab April in Kraft
Nachfolgend finden Sie die Immobilienrichtlinien mit Gültigkeit ab April 2025.
Beseitigung von Hindernissen bei einigen Projekten und Grundstücken gemäß den Inspektionsergebnissen an drei Standorten
Der Inhalt wird in der Resolution 170/2024/QH15 zu spezifischen Mechanismen und Richtlinien zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Projekte und Grundstücke bei Inspektionen, Untersuchungen und Urteilsbegründungen in Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang und der Provinz Khanh Hoa erwähnt.
Die Resolution 170/2024/QH15 legt spezifische Mechanismen und Richtlinien fest, um Schwierigkeiten und Hindernisse für Projekte und Grundstücke bei Inspektionen, Untersuchungen und Urteilen in Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang und der Provinz Khanh Hoa zu beseitigen, wie im Anhang der Resolution 170/2024/QH15 festgelegt, sowie 1.313 Fälle von Verstößen gegen die Landnutzungsfrist bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten, Landnutzungsrechtszertifikaten, Hauseigentumsrechten und anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, wie in Klausel 3, Artikel 3 der Resolution 170/2024/QH15 vorgeschrieben.
Pilotimplementierung kommerzieller Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten
Die Resolution 171/2024/QH15 sieht die Pilotumsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. den Besitz von Landnutzungsrechten (nachfolgend Pilotprojekte genannt) landesweit in folgenden Fällen vor:
- Projekt einer Immobilienunternehmensorganisation zur Erlangung von Landnutzungsrechten.
- Projekt einer Immobiliengeschäftsorganisation mit Landnutzungsrechten.
- Projekt einer Immobilienunternehmensorganisation, die Landnutzungsrechte besitzt und Landnutzungsrechte erhält.
- Das Projekt einer Immobiliengesellschaft wird von Organisationen gegründet, die Land nutzen, um ein gewerbliches Wohnbauprojekt auf dem Gelände einer Produktions- und Geschäftsanlage umzusetzen, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, oder die Anlage muss gemäß Bauplanung und Stadtplanung verlegt werden.
Voraussetzungen für die Durchführung des Pilotprojektes sind:
- Die Durchführung des Pilotprojekts muss folgende Bedingungen erfüllen:
+ Der Umfang der Grundstücksfläche und des Grundstücks für die Projektumsetzung muss der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene bzw. der Bauplanung und der Stadtplanung entsprechen.
+ Der Umfang des Grundstücks und der Parzelle für die Projektumsetzung steht im Einklang mit dem genehmigten örtlichen Wohnungsbauprogramm und -plan.
+ Der Umfang der Landfläche und des Grundstücks für die Projektumsetzung ist in der Liste der Landflächen enthalten, auf denen das Pilotprojekt umgesetzt werden soll, das vom Volksrat der Provinz gemäß den Bestimmungen von Klausel 2, Artikel 4 der Resolution 171/2024/QH15 genehmigt wurde.
+ Es liegt eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz zur Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Pilotprojekts für die in Punkt a und Punkt c, Klausel 1, Artikel 1 der Resolution 171/2024/QH15 genannten Fälle vor.
+ Immobilienunternehmen müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen zu Grundstücken, Wohnungen, Immobiliengeschäften, Investitionen und anderen relevanten Rechtsvorschriften erfüllen.
- Im Falle der Nutzung der geplanten Gebiete der Landesverteidigung und der Sicherheitsgebiete zur Durchführung von Pilotprojekten müssen die in Absatz 1, Artikel 3 der Resolution 171/2024/QH15 festgelegten Bedingungen erfüllt sein und für Gebiete zur Landesverteidigung muss eine schriftliche Genehmigung des Ministeriums für Landesverteidigung und für Sicherheitsgebiete eine schriftliche Genehmigung des Ministeriums für öffentliche Sicherheit vorliegen.
- Immobilienunternehmen, die Pilotprojekte umsetzen und die in Absatz 1 und Absatz 2, Artikel 3 der Resolution 171/2024/QH15 festgelegten Bedingungen erfüllen, dürfen zur Umsetzung von Pilotprojekten Landnutzungsrechte übertragen bekommen und den Landnutzungszweck für einen, einige oder die folgenden Landtypen ändern:
+ Landwirtschaftliche Flächen.
+ Nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen sind keine Wohngrundstücke.
+ Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten.
Verfahren zum Wiederverkauf von Sozialwohnungen innerhalb von 5 Jahren
Wie ist der Wiederverkauf von Sozialwohnungen innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraums abzuwickeln?
Artikel 39 des Dekrets Nr. 100/2024/ND-CP, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen aufgeführt sind, legt die Verfahren für den Weiterverkauf von Sozialwohnungen innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren fest.
Der Weiterverkauf von Sozialwohnungen innerhalb von 5 Jahren gemäß Punkt d, Absatz 1, Artikel 89 des Wohnungsgesetzes wird wie folgt umgesetzt:
1. Im Falle des Weiterverkaufs von Sozialwohnungen an den Projektinvestor muss der Weiterverkäufer den Vertrag mit dem Investor auflösen. Der Weiterverkauf erfolgt gemäß den Bestimmungen von Artikel 89 Punkt d, Absatz 1 des Wohnungsgesetzes sowie den Bestimmungen des Immobilien- und Grundstücksgesetzes.
2. Beim Weiterverkauf von Sozialwohnungen an andere Subjekte, die zum Kauf oder zur Miete von Sozialwohnungen berechtigt sind, gelten die folgenden Bestimmungen:
a) Der Käufer einer Sozialwohnung muss über Dokumente verfügen, die die Gegenstände und Bedingungen gemäß den Anweisungen des Bauministers, des Verteidigungsministers und des Ministers für öffentliche Sicherheit bestätigen, und den Antrag beim Bauamt des Ortes einreichen, an dem sich das Projekt befindet, um die richtigen Gegenstände und Bedingungen gemäß den Bestimmungen in Punkt d, Absatz 1, Artikel 38 dieses Dekrets festzulegen;
b) Der Weiterverkäufer muss die Vertragsabwicklung mit dem Projektinvestor (sofern vorhanden) abschließen. Der Weiterverkauf erfolgt gemäß den Bestimmungen von Artikel 89 Punkt d, Absatz 1 des Wohnungsgesetzes sowie den Bestimmungen des Immobilien- und Grundstücksgesetzes.
Punkt d, Absatz 1, Artikel 89 des Wohnungsbaugesetzes 2023 regelt den Verkauf, Mietkauf und die Vermietung von Sozialwohnungen wie folgt:
d) Innerhalb von fünf Jahren ab dem Datum, an dem der Käufer der Sozialwohnung die Wohnung vollständig abbezahlt hat und sie verkaufen muss, kann er sie nur an den Investor des Sozialwohnungsbau-Investitionsprojekts oder an eine zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigte Person zu einem Höchstverkaufspreis weiterverkaufen, der dem Verkaufspreis der Sozialwohnung im Kaufvertrag mit dem Investor des Sozialwohnungsbau-Investitionsprojekts entspricht. Die Zahlung der Einkommensteuer erfolgt gemäß den Bestimmungen des Steuergesetzes.
Somit erfolgen die Anordnung und das Verfahren zum Weiterverkauf von Sozialwohnungen innerhalb von 5 Jahren gemäß den oben genannten Vorschriften.
Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html
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