Drei neue Gesetze werden die „Engpässe“ auf dem Markt beseitigen, Hanoi stimmt grundsätzlich der weiteren Umsetzung der Stadtgebiete Thanh Ha A, B und My Hung zu, Investoren, die bankgestützte Projekte nicht öffentlich bekannt geben, können mit einer Geldstrafe von bis zu 1 Milliarde VND belegt werden … so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.
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| Damit sich der vietnamesische Immobilienmarkt wirklich stabilisieren und wieder entwickeln kann, ist es notwendig, die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage zu schließen, damit Angebot und Nachfrage wieder in Einklang gebracht werden können. (Foto: Hai An) |
Drei neue Gesetze werden die „Engpässe“ für den Markt beseitigen
Wenn das Bodengesetz 2024, das Wohnungsgesetz 2023 und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 am 1. August 2024 offiziell in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung, wird der Immobilienmarkt laut Experten stärker gefördert und entwickelt und auch viele „Engpässe“ werden beseitigt.
Außerordentlicher Professor Dr. Tran Dinh Thien, Mitglied der Wirtschaftsberatungsgruppe des Premierministers, bewertete die Auswirkungen der kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten und am 1. August 2024 in Kraft tretenden Immobiliengesetze und erklärte, die neuen Gesetze würden sich mit Sicherheit positiv auswirken und zur Erholung und Entwicklung des Marktes beitragen. Da die Gesetze vor dem Hintergrund der Schwierigkeiten und Probleme des Marktes ausgearbeitet wurden, besteht das Ziel darin, diese umfassend zu lösen.
Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV und Direktor des BIDV-Schulungs- und Forschungsinstituts, teilte diese Ansicht und erklärte, dass sich die Vorverlegung des offiziellen Inkrafttretens der drei Gesetze um fünf Monate gegenüber der Verordnung positiv auf den Immobilienmarkt auswirken werde. Dies trage dazu bei, Probleme im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung, der Räumung, der Umsiedlung und der Umsetzung des Sozialwohnungsprojekts rasch zu lösen und so die Entwicklung des Marktes zu fördern.
Aus wirtschaftlicher Sicht ist Dr. Vo Tri Thanh, Direktor des Instituts für Markenstrategie und Wettbewerb, davon überzeugt, dass die Gesetze, wenn sie frühzeitig in Kraft treten, das Wirtschaftswachstum fördern werden, da sie 12–14 % zum nationalen BIP beitragen. Die Lösung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt ist für den gesamten wirtschaftlichen Erholungsprozess von entscheidender Bedeutung.
„Mit dem offiziellen Inkrafttreten aller drei Gesetze schaffen sie einen neuen Rechtsrahmen und beseitigen die meisten Marktengpässe, die zu 70–80 % auf rechtliche Probleme zurückzuführen sind. Gleichzeitig schaffen sie die Grundlage für eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes. Um die Wirksamkeit der Umsetzung zu gewährleisten, ist es jedoch notwendig, die Umsetzung der Verordnungen zu beschleunigen und dabei die Qualität der Inhalte sicherzustellen und den Markt genau zu beobachten“, betonte Dr. Vo Tri Thanh.
Laut Professor Dr. Tran Dinh Thien ist es für eine echte Stabilisierung und Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes dringend notwendig, „die Brücke zu räumen und das Angebot freizumachen“, damit das derzeit blockierte Immobilienangebot und die Nachfrage zusammenkommen und der Markt seine Farbe ändern kann. Dazu sind mehrere Dinge dringend zu tun.
Erstens müssen institutionelle Probleme schnell und entschlossen gelöst werden, um die Markterholung nicht zu behindern. Zweitens müssen Ressourcen mobilisiert und Maßnahmen ergriffen werden, um sowohl Immobilienunternehmen als auch Kunden/Investoren den Zugang zu günstigen Kapitalquellen mit wirklich unterstützenden Zinssätzen zu ermöglichen und so neue Wachstums- und Entwicklungsmotoren zu schaffen.
Drittens sollten Lösungen zur Verbesserung des Mindestlohns erwogen werden, um den Menschen die Möglichkeit zu geben, ihr Einkommen zu erhöhen und so die Nachfrage zu steigern. Viertens sollten weiterhin Lösungen umgesetzt werden, um Investitionsströme anzuziehen und die Segmente Industrie-, Gewerbe-, Tourismus- und Ferienimmobilien zu erhalten und zu fördern.
Wichtig ist vor allem, dass Lösungen zeitgleich umgesetzt werden müssen. Engpässe, die noch behoben werden können, sollten umgehend behoben werden, um die Dynamik der Markterholung nicht zu verlieren. Der entscheidende Schritt ist die Freigabe von Kapital für den Immobilienmarkt.
Laut Dr. Can Van Luc ist es notwendig, bald detaillierte Leitlinien zum Gesetz herauszugeben, um sicherzustellen, dass diese Regelungen bald in Kraft treten. Nur dann ist es sinnvoll, das Inkrafttreten der neuen Gesetze vorzuziehen; bald Lösungen zur Wiederherstellung des Marktes für Unternehmensanleihen zu finden, um den finanziellen Druck auf Immobilienunternehmen zu verringern; bald Lösungen für den sozialen Wohnungsbau gemäß den Vorgaben des Sekretariats zu finden; bald mit dem Aufbau einer Informationsdatenbank zu beginnen, um eine ausreichende Grundlage für die Grundstücksbewertung und andere damit verbundene Aktivitäten zu schaffen.
Zu diesem Thema sagte Dr. Vo Tri Thanh auch, dass es notwendig sei, das Rechtssystem durch rationalisierte Prozesse und Verfahren zu perfektionieren und so günstige Bedingungen für den Zugang der Marktteilnehmer zu schaffen, gleichzeitig aber sicherzustellen, dass es als Instrument zur Steuerung und Überwachung der Marktaktivitäten dient.
Die fiskal- und geldpolitischen Unterstützungsmaßnahmen fielen nicht wie erwartet aus. Insbesondere muss die Unterstützung für das sozioökonomische Wiederaufbauprogramm gerecht auf die einzelnen Wirtschaftssektoren verteilt werden, darunter auch auf Investoren in Immobilienprojekte und Sekundärinvestoren auf dem Immobilienmarkt.
Unternehmen müssen Anstrengungen unternehmen, um bezahlbaren Wohnraum umzustrukturieren und zu entwickeln, der den Bedürfnissen der Bevölkerung entspricht. Für den sozialen Wohnungsbau ist eine neue Perspektive erforderlich, die sich auf die Entwicklung wichtiger nationaler Infrastrukturen konzentriert.
Hanoi: Grundsatzvereinbarung zur weiteren Umsetzung der Stadtgebiete Thanh Ha A, B und My Hung
Das Volkskomitee von Hanoi stimmte grundsätzlich zu, der Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company die weitere Umsetzung der Investitionsprojekte in den Stadtgebieten Thanh Ha A, Thanh Ha B und My Hung zu gestatten, damit der Investor die Planungsanpassungsverfahren abschließen und die Verstöße gegen die Bauordnung im Stadtgebiet Thanh Ha beheben kann. Dies dient als Grundlage für die Prüfung einer Anpassung der Investitionspolitik der Projekte gemäß den Vorschriften.
Am 17. Juli schickte das Volkskomitee von Hanoi ein Dokument an die Abteilungen für Planung und Investitionen, Bauwesen, Planung – Architektur, natürliche Ressourcen und Umwelt; die Volkskomitees der Distrikte Ha Dong und Thanh Oai; Traffic Construction Corporation 5 – JSC und Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company zur Umsetzung von Investitionsprojekten für Gegenstücke des Investitionsprojekts zum Straßenbau der Südachse der Provinz Ha Tay unter dem BT-Formular.
In dem Dokument forderte das Volkskomitee von Hanoi die Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company auf, sich mit dem Planungs- und Architekturministerium in Verbindung zu setzen, um Anleitung zur Vorbereitung, Einreichung zur Beurteilung und Genehmigung von Anpassungen der Detailplanung der oben genannten Stadtgebiete gemäß den Vorschriften zu erhalten.
Gleichzeitig forderte das Volkskomitee von Hanoi das Bauamt auf, gemäß den Anweisungen des Parteikomitees des Volkskomitees der Stadt in der Bekanntmachung Nr. 190-TB/BCSĐ vom 3. Mai 2024 und des Volkskomitees der Stadt in den Bekanntmachungen Nr. 279/TB-VP vom 13. Juni 2023 und Nr. 502/TB-VP vom 31. Oktober 2023 dringend Verstöße gegen die städtebauliche Anordnung in den Stadtgebieten Thanh Ha A und Thanh Ha B zu überprüfen und Ratschläge zur Umsetzung von Maßnahmen und Arbeiten im Stadtgebiet zu erteilen, um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu gewährleisten.
Darüber hinaus werden die Abteilungen für Planung und Investitionen, Bauwesen, Planung – Architektur, natürliche Ressourcen und Umwelt sowie die entsprechenden städtischen Abteilungen und Zweigstellen gebeten, die Cienco 5 Real Estate Development Joint Stock Company bei der Umsetzung der nächsten Schritte gemäß den Vorschriften anzuleiten.
Investoren, die von Banken geförderte Projekte nicht offenlegen, können mit einer Geldstrafe von 1 Milliarde VND belegt werden
Das Bauministerium schlug eine Geldstrafe von 800 Millionen bis 1 Milliarde VND für Investoren vor, die Informationen über mit Hypotheken belastete Immobilienprojekte nicht öffentlich machen.
Die oben genannte Höhe der Geldbuße wird vom Bauministerium im Entwurf einer Verordnung zur Regelung verwaltungsrechtlicher Sanktionen bei Bauverstößen berücksichtigt.
Konkret schlug das Bauministerium laut dem Dekretsentwurf eine Geldstrafe von 800 Millionen bis 1 Milliarde VND für vier Taten vor.
Erstens gibt der Investor keine Informationen über Hypotheken auf Häuser, Bauarbeiten, die in den Arbeiten befindliche Grundfläche, Landnutzungsrechte und in Betrieb genommene Immobilienprojekte preis;
Zweitens, Immobilien in Betrieb zu nehmen, ohne alle Bedingungen zu erfüllen;
Drittens: Übertragung von Immobiliengeschäftsverträgen für Projekte, die die Bedingungen nicht erfüllen;
Viertens: Die Übertragung eines Projekts, das die Bedingungen nicht vollständig erfüllt, ganz oder teilweise. In diesem Fall wird das Projekt, das gegen die Bedingungen verstößt, für drei bis sechs Monate ausgesetzt.
Zusätzlich zur Geldstrafe muss der Investor bei Projekten mit Verstößen eine zusätzliche Strafe in Form einer Aussetzung des Immobiliengeschäfts für 3 bis 6 Monate hinnehmen.
Für die Unterzeichnung von Kapitalmobilisierungsdokumenten und die Umsetzung der Kapitalmobilisierung für den Wohnungsbau ohne ausreichende Auflagen können Unternehmen mit einer Geldstrafe von 600 bis 800 Millionen VND belegt werden. Das aktuelle Dekret 16 sieht keine Geldstrafe dieser Höhe vor.
Tatsächlich wurden in den letzten Jahren viele Immobilienprojekte von Investoren mit Hypotheken belastet, was die Rechte der Hauskäufer beeinträchtigte. Die Menschen sind unglücklich, weil ihnen keine Zertifikate für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte (Pink Books) ausgestellt werden.
In Ho-Chi-Minh-Stadt gab es laut Statistiken des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) im Jahr 2023 60 Wohnbauprojekte, die von Investoren an Banken verpfändet wurden. Davon wurden 41 Projekte zwischen 2016 und 2023 und viele Projekte zwischen 2008 und 2011 verpfändet, was dazu führte, dass Hauskäufer keine Kredite für Immobilien mit rosa Büchern erhielten.
Es gibt drei Arten von Hypothekenprojekten, die von Projektinvestoren genutzt werden: Hypotheken auf Landnutzungsrechte (Grundstücke); Hypotheken auf Landnutzungsrechte und an Grundstücken gebundene zukünftige Vermögenswerte (Grundstücke und Häuser); Hypotheken auf an Grundstücken gebundene zukünftige Vermögenswerte (Häuser auf Grundstücken).
Gemäß den Vorschriften müssen Investoren vor der Beantragung eines Pink Book für Eigenheimkäufer die Hypothek aufgeben und dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Originalbescheinigung über das Landnutzungsrecht zur Anpassung und Umwandlung des Landnutzungsformulars in ein Formular zur gemeinsamen Nutzung vorlegen.
In der Realität gibt es jedoch Investoren, die ihre Hypotheken nicht kündigen, wodurch das Projekt lange Zeit auf Eis liegt. Ein Beispiel hierfür ist das Hochhaus-Wohnprojekt, das sowohl Gewerbeimmobilien als auch Hotels auf dem Grundstück HH2 im Auktionsgebiet für Landnutzungsrechte im Bezirk Xuan La im Distrikt Tay Ho in Hanoi vereint (Handelsname des Apartmentprojekts D'ElDorado 2).
In einem Dokument, das Ende 2023 auf die Kommentare der Anwohner reagierte, erklärte das Volkskomitee von Hanoi, dass der Investor im Dezember 2020 Unterlagen zur Bewertung von Rechtsdokumenten zur Ausstellung von Zertifikaten für Projektkäufer eingereicht habe. Das Projekt ist jedoch derzeit bei der Bank mit einer Hypothek belastet.
Daher gab das Grundbuchamt von Hanoi im Juni 2022 die Unterlagen mit der Begründung zurück, dass sie nicht zur Abwicklung in Frage kämen, da die Hypothek für das Projekt nicht vorschriftsmäßig freigegeben worden sei.
Mitte letzten Jahres fand ein Treffen des Grundbuchamts mit der Bauverwaltung und dem Investor statt, um die oben genannten Inhalte zu besprechen und abzustimmen.
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| Da Nang-Stadt bei Nacht. (Quelle: Vietnamnet) |
Da Nang plant den Bau eines Tunnels über den Han-Fluss
Das Volkskomitee der Stadt Da Nang hat gerade über die Umsetzung wichtiger Projekte gemäß Resolution Nr. 25 des Volksrats der Stadt Da Nang berichtet, darunter: Verlegung des Bahnhofs, Investitionsplan und Fahrplan für das Tunnelprojekt über den Han-Fluss, die Tunnelroute durch den Flughafen Da Nang …
Insbesondere ist die Vorbereitung von Investitionen in den Bau des Han-Fluss-Überquerungsprojekts (Han-Fluss-Tunnel) in der Stadtplanung für den Zeitraum 2021–2030 enthalten, mit einer Vision bis 2050, die vom Premierminister in Entscheidung 1287 mit Investitionsphasen von 2031–2045 genehmigt wurde.
Dieses Projekt wird den Straßenbereich Dong Da – Tran Phu im Bezirk Hai Chau mit der Straße Van Don – Tran Hung Dao im Bezirk Son Tra verbinden.
Dem Bericht zufolge hat die Stadt Da Nang das Verkehrsministerium von Da Nang angewiesen, im Jahr 2024 eine Kapitalzuweisung vorzuschlagen, um Investitionsvorbereitungsarbeiten durchzuführen … Das Verkehrsministerium hat proaktiv mit Experten auf diesem Gebiet zusammengearbeitet, um Optionen zu erforschen sowie die entsprechenden Zonenpläne zu überprüfen und zu aktualisieren, um Konsistenz zu gewährleisten.
Auf dieser Grundlage entwickelt das Verkehrsministerium einen Untersuchungsplan, der der Auswahl eines Designberaters dient, der einen Bericht über die Machbarkeitsstudie zum Projekt vorbereiten soll.
Derzeit koordiniert das Verkehrsministerium die Bewertung und Genehmigung des Budgets für die Investitionsvorbereitung mit den zuständigen Stellen. Die Auswahl der Berater für die Erstellung der vorläufigen Machbarkeitsstudie des Projekts soll drei Monate nach der Kapitalzuweisung für die Investitionsvorbereitung abgeschlossen sein.
Nach Angaben des Volkskomitees der Stadt Da Nang besteht der nächste Umsetzungsplan darin, die Auswahl der Berater für den Vormachbarkeitsstudienbericht drei Monate nach der Zuweisung des Kapitals zur Investitionsvorbereitung (voraussichtlich September 2024) abzuschließen. Der Vormachbarkeitsstudienbericht des Projekts soll im Dezember fertiggestellt und den zuständigen Behörden zur Beurteilung vorgelegt werden, und der Machbarkeitsstudienbericht soll im August 2025 fertiggestellt werden.
Das Volkskomitee der Stadt Da Nang schlug vor, dass der Volksrat der Stadt Da Nang sich im mittelfristigen Kapitalplan für den Zeitraum 2021–2025 und im Kapitalplan für 2024 auf die Politik der Kapitalzuweisung zur Vorbereitung von Investitionen in das Han-Fluss-Überquerungsprojekt einigt, als Grundlage für die Umsetzung der nächsten Schritte.
![[Maritime News] Mehr als 80 % der weltweiten Containerschifffahrtskapazität liegen in den Händen von MSC und großen Schifffahrtsallianzen](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/16/6b4d586c984b4cbf8c5680352b9eaeb0)
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