Herr Tap skizziert ein ehrgeiziges Vorhaben: Er will 1,4 Billionen US-Dollar ausgeben, um die Rolle des Staates beim Wiederaufbau des Immobilienmarktes und der Überwindung der Wohnungskrise zu stärken.
Chinas riesiger Immobilienmarkt befindet sich in einer Krise: Die Preise fallen, Bauträger gehen pleite, und viele fragen sich, ob eine Investition überhaupt noch lohnenswert ist. Die Krise bremst Chinas Wachstum und verunsichert Investoren weltweit .
Als Reaktion darauf verfolgt der chinesische Präsident Xi Jinping eine neue Strategie zur Stärkung der staatlichen Rolle in der Wohnungspolitik auf einem vom Privatsektor dominierten Markt. Politikberater, die an den jüngsten Regierungsgesprächen beteiligt waren, geben an, dass die Strategie auf zwei Hauptprogrammen basiert.
Ein Mann geht im Februar 2024 an unfertigen Wohngebäuden vorbei, die von China Evergrande am Stadtrand von Shijiazhuang in der Provinz Hebei, China, errichtet wurden. Foto: Reuters
Eine Möglichkeit besteht darin, dass die Regierung notleidende private Immobilienprojekte aufkauft und in Miet- oder Wiederverkaufsobjekte umwandelt. Die andere sieht vor, dass die Regierung mehr Sozialwohnungen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen baut.
Ziel ist es, den Anteil staatlich gebauter Wohnungen, die unter strengen Auflagen zu niedrigen Preisen vermietet oder verkauft werden, von derzeit 5 % auf mindestens 30 % des gesamten Wohnungsangebots in China zu erhöhen.
Die Kosten dieser Pläne werden enorm sein, möglicherweise bis zu 280 Milliarden US-Dollar pro Jahr in den nächsten fünf Jahren, insgesamt also rund 1,4 Billionen US-Dollar. Beobachter sehen darin einen Rahmen für Präsident Xi Jinpings jüngste Bestrebungen, die staatliche Kontrolle über die Wirtschaft auszuweiten und den Privatsektor einzuschränken.
Ende der 1990er Jahre, als China mit der Liberalisierung seiner Märkte begann, stellten sich die führenden Politiker zunächst ein Zweiklassensystem vor, in dem einige Menschen privat entwickelte Immobilien kaufen würden, während andere in staatlich subventionierten Sozialwohnungen leben würden.
Doch im Laufe der Jahrzehnte haben private Bauträger wie China Evergrande rasant expandiert und den chinesischen Markt zunehmend dominiert. Heute besitzen über 90 % der chinesischen Haushalte ihr Eigenheim, verglichen mit etwa 66 % in den USA.
Der Trend zum privaten Wohneigentum hat in China enormen Reichtum geschaffen. Doch der Boom auf dem Immobilienmarkt hat auch eine Schuldenblase entstehen lassen, die die Preise in die Höhe treibt und vielen jungen Familien den Traum vom Eigenheim verwehrt.
Nachdem der Markt im vergangenen Jahr infolge einer jahrelangen Kampagne der Regierung zur Eindämmung übermäßiger Immobilieninvestitionen eingebrochen war, forderten Ökonomen innerhalb und außerhalb Chinas Peking auf, entschiedenere Schritte zur Umstrukturierung des Sektors zu unternehmen.
In ganz China gibt es Millionen leerstehender Wohnungen und viele unfertige Gebäude benötigen finanzielle Unterstützung, um fertiggestellt zu werden.
Auf einer Konferenz im Dezember letzten Jahres machte Xi Jinping deutlich, dass die Priorität für 2024 darin bestehe, die Entwicklung eines „neuen Modells“ für den Immobiliensektor zu beschleunigen, das sich stark auf staatlich bereitgestellten bezahlbaren Wohnraum konzentriert, so eine mit der Angelegenheit vertraute Person.
Politische Berater sagen, Präsident Xi glaube, dass der Immobiliensektor, der Chinas Wachstum jahrelang angetrieben und zeitweise etwa ein Viertel des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausgemacht habe, künftig keine so große Rolle mehr in der Wirtschaft spielen werde.
Seiner Ansicht nach wurde zu viel Kredit für Immobilienspekulationen verwendet, was die Risiken für das Finanzsystem erhöht, die Kluft zwischen Arm und Reich vergrößert und Ressourcen von Sektoren der „Realwirtschaft“ wie dem verarbeitenden Gewerbe und der Hochtechnologie abzieht, die die chinesische Führung im Wettbewerb mit den Vereinigten Staaten als strategisch wichtig ansieht.
In gewisser Hinsicht würde Xi Jinpings Plan den chinesischen Wohnungsmarkt zu seinen Ursprüngen zurückführen. Vor Jahrzehnten, unter Mao Zedong, kontrollierte der chinesische Staat den Immobilienmarkt, und die meisten Menschen lebten in Wohnungen, die ihnen von ihren Arbeitgebern zur Verfügung gestellt wurden.
In internen politischen Diskussionen argumentierte der chinesische Vizepremier He Lifeng, einer der engsten Vertrauten von Xi Jinping, dass eine stärkere staatliche Beteiligung der Regierung helfen würde, das überschüssige Wohnungsangebot aufzufangen, einen Mindestpreis für Immobilien festzulegen und die Banken vor Abschreibungen in Höhe von Hunderten von Milliarden Dollar zu schützen, falls sich der Markt weiter verschlechtern sollte.
Ein weiterer Anreiz, so Berater, besteht darin, dass die Umwandlung von mehr Privateigentum in staatlich subventionierten Wohnraum zur Miete oder zum Verkauf dazu beitragen könnte, Xi Jinpings Ziel des „gemeinsamen Wohlstands“ voranzubringen.
Der chinesische Präsident Xi Jinping besichtigt im November 2023 eine staatlich subventionierte Mietwohnanlage in Shanghai. Foto: Xinhua
Die neue Strategie hat nach einer Regierungsrichtlinie, bekannt als Dokument 14, die im vergangenen Oktober veröffentlicht wurde, an Bedeutung gewonnen. Sie sieht vor, in den nächsten fünf Jahren in 35 Städten mit mehr als 3 Millionen Einwohnern rund 6 Millionen bezahlbare Wohneinheiten zu schaffen.
Das Dokument geht nicht näher auf die Umsetzung des Plans ein, betont aber, dass die Regierung Beschränkungen für den Kauf staatseigener Immobilien einführen und deren Handel auf dem freien Markt verbieten wird.
Die Chinesische Volksbank (PBOC) hat rund 70 Milliarden US-Dollar bereitgestellt, die an drei große Förderbanken, die China Development Bank, die Export-Import Bank of China und die Agricultural Development Bank of China, verteilt werden sollen, um die Umsetzung der Strategie zu unterstützen.
Die China Development Bank gab im Dezember 2023 bekannt, der Stadt Fuzhou einen Kredit in Höhe von fast 28,4 Millionen US-Dollar für den Bau eines Projekts für bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung gestellt zu haben. Nach der voraussichtlichen Fertigstellung im Jahr 2026 sollen dort rund 701 Wohnungen zu vergünstigten Preisen an einkommensschwache Familien verkauft werden.
Die Bank gewährte der Regierung von Hunan außerdem einen Kredit in Höhe von mehr als 1,4 Millionen Dollar für den Bau von Sozialwohnungen in einem innerstädtischen Bezirk.
Anfang Januar veröffentlichten die PBOC und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde neue Richtlinien, die finanzielle Unterstützung für staatlich subventionierte Mietobjekte zusichern. Laut den Richtlinien soll die staatliche Förderung dazu beitragen, das bestehende Wohnungsangebot wiederzubeleben.
Vizepremier He Lifeng stellte US-Wirtschaftsvertretern einige der Regierungspläne vor, als er im vergangenen November gemeinsam mit Präsident Xi San Francisco besuchte.
Bei einem Treffen am Rande des Gipfeltreffens von Präsident Xi mit US-Präsident Joe Biden konzentrierte sich Chinas Vizepremier hauptsächlich auf das staatlich subventionierte Wohnungsbauprogramm und erklärte US-Managern, dass es Menschen in Großstädten helfen würde, sich den Kauf von Eigenheimen zu leisten, wie mit der Angelegenheit vertraute Quellen berichten.
Die Diskussion lässt vermuten, dass die chinesische Führung besorgt darüber ist, wie ausländische Investoren die Reaktion der Regierung auf das Wohnungsproblem beurteilen, und dass sie in den letzten Monaten chinesische Aktien und Anleihen abgestoßen haben.
Allerdings erwähnte Herr Ha nicht die Maßnahmen, zu denen viele ausländische Banker und Investoren die chinesische Regierung gedrängt haben, wie etwa die Umstrukturierung angeschlagener privater Immobilienentwickler oder die Fertigstellung von Millionen von Wohnungen, die Chinesen bereits bezahlt haben, die aber noch nicht geliefert wurden, weil die Bauträger in finanziellen Schwierigkeiten stecken.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) erklärte, Pekings dringlichste Aufgabe sei es, einen umfassenden Plan zur Umschuldung notleidender Bauträger zu entwickeln und Banken sowie andere Marktteilnehmer zur Akzeptanz von Verlusten zu zwingen. Ein solcher Schritt wäre zwar schmerzhaft, würde aber dazu beitragen, das Vertrauen der Öffentlichkeit in den Markt wiederherzustellen.
Politikberater, die an den Gesprächen beteiligt sind, sagen jedoch, dass Peking weiterhin zögert, Bauträgern direkte Liquiditätshilfe zu gewähren, aus Angst, die Immobilienblase, die Herr Xi gerade zu entleeren versucht, wieder aufzublähen.
Der Ankauf von Immobilien durch die chinesische Regierung und deren Umwandlung in Mietwohnungen wirft komplexe Fragen auf, unter anderem die, ob die Regierung den Marktwert zahlen sollte, so Beobachter. Unklar ist auch, was geschieht, wenn die Eigentümer nicht verkaufen wollen.
Ökonomen weisen darauf hin, dass der Bau neuer Sozialwohnungen einfacher wäre und die Bauwirtschaft ankurbeln würde. Dies würde jedoch auch bedeuten, das Wohnungsangebot zu einem Zeitpunkt zu erhöhen, an dem Chinas Bevölkerung schrumpft. Der IWF prognostiziert, dass die zugrunde liegende Nachfrage nach neuem Wohnraum in China im Laufe des nächsten Jahrzehnts um fast 50 % sinken wird.
Michael Pettis, ein Finanzprofessor an der Peking-Universität, sagte, wenn die Regierung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöhen würde, käme dieser armen Haushalten zugute, „etwas, das China dringend braucht“.
Es werde den Menschen helfen, mehr Geld für andere Dinge auszugeben, sagte er, aber es sei noch zu früh, um zu sagen, wie sich der Plan entwickeln werde.
Zhiwu Chen, ein Finanzprofessor an der Universität Hongkong, ist skeptischer und vergleicht Chinas neue Wohnungsbaustrategie mit der Art und Weise, wie Peking Staatsgelder nutzte, um Aktien zu kaufen und so einen einbrechenden Aktienmarkt zu stützen.
Solche Bemühungen führen oft nicht zu einer nachhaltigen Stärkung des Marktes, bemerkte Chen. Investitionen in den Kauf von problematischen Immobilienprojekten seien angesichts der demografischen Herausforderungen und des Überangebots im Land nicht zielführend.
Er fügte hinzu, dass die Strategie auch unangenehme Fragen zur sozialen Gerechtigkeit aufwerfen könnte. Wenn der Staat in einem schwachen Markt Immobilien von Bauträgern kauft, bedeutet das, dass nationale Ressourcen dazu verwendet werden, einige Menschen zu subventionieren, während andere leer ausgehen.
„Es wird zu einem Problem der Vermögensverteilung“, sagte Chen. „Nicht jeder in China besitzt mehrere Wohnungen und ist auch nicht bereit, diese zu verkaufen.“
In den letzten Jahren haben mehrere chinesische Städte, wie Zhengzhou in Zentralchina und Suzhou in der Nähe von Shanghai, eigene Programme ins Leben gerufen, um Tausende von unverkauften Immobilien von Bauträgern zu kaufen und sie dann in bezahlbaren Wohnraum für einkommensschwache Familien umzuwandeln.
Solche Programme helfen zwar, überschüssigen Wohnraum abzubauen, belasten aber gleichzeitig die lokalen Finanzen stärker, so Wirtschaftsexperten.
Ein weiteres bemerkenswertes Projekt im Bereich des sozialen Wohnungsbaus war die Initiative zur „Slumsanierung“, die vor fast einem Jahrzehnt ins Leben gerufen wurde, als auch der chinesische Immobilienmarkt mit Schwierigkeiten zu kämpfen hatte.
Im Rahmen des Programms gewährte die Zentralbank staatlichen Banken Vorzugskredite, die diese wiederum an Bauträger vergaben, um Grundstücke von Städten und Gemeinden zu erwerben und mehr Wohnraum zu schaffen. Im Gegenzug subventionierten die Kommunen Familien, die aus Slums vertrieben worden waren, und ermöglichten ihnen so den Kauf neuer Wohnungen auf dem freien Markt.
Die Initiative trug zwar zur Erholung der Nachfrage nach Immobilien bei, löste aber gleichzeitig einen Bauboom aus, der Chinas Wohnungsüberangebot noch verschärfte.
Ökonomen betonen, dass die aktuelle Wohnungskrise weitaus gravierender sei und die chinesische Regierung bei ihren Bemühungen, das Problem der Wohnungspreise und des Überangebots zu lösen, vor eine enorme Herausforderung stelle.
Vu Hoang (Laut WSJ, Reuters, AFP )
Quellenlink
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