Herr Tap skizziert das große Ziel, 1,4 Billionen US-Dollar auszugeben, um die Rolle des Staates beim Wiederaufbau des Immobilienmarktes und der Überwindung der Immobilienkrise zu stärken.
Chinas riesiger Immobilienmarkt gerät ins Wanken: Die Preise fallen, Bauträger brechen zusammen, und die Menschen fragen sich, ob es sich noch um eine rentable Investition handelt. Die Krise bremst Chinas Wachstum und macht Investoren weltweit nervös.
Als Reaktion darauf treibt der chinesische Präsident Xi Jinping eine neue Strategie voran, die die Rolle des Staates in der Wohnungspolitik in einem privatwirtschaftlich dominierten Markt stärken soll. Politische Berater, die an den jüngsten Regierungsgesprächen beteiligt waren, erklärten, die Strategie basiere auf zwei Hauptprogrammen.
Ein Mann geht im Februar 2024 an unfertigen Wohnhäusern von China Evergrande am Stadtrand von Shijiazhuang in der chinesischen Provinz Hebei vorbei. Foto: Reuters
Eine davon sieht vor, dass die Regierung problematische private Immobilienprojekte aufkauft und sie in Miet- oder Wiederverkaufsobjekte umwandelt. Die andere sieht vor, dass die Regierung mehr Sozialwohnungen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen baut.
Ziel ist es, den Anteil staatlich errichteter Wohnungen, die unter strengen Auflagen zu niedrigen Preisen vermietet oder verkauft werden können, von derzeit 5 Prozent auf mindestens 30 Prozent des chinesischen Wohnungsangebots zu erhöhen.
Die Kosten dieser Pläne werden enorm sein und in den nächsten fünf Jahren möglicherweise bis zu 280 Milliarden Dollar jährlich belaufen, insgesamt also rund 1,4 Billionen Dollar. Beobachtern zufolge fügen sie sich in die umfassenderen Bemühungen von Präsident Xi Jinping ein, die staatliche Kontrolle über die Wirtschaft auszuweiten und den privaten Sektor einzuschränken.
Als China Ende der 1990er Jahre mit der Liberalisierung seiner Märkte begann, schwebte seiner Führung zunächst ein Zweiklassensystem vor, in dem einige Menschen privat entwickelte Immobilien kaufen würden, während andere in staatlich subventionierten Sozialwohnungen leben würden.
Doch im Laufe der Jahrzehnte expandierten private Bauträger wie China Evergrande rasant und dominierten zunehmend den chinesischen Markt. Heute besitzen mehr als 90 Prozent der chinesischen Haushalte ein Eigenheim, verglichen mit etwa 66 Prozent in den USA.
Der Trend zum privaten Wohneigentum hat in China enormen Reichtum geschaffen. Doch der Boom auf dem Immobilienmarkt hat auch eine Schuldenblase entstehen lassen, die die Preise in die Höhe treibt und vielen jungen Familien ihr Traumhaus raubt.
Als der Markt im vergangenen Jahr infolge einer jahrelangen Regierungskampagne zur Eindämmung übermäßiger Immobilieninvestitionen in Turbulenzen geriet, forderten Ökonomen innerhalb und außerhalb Chinas Peking auf, entschlossenere Schritte zur Umstrukturierung des Sektors zu unternehmen.
In ganz China stehen Millionen von Wohnungen leer und für die Fertigstellung vieler unfertiger Gebäude ist finanzielle Unterstützung erforderlich.
Auf einer Konferenz im Dezember machte Xi Jinping deutlich, dass die Priorität für 2024 darin liege, die Entwicklung eines „neuen Modells“ für den Immobiliensektor zu beschleunigen. Dabei werde der Schwerpunkt stark auf staatlich bereitgestelltem bezahlbarem Wohnraum liegen, so eine mit der Angelegenheit vertraute Person.
Politische Berater sagen, Präsident Xi sei davon überzeugt, dass der Immobiliensektor, der jahrelang Chinas Wachstum angetrieben hat und einst etwa ein Viertel des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausmachte, in der Wirtschaft keine so große Rolle mehr spielen werde.
Seiner Ansicht nach wurden zu viele Kredite für Immobilienspekulationen verwendet. Dies verschärfte die Risiken im Finanzsystem, vergrößerte die Kluft zwischen Arm und Reich und zog Ressourcen aus den Sektoren der „Realwirtschaft“ ab, wie etwa der Fertigungsindustrie und der Hochtechnologie, die die chinesische Führung im Wettbewerb mit den USA als strategisch wichtig erachtet.
In gewisser Weise würde Xis Plan den chinesischen Immobilienmarkt zu seinen Wurzeln zurückführen. Vor Jahrzehnten, unter Mao Zedong, kontrollierte der chinesische Staat den Immobilienmarkt, und die meisten Menschen lebten in Wohnungen, die ihnen von ihren Arbeitseinheiten zur Verfügung gestellt wurden.
In internen politischen Diskussionen argumentierte der chinesische Vizepremier He Lifeng, einer der vertrauenswürdigsten Berater von Xi Jinping, dass eine stärkere Einmischung des Staates der Regierung dabei helfen würde, das überschüssige Wohnungsangebot aufzufangen, die Eigenheimpreise zu deckeln und die Banken vor Buchwertverlusten in Höhe von Hunderten Milliarden Dollar zu bewahren, falls sich die Marktlage weiter verschlechtern sollte.
Ein weiterer Anreiz, sagen Berater, liege darin, dass die Umwandlung von mehr Privateigentum in staatlich subventionierten Wohnraum zur Miete oder zum Verkauf Xis Ziel eines „geteilten Wohlstands“ näherbringen könne.
Der chinesische Präsident Xi Jinping besichtigt im November 2023 einen staatlich subventionierten Mietshauskomplex in Shanghai. Foto: Xinhua
Die neue Strategie hat nach der Veröffentlichung einer Regierungsrichtlinie namens Dokument 14 im vergangenen Oktober an Aufmerksamkeit gewonnen. Darin wird gefordert, in den nächsten fünf Jahren in 35 Städten mit mehr als drei Millionen Einwohnern rund sechs Millionen bezahlbare Wohnungen zu schaffen.
Das Dokument geht nicht näher auf die Umsetzung des Plans ein, betont aber, dass die Regierung Beschränkungen für den Erwerb von Staatseigentum erlassen und den Handel auf dem freien Markt untersagen werde.
Die People's Bank of China (PBOC) hat rund 70 Milliarden Dollar bereitgestellt, die an drei große politische Banken – die China Development Bank, die Export-Import Bank of China und die Agricultural Development Bank of China – verteilt werden sollen, um die Umsetzung der Strategie zu unterstützen.
Die Chinesische Entwicklungsbank gab im Dezember 2023 bekannt, dass sie der Stadt Fuzhou eine Kreditlinie von knapp 28,4 Millionen US-Dollar für den Bau eines bezahlbaren Wohnbauprojekts gewährt hat. Nach der Fertigstellung, die voraussichtlich 2026 erfolgen wird, sollen rund 701 Wohnungen zu ermäßigten Preisen an Familien mit niedrigem Einkommen verkauft werden.
Darüber hinaus gewährte die Bank der Regierung von Hunan ein Darlehen in Höhe von über 1,4 Millionen US-Dollar für den Bau von Sozialwohnungen in einem Innenstadtbezirk.
Anfang Januar veröffentlichten die PBOC und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde neue Richtlinien, in denen sie finanzielle Unterstützung für staatlich subventionierte Mietwohnungen zusagten. In den Richtlinien hieß es, die staatlichen Mittel würden dazu beitragen, das bestehende Wohnungsangebot zu revitalisieren.
Vizepremier He Lifeng stellte US-Wirtschaftsvertretern einige der Pläne der Regierung vor, als er im vergangenen November gemeinsam mit Präsident Xi San Francisco besuchte.
Bei einem Treffen am Rande des Gipfeltreffens zwischen Xi und US-Präsident Joe Biden konzentrierte sich Chinas Vizepremier vor allem auf das staatlich subventionierte Wohnungsbauprogramm und erklärte US-Führungskräften, dass es den Menschen in Großstädten helfen würde, sich den Kauf von Eigenheimen leisten zu können, wie mit der Angelegenheit vertraute Quellen berichten.
Die Diskussion lässt darauf schließen, dass die chinesische Führung besorgt darüber ist, wie ausländische Investoren die Reaktion der Regierung auf die Immobilienkrise beurteilen, die sie in den letzten Monaten zum Verkauf chinesischer Aktien und Anleihen veranlasst hat.
Allerdings erwähnte Herr Ha nicht die Schritte, zu denen viele ausländische Banker und Investoren die chinesische Regierung gedrängt haben. Dazu gehören etwa die Umstrukturierung angeschlagener privater Immobilienentwickler oder die Fertigstellung von Millionen von Eigenheimen, die die Chinesen zwar bezahlt haben, aber aufgrund finanzieller Schwierigkeiten der Entwickler nicht übergeben wurden.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) erklärte, Pekings dringendste Aufgabe sei die Ausarbeitung eines umfassenden Plans zur Unterstützung krisengebeutelter Bauträger bei der Umschuldung und gleichzeitiger Verpflichtung von Banken und anderen Beteiligten, Verluste zu tragen. Ein solcher Schritt sei zwar schmerzhaft, würde aber dazu beitragen, das Vertrauen der Öffentlichkeit in den Markt wiederherzustellen.
An den Diskussionen beteiligte politische Berater sagen jedoch, dass Peking weiterhin zögere, Bauträgern direkte Liquiditätshilfe zu gewähren, weil man befürchte, die Immobilienblase, die Xi zu platzen versucht, könne erneut aufblähen.
Der Kauf von Immobilien durch die chinesische Regierung und deren Umwandlung in Mietwohnungen wirft komplexe Fragen auf, unter anderem, ob die Regierung den Marktwert zahlen sollte. Unklar ist auch, was passiert, wenn der Eigentümer nicht verkaufen möchte.
Ökonomen weisen darauf hin, dass der Bau neuer Sozialwohnungen einfacher wäre und die Bauwirtschaft ankurbeln würde. Dies würde jedoch zu einem Anstieg des Wohnungsangebots in einer Zeit führen, in der Chinas Bevölkerung schrumpft. Der IWF prognostiziert, dass Chinas grundlegender Bedarf an neuen Wohnungen in den nächsten zehn Jahren um fast 50 % sinken wird.
Michael Pettis, Finanzprofessor an der Peking-Universität, sagte, wenn die Regierung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum deutlich erhöhen würde, würde dieser an arme Haushalte weitergegeben, „was China dringend braucht“.
Dies werde den Menschen helfen, mehr für andere Dinge auszugeben, sagte er, aber es sei noch zu früh, um zu sagen, wie sich der Plan auswirken werde.
Zhiwu Chen, Finanzprofessor an der Universität Hongkong, ist skeptischer und vergleicht Chinas neue Strategie für den Wohnungsbau damit, wie Peking mit Staatsgeldern Aktien kaufte, um den schwächelnden Aktienmarkt zu stützen.
Solche Bemühungen führten oft nicht zu einer nachhaltigen Stärkung des Marktes, bemerkte Chen. Angesichts der demografischen Herausforderungen und des Überangebots des Landes sei es nicht effektiv, Geld in notleidende Immobilienprojekte zu investieren.
Diese Strategie könne auch unangenehme Fragen zur sozialen Gerechtigkeit aufwerfen, fügte er hinzu. Immobilien von Bauträgern zu kaufen, wenn der Markt schwach sei, bedeute, staatliche Mittel zu verwenden, um einige Menschen zu subventionieren, während andere verschont blieben.
„Es wird zu einem Problem der Vermögensverteilung“, sagte Chen. „Nicht jeder in China besitzt mehrere Wohnungen und ist nicht bereit zu verkaufen.“
In den letzten Jahren haben mehrere chinesische Städte, wie etwa Zhengzhou in Zentralchina und Suzhou in der Nähe von Shanghai, eigene Programme gestartet, um Tausende unverkaufter Immobilien von Bauträgern aufzukaufen und sie dann in bezahlbaren Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen umzuwandeln.
Solche Programme helfen zwar dabei, den Wohnungsüberschuss aufzufangen, belasten aber auch die lokalen Finanzen stärker, sagen Ökonomen.
Eine weitere bemerkenswerte Anstrengung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus war die Initiative „Slumräumung“, die vor fast einem Jahrzehnt ins Leben gerufen wurde, als auch der chinesische Immobilienmarkt in Schwierigkeiten steckte.
Im Rahmen des Programms gewährte die Zentralbank staatlichen Banken Vorzugskredite. Diese wiederum liehen Bauträgern Geld, um Grundstücke von Städten und Gemeinden zu kaufen und mehr Wohnraum zu schaffen. Im Gegenzug subventionierten die lokalen Regierungen Familien, die aus Slums vertrieben wurden, und ermöglichten ihnen so den Kauf neuer Wohnungen auf dem freien Markt.
Die Initiative trug zwar zur Wiederbelebung der Nachfrage nach Immobilien bei, löste jedoch einen Bauboom aus, der Chinas Wohnungsüberschuss verschärfte.
Ökonomen betonen, dass die derzeitige Immobilienkrise weitaus schwerwiegender sei und die chinesische Regierung bei ihren Bemühungen, das Problem der Immobilienpreise und des Überangebots zu lösen, vor einer enormen Herausforderung stehe.
Vu Hoang (Laut WSJ, Reuters, AFP )
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