Herr Xi plant ein großes Ziel: 1,4 Billionen US-Dollar auszugeben, um die Rolle des Staates beim Wiederaufbau des Immobilienmarkts und bei der Überwindung der Immobilienkrise zu stärken.
Chinas riesiger Immobilienmarkt gerät ins Wanken, die Immobilienpreise fallen, viele Immobilienentwicklungsunternehmen kollabieren und die Menschen fragen sich, ob dies noch ein geeigneter Investitionskanal ist. Die Krise verlangsamt Chinas Wachstumstempo und verunsichert Investoren weltweit.
Als Reaktion darauf schlägt der chinesische Präsident Xi Jinping eine neue Strategie vor, die die Rolle des Staates in der Wohnungspolitik in einem von Privatpersonen dominierten Kapitalmarkt stärken soll. Politikberater, die an den jüngsten Regierungsgesprächen beteiligt waren, sagen, dass die Strategie auf zwei großen Programmen basiert.
Ein Mann geht an unfertigen Wohnhäusern vorbei, die von China Evergrande am Rande der Stadt Shijiazhuang, Provinz Hebei, China, entwickelt wurden, Februar 2. Bild: Reuters
Zum einen wird der Staat notleidende private Immobilienprojekte zurückkaufen und sie in Miet- oder Wiederverkaufswohnungen umwandeln. Die verbleibende Maßnahme fordert die Regierung auf, mehr Sozialwohnungen für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu bauen.
Ziel ist es, den Anteil staatlich gebauter Wohnungen zur Miete oder zum Verkauf zu niedrigen Preisen und unter strengen Auflagen von derzeit 30 % auf mindestens 5 % des chinesischen Wohnungsangebots zu erhöhen.
Die Kosten für diese Pläne werden enorm sein, möglicherweise bis zu 280 Milliarden US-Dollar pro Jahr in den nächsten 5 Jahren, also insgesamt etwa 1,4 Billionen US-Dollar. Beobachtern zufolge passen sie zu den jüngsten umfassenderen Bemühungen von Präsident Xi Jinping, die staatliche Kontrolle über die Wirtschaft auszuweiten und den Privatsektor einzudämmen.
Als China Ende der 1990er Jahre begann, seine Märkte zu liberalisieren, stellten sich die Staats- und Regierungschefs des Landes zunächst ein zweistufiges System vor, in dem einige Menschen privat entwickelte Immobilien kaufen würden, andere würden in staatlich subventionierten Sozialwohnungen leben.
Doch nach mehreren Jahrzehnten expandierten private Immobilienentwickler wie China Evergrande rasant und dominieren zunehmend den chinesischen Markt. Heute besitzen mehr als 90 % der chinesischen Haushalte ein eigenes Haus, verglichen mit etwa 66 % in den USA.
Der Übergang zum privaten Wohnungseigentum hat in China zu enormem Wohlstand geführt. Doch das explosionsartige Wachstum des Immobilienmarktes führte auch zu einer Schuldenblase, die die Preise in die Höhe trieb und dazu führte, dass viele junge Familien die Möglichkeit verloren, ihr Traumhaus zu besitzen.
Als die Märkte im vergangenen Jahr nach einer jahrelangen Regierungskampagne zur Eindämmung übermäßiger Immobilieninvestitionen in Aufruhr gerieten, forderten Ökonomen innerhalb und außerhalb Chinas Peking auf, Maßnahmen zu ergreifen und entschlossenere Schritte zur Umstrukturierung dieses Sektors zu unternehmen.
Derzeit gibt es in ganz China Millionen leerer Wohnungen und viele unfertige Gebäude benötigen für ihre Fertigstellung finanzielle Unterstützung.
Während einer Konferenz im vergangenen Dezember erklärte Herr Xi deutlich, dass die Priorität für 12 darin besteht, die Entwicklung eines „neuen Modells“ für den Immobiliensektor zu beschleunigen. Laut einer mit der Angelegenheit vertrauten Quelle konzentriert sich dieses Modell stark auf kostengünstigen Wohnraum, der vom Staat bereitgestellt wird.
Politikberater sagen, dass Präsident Xi davon ausgeht, dass Immobilien, ein Sektor, der seit Jahren das Wachstum Chinas vorantreibt und einst etwa ein Viertel des Bruttoinlandsprodukts (BIP) ausmachte, keine so große Rolle in der Wirtschaft mehr spielen werden.
Seiner Ansicht nach wurden zu viele Kredite für Immobilienspekulationen verwendet, was zu Risiken für das Finanzsystem führte, die Kluft zwischen Arm und Reich vergrößerte und Ressourcen aus „wirtschaftlichen“ Bereichen abzog Chinesische Staats- und Regierungschefs betrachten dies als strategisch wichtig im Wettbewerb mit den Vereinigten Staaten.
In gewisser Weise wird der Plan von Herrn Xi den chinesischen Immobilienmarkt zu seinen Wurzeln zurückführen. Vor Jahrzehnten, unter Mao Zedong, kontrollierte der chinesische Staat den Immobilienmarkt, wobei die meisten Menschen in Häusern lebten, die ihnen von ihren Arbeitseinheiten zur Verfügung gestellt wurden.
In internen politischen Diskussionen argumentierte der chinesische Vizepremier He Lifeng, einer von Xis vertrauenswürdigsten Beratern, dass ein stärkeres staatliches Engagement der Regierung helfen würde, Ressourcen zu absorbieren. Das Überangebot an Häusern setzt eine Untergrenze für die Immobilienpreise und trägt dazu bei, Banken vor Verlusten in Höhe von Hunderten von Milliarden zu schützen von Dollar an Buchwert, wenn sich der Markt weiter verschlechtert.
Ein weiterer Reiz besteht laut Beratern darin, dass die Umwandlung von mehr Privatvermögen in staatlich geförderten Wohnraum zur Miete oder zum Verkauf dazu beitragen könnte, Xis Ziel des „gemeinsamen Wohlstands“ zu fördern.
Der chinesische Präsident Xi Jinping inspizierte im November 11 einen staatlich geförderten Mietwohnkomplex in Shanghai. Bild: Xinhua
Die neue Strategie erhielt mehr Aufmerksamkeit, nachdem die Regierung im vergangenen Oktober eine Richtlinie namens Dokument 14 herausgegeben hatte. Darin wird gefordert, in den nächsten fünf Jahren etwa 10 Millionen bezahlbare Wohneinheiten in 6 Städten mit mehr als 35 Millionen Einwohnern zu schaffen.
Das Dokument geht nicht näher auf die Umsetzung des Plans ein, betont jedoch, dass die Regierung Beschränkungen dafür festlegen wird, wer vom Staat zum Verkauf angebotene Immobilien kaufen darf, und Transaktionen mit solchen Immobilien auf dem freien Markt verbieten wird.
Die People's Bank of China (PBOC) hat rund 70 Milliarden US-Dollar für drei große politische Banken bereitgestellt: China Development Bank, China Export-Import Bank und China Agricultural Development Bank, um bei der Umsetzung der Strategie zu helfen.
Im Dezember 12 gab die China Development Bank bekannt, dass sie der Stadt Fuzhou eine Kreditlinie im Wert von fast 2023 Millionen US-Dollar für den Bau eines bezahlbaren Wohnprojekts gewährt hatte. Nach der Fertigstellung, die im Jahr 28,4 erwartet wird, werden rund 2026 Häuser zu ermäßigten Preisen für Familien mit niedrigem Einkommen verkauft.
Darüber hinaus gewährte die Bank der Regierung von Hunan ein Darlehen über mehr als 1,4 Millionen US-Dollar für die Entwicklung von Sozialwohnungen in einem Stadtviertel.
Anfang Januar veröffentlichten die PBOC und die National Financial Administration neue Richtlinien, die finanzielle Unterstützung für staatlich subventionierte Mietobjekte zusagten. In den Leitlinien heißt es, dass staatliche Mittel dazu beitragen werden, „den bestehenden Wohnungsbestand zu revitalisieren“.
Der stellvertretende Premierminister He Lap Phong stellte amerikanischen Wirtschaftsvertretern einige Pläne der Regierung vor, als er letzten November zusammen mit Präsident Xi San Francisco besuchte.
Bei einem Treffen am Rande des Gipfeltreffens zwischen Präsident Xi und US-Präsident Joe Biden konzentrierte sich der chinesische Vizepremier vor allem auf den staatlich subventionierten Wohnungsbauplan und erklärte US-Führungskräften, wie man das umsetzt. Dies wird den Menschen in Großstädten helfen, genug zu haben Geld, um Häuser zu kaufen, sagen sachkundige Quellen.
Die Diskussion zeigt, dass Chinas Staats- und Regierungschefs darüber besorgt sind, wie ausländische Investoren die Reaktion der Regierung auf das Immobilienproblem sehen, und dass sie in den letzten Monaten chinesische Aktien und Anleihen verkauft haben.
Allerdings erwähnte Herr He nicht die Schritte, zu denen viele ausländische Banker und Investoren die chinesische Regierung drängten, wie etwa die Umstrukturierung angeschlagener privater Immobilienentwickler oder die Sanierung von Millionen von Häusern, für die Chinesen bezahlt, aber nicht übergeben wurden, weil die Investoren stecken in finanziellen Schwierigkeiten.
Der Internationale Währungsfonds (IWF) ist der Ansicht, dass Pekings dringendste Aufgabe darin besteht, einen umfassenden Plan auszuarbeiten, um Entwicklern in finanziellen Schwierigkeiten bei der Umschuldung zu helfen und gleichzeitig Banken und andere Interessengruppen zu zwingen, Verluste hinzunehmen. Obwohl dieser Schritt schmerzhaft ist, wird er dazu beitragen, das Vertrauen der Öffentlichkeit in den Markt wiederherzustellen.
Allerdings sagten an den Diskussionen beteiligte Politikberater, dass Peking weiterhin zurückhaltend sei, Entwicklern direkte Liquiditätsunterstützung zu gewähren, weil es befürchtet, die von Herrn Xi angestrebte Immobilienblase wieder aufzublähen.
Beobachtern zufolge wirft der Kauf von Immobilien durch den chinesischen Staat und deren Umwandlung in Mietwohnungen viele komplizierte Fragen auf, etwa ob der Staat den Marktwert zahlen soll oder nicht. Es ist auch unklar, was passiert, wenn der Eigentümer nicht verkaufen möchte.
Ökonomen stellen fest, dass der Bau neuer Sozialwohnungen einfacher wird und zur Ankurbelung der Bauwirtschaft beiträgt. Dies bedeutet aber auch, dass das Wohnungsangebot zu einer Zeit erhöht wird, in der Chinas Bevölkerung schrumpft. Der IWF prognostiziert, dass Chinas grundlegende Nachfrage nach neuem Wohnraum im nächsten Jahrzehnt um fast 50 % zurückgehen wird.
Wenn die Regierung das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erheblich erhöht, wird dieser an arme Haushalte übertragen, „etwas, das China dringend braucht“, sagte Michael Pettis, Finanzprofessor an der Peking-Universität.
Ihm zufolge wird es den Menschen helfen, mehr für andere Dinge auszugeben, aber es ist noch zu früh, um zu sagen, wie sich der Plan auswirken wird.
Zhiwu Chen, Finanzprofessor an der Universität Hongkong, ist skeptischer. Er verglich Chinas neue Wohnungsbaustrategie mit der Art und Weise, wie Peking staatliche Gelder nutzt, um Aktien zu kaufen, um einen einbrechenden Aktienmarkt wiederzubeleben.
Solche Bemühungen scheitern oft daran, den Markt nachhaltig zu stärken, bemerkte Chen. Aufgrund der demografischen Herausforderungen und des Überangebots des Landes wird es nicht sinnvoll sein, das Budget für den Kauf von Immobilienprojekten auszugeben, die sich in Schwierigkeiten befinden.
Diese Strategie könne auch unangenehme Fragen zur sozialen Gerechtigkeit aufwerfen, fügte er hinzu. Wenn der Staat Immobilien von Bauträgern kauft, wenn der Markt schwach ist, bedeutet dies, dass er nationale Ressourcen nutzt, um einige Menschen zu subventionieren, andere jedoch nicht.
„Es wird zu einer Frage der Vermögensverteilung“, sagte Chen. „Nicht jeder in China besitzt viele Wohnungen und ist nicht bereit, sie zu verkaufen.“
In den letzten Jahren haben mehrere chinesische Städte wie Zhengzhou in der Zentralregion und Suzhou in der Nähe von Shanghai eigene Programme gestartet, um Tausende von rückständigen Immobilien von Entwicklern zu kaufen und sie dann in bezahlbaren Wohnraum für Familien mit niedrigem Einkommen umzuwandeln.
Ökonomen zufolge tragen solche Programme dazu bei, überschüssigen Wohnungsbestand aufzufangen, belasten aber auch die lokalen Finanzen.
Eine weitere bemerkenswerte Initiative im Bereich des sozialen Wohnungsbaus ist die Initiative zur „Slumräumung“, die vor fast einem Jahrzehnt ins Leben gerufen wurde, als auch der chinesische Immobilienmarkt in Schwierigkeiten geriet.
Im Rahmen des Programms stellte die Zentralbank staatseigenen Banken Kapital zu Vorzugskonditionen zur Verfügung, die dann Geld an Bauträger verliehen, um Land von Städten und Gemeinden zu kaufen und mehr Wohnraum zu bauen. Im Gegenzug gewähren die Kommunalverwaltungen Familien, die aus Slums vertrieben wurden, finanzielle Zuschüsse, damit sie auf dem freien Markt neue Wohnungen kaufen können.
Die Initiative trug dazu bei, die Nachfrage nach Immobilien anzukurbeln, schürte jedoch das Baufieber und verschlimmerte den Wohnungsüberschuss in China.
Ökonomen betonen, dass die aktuelle Immobilienkrise viel schwerwiegender ist und die chinesische Regierung bei ihren Bemühungen, das Problem der Immobilienpreise und des Überangebots zu lösen, vor einer großen Herausforderung steht.
Vu Hoang (Entsprechend WSJ, Reuters, AFP)
