Das in Immobilien investierte Kapital stieg um mehr als 90.500 Milliarden VND
Wie die Staatsbank von Vietnam (SBV) mitteilte, stiegen die ausstehenden Kredite für den Immobiliensektor bis zum 25. April im Vergleich zum Jahresende 2022 um 3,51 % und übertrafen damit das allgemeine Kreditwachstum des gesamten Bankensystems von 2,75 %. Somit stiegen die ausstehenden Kredite für den Immobiliensektor im Vergleich zum Jahresende 2022 um mehr als 90.558 Milliarden VND auf 2,67 Millionen Milliarden VND.
Banken geben bekannt, dass die Immobilienkreditvergabe in den ersten vier Monaten des Jahres noch zugenommen hat
Laut Statistiken der Staatsbank zeigen auch die Finanzberichte einiger Banken für das erste Quartal 2023, dass die ausstehenden Immobilienkredite weiter steigen. So zeigt beispielsweise der separate Finanzbericht der Techcombank für das erste Quartal 2023, dass die ausstehenden Immobilienkredite im Vergleich zum Jahresende 2022 um 32,43 % auf 147.906 Milliarden VND gestiegen sind; die ausstehenden Immobilienkredite der VPBank stiegen um 15 % auf über 59.360 Milliarden VND, während die Privatkredite für den Kauf von Häusern und den Erwerb von Landnutzungsrechten zum Bau von Häusern um 21,6 % auf über 85.338 Milliarden VND stiegen; die Immobilienkredite der Militärbank stiegen um 5,08 % auf 23.061 Milliarden VND.
Der vom Bauministerium veröffentlichte Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2023 zeigte, dass sowohl das Angebot als auch die Zahl der erfolgreichen Transaktionen stark zurückgegangen sind. Laut Statistik gibt es 14 Projekte für den gewerblichen Wohnungsbau. Die Anzahl der Projekte ging im Vergleich zum vierten Quartal 2022 um rund 50 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022 um fast 40 % zurück. Die Zahl der erfolgreichen Transaktionen erreichte in diesem Quartal lediglich über 106.000, was einem Rückgang von 35 % gegenüber dem vierten Quartal 2022 und 40 % gegenüber dem ersten Quartal 2022 entspricht.
Tatsächlich haben sich viele Immobilienunternehmen darüber beschwert, dass sie seit Ende des vierten Quartals 2022 kein Kapital mehr von Banken aufnehmen konnten. Darüber hinaus führten rechtliche Schwierigkeiten dazu, dass viele Bauprojekte unvollendet blieben, stagnierten und der Cashflow negativ war. Was die Verschuldung betrifft, zeigen die Jahresabschlüsse vieler börsennotierter Unternehmen für das erste Quartal 2023 ebenfalls, dass diese im Vergleich zum Ende des letzten Jahres gesunken ist. So gab beispielsweise die No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland ) bekannt, dass sie bis Ende März 2023 kurzfristig fast 3.682 Milliarden VND von Banken geliehen hatte, was einem Anstieg von über 294 Milliarden VND gegenüber Ende 2022 entspricht. Demgegenüber beliefen sich die langfristigen Bankkredite auf 5.538 Milliarden VND, was einem Rückgang von 2.093 Milliarden VND gegenüber Ende 2022 entspricht.
So verringerten sich Novalands gesamte Bankkredite bis Ende März um 1.800 Milliarden VND im Vergleich zum Schuldenstand Ende 2022. Phat Dat Real Estate JSC berichtete außerdem, dass die Gesamtverschuldung bis Ende März 2023 3.476,4 Milliarden VND betrug, was einem Rückgang von mehr als 963 Milliarden VND gegenüber dem Ende des Vorjahres entspricht. Insbesondere reduzierte das Unternehmen kurzfristige Bankkredite und Anleihen deutlich.
Auch die kurzfristigen Kredite der Khang Dien Housing Investment and Trading Joint Stock Company beliefen sich Ende März unverändert gegenüber Ende 2022 auf 333,3 Mrd. VND. Die langfristigen Kredite sanken Ende März 2023 aufgrund einer Reduzierung der Bankkredite um mehr als 83 Mrd. VND auf 1.516,6 Mrd. VND. Die Nam Long Investment Joint Stock Company meldete zum Ende des ersten Quartals 2023 Gesamtkredite in Höhe von 5.605 Mrd. VND, 426 Mrd. VND mehr als Ende des Vorjahres. Der Anstieg ist hauptsächlich auf langfristige Kredite zurückzuführen, die im Berichtszeitraum bei zwei ausländischen Banken aufgenommen wurden.
Keine tatsächliche Auszahlung?
Der Kontrast zwischen den Berichten von Immobilienunternehmen und Banken hat viele Investoren und Anteilseigner auf dem Markt fragen lassen: Wohin ist das Bankkapital geflossen? Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh (Akademie für Finanzen) sagte, dass die Situation von Immobilienunternehmen mit Schwierigkeiten beim operativen Kapitalfluss in letzter Zeit ziemlich häufig sei. Der Immobilienmarkt umfasst jedoch auch andere Segmente wie Industrieparks, freie Exportzonen, Menschen, die Kredite aufnehmen, um Häuser in Projekten in Provinzen und Städten zu kaufen ... Wenn es diesen Segmenten gut geht, vergeben die Banken weiterhin Kredite und die ausstehenden Kredite steigen. Hier ist die Nachfrage der Menschen nach erschwinglichen, durchschnittlich teuren Wohnprojekten immer hoch. Deshalb müssen Unternehmen jetzt sofort umstrukturieren, umrüsten oder Produkte zu angemesseneren Preisen auf den Markt bringen. Dies hilft den Unternehmen, über einen Cashflow zu verfügen, sodass sie an Kapital kommen.
Statistiken zufolge ist der Kapitalfluss aus dem Bankensystem in allen Immobiliensektoren stetig gestiegen.
So erreichten beispielsweise die Immobilienkredite im Februar 859.394 Milliarden VND, ein Anstieg um 26.352 Milliarden VND gegenüber Ende Januar. Davon verzeichneten die Kapitalflüsse in städtische Bauprojekte und Wohnungsbauprojekte den stärksten Anstieg um 26.537 Milliarden VND auf 233.252 Milliarden VND. Es folgten Tourismus-, Öko- und Resortprojekte mit einem Anstieg der ausstehenden Kredite um 5.576 Milliarden VND auf 37.703 Milliarden VND; Restaurant- und Hotelprojekte legten um 3.244 Milliarden VND zu und erreichten ausstehende Kredite in Höhe von 63.288 Milliarden VND; Bauprojekte in Industrieparks und Freihandelszonen nahmen um 2.545 Milliarden VND auf 52.343 Milliarden VND zu.
Allein die Kredite für den Erwerb von Landnutzungsrechten gingen im Vergleich zum Ende Januar um 8.568 Milliarden VND auf 73.655 Milliarden VND zurück; die Kredite für sonstige Immobiliengeschäfte gingen um 4.269 Milliarden VND auf 233.940 Milliarden VND zurück.
Dr. Le Dat Chi, stellvertretender Leiter der Finanzabteilung der Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City, analysierte unterdessen, dass die Zahl der börsennotierten Unternehmen nur einen Bruchteil der landesweit Zehntausenden im Immobiliensektor tätigen Unternehmen ausmacht. Daher ist es möglich, dass die Immobilienkredite in den ersten Monaten des Jahres bei vielen anderen – privaten Unternehmen ohne öffentliche Berichterstattung – stark angestiegen sind. Banken verzeichnen möglicherweise einen stärkeren Anstieg bei Privatkrediten im Immobiliensektor. Es gibt sogar Fälle, in denen Unternehmen Projekte an neue Partner verkauft haben und die auf den mit Hypotheken belasteten Projekten basierenden Kredite auf die neuen Partner übertragen wurden, wodurch einige Unternehmen ihre Schulden reduzierten.
Der neue Partner kann dieses Projekt jedoch weiterhin mit einer Hypothek belasten oder bei der Kreditaufnahme Sicherheiten hinzufügen. Insbesondere bei der Bewertung eines neuen Kredits (oder entsprechend einem neuen Kundenprofil) kann die Bank die Sicherheiten neu bewerten und in der Regel den Wert des Vermögenswerts erhöhen. Dadurch kann der Kunde mehr als die alten Schulden aufnehmen oder dank der zusätzlichen Sicherheiten auch mehr auszahlen. Ein weiterer Aspekt kann die Laufzeit der Anleihe sein, oder die Bank kann die Schulden von Kreditnehmern in Schwierigkeiten umstrukturieren. Die Bank kann auch damit verbundene Maßnahmen ergreifen, wie z. B. die Kreditvergabe zur Umschuldung durch Neubewertung des Vermögenswerts; die Mutter- oder Tochtergesellschaft kauft das Projekt, garantiert die Schulden, und die Bank bewertet den Vermögenswert neu.
Wenn die Transaktionen auf dem Immobilienmarkt trübe sind, wo werden sich Privatpersonen dann Geld von Banken leihen, um mehr Geld aufzunehmen? Oder wohin wird das Geld fließen, wenn die Zahl abgeschlossener und neu auf den Markt gebrachter Projekte ebenfalls zurückgeht? Dass die Kreditvergabe von Banken an den Immobiliensektor weiterhin zunimmt, ist möglicherweise nur in Berichten und nicht in den tatsächlichen Auszahlungsbeträgen dokumentiert. Bei Umschuldungen, Schuldenverlängerungen usw. wird der neue Kredit, falls vorhanden, höher sein als der alte. Beträgt der alte Kredit beispielsweise 1.000 Milliarden VND, muss der Kunde Zinsen von bis zu 1.100 Milliarden VND oder mehr zahlen. Bei einer Kreditvergabe über ein neues Unternehmen wird das Unternehmen, das das Projekt kauft, mehr als 1.100 Milliarden VND verleihen, sodass sich der Kreditbetrag automatisch erhöht. Dies birgt jedoch ein enormes Risiko von Forderungsausfällen für die Banken“, analysierte Dr. Le Dat Chi.
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