Das Konzept des bezahlbaren Wohnraums hat sich verändert.
Anlässlich der jährlichen Veranstaltung „4. Frühjahrs-Immobilienforum und Preisverleihung für die führenden Immobilienmarken 2023–2024“, die am Morgen des 15. März stattfand, erklärte Rechtsanwalt Dr. Doan Van Binh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands (VARS) und Vorsitzender der CEO Group, dass jedes Land mit den Themen Wohnen, Beschäftigung, Gesundheitswesen und Bildung konfrontiert sei. Insbesondere das Thema Wohnen sei von großer Bedeutung, da es nicht nur den Wohnraumbedarf der Bevölkerung decke, sondern auch viele andere soziale Belange beeinflusse.
Doch nach zwei Jahren Covid-19 hat die Welt viele Schwierigkeiten erlebt, darunter hohe Inflation und eine Wohnungskrise in vielen Ländern, nicht nur in Vietnam. Auch Länder und Gebiete in den USA, Europa (einschließlich Deutschland) und China sind von diesem Problem betroffen.
Um das Wohnungsproblem in Vietnam zu lösen, erließ die Regierung am 22. Dezember 2021 den Beschluss Nr. 2161/QD-Ttg des Premierministers, mit dem die nationale Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021-2030 mit einer Vision bis 2045 genehmigt wurde, um Wohnraum für Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen zu entwickeln, insbesondere Wohnraum, der für die Mehrheit der Bevölkerung erschwinglich ist.
Aus marktwirtschaftlicher Sicht wird der Preis für eine einfache, fertiggestellte Wohnung bei bezahlbarem Wohnraum unter 1.000 USD/m² liegen, was bedeutet, dass eine 65 m² große 2-Zimmer-Wohnung etwa 65.000 USD kostet, was 1,6 Milliarden VND bzw. etwa 25 Millionen VND/m² entspricht.
Laut einer Studie des vietnamesischen Immobilienverbands (VNRea) sind Wohnungen in dieser Preisklasse in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch nahezu ausgestorben. Derzeit liegt der Standardpreis für bezahlbaren Wohnraum in diesen beiden Städten um 20–30 % höher und beträgt 2–2,4 Milliarden VND pro Wohnung.
„Allerdings hat sich das Konzept des bezahlbaren Wohnraums heute stark verändert; er liegt nicht mehr bei 1.000 US-Dollar, sondern hat sich möglicherweise verdoppelt“, sagte Herr Binh.
Der Vorstandsvorsitzende der CEO-Gruppe spricht auf dem Forum.
Herr Binh erklärte daher, Vietnam solle sich die Erfahrungen anderer Länder beim Bau von bezahlbarem Wohnraum ansehen.
Laut der National Low-Income Housing Coalition fehlen in den USA derzeit 5,5 bis 7,3 Millionen bezahlbare Wohneinheiten. Die National Association of Realtors (NAR) gibt an, dass der Markt 320.000 Einheiten unter der Preisgrenze von 256.000 US-Dollar nicht erreicht. Um diese Lücke zu schließen, müssen die USA jährlich 550.000 zusätzliche Wohneinheiten bauen. Allein in den drei Bundesstaaten Kalifornien, Florida und Texas sind 40 Prozent dieser Einheiten zu finden.
Um das Problem des bezahlbaren Wohnraums anzugehen, nutzte das Land Gelder aus dem American Rescue Plan, um mehr bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen.
Kalifornien fördert die Umwandlung ungenutzter Büroflächen in bezahlbaren Wohnraum; es stellt einkommensschwachen Personen, die Anspruch auf bezahlbaren Wohnraum haben, 8.000 US-Dollar zur Verfügung, um Kosten wie Gutachten, Anwaltskosten usw. zu decken; es bietet Steueranreize für Bauträger, die 20 % ihrer Wohnungen für bezahlbaren Wohnraum bereitstellen… Insbesondere vergeben Banken Hypothekendarlehen in Höhe von 100 % des Vertragswertes.
Auch in Deutschland, dem reichsten Land Europas, ist die Wohneigentumsquote mit nur 46 % recht niedrig. Die deutsche Regierung musste daher mit Verwaltungsakten eingreifen, um das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Bevölkerung zu lösen.
Oder, wie Herr Binh sagte, auch unser „Nachbarland“ China, dessen Regierung sich zum Ziel gesetzt hat, bis 2025 in 40 Großstädten 6,5 Millionen neue Mietwohnungen für einkommensschwache Haushalte zu schaffen, wobei 17 finanzielle und nichtfinanzielle Lösungen zum Einsatz kommen und Banken die Finanzströme in Richtung bezahlbaren Wohnraums lenken.
Die staatlichen Anreize stehen nicht im Einklang mit den Marktregeln.
Auch Herr Le Viet Hai, Vorsitzender der Hoa Binh Construction Group, äußerte sich zu dem oben genannten Thema und sagte, dass der Staat im Jahr 2021 eine Resolution zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus erlassen habe, es aber in den Jahren 2021-2022 keine Transaktionen gegeben habe.
Tatsächlich entfielen auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt von vor der Pandemie bis 2023 82 % des Gesamtangebots auf das Luxussegment, während der Anteil bezahlbaren Wohnraums um 40 % zurückging und bezahlbarer Wohnraum auf dem Markt quasi ausstarb.
Der Vorsitzende von Hoa Binh Construction erklärte, dass die oben beschriebene Situation vor allem darauf zurückzuführen sei, dass die Anreize für den sozialen Wohnungsbau, wie etwa Projektgenehmigung, Entwurfsgenehmigung, Käuferzielgruppe, Projektumfang und Verkaufspreis, immer noch sehr kompliziert seien.
„Vor etwa zwei Jahren haben wir mit dem Investor für sozialen Wohnungsbau zusammengearbeitet. Das Projekt verfügte bereits über eine Investitionslizenz, aber erst Anfang dieses Jahres konnten wir die Verfahren für den Bau von Sozialwohnungen vorläufig abschließen, sodass wir mit der Umsetzung beginnen konnten“, erklärte Herr Hai.
Laut Statistiken des Bauministeriums ist die Anzahl der vorgeschlagenen Sozialwohnungsbauprojekte im Vergleich zum Ziel sehr gering. Herr Hai analysierte dies damit, dass die staatlichen Anreize bei der Grundsteuer, der Mehrwertsteuer, den Krediten und den Verwaltungskosten nicht den Marktregeln entsprechen, weshalb eine Einigung zwischen Staat und Investoren nicht möglich sei.
Herr Le Viet Hai sagte, dass die staatlichen Anreize nicht den Marktregeln entsprechen.
Associate Professor Dr. Dinh Trong Thinh ist der Ansicht, dass es im Bereich des sozialen Wohnungsbaus notwendig sei, zwischen sozialem Wohnungsbau, bezahlbarem kommerziellem Wohnraum und Luxuswohnungen zu unterscheiden und diese klar zu definieren, was jedoch bisher nicht diskutiert wurde.
Demnach handelt es sich bei Sozialwohnungen um vom Staat geplante Wohnungen zur Unterstützung schutzbedürftiger Bevölkerungsgruppen. Bezahlbarer Wohnraum wird vom Staat für die Allgemeinbevölkerung gefördert und deckt den Bedarf der Mehrheit ab. Auch für Luxuswohnungen gelten klare Standards und Vorschriften.
„Daher muss als erster Schritt der Haustyp und die Planung klar definiert werden. Die Bereitstellung von 20 % der Flächen für gewerbliche Wohnbauprojekte für den sozialen Wohnungsbau klingt zwar vernünftig, ist aber meiner Meinung nach noch zu uneinheitlich. Es wird schwierig sein, nach der Fertigstellung eine einheitliche Bauweise zu gewährleisten“, analysierte der Experte.
Der außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh hielt auf dem Forum einen Vortrag.
Herr Thinh führte weiter aus, dass die Planung von Wohngebieten deren Merkmale berücksichtigen und den Bedürfnissen nach Unterkunft, Arbeit und Alltag gerecht werden müsse. Insbesondere müsse die Ansicht widerlegt werden, dass kostengünstiger Sozialwohnungsbau von geringer Qualität sei, was dazu führe, dass viele fertiggestellte Gebiete ungenutzt blieben und niemand dort einziehe. Für bezahlbaren Wohnraum benötige der Staat daher Maßnahmen, die von der Planung bis zur Finanzierung reichten .
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