Der Verkauf langfristiger Wohnungen ist weiterhin rentabel, Hanoi ist bereit, mit dem Bau der Ringstraße 4 zu beginnen, 12 Schlüsselprojekte liegen hinter dem Zeitplan

Experten erklären, warum Wohnungen, die schon lange verkauft werden, immer noch Gewinn abwerfen, Hanoi ist bereit, vor dem 30. Juni mit dem Bau der Ringstraße 4 zu beginnen, Bußgelder für den Bau von Häusern auf landwirtschaftlichen Flächen ... sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Aktuelle Immobilien: In Hanoi sank das Angebot an neuen Wohnungen im Zeitraum 2018–2022 um 14 % pro Jahr, der durchschnittliche Verkaufspreis stieg jedoch um 13 % pro Jahr. (Foto: Hoang Ha)

Verkauf langfristiger Wohnungen weiterhin rentabel

In den letzten zwei bis drei Jahren ist der Wohnungsmarkt durch die Eröffnung neuer Projekte immer knapper geworden. Das Angebot auf dem Primärmarkt ist gering, und die Wohnungspreise auf dem Sekundärmarkt schwanken ständig. Derzeit sind die Preise für Wohnungen, die übergeben und seit mehreren Jahren genutzt werden, immer noch recht hoch. Im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis haben Kunden nach vielen Jahren des Wohnens Milliardengewinne erzielt.

Einer Umfrage zufolge liegen die Preise für Wohnungen in einigen Gegenden Hanois mit vielen Mehrfamilienhäusern, beispielsweise im Bezirk Thanh Xuan, zwischen 2,5 und 3,7 Milliarden VND für Wohnungen mit zwei Schlafzimmern. Wohnungen mit drei Schlafzimmern kosten ab 4 Milliarden VND oder mehr.

Beispielsweise liegt der Verkaufspreis vieler Wohnungen in Projekten in der Le Van Luong Street bei 3,4 bis 3,8 Milliarden VND für eine voll möblierte 2-Zimmer-Wohnung und bei 4 Milliarden VND oder mehr für eine 3-Zimmer-Wohnung.

Im Hanoi Center Point-Projekt werden Wohnungen zu Preisen zwischen 41 und 50 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten. Eine 65 m² große Wohnung mit zwei Schlafzimmern wird für 3,3 Milliarden VND angeboten; das heißt, jeder m² kostet mehr als 50 Millionen VND.

Bei Wohnungen in der Nguyen Tuan Straße beträgt der Verkaufspreis für 2-Zimmer-Wohnungen 3,1–3,5 Milliarden VND/Wohnung. In der Nguyen Huy Tuong Straße beträgt der Preis für 2-Zimmer-Wohnungen 2,5–3,2 Milliarden VND/Wohnung.

Im Bezirk Cau Giay liegen die Verkaufspreise für Wohnungen in den Bauprojekten in der Cau Giay-Straße zwischen 2,7 und 3,6 Milliarden VND pro 2-Zimmer-Wohnung, für 3-Zimmer-Wohnungen liegen die Preise zwischen 3,0 und 4,7 Milliarden VND pro Wohnung.

Das Apartmentgebäude befindet sich in der Tran Thai Tong Straße. 2-Zimmer-Apartments kosten 2,7–3,6 Milliarden VND/Apartment; 3-Zimmer-Apartments kosten 3,7–4,6 Milliarden VND/Apartment.

Oder im Gebiet Nam Trung Yen, wo Neubauten gebaut werden, liegen die Verkaufspreise für eine Zweizimmerwohnung zwischen 2,9 und 3,5 Milliarden VND, Dreizimmerwohnungen kosten ab 4 Milliarden VND. Bei Wohnungen in alten, heruntergekommenen Wohnblocks liegt der Verkaufspreis für Zweizimmerwohnungen bei 1,9 bis 2,5 Milliarden VND, Dreizimmerwohnungen kosten 3,2 bis 3,7 Milliarden VND.

Laut Savills-Statistiken sank allein in Hanoi das Angebot an neuen Wohnungen zwischen 2018 und 2022 jährlich um 14 %, während der durchschnittliche Verkaufspreis um 13 % stieg. Derzeit liegt der Preis für Erstwohnungen 48 % über dem Preis für Zweitwohnungen. Dies fördert die Aktivität auf dem Zweitmarkt.

Darüber hinaus steigt das Sekundärangebot auf dem Markt tendenziell leicht an, da eine Gruppe von Einzelinvestoren angesichts steigender Zinsen Schwierigkeiten hat, ihren Cashflow auszugleichen.

Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, stellte fest, dass der aktuelle Wohnungsmarkt eine Besonderheit aufweist: Es gibt kaum ein Primärangebot. Das bedeutet, dass es für Käufer mit echtem Wohnbedarf kein neues Wohnungsangebot gibt. Sie sind daher gezwungen, auf dem Sekundärmarkt zu suchen. Seit Jahresbeginn ist der Sekundärmarkt für Wohnungen sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stark angestiegen.

Herr Troy Griffiths betonte, dass die Produktsicherheit auf dem Sekundärmarkt besonders wichtig sei. Die meisten Projekte verfügen über Nutzungsrechte. Auf dem Primärmarkt hingegen gibt es zahlreiche Projekte, die in dieser Hinsicht auf Hindernisse stoßen.

Andererseits sei der Sekundärmarkt laut Savills-Experten auch stark von Zinsanpassungen in der kommenden Zeit abhängig.

„Bankzinsen von 14–15 % sind ein recht hoher Wert, der Eigenheimkäufer zu sorgfältiger Überlegung zwingt. Sollten die Zinssätze jedoch wieder auf das Niveau von vor Covid-19 (etwa 10–12 %) zurückkehren, wird dieser Markt attraktiver und die Liquidität steigt“, analysierte Troy Griffiths weiter.

Hanoi ist bereit, mit dem Bau der Ringstraße 4 zu beginnen

Am Nachmittag des 29. Mai teilte das Hanoi City Traffic Construction Investment Project Management Board mit, dass Hanoi den Fortschritt der Teilprojekte des Investitions- und Bauprojekts Ring Road 4 – Hanoi Capital Region dringend beschleunige, um im Juni mit dem Bau dieser größten Straße zu beginnen.

Laut Project Management Board (PMB) beträgt der Kapitalplan bislang 5.854,840 Milliarden VND (das Kapital des Entwicklungsinvestitionsfonds beträgt 2.564,8 Milliarden VND; der Kapitalplan für 2022 und 2023 beträgt 3.290 Milliarden VND); davon beträgt der für das PMB arrangierte Kapitalplan 55 Milliarden VND (der Kapitalplan für 2023 beträgt 53,255 Milliarden VND).

Der den Bezirken zur Durchführung der Standorträumung zugewiesene Kapitalplan beträgt 5.799,84 Milliarden VND (das Kapital des Entwicklungsinvestitionsfonds beträgt 2.564,8 Milliarden VND; der Kapitalplan für 2023 beträgt 3.235,04 Milliarden VND).

Der Gesamtbetrag der bisherigen Auszahlungen beträgt 3.971,634 Milliarden VND (das Kapital aus dem Entwicklungsinvestitionsfonds beträgt 2.564,834 Milliarden VND; die geplante Kapitalauszahlung beträgt 1.406,8 Milliarden). Davon hat der Projektvorstand 2.394 Milliarden VND ausgezahlt; die Gemeinden haben 3.969,24 Milliarden VND für die Baufeldräumung ausgegeben, was 68,437 % entspricht. Darüber hinaus verfügt die Stadt über einen Investitionsplan, der Hunderte von Milliarden VND für Teilprojekte bereitstellt.

Bisher hat das Volkskomitee von Hanoi die Teilprojekte 1.1; 2.1 und 3 (ÖPP-Projekt) genehmigt und damit die Prüfung der Machbarkeitsstudie durch die Baubehörde abgeschlossen. Der Projektmanagementausschuss und die Beratungseinheit haben die Machbarkeitsstudie fertiggestellt und am 29. Mai 2023 beim Verkehrsministerium eingereicht.

Es wird erwartet, dass das Verkehrsministerium den Bericht dem städtischen Volkskomitee zur Prüfung vorlegt und vor dem 10. Juni 2023 dem Ministerium für Planung und Investitionen sowie dem staatlichen Bewertungsrat vorlegt.

Im Hinblick auf die Arbeiten zur Räumung, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung in den Bezirken haben sich die Kommunen in der Vergangenheit unter enger Anleitung des Stadtparteikomitees, des Stadtvolkskomitees und der Beteiligung des gesamten politischen Systems auf die Umsetzung der Räumungsarbeiten konzentriert und viele positive Ergebnisse erzielt. Die Gesamtzahl der verlegten Grabsteine beträgt 6.007 von 10.921, also 55 %.

Bisher hat der Projektvorstand die Auswahl eines Beraters für die Vermessung, die Erstellung des technischen Entwurfs und die Kostenschätzung für den Bau des Hochspannungsübertragungsprojekts von 110 kV auf 500 kV abgeschlossen. Es wird erwartet, dass die Vermessung und der technische Entwurf vor dem 15. Juni 2023 abgeschlossen sein werden, im Juni 2023 dem Ministerium für Industrie und Handel zur Prüfung vorgelegt und im Juli 2023 für den technischen Entwurf und die Kostenschätzung genehmigt werden.

Bislang wurden die technischen Entwürfe und Kostenvoranschläge aller vier Baupakete genehmigt. Derzeit werden die Auftragnehmer ausgewählt. Die Vertragsunterzeichnung und der Baubeginn werden voraussichtlich vor dem 30. Juni 2023 erfolgen.

Bisher wird erwartet, dass die Räumungsarbeiten im Juni 2023 abgeschlossen sein werden, sodass 80 % des Geländes vor dem Projektstart und 100 % vor dem 31. Dezember 2023 übergeben werden.

Die Stadt plant, mit dem Bau der gesamten Strecke in Hanoi an vier Standorten zu beginnen. Der Projektmanagementausschuss schlägt dem Stadtvolkskomitee und dem Planungs- und Investitionsministerium vor, die Anpassung des öffentlichen Investitionskapitalplans 2023 für das Bauinvestitionsprojekt Ringstraße 4 – Hauptstadtregion Hanoi in Hanoi gemäß dem Vorschlag des Projektmanagementausschusses im Dokument Nr. 1215/BQLCTGT-KH vom 19. Mai 2023 und der Bezirke zu genehmigen.

12 Schlüsselprojekte in Dong Nai haben Landprobleme

Nach Angaben des Volkskomitees der Provinz Dong Nai werden in der Provinz derzeit 21 wichtige lokale und zentrale Projekte und Arbeiten (kollektiv als Projekte bezeichnet) umgesetzt. 12 davon stecken jedoch in der Bauphase fest und können nicht vorankommen.

In den letzten Jahren hat sich Dong Nai zu einer Großbaustelle entwickelt, in die zahlreiche Verkehrsinfrastrukturprojekte investiert und gebaut wurden. Die Räumung der Bauflächen ist jedoch mit zahlreichen Schwierigkeiten und Hindernissen verbunden, und für viele Projekte steht kein sauberes Baugelände zur Verfügung.

Zu den typischen Projekten gehören der Bau von Huong Lo 2, der Dong Nai-Uferstraße, der Mittelstraße zum Stadtzentrum von Bien Hoa, die Modernisierung der Provinzstraße 763 sowie die Renovierung und Modernisierung der Provinzstraße 768. Mit dem Bau des Projekts Huong Lo 2 wurde Ende 2020 begonnen, und die Fertigstellung ist für Mitte 2022 geplant.

Bislang haben noch Dutzende Haushalte und eine Organisation im Projektgebiet ihr Land nicht übergeben. Huong Lo 2 musste die Frist zweimal verlängern. Das Projekt Dong Nai Riverside Road begann Ende 2021, aber bis heute haben noch Hunderte Haushalte ihr Land nicht übergeben. Der Auftragnehmer führt derzeit Verfahren durch, um den Fertigstellungstermin des Projekts zu verlängern.

Darüber hinaus handelt es sich bei dem Schnellstraßenprojekt Bien Hoa-Vung Tau und der Ringstraße 3-Ho-Chi-Minh-Stadt (Abschnitt durch Dong Nai) um zwei wichtige Projekte des Landes. Mit dem Bau soll im Juni 2023 begonnen werden. Die Räumung des Geländes in Dong Nai verläuft jedoch sehr langsam und entspricht nicht den Anforderungen.

Derzeit haben die zuständigen Stellen lediglich die Kartierung und die Grundbuchaufzeichnungen fertiggestellt. Da die Grundbuchbescheide noch nicht an die Bevölkerung versandt wurden, konnten die Behörden das Land und die Vermögenswerte nicht vermessen und zählen. Das Ziel, 70 % des Geländes vor Projektbeginn zu übergeben, ist schwer zu erreichen.

Um den Räumungsprozess zu beschleunigen, forderte das Volkskomitee der Provinz Dong Nai die zuständigen Behörden auf, sich auf die personellen Ressourcen zu konzentrieren und die Koordination zur Identifizierung spezifischer Probleme zu verstärken. Darauf aufbauend soll ein Plan zur Lösung bestehender Probleme beim Landerwerb entwickelt werden. Gleichzeitig soll der Bau von Umsiedlungsgebieten beschleunigt werden, um Wohnraum für die Menschen zu schaffen, die ihr Land für das Projekt aufgeben.

Illegale Bauarbeiten auf landwirtschaftlichen Flächen in der Gemeinde Van Binh, Bezirk Thuong Tin, Hanoi. (Quelle: Construction Newspaper)

Strafen für den Bau von Häusern auf landwirtschaftlichen Flächen

Laut Baurecht legen die Artikel 9, 10 und 11 des Dekrets 91/2019/ND-CP eindeutig fest, dass bei der Nutzung von Land für den falschen Zweck, d. h. beim Bau von Häusern auf landwirtschaftlichen Flächen ohne Änderung des Nutzungszwecks, eine Geldstrafe verhängt und Abhilfemaßnahmen ergriffen werden, darunter Maßnahmen zur erzwungenen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Artikel 9 dieses Dekrets legt die Höhe der Strafen für die Nutzung von Reisanbauland für andere als die von den zuständigen staatlichen Stellen genehmigten Zwecke fest.

Insbesondere bei der Umwandlung von Reisanbauland in Dauerkulturland oder Waldland (mit Ausnahme des in Absatz 7, Artikel 14 des Dekrets Nr. 43/2014/ND-CP, geändert und ergänzt durch Absatz 11, Artikel 2 des Dekrets Nr. 01/2017/ND-CP, genannten Falls) erhöhen sich Art und Höhe der Strafe je nach Ausmaß des Verstoßes.

Geldstrafe von 2.000.000 VND bis 5.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgenutzten Landes weniger als 0,5 ha beträgt.

Geldstrafe von 5.000.000 VND bis 10.000.000 VND, wenn die Fläche des Grundstücks, dessen Zweck illegal geändert wurde, zwischen 0,5 ha und weniger als 1 ha beträgt.

Geldstrafe von 10.000.000 VND bis 20.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgestalteten Landes zwischen 1 und 3 Hektar beträgt.

Geldstrafe von 20.000.000 VND bis 50.000.000 VND, wenn die illegal für einen anderen Zweck umgewidmete Landfläche 3 Hektar oder mehr beträgt.

Bei der Umwandlung von Reisanbauflächen in Aquakulturflächen oder Salzgewinnungsflächen gelten folgende Strafen und deren Höhe:

Geldstrafe von 3.000.000 VND bis 5.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgenutzten Landes weniger als 0,1 ha beträgt.

Geldstrafe von 5.000.000 VND bis 10.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgestalteten Landes zwischen 0,1 ha und weniger als 0,5 ha beträgt.

Geldstrafe von 10.000.000 VND bis 20.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgestalteten Landes zwischen 0,5 ha und weniger als 1 ha beträgt.

Geldstrafe von 20.000.000 VND bis 30.000.000 VND, wenn die Fläche des Grundstücks, dessen Zweck illegal geändert wurde, von 1 ha auf weniger als 3 ha ansteigt.

Geldstrafe von 30.000.000 VND bis 70.000.000 VND, wenn die illegal für einen anderen Zweck umgewandelte Landfläche 3 Hektar oder mehr beträgt.

Form und Höhe der Strafe für die Umwandlung von Reisanbauland in nicht landwirtschaftlich genutztes Land in ländlichen Gebieten sind wie folgt:

Geldstrafe von 3.000.000 VND bis 5.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgenutzten Landes weniger als 0,01 ha beträgt.

Geldstrafe von 5.000.000 VND bis 10.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgenutzten Landes zwischen 0,01 ha und weniger als 0,02 ha beträgt.

Geldstrafe von 10.000.000 VND bis 15.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgenutzten Landes zwischen 0,02 ha und weniger als 0,05 ha beträgt.

Geldstrafe von 15.000.000 VND bis 30.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgestalteten Landes zwischen 0,05 ha und weniger als 0,1 ha beträgt.

Geldstrafe von 30.000.000 VND bis 50.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgestalteten Landes zwischen 0,1 ha und weniger als 0,5 ha beträgt.

Geldstrafe von 50.000.000 VND bis 80.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgenutzten Landes zwischen 0,5 ha und weniger als 1 ha beträgt.

Geldstrafe von 80.000.000 VND bis 120.000.000 VND, wenn die Fläche des illegal für einen anderen Zweck umgestalteten Landes zwischen 1 und 3 Hektar beträgt.

Geldstrafe von 120.000.000 VND bis 250.000.000 VND, wenn die illegal für einen anderen Zweck umgenutzte Landfläche 3 Hektar oder mehr beträgt.

Die Umwandlung von Reisanbauland in nicht landwirtschaftlich genutztes Land in städtischen Gebieten wird mit dem Zweifachen der in Absatz 3 dieses Artikels festgelegten Strafe geahndet.

Darüber hinaus ist der Rechtsverletzer gezwungen, den ursprünglichen Zustand des Grundstücks wiederherzustellen und alle durch den Rechtsverstoß erzielten illegalen Gewinne zurückzugeben.

Darüber hinaus sieht Artikel 10 des Dekrets 91/2019/ND-CP Strafen für die Nutzung von Sonderwaldflächen, Schutzwaldflächen und Produktionswaldflächen für andere als die von den zuständigen staatlichen Behörden genehmigten Zwecke vor. Die Höchststrafe beträgt bis zu 500 Millionen VND, und die Folgen müssen behoben werden.

Artikel 11 des Dekrets 91/2019/ND-CP sieht Strafen für die Nutzung landwirtschaftlicher Flächen vor, die kein Reisanbaugebiet, kein Schutzwaldgebiet, kein Sondernutzungswaldgebiet oder kein Produktionswaldgebiet sind, für andere Zwecke, die von den zuständigen staatlichen Behörden nicht genehmigt wurden. Die Höchststrafe beträgt bis zu 400 Millionen VND und ist zur Behebung der Folgen verpflichtet.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-o-lau-ban-van-loi-ha-noi-san-sang-khoi-cong-duong-vanh-dai-4-12-du-an-trong-diem-cham-tien-do-228986.html