Gibt es eine Möglichkeit, in ein Studio-Apartment mit einem Schlafzimmer zu investieren?

Während vermögende in- und ausländische Investoren den Immobilienboom in Japan genießen, verlieren junge Arbeitnehmer die Hoffnung auf ein zusätzliches Einkommen auf einem wichtigen Markt: den Mini-Apartments in Japan, die für viele im Ruhestand als Einnahmequelle gelten.

Einzimmerwohnungen oder Studios waren einst eine attraktive Investition für junge Berufstätige, doch angesichts der steigenden Immobilienpreise und der Zinserhöhungen der Bank of Japan (BOJ) und der damit verbundenen steigenden Hypothekenkosten werden sie für viele unerschwinglich.

„Junge Menschen, insbesondere Angestellte, sind vom Immobilienmarkt verschwunden. Die Banken vergeben keine Kredite mehr an sie“, sagte Analyst Masanori Koda und fügte hinzu, dass die Banken angesichts der steigenden Zinsen bei der Kreditvergabe selektiver geworden seien. Steigende Immobilienpreise, steigende Zinsen und stark steigende Eigentumskosten wie Instandhaltungsgebühren haben den Kauf von Einzimmerwohnungen erschwert.

Der aktuelle Immobilienpreisanstieg, der seit der Einführung der reflationären Wirtschaftspolitik Japans in den 2010er Jahren anhält, wird laut Koda von wohlhabenden Japanern sowie asiatischen Investoren und Unternehmen befeuert. Junge Investoren machen einen kleinen Teil dieser Käufer aus, vor allem diejenigen mit hohen Gehältern bei Unternehmen mit Auslandsbeteiligungen.

Einzimmerwohnungen sind für Angestellte zunehmend unerschwinglich. (Foto: Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama und Konosuke Urata)

Seit Jahren versucht die japanische Regierung , Preise und Löhne anzukurbeln, um der BoJ eine Normalisierung der Zinssätze zu ermöglichen. Die Zentralbank erhöhte die Zinsen kürzlich auf ein 17-Jahres-Hoch und signalisierte damit das Ende der „verlorenen Jahrzehnte“. Diese lange Rezession begann in den 1990er Jahren nach dem Platzen einer Finanzblase. In den 2010er Jahren versuchte die BoJ erfolglos, die Ausgaben von Privathaushalten und Unternehmen durch „quantitative und qualitative Lockerung“ anzukurbeln, und griff schließlich auf Negativzinsen zurück.

Die BoJ beließ ihren Leitzins am Ende ihrer zweitägigen geldpolitischen Sitzung Ende März unverändert und erwartete eine weitere Zinserhöhung im Sommer. Im Januar erhöhte die Zentralbank ihren Tagesgeldzinssatz auf ein 17-Jahreshoch von 0,5 Prozent, ein Viertelprozentpunkt mehr als bei der letzten Erhöhung im Juli 2024.

Doch während die wirtschaftliche Erholung eine gute Nachricht ist, hat der stetige Zinsanstieg auch die Schattenseiten aufgezeigt: das Ende der Deflation und die praktisch zinslosen Kredite, die Immobilienkäufern, auch Angestellten, schon lange die Möglichkeit eröffnen, sich Geld zu leihen. Einzimmerwohnungen, die Käufer kaufen und anschließend durch Vermietung abbezahlen können, sind ein beliebtes Anlageinstrument. Und die Banken haben diesen Käufern aufgrund ihrer stabilen Gehälter Kredite gewährt.

„Seit ich die Immobilie vor fünf Jahren gekauft habe, sind die Zinsen gestiegen. Der Zinssatz ändert sich, sodass die Zinsen gestiegen sind, selbst wenn die monatliche Tilgung gleich bleibt“, sagte TY, ein 32-jähriger Angestellter eines Chemieunternehmens. TY kaufte die erste seiner beiden Immobilien in Tokio und Osaka vor fünf Jahren, als die Geldpolitik der BoJ am lockersten war und die Zinsen negativ waren.

Auch die Immobilienpreise sind in den letzten zwei Jahrzehnten stetig gestiegen. Laut dem Immobiliendatenanbieter Tokyo Kantei lag der Durchschnittspreis für ein neu gebautes Studio-Apartment in der Hauptstadt im Jahr 2023 bei 32,86 Millionen Yen, 50 % mehr als der Durchschnittspreis von 21,79 Millionen Yen im Jahr 2004. Bei älteren Wohnungen ist der Anstieg sogar noch stärker: Im Jahr 2023 lag der Durchschnittspreis bei 16,02 Millionen Yen, fast 72 % mehr als 2004, als der Durchschnittspreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung 9,32 Millionen Yen betrug.

Die Bruttorendite – das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen der Mieter zum Immobilienpreis – ist in den letzten zehn Jahren gesunken. Die Rendite für ein neues Studio-Apartment lag 2023 bei 3,37 %, verglichen mit 3,98 % im Jahr 2014. Dies entspricht einem Rückgang von fast 0,61 Prozentpunkten. Die Rendite für eine bestehende Wohnung lag bei 5,66 %, verglichen mit 7,39 % im Jahr 2014, was einem Rückgang von fast 1,73 Prozentpunkten entspricht.

Angesichts sinkender Gewinne sind jüngere Arbeitnehmer, die sich Sorgen darüber machen, ob sie nach der Pensionierung genug zum Leben haben, weiterhin am Kauf und der Vermietung von Immobilien interessiert.

Renosy, ein auf junge Menschen ausgerichteter Immobilien-Investmentservice des in Tokio notierten Unternehmens GA Technologies, sagte, die Anfragen von jungen Menschen, die bei ausländischen Banken, IT-Unternehmen und Regierungen arbeiten, hätten sich zwischen 2021 und 2024 verzehnfacht, da potenzielle Investoren ihre Risiken streuen wollten, anstatt sich ausschließlich auf NISA zu verlassen.

„Viele Menschen in ihren Zwanzigern glauben, dass sie in Zukunft viel Geld brauchen werden, etwa für eine Heirat, die Geburt von Kindern oder Ausbildungskosten . Ob dieses Geld nur über NISA angespart werden kann“, sei eine Frage, die ihnen Sorgen bereite, sagt ein Strategieberater von Renosy.

„Damals, vor fünf Jahren, gab es viele Nachrichten über das ‚20-Millionen-Yen-Problem‘ nach der Pensionierung und wie der Wert des Geldes sinken würde, wenn man es nur auf Bankeinlagen anlegte. Ich dachte, ich müsste mein Privatvermögen woanders anlegen, zum Beispiel in Anlagen“, erzählte TY. Das 20-Millionen-Yen-Problem bezieht sich auf die allgemeine Regel, dass man 20 Millionen Yen Ersparnisse braucht, um einen komfortablen Ruhestand zu genießen.

Laut Yukiko Date, Finanzplanerin und Vertreterin von You&me Partners bei FP, steigt die Nachfrage nach Finanzkompetenz. Sie sagte, soziale Medien wie Instagram, X und YouTube seien „überaus beliebte“ Informationsquellen für junge Menschen, die sich Finanzkompetenz aneignen möchten. Die meisten treffen ihre Anlageentscheidungen ausschließlich auf der Grundlage dessen, was sie auf solchen Plattformen lernen – Ratschläge, deren Qualität oft fragwürdig ist.

Immobilieninvestitionen sind riskant. „Da Vertriebsunternehmen mit jeder verkauften Anlageeinheit Millionengewinne erzielen können, sind Verkaufsgespräche oft aggressiv, manchmal mit unzureichenden Erklärungen. In manchen Fällen werden Dokumente irreführend präsentiert, wichtige Dinge werden ausgelassen und Fakten falsch interpretiert“, sagt Isao Katsuta, ein Anwalt, der Fälle von betrügerischen Verkaufstaktiken bearbeitet hat, die auf Menschen abzielten, die nicht an Investitionen interessiert waren, aber zu hohen Ausgaben verleitet wurden.

Die Position von Immobilieneigentümern sei nach japanischem Recht „deutlich schwächer“ als die von Untervermietungsunternehmen, fügte Katsuta hinzu. Diese schwache Position gelte auch für Verträge.

Ab 2022 wird Finanzunterricht in der High School Pflicht sein. Der Unterricht wird in der Regel von Hauswirtschafts- oder Sozialkundelehrern mit Finanzhintergrund oder von Fachleuten aus der Finanz- und Wertpapierbranche gehalten. Doch es gibt weiterhin Probleme.

„Viele Lehrer haben selbst keine Erfahrung mit Investitionen und dergleichen. Daher fällt es ihnen meiner Meinung nach schwer, Schülern Finanzkompetenz zu vermitteln“, sagte Date. „Viele Menschen wünschen sich Informationen, aber es gibt nicht genügend Fachleute, die diese Informationen kompetent vermitteln können.“

Quelle: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html