Gibt es eine Möglichkeit, in ein Studio-Apartment mit einem Schlafzimmer zu investieren?

Einzimmerwohnungen oder Studios waren einst eine attraktive Investition für junge Berufstätige, doch angesichts der steigenden Immobilienpreise und der Zinserhöhungen der Bank of Japan (BOJ) und der damit verbundenen steigenden Hypothekenkosten werden sie für viele unerschwinglich.

„Junge Menschen, insbesondere Anleger mit Monatsgehalt, sind vom Immobilienmarkt verschwunden. Die Banken vergeben auch keine Kredite mehr an sie“, sagte Analyst Masanori Koda und fügte hinzu, dass die Banken angesichts der steigenden Zinsen bei der Kreditvergabe selektiver geworden seien. Steigende Immobilienpreise, steigende Zinsen und stark steigende Eigentumskosten wie Instandhaltungsgebühren haben den Kauf von Einzimmerwohnungen schwieriger gemacht.

Laut Koda wird der derzeitige Anstieg der Immobilienpreise, der seit der Einführung der reflationären Wirtschaftspolitik Japans in den 2010er Jahren anhält, von wohlhabenden Japanern sowie asiatischen Investoren und Unternehmen getragen. Nur ein kleiner Teil dieser Käufergruppe sind junge Investoren, vor allem Gutverdiener aus Unternehmen mit Auslandsbezug.

Die Preise für Einzimmerwohnungen sind für Angestellte zunehmend unerschwinglich. (Foto: Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama und Konosuke Urata)

Seit Jahren versucht die japanische Regierung , Preise und Löhne in die Höhe zu treiben, was der BoJ eine Normalisierung der Zinssätze ermöglichen würde. Die Zentralbank hat die Zinssätze vor Kurzem auf ein 17-Jahres-Hoch angehoben und damit das Ende der „verlorenen Jahrzehnte“ signalisiert. Diese lang anhaltende Rezession begann in den 1990er Jahren, nachdem die Finanzblase geplatzt war. In den 2010er Jahren versuchte die BoJ, die Ausgaben der privaten Haushalte und Unternehmen durch eine „quantitative und qualitative Lockerung“ anzukurbeln, scheiterte jedoch und griff schließlich auf negative Zinssätze zurück.

Die BoJ beließ ihren Leitzins Ende März nach einer zweitägigen geldpolitischen Sitzung unverändert und erwartete eine weitere Zinserhöhung im Sommer. Im Januar erhöhte die Zentralbank den Zinssatz für unbesicherte Tagesgelder auf ein 17-Jahres-Hoch von 0,5 Prozent, ein Viertelprozentpunkt mehr als bei der letzten Erhöhung im Juli 2024.

Doch während die sich erholende Wirtschaft eine gute Nachricht ist, verdeutlicht der stetige Anstieg der Zinsen auch die Schattenseiten: das Ende der Deflation und praktisch kostenlose Kredite, die Eigenheimkäufern, darunter auch Angestellten, schon lange Zugang zu Krediten verschafft haben. Ein-Zimmer-Wohnungen, die Käufer erwerben und anschließend durch Vermietung abbezahlen können, sind ein beliebtes Anlageinstrument. Und die Banken gewährten diesen Käufern aufgrund ihrer festen Gehälter Kredite.

„Seit ich die Immobilie vor fünf Jahren gekauft habe, steigen die Zinsen. Der Zinssatz ändert sich, auch wenn die monatliche Tilgungsrate gleich bleibt, sind die Zinsen gestiegen“, sagt TY, ein 32-jähriger Angestellter eines Chemieunternehmens. TY kaufte die erste seiner beiden Immobilien in Tokio und Osaka vor fünf Jahren, zu einer Zeit, als die Geldpolitik der BOJ am lockersten war und die Zinssätze negativ waren.

Auch die Immobilienpreise sind in den letzten zwei Jahrzehnten stetig gestiegen. Laut dem Immobiliendatenanbieter Tokyo Kantei lag der Durchschnittspreis für ein neu gebautes Studio in der Hauptstadt im Jahr 2023 bei 32,86 Millionen Yen, ein Anstieg von 50 % gegenüber dem Durchschnittspreis von 21,79 Millionen Yen im Jahr 2004. Bei älteren Wohnungen ist der Anstieg sogar noch stärker: Im Jahr 2023 lag der Durchschnittspreis bei 16,02 Millionen Yen, ein Anstieg von fast 72 % gegenüber 2004, als der Durchschnittspreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung 9,32 Millionen Yen betrug.

Die Bruttorendite – das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen der Mieter zum Preis der Immobilie – ist im letzten Jahrzehnt gesunken. Die Rendite für neue Studio-Apartments beträgt im Jahr 2023 3,37 %, gegenüber 3,98 % im Jahr 2014. Dies entspricht einem Rückgang um fast 0,61 Prozentpunkte. Die Rendite für Altbauwohnungen lag bei 5,66 Prozent und damit knapp 1,73 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert von 7,39 Prozent.

Angesichts sinkender Gewinne sind jüngere Arbeitnehmer, die sich Sorgen darüber machen, ob sie nach der Pensionierung genug zum Leben haben, weiterhin am Kauf und der Vermietung von Immobilien interessiert.

Renosy, ein auf junge Menschen ausgerichteter Immobilien-Investmentservice des in Tokio notierten Unternehmens GA Technologies, sagte, die Anfragen von jungen Menschen, die bei ausländischen Banken, IT-Unternehmen und Regierungen arbeiten, hätten sich zwischen 2021 und 2024 verzehnfacht, da potenzielle Investoren ihre Risiken streuen wollten, anstatt sich ausschließlich auf NISA zu verlassen.

„Viele Menschen in ihren Zwanzigern glauben, dass sie in Zukunft viel Geld brauchen werden, etwa für eine Heirat, die Geburt von Kindern oder Ausbildungskosten . Ob dieses Geld nur über NISA angespart werden kann“, sei eine Frage, die ihnen Sorgen bereite, sagt ein Strategieberater von Renosy.

„Damals, vor fünf Jahren, gab es viele Nachrichten über das ‚20-Millionen-Yen-Problem‘ nach der Pensionierung und darüber, wie der Wert des Geldes sinken würde, wenn man es nur auf Bankeinlagen anlegte. Ich dachte, ich müsste mein Privatvermögen woanders anlegen, zum Beispiel in Anlagen“, erzählte TY. Das 20-Millionen-Yen-Problem bezieht sich auf die allgemeine Regel, dass Menschen 20 Millionen Yen Ersparnisse benötigen, um einen angenehmen Ruhestand genießen zu können.

Laut Yukiko Date, Finanzplanerin und Vertreterin von You&me Partner im FP-Büro, steigt die Nachfrage nach Finanzwissen. Date sagte, dass soziale Medien wie Instagram, X und YouTube „überwältigend beliebte“ Informationsquellen für junge Menschen seien, die sich Finanzkompetenz aneignen wollten, und dass die meisten von ihnen ihre Anlageentscheidungen ausschließlich auf der Grundlage dessen treffen würden, was sie auf solchen Plattformen lernen – Ratschläge, deren Qualität oft zweifelhaft sei.

Immobilieninvestitionen sind riskant. „Da Vertriebsunternehmen mit jeder verkauften neuen [Investitions-]Einheit Millionen von Yen Gewinn machen können, sind die Verkaufsgespräche oft aggressiv, manchmal mit unzureichenden Erklärungen, und in manchen Fällen werden Dokumente auf irreführende Weise präsentiert, wobei wichtige Dinge ausgelassen oder Fakten falsch interpretiert werden“, sagt Isao Katsuta, ein Anwalt, der Fälle von böswilligen Verkaufstaktiken bearbeitet hat, die auf Leute abzielten, die nicht an einer Investition interessiert sind, aber dazu verleitet werden sollen, große Summen Geld auszugeben.

Die Position der Immobilieneigentümer sei nach japanischem Recht „viel schwächer“ als die von Untervermietungsunternehmen, fügte Katsuta hinzu. Diese schwache Position erstreckt sich auch auf Verträge.

Im Jahr 2022 wird Finanzbildung in der High School obligatorisch. Der Unterricht wird in der Regel von Hauswirtschafts- oder Sozialkundelehrern mit finanzwissenschaftlichem Hintergrund oder von Fachleuten aus der Finanz- und Wertpapierbranche durchgeführt. Aber es gibt immer noch viele Probleme.

„Viele Lehrer haben selbst keine Erfahrung mit Investitionen und dergleichen, daher denke ich, dass es [für sie] schwierig ist, den Schülern Finanzkompetenz beizubringen“, sagte Date. „Es gibt viele Menschen, die Informationen wollen, aber nicht genügend Experten, die diese Informationen kompetent bereitstellen können.“

Quelle: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html