Wird der Immobilienmarkt bis Ende 2024 der „düsteren“ Situation entkommen?

Die Wartementalität wird beseitigt.

Der vietnamesische Verband der Immobilienmakler (VARs) ist davon überzeugt, dass sich die Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes positiv auswirken wird, da das Wirtschaftswachstum das festgelegte Szenario übertrifft, die Kreditvergabe aus der „düsteren“ Situation herauskommt, die Darlehenszinsen niedrig bleiben und die Auszahlung öffentlicher Investitionen weiterhin gefördert wird. Die Tatsache, dass das Bodengesetz von 2024, das Wohnungsbaugesetz von 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 und Klausel 2, Artikel 209 des Gesetzes über Kreditinstitute bereits am 1. August in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherige Entscheidung, wird sich sicherlich positiv auswirken und zur Förderung der Erholung und Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

VARs kommentierten: Der vietnamesische Immobilienmarkt wird Ende 2024 positiv wachsen. (Foto: TG)

Mit Inkrafttreten der Gesetze wird die Abwarte-Mentalität verschwinden. Projektentwicklungsunternehmen werden sich um die staatliche Verwaltung bemühen. Investoren sind zuversichtlicher bei der Markteinführung ihrer Produkte. Sie fördern den Cashflow der Banken in Immobilien. Makler und Maklerdienstleister werden ihre Kapazitäten aktiv erweitern, Mitarbeiter einstellen, ihr Wissen schulen, neue Vorschriften einhalten usw.

VARs gehen davon aus, dass sich der Immobilienmarkt während der Wartezeit auf die Umsetzung der neuen Gesetze langsam und nachhaltig erholen und die Ergebnisse schrittweise verbessern wird. Bis Jahresende wird der Erholungsprozess des Immobilienmarktes deutliche Fortschritte erzielen. Die Erholungsergebnisse werden weiterhin nach Segmenten und Regionen differenziert, jedoch mit einem gleichmäßigeren Differenzierungsgrad.

Welches Segment wird glänzen?

Für den Wohnungsbau prognostizieren VARs: Das Angebot wird sich in der zweiten Jahreshälfte 2024 weiter verbessern und voraussichtlich um etwa 20 % gegenüber den ersten sechs Monaten 2024 steigen. Dies ist vor allem auf das Segment der Luxuswohnungen zurückzuführen, da sich Produktqualität und Verkaufspreise deutlich erholen. Hinzu kommt die zunehmende Nachfrage nach niedrigen Wohneinheiten, da große Projekte die letzte Phase ihrer Markteinführung durchlaufen. Die meisten neu eröffneten Wohnsiedlungen und Projekte stammen aus den Vororten und Provinzen/Städten rund um die beiden Sonderstadtgebiete.

Die Nachfrage nach Wohnraum wird weiterhin hoch bleiben, und die Investitionsnachfrage erholt sich im Vergleich zum Jahresbeginn um etwa 30 %. Zudem verlagert sie sich auf neue Märkte mit großem Spielraum für Preiserhöhungen, was zu einem weiteren Anstieg der Transaktionszahlen führen wird.

Laut VARS dürfte das Transaktionsvolumen im Vergleich zur ersten Jahreshälfte um etwa 20 % steigen, da das Angebot voraussichtlich erst zum Jahresende wieder anziehen wird, wobei der Wohnungstyp weiterhin im Wesentlichen dazu beitragen wird.

Auch die Liquidität auf dem Sekundärmarkt hat sich verbessert und wird sich zum Jahresende deutlich verbessern, wenn die Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden und Immobilienunternehmen wirksamer werden. Die Zahl der Besichtigungen ist hoch, ebenso die der Käufe. Mit dem steigenden Angebot an Wohnungen, vor allem Luxuswohnungen, wird das Preisniveau für Wohnungen in Projekten mit Preisen um 40 Millionen VND/m² weiter steigen, allerdings langsamer, um etwa 100 bis 300 Millionen VND/Wohnung.

Laut VARS wird das Transaktionsvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr voraussichtlich um etwa 20 % steigen, da das Angebot voraussichtlich erst zum Jahresende wieder anziehen wird. (Foto: SST)

Auch die Transaktionen und Preise für Villen/Stadthäuser und Reihenhäuser werden sich aufgrund der bisherigen Erholung und der höheren Renditeerwartungen der Anleger allgemein verbessern, insbesondere auf dem Sekundärmarkt. Grundstücke haben den Tiefpunkt der Preissenkungen überwunden und werden allmählich wieder zum wichtigsten Investitionskanal. Investoren suchen jedoch nur nach versteigerten Grundstücken, parzellierten Grundstücken, in Gebieten mit fertiggestellter Infrastruktur und zu nicht zu hohen Preisen.

Auch im Segment des sozialen Wohnungsbaus bietet sich die Möglichkeit einer „Kehrtwende“, wenn neue Regelungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Unternehmen und Käufer von Sozialwohnungen wirksam umgesetzt werden; das Kreditpaket in Höhe von 120.000 VND wird in eine günstigere Richtung geändert.

Das Segment der Industrieimmobilien wächst weiter, da Unternehmen Landfonds für die Entwicklung von Industrieparks (IPs) erwerben. Nachhaltige IP-Modelle werden ebenfalls gefördert, um eine schnellere und erfolgreichere Entwicklung zu ermöglichen und so zur Entwicklung einer grünen Kreislaufwirtschaft beizutragen, wie sie von Partei und Staat propagiert wird. Gleichzeitig wird die Wertschöpfungskette erweitert, um die Nachfrage zu decken und Wettbewerbsvorteile zu schaffen, die nachhaltige Investitionskapitalströme anziehen.

Das Angebot an Tourismus- und Ferienimmobilien wird sich weiter verbessern, da immer mehr Unternehmen „mutig“ neue Produkte auf den Markt bringen, allerdings in unbedeutendem Ausmaß, da sich der allgemeine Immobilienmarkt nicht wirklich verbessert hat.

Viele Projekte liegen aufgrund rechtlicher und finanzieller Schwierigkeiten noch auf Eis. Das Hauptangebot werden Hochhäuser im Wert von weniger als 5 Milliarden VND sein. Condotel-Produkte werden weiterhin den Primär- und Sekundärmarkt für Resort-Immobilien anführen, da sie einen stabilen Cashflow bei überschaubarem Investitionswert generieren. Dies wird insbesondere durch die Entwicklung der Tourismusbranche sowie die Erwartung einer umfassenderen rechtlichen Regelung vorangetrieben. Gleichzeitig wird das Segment der Villen und Resort-Geschäftshäuser voraussichtlich weiterhin mit Produkten auf dem Sekundärmarkt konkurrieren müssen.

VARS prognostiziert, dass Marktteilnehmer mit der Markterholung ihren Markteintritt beschleunigen und Geschäftspläne vorantreiben werden. Die neuen Gesetze werden sich positiv auf den Markt auswirken, aber auch als Filter dienen, um inkompetente Marktteilnehmer aus dem Markt zu drängen.

VARS geht daher davon aus, dass die neuen Vorschriften die Tätigkeit der Immobilienvermittlung einschränken und „Amateurmakler“ aus dem Verkehr ziehen werden, die nicht wirklich lange in diesem Beruf bleiben wollen.

Insbesondere werden durch die Regulierung von Grundstücksfonds für die Entwicklung gewerblicher Wohnbauprojekte, die Aufhebung von Grundstückspreisrahmen usw. Investoren mit schwacher Kapazität, Finanzierung, Grundstücksfonds usw. schrittweise vom Immobilienmarkt verdrängt.

Tatsächlich sind in letzter Zeit viele erfolgreiche Unternehmen des verarbeitenden Gewerbes in der Erwartung hoher Gewinne auf Immobilieninvestitionen umgestiegen und haben dann bittere Früchte getragen, weil die Dinge nicht wie erwartet liefen. Bis heute befinden sich viele Unternehmen aufgrund von Unzulänglichkeiten bei der Berechnung der Landnutzungsgebühren, die es den Unternehmen unmöglich machen, die Kosten vorherzusehen, in der Situation, „zu arbeiten und zu sterben oder nicht zu arbeiten und zu sterben“.

Wenn die Gesetze in der kommenden Zeit in Kraft treten, wird die neue Grundstückspreisliste höher ausfallen. Das bedeutet höhere Landnutzungsgebühren, höhere Entschädigungen für die Menschen und einen stärkeren Druck auf das verfügbare Kapital der Unternehmen.

VARS ist daher überzeugt, dass der Markt mit dem neuen „Spielplatz“ künftig nur noch Platz für Investoren bieten wird, die systematisch vorgehen, über große Grundstücksfonds, finanzielle Ressourcen und die Fähigkeit verfügen, große städtische Projekte mit synchroner Infrastruktur und Versorgung zu entwickeln. Gleichzeitig sind sie in der Lage, die Vorteile effektiv zu nutzen und so die Investitionskosten zu senken.

„Zusammen mit der Regelung, ob eine Bankbürgschaft erforderlich ist oder nicht, wird dies die Grundlage dafür sein, Risiken und Kosten für zukünftige Eigenheimkäufer zu reduzieren“, betonten die VARs.

Quelle: https://www.congluan.vn/cuoi-nam-2024-thi-truong-bat-dong-san-se-thoat-canh-dieu-hiu-post305181.html