Interstitial-Grundstücke in Hanoi: Leicht zu kaufen, schwer zu verkaufen

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Auf Immobilienhandelsseiten werden von vielen Maklern Grundstücke mit Streuobstwiesen zum Verkauf angeboten, deren Preise bei nur wenigen hundert Millionen VND für 30 – 40 Quadratmeter liegen.

Probieren Sie die bittere Frucht des verschachtelten Landes

Ein 32 m2 großes Grundstück in der Vinh Hung Street (Bezirk Hoang Mai, Hanoi ) wird für 450 Millionen VND verkauft, was etwa 14 Millionen VND/m2 entspricht.

Das Grundstück ist nach Westen ausgerichtet, quadratisch und fest, umgeben von bebautem Land im roten Buch. Es verfügt über alle rechtlichen Unterlagen, jährliche Grundsteuerbescheinigungen und einen notariell beglaubigten Kauf- und Verkaufsvertrag einer Anwaltskanzlei.

Oder ein anderes Grundstück in der Linh Nam Straße (Bezirk Hoang Mai, Hanoi). Der Eigentümer braucht Geld für die Kapitalrotation und verkauft daher ein Grundstück mit einer Fläche von 37 m², gelegen in einem Wohngebiet, mit fertiggestellter Infrastruktur, roten Büchern auf allen Seiten, stabiler Bauweise, in der Nähe der Grund- und weiterführenden Schulen von Vinh Hung für 25 Millionen VND/m², also nur 1/3 des Grundstückspreises hier.

Viele verstreute Grundstücke werden zu günstigen Preisen zum Verkauf angeboten, es ist jedoch sehr schwierig, rote Bücher zu bekommen. (Foto: Ngoc Vy).

Aufgrund der recht günstigen Preise kommen nicht nur Menschen, die zum Wohnen kaufen möchten, sondern auch viele Investoren, um diese Grundstücke zu kaufen.

Herr Tran Trung Kien und seine Frau (Bezirk Van Giang, Hung Yen ) sagten, dass ihr Einkommen nur etwa 20 Millionen VND/Monat betrage, sodass sie nicht einmal davon träumen könnten, ein Haus in Hanoi zu besitzen.

Vor zwei Jahren lieh sich das Paar auf Anraten von Freunden über 700 Millionen Dollar von Verwandten, um ein kleines 35 Quadratmeter großes Grundstück in der Gegend von Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) zu kaufen. Laut Herrn Kien handelt es sich um ein in einer Gasse gelegenes Grundstück, das nicht im roten Buch verzeichnet ist.

Obwohl wir zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs wussten, dass es sich bei der Transaktion lediglich um ein handschriftliches Dokument handelte, sagte uns der Makler, dass er sich nach etwa einem Jahr um den Papierkram und die Formalitäten kümmern würde, um das Grundstück in ein Wohngrundstück umzuwandeln, und dass wir dann mit gutem Gewissen ein Haus bauen könnten.

Allerdings sind zwei Jahre vergangen und Herr Kien und seine Frau konnten noch immer kein rotes Buch für das Land im Wert von über 700 Millionen VND bekommen.

„ Ich bin oft ein Risiko eingegangen, habe Materialien gekauft und Arbeiter angeheuert, um ein Haus der Stufe 4 zu bauen, in dem ich vorübergehend wohnen wollte. Doch sobald ich die Materialien dorthin gebracht hatte, schlugen die örtlichen Behörden Alarm, weil auf diesem Land keine Baugenehmigung erteilt wurde “, erzählte Herr Kien.

Als ich den Grundstücksverkäufer und den Makler kontaktierte, sagten diese, dass sie die Verfahren lediglich unterstützen, die Landumwandlung jedoch mittlerweile verschärft sei, sodass es sehr schwierig sei, ein rotes Buch zu bekommen. Herr Kien und seine Frau mussten weiterhin in einem Haus zur Miete wohnen, obwohl die Schulden noch immer hoch waren und kaum etwas zurückgezahlt worden war.

„ Meine Frau und ich haben derzeit ein sehr schweres Leben mit einem Einkommen von 20 Millionen VND pro Monat. Miete, Strom und Wasser kosten monatlich 6–7 Millionen VND, das Schulgeld für zwei Kinder und die Lebenshaltungskosten. Wir müssen monatlich mehrere Millionen VND sparen. Deshalb haben meine Frau und ich zwei Jahre lang gespart, um die Schulden von über 50 Millionen VND abzubezahlen. Wir können kein Haus bauen, die Schulden häufen sich, und meine Frau und ich haben Kopfschmerzen“, erzählte Herr Kien traurig.

Aufgrund des Schuldendrucks mussten Herr Kien und seine Frau einen Makler mit dem Weiterverkauf des Grundstücks beauftragen, doch seit mehr als einem halben Jahr haben sie noch immer keinen Käufer gefunden.

„ Das Land ist wunderschön, aber weil es keine Papiere, sondern nur handschriftliche Kaufverträge gibt, trauen sich viele Leute nicht, es zu kaufen. Manche akzeptieren handschriftliche Verträge, aber wenn sie wissen, dass das Land nicht zum Bau eines Hauses genutzt werden kann, lehnen sie es ebenfalls ab. Ich habe zwar Land, kann aber weder darauf wohnen noch es verkaufen “, sagte Herr Kien stirnrunzelnd.

Viele verstreut liegende Grundstücke werden zu recht günstigen Preisen zum Kauf angeboten. (Screenshot).

Der Kauf von verstreutem Land ist wie ein Spiel von "Rot und Schwarz"

Wie Herr Kien kaufte auch Herr Nguyen Van Nam ( Nam Dinh ) vor 5 Jahren ein 102 m2 großes Grundstück in Long Bien für nur 10 Millionen VND/m2.

Auch beim Kauf erkundigte er sich gründlich und untersuchte die Gegend, da er dachte, dass das Projekt in der Nähe seines Grundstücks liege und der Preis des Grundstücks bei einer Umsetzung steigen würde. Doch unerwartet verlor Herr Nam alles, weil das von ihm gekaufte Land Teil der örtlichen Straßenplanung war.

„ Die über eine Milliarde VND, die ich für den Kauf dieses Grundstücks ausgegeben habe, waren in den letzten Jahren eingefroren und konnten nicht gehandelt werden, da alle Kunden wissen, dass das Grundstück Teil des Straßenbauplans ist. Obwohl der Plan derzeit nur auf Eis liegt, sind Käufer weiterhin sehr vorsichtig. Ich dachte, ich würde mit meiner Investition einen großen Gewinn erzielen, aber jetzt stecke ich fest “, erzählte Nam.

Tatsächlich sind gültige Dokumente bei Grundstückstransaktionen gemischt und umfassen lediglich handschriftliche Verkaufsdokumente zwischen dem Eigentümer (die an den verkaufenden Makler gesendet werden) und dem Kunden. Gleichzeitig ist das Zahlungsbuch für die landwirtschaftliche Grundsteuer beigefügt.

Um die Überzeugungskraft des Produkts zu erhöhen, behauptete der Vermittler, er habe „Beziehungen“ zu den örtlichen Behörden, sodass man sich keine Sorgen machen müsse, für das landwirtschaftlich genutzte Land ein Pink Book zu erhalten. In der Realität gestaltet sich die Umstellung jedoch sehr aufwendig und die Gebühren sind zudem sehr hoch.

Herr Phan Anh Duy (ein Kunde, der Interstitial-Grundstück in Hanoi gekauft hat) sagte, dass der Umwandlungsprozess schwieriger sei, als er gedacht habe. Bei der Änderung des Landnutzungszwecks musste er sehr hohe Steuern und Gebühren entrichten, da das Bodengesetz vorschreibt, dass Landnutzer Landnutzungsgebühren in Höhe der Differenz zwischen den Landnutzungsgebühren des Landtyps nach der Änderung des Landnutzungszwecks und den Landnutzungsgebühren des Landtyps vor der Änderung des Landnutzungszwecks zahlen müssen.

Darüber hinaus fallen noch zahlreiche weitere, nicht näher benannte Kosten an. Der Betrag, den er beim Verkauf der Waren auf den Markt verdiente, war unbedeutend und entsprach nicht einmal dem Grundstückspreis und der Umwandlungsgebühr, die er ausgab. Er glaubt, dass er mit dem gleichen Kapital höhere Gewinne erzielen kann, wenn es in ein anderes Segment investiert würde.

Laut Herrn Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, werden die verstreuten Grundstücke ohne rote Bücher zu sehr günstigen Preisen zum Verkauf angeboten. Bei der Entscheidung, Geld für den Kauf von Interstitial-Grundstücken auszugeben, muss jedoch berücksichtigt werden, dass es sich um ein „Rot oder Schwarz“-Spiel handelt. Das Gewinn-Verlust-Verhältnis bei diesem landbezogenen Glücksspiel beträgt 50/50, denn ohne ein rotes Buch in der Hand gibt es keine Garantie.

Die Vergabe von roten Listen für diese verstreuten Grundstücke ist nicht einfach. Für derartige Streugrundstücke liegen oft nur befristete Landzuteilungspapiere vor, was Kauf- und Verkaufstransaktionen erheblich erschwert. Diese Dokumente werden oft fotokopiert und sind durch viele Hände gegangen.

„ Daher ist es für Käufer einfach, ein Haus zu kaufen, aber äußerst schwierig, es zu verkaufen. Und es ist auch schwierig, ein Haus zu bauen“, erklärte Herr Tuan.

Interstitielle Grundstücke sind Gartengrundstücke, landwirtschaftliche Flächen in städtischen Wohngebieten oder nach der Bebauung überschüssige Grundstücke, die nicht als Wohngrundstücke anerkannt wurden. Normalerweise gibt es für diese Art von Grundstücken keine Nutzungsrechtsurkunden, sondern die Übertragung erfolgt nur durch handschriftliche Dokumente. Aufgrund der unklaren Landnutzungsrechte ist der Preis für derartige Grundstücke oft um die Hälfte oder sogar ein Drittel günstiger als für Grundstücke mit vollständigen Nutzungsrechten in der gleichen Gegend.

Ngoc Vy

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Quelle