Interstitial-Grundstücke in Hanoi: Leicht zu kaufen, schwer zu verkaufen

Auf Immobilienhandelsseiten werden von vielen Maklern Grundstücke mit Streuobstwiesen zum Verkauf angeboten, deren Preise bei nur wenigen hundert Millionen VND für 30 – 40 Quadratmeter liegen.

Probieren Sie die bittere Frucht des verschachtelten Landes

Ein 32 m2 großes Grundstück in der Vinh Hung Street (Bezirk Hoang Mai, Hanoi ) wird für 450 Millionen VND verkauft, was etwa 14 Millionen VND/m2 entspricht.

Das Grundstück ist nach Westen ausgerichtet, quadratisch und fest, umgeben von bebautem Land im roten Buch. Es verfügt über alle rechtlichen Unterlagen, jährliche Grundsteuerbescheinigungen und einen notariell beglaubigten Kauf- und Verkaufsvertrag einer Anwaltskanzlei.

Oder ein anderes Grundstück in der Linh Nam Street (Bezirk Hoang Mai, Hanoi). Der Eigentümer braucht Geld für den Kapitalumschlag und verkauft daher ein 37 m² großes Grundstück in einem Wohngebiet mit fertiggestellter Infrastruktur, roten Büchern auf allen Seiten, stabiler Bauweise, in der Nähe der Grund- und weiterführenden Schulen von Vinh Hung für 25 Millionen VND/m², also nur 1/3 des hiesigen Grundstückspreises.

Viele verstreut liegende Grundstücke werden zu günstigen Preisen zum Verkauf angeboten, aber es ist sehr schwierig, rote Bücher zu bekommen. (Foto: Ngoc Vy).

Aufgrund der recht günstigen Preise kommen nicht nur Menschen, die zum Wohnen kaufen möchten, sondern auch viele Investoren, um diese Grundstücke zu kaufen.

Herr Tran Trung Kien und seine Frau (Bezirk Van Giang, Hung Yen ) sagten, dass ihr Einkommen nur etwa 20 Millionen VND/Monat betrage, sodass sie nicht einmal davon träumen könnten, ein Haus in Hanoi zu besitzen.

Vor zwei Jahren lieh sich das Paar auf Anraten von Freunden über 700 Millionen Dollar von Verwandten, um ein kleines, 35 Quadratmeter großes Grundstück in der Gegend von Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) zu kaufen. Laut Herrn Kien liegt dieses Grundstück in einer Gasse und ist nicht im roten Buch aufgeführt.

Obwohl wir zum Zeitpunkt des Grundstückskaufs wussten, dass es sich bei der Transaktion lediglich um ein handschriftliches Dokument handelte, sagte uns der Makler, dass er sich nach etwa einem Jahr um den Papierkram und die Formalitäten kümmern würde, um das Grundstück in ein Wohngrundstück umzuwandeln, und dass wir dann mit gutem Gewissen ein Haus bauen könnten.

Allerdings sind zwei Jahre vergangen und Herr Kien und seine Frau konnten noch immer kein rotes Buch für das Land im Wert von über 700 Millionen VND bekommen.

„ Ich bin oft ein Risiko eingegangen, habe Materialien gekauft und Arbeiter angeheuert, um ein Haus der Stufe 4 zu bauen, in dem ich vorübergehend wohnen wollte. Doch sobald ich die Materialien dorthin gebracht hatte, schlugen die örtlichen Behörden Alarm, weil auf diesem Land keine Baugenehmigung erteilt wurde “, erzählte Herr Kien.

Auf Nachfrage beim Grundstücksverkäufer und Makler teilten diese mit, dass sie lediglich die Verfahren unterstützen, die Umschuldung aber nun verschärft werde, sodass es sehr schwierig sei, das rote Buch zu erhalten. Kien und seine Frau müssen weiterhin ein Haus mieten, um darin zu wohnen. Die Schulden sind noch immer hoch, und es wurde noch nicht viel bezahlt.

„ Meine Frau und ich haben derzeit ein sehr schweres Leben mit einem Einkommen von 20 Millionen VND pro Monat. Miete, Strom und Wasser kosten monatlich 6–7 Millionen VND, das Schulgeld für zwei Kinder und die Lebenshaltungskosten. Wir müssen monatlich mehrere Millionen VND sparen. Deshalb haben meine Frau und ich zwei Jahre lang gespart, um die Schulden von über 50 Millionen VND abzubezahlen. Wir können kein Haus bauen, die Schulden häufen sich, und meine Frau und ich haben Kopfschmerzen“, erzählte Herr Kien traurig.

Aufgrund des Schuldendrucks mussten Herr Kien und seine Frau einen Makler mit dem Weiterverkauf des Grundstücks beauftragen, doch seit mehr als einem halben Jahr haben sie noch immer keinen Käufer gefunden.

„ Das Land ist wunderschön, aber weil es keine Papiere, sondern nur handschriftliche Kaufverträge gibt, trauen sich viele Leute nicht, es zu kaufen. Manche akzeptieren handschriftliche Verträge, aber wenn sie wissen, dass das Land nicht zum Bau eines Hauses genutzt werden kann, lehnen sie es ebenfalls ab. Ich habe zwar Land, kann aber weder darauf wohnen noch es verkaufen “, sagte Herr Kien stirnrunzelnd.

Viele verstreut liegende Grundstücke werden zu recht günstigen Preisen zum Kauf angeboten. (Screenshot).

Der Kauf von verstreutem Land ist wie ein Spiel von "Rot und Schwarz"

Wie Herr Kien kaufte auch Herr Nguyen Van Nam ( Nam Dinh ) vor 5 Jahren ein 102 m2 großes Grundstück in Long Bien für nur 10 Millionen VND/m2.

Auch beim Kauf erkundigte er sich sorgfältig und untersuchte das Gebiet, da er dachte, das Projekt liege in der Nähe seines Grundstücks und würde bei dessen Umsetzung an Wert gewinnen. Doch unerwartet ging Herr Nam leer aus, da das von ihm gekaufte Grundstück Teil der örtlichen Straßenplanung war.

„ Die über eine Milliarde VND, die ich für den Kauf dieses Grundstücks ausgegeben habe, waren in den letzten Jahren eingefroren und konnten nicht gehandelt werden, da alle Kunden wissen, dass das Grundstück Teil des Straßenbauplans ist. Obwohl der Plan derzeit nur auf Eis liegt, sind Käufer weiterhin sehr vorsichtig. Ich dachte, ich würde mit meiner Investition einen großen Gewinn erzielen, aber jetzt stecke ich fest “, erzählte Nam.

Tatsächlich sind gültige Dokumente bei Grundstückstransaktionen gemischt und umfassen nur handschriftliche Verkaufsdokumente zwischen dem Eigentümer (an den Makler gesendet) und dem Kunden. Gleichzeitig wird ein Buch über die Zahlung der landwirtschaftlichen Grundsteuer beigefügt.

Um das Produkt attraktiver zu machen, behauptete der Vermittler, er habe gute Beziehungen zu den lokalen Behörden und müsse sich deshalb keine Sorgen um die Zulassung des Ackerlandes machen. Tatsächlich gestaltete sich die Umwandlung jedoch sehr schwierig, und die Gebühren waren zudem sehr hoch.

Herr Phan Anh Duy (ein Kunde, der in Hanoi ein Interstitial-Grundstück gekauft hat) sagte, der Umwandlungsprozess sei schwieriger gewesen als gedacht. Bei der Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks musste er sehr hohe Steuern und Gebühren zahlen, da das Bodengesetz vorschreibt, dass Landnutzer Nutzungsgebühren in Höhe der Differenz zwischen den Nutzungsgebühren für den Grundstückstyp nach der Änderung des Nutzungszwecks und den Nutzungsgebühren für den Grundstückstyp vor der Änderung des Nutzungszwecks zahlen müssen.

Darüber hinaus fallen viele weitere, nicht näher bezeichnete Kosten an. Beim Verkauf der Waren erzielt er nur einen geringen Betrag, der nicht einmal den Kosten für Grundstücke und Umbau entspricht. Mit dem gleichen Kapital, das er in ein anderes Segment investiert, kann er jedoch höhere Gewinne erzielen.

Laut Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, werden Interstitial-Grundstücke ohne rotes Buch zu sehr günstigen Preisen angeboten. Wer sich jedoch für den Kauf von Interstitial-Grundstücken entscheidet, sollte sich bewusst sein, dass es sich um ein „Rot-Schwarz-Spiel“ handelt. Die Gewinn- und Verlustquote bei diesem Interstitial-Grundstücks-Glücksspiel liegt bei 50/50, denn ohne rotes Buch gibt es keine Garantie.

Die Vergabe von roten Dokumenten für diese verstreuten Grundstücke ist nicht einfach. Oft liegen für diese Grundstücke nur vorläufige Landzuteilungspapiere vor, was Kauf- und Verkaufstransaktionen erheblich erschwert. Diese Papiere sind oft fotokopiert und durch viele Hände gegangen.

„ Daher ist es für Käufer einfach, ein Haus zu kaufen, aber äußerst schwierig, es zu verkaufen. Und es ist auch schwierig, ein Haus zu bauen“, erklärte Herr Tuan.

Interstitielle Grundstücke sind Garten- und Ackerflächen in städtischen Wohngebieten oder nach der Bebauung überschüssiges Land, das nicht als Wohngrundstück anerkannt wurde. Normalerweise verfügen diese Grundstücke nicht über Nutzungsrechte, sondern werden nur durch handschriftliche Dokumente übertragen. Aufgrund der unklaren Nutzungsrechte ist der Preis für diese Grundstücke oft halb so hoch oder sogar um ein Drittel günstiger als für Grundstücke mit vollständigen Nutzungsrechten in derselben Gegend.

Ngoc Vy

Quelle: https://vtc.vn/dat-xen-ket-ha-noi-mua-de-ban-kho-ar835428.html