Immobilienunternehmen müssen den Verkauf von Vermögenswerten akzeptieren oder Verluste „tragen“, um eine Insolvenz zu vermeiden.

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Laut dem Bericht der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARs) ist der Markt für Unternehmensanleihen (TPDN) im Zeitraum 2017–2021 stark gewachsen und hat sowohl hinsichtlich Größe als auch Liquidität positive Ergebnisse erzielt. Damit ist er zu einem wichtigen mittel- und langfristigen Kapitalbeschaffungskanal für Unternehmen geworden. Allein im Jahr 2021 explodierte der Wert der Unternehmensanleihenemissionen und erreichte mehr als 700 Billionen VND, was 16,7 % des BIP entspricht und fast 12 % der ausstehenden Kredite des Landes im Jahr 2021 ausmachte.

Immobilienunternehmen müssen sich bereit erklären, Vermögenswerte zu verkaufen oder zusammenzuarbeiten, um eine Insolvenz zu vermeiden. Bild 1 — Illustrationsfoto. (Quelle: PO)

Nach einer Phase schnellen Wachstums führten Mitte 2022 eine Reihe schwerwiegender Verstöße, die das Vertrauen der Anleger schwächten, zu einem erneuten Wendepunkt auf dem Markt für Unternehmensanleihen, der von zahlreichen Kontrollen und Warnungen der Behörden begleitet wurde. Der Gesamtwert der Unternehmensanleihenemissionen ging 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 64,4 % zurück und wird auf 269.733 Milliarden VND geschätzt.

Der Markt für Unternehmensanleihen befindet sich seit längerem in einer Phase trüber Performance, wobei der Emissionswert kontinuierlich sinkt. Erst seit Anfang März dieses Jahres, als das Dekret Nr. 08/ND-CP zusammen mit der gleichzeitigen Umsetzung von Lösungen zur Marktstabilisierung erlassen wurde, ist eine Verbesserung zu verzeichnen.

Laut Angaben der Vietnam Bond Market Association (VBMA) belief sich der Gesamtwert der Unternehmensanleihenemissionen bis Ende Oktober 2023 auf 209.150 Milliarden VND. Dies zeigt, dass sich die Kapitalmobilisierungsaktivitäten aus dem Anleihenkanal im Vergleich zum Vorjahr deutlich verbessert haben.

Davon dominiert der Bankensektor mit 99.023 Milliarden VND (47,3 % des Gesamtvolumens), gefolgt vom Immobiliensektor mit 68.256 Milliarden VND (32,6 %).

Untersuchungen von VARs zeigen jedoch, dass Immobilienunternehmen weiterhin unter dem Druck der Anleihefälligkeiten stehen. Der Gesamtwert neu ausgegebener und zurückgekaufter Immobilien-Unternehmensanleihen ist im Vergleich zum Gesamtwert fälliger Unternehmensanleihen immer noch sehr gering.

Demnach kauften Immobilienunternehmen im Jahr 2022 rund 219.000 Milliarden VND zurück. In den ersten zehn Monaten dieses Jahres kauften Unternehmen rund 153.800 Milliarden VND zurück. Gleichzeitig erreichte der Gesamtwert der in den letzten beiden Monaten des Jahres 2023 und 2024 fälligen Anleihen der Immobiliengruppe 15,6 Billionen VND bzw. 121,1 Billionen VND.

Die Liste der Unternehmen, die ihre Anleihenschulden im Rückstand sind, wächst täglich, insbesondere im Immobiliensektor. Laut der Hanoi Stock Exchange (HNX) standen am 3. Oktober 2023 rund 69 Unternehmen mit verspäteten Zins- oder Tilgungszahlungen auf Unternehmensanleihen auf der Liste der Unternehmen mit einem Gesamtschuldenstand von rund 176.100 Milliarden VND. Dies entspricht etwa 17,8 % der ausstehenden Unternehmensanleihen am gesamten Markt.

Laut VARs ist die Verhandlung einer Fristverlängerung für Immobilienunternehmen angesichts des Drucks der Anleihefälligkeit die erste Wahl, um Zeit für die Umstrukturierung des Cashflows und die Verbesserung der Schuldentilgungsfähigkeit zu haben. Der Immobilienmarkt hat sich noch nicht vollständig erholt und der Zugang zu Kreditkapital ist schwierig. Die Verhandlungen über eine Fristverlängerung laufen seit April 2023 mit recht erfolgreichen Ergebnissen.

Laut HNX hatten bis zum 3. Oktober mehr als 50 Emittenten Vereinbarungen zur Verlängerung der Anleihelaufzeiten im Gesamtwert von über 95.200 Milliarden VND getroffen. Das Fälligkeitsdatum wurde größtenteils um zwei Jahre verschoben, wodurch der Druck zur Schuldentilgung auf den Zeitraum 2025/2026 verschoben wurde.

Die Aushandlung von Anleiheverlängerungen wird auch in Zukunft ein Trend bleiben. Es bleiben jedoch weiterhin Schwierigkeiten. Die Verlängerung der Schuldentilgungsfrist verschafft den Unternehmen lediglich Zeit, ihre Produktion und ihr Geschäft zu stabilisieren und ihre Unternehmensschulden umzustrukturieren, um sich zu erholen. Im Grunde handelt es sich dabei lediglich um die Übertragung von Schulden.

VARs betonen: Um das Risiko einer Insolvenz zu vermeiden, müssen Unternehmen diese Zeit nutzen, um ihre Schulden umzustrukturieren. Sie müssen ernsthaft über den Verkauf von Vermögenswerten nachdenken und dabei auch die Kostendeckung oder Verluste in Kauf nehmen, um einen Cashflow zur Schuldentilgung zu haben und Projekte abzuschließen, die unmittelbar nach Markteinführung liquidiert werden können.

„Dies ist auch eine „Stille“, die den Anlegern Zeit gibt, innezuhalten, nachzudenken und die Bedingungen zu prüfen, wodurch sie ihre Beteiligung nachhaltiger und effektiver ausrichten können“, heißt es im VAR-Bericht.

Darüber hinaus sollten neben den bekannten Finanzierungsquellen (Bankkredite und Unternehmensanleihen) Mechanismen und Strategien vorhanden sein, um Kapitalquellen aus anderen Finanzprodukten (Immobilieninvestmentfonds – REIT, Wohnungsbausparfonds, Immobilienverbriefung usw.) oder anderen Kanälen (direkte und indirekte ausländische Investitionen) zu entwickeln, anzuziehen und deren effektive Nutzung sicherzustellen.

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