Die Unternehmen leiden unter dem Wirbelwind bürokratischer Verfahren.

Unternehmen leiden im Strudel bürokratischer Verfahren – Teil 5: Lassen Sie Unternehmen und Investoren nicht „krank werden“

Angesichts der drängenden Probleme, mit denen zahlreiche Projekte konfrontiert sind, wie etwa Verzögerungen bei der Grundstücksbewertung, Planungsanpassungen und das Warten auf die Korrektur vergangener Fehler durch die Behörden, was die Gesundheit und das Vertrauen von Unternehmen und Investoren untergräbt, haben mehrere Anwälte und Experten ihre Sichtweisen dargelegt und Lösungsvorschläge unterbreitet.

Zahlreiche Projekte in Zentralvietnam sind aus verschiedenen Gründen ins Stocken geraten, zumeist aufgrund von Hindernissen im Zusammenhang mit Planungsanpassungen, Landnutzungsstruktur und -form sowie Grundstücksbewertung. Die für die Durchführung dieser Verfahren benötigte Zeit ist komplex und langwierig, was nicht nur Unternehmen finanziell belastet, sondern auch das Vertrauen in die lokalen Behörden untergräbt.

Anleger haben das Recht, eine Beschwerde oder Klage einzureichen, um ihre Rechte geltend zu machen.

- Rechtsanwalt Le Ngoc Doan, Anwaltskammer der Stadt Da Nang

Die Anpassung der Laufzeit des Landpachtvertrags von 70 Jahren auf 50 Jahre muss den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 106 des Landgesetzes von 2013 entsprechen.

Wird die Laufzeit eines Landpachtvertrags angepasst, entspricht dies jedoch nicht den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 106 des Landgesetzes von 2013 und verursacht dadurch einen Schaden für den Landpächter, so liegt die Verantwortung bei der zuständigen staatlichen Stelle für die Landverwaltung, in diesem Fall beim Volkskomitee der Provinz.

Für Pachtverträge, die nicht den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 126 des Landgesetzes von 2013 entsprechen, und für Anpassungen, die nicht den Bestimmungen von Absatz 3, Artikel 106 des Landgesetzes von 2013 entsprechen, liegt die Verantwortung bei der zuständigen staatlichen Behörde.

Anleger, deren Rechte und Interessen verletzt wurden und die dadurch Verluste erlitten haben, können beim zuständigen Volksgericht eine Beschwerde oder Klage einreichen, um ihre Rechte geltend zu machen.

Die Anleger müssen konkrete Beweise für die Verluste vorlegen.

- Herr Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Direktor der An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Gemäß Artikel 126 des Landgesetzes von 2013 können nur Projekte mit hohem Investitionskapital, aber langsamer Kapitalrückgewinnung, Investitionsprojekte in Gebieten mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen oder Gebiete mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen, die einen längeren Zeitraum erfordern, eine Landzuweisung oder Pachtdauer von mehr als 50 Jahren, jedoch nicht mehr als 70 Jahren, erhalten.

Daher müssen Investoren bei Küstentourismusprojekten , denen die Regierung 70-jährige Landpachtverträge gewährte, die später auf 50 Jahre verkürzt wurden, konkrete Beweise für Verluste aufgrund der verlängerten Wartezeit auf Anpassungen, entgangene Investitionsmöglichkeiten usw. vorlegen, um eine Grundlage für die Forderung nach einer Entschädigung von der staatlichen Verwaltungsbehörde zu haben.

Bezüglich der Grundstückspreise hat die Regierung kürzlich das Dekret Nr. 71/2024/ND-CP erlassen, das mit Inkrafttreten des Grundstücksgesetzes Nr. 31/2024/QH15 gilt. Dieses Dekret weist jedoch noch einige unklare Punkte auf. Beispielsweise ist es bei der Bewertung von Überschussflächen hinsichtlich der Kosten für die technische Infrastruktur sehr schwierig, den Wert vor der Bewertung abzuschätzen.

Die Regierung macht immer wieder Fehler und "korrigiert" sie dann, aber wer übernimmt die Verantwortung, wenn Anleger Verluste erleiden?

- Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler

In den vergangenen Jahren erhielten viele Küstentourismusprojekte, obwohl sie für gewerbliche und Dienstleistungszwecke vorgesehene Flächen nutzten, von den Behörden einiger Provinzen und Städte in Zentralvietnam Pachtverträge mit einer Laufzeit von bis zu 70 Jahren, die später auf 50 Jahre verkürzt wurden. Dieser Anpassungsprozess war zeitaufwendig und führte zu erheblichen Schwierigkeiten für die Unternehmen.

Dieses Problem existierte zwar schon früher im Gesetz, doch die Bemühungen zu seiner Behebung waren nicht ausreichend. Zudem weisen einige Rechtsvorschriften Lücken, Widersprüche und Überschneidungen auf, was zu uneinheitlichen Auslegungen und einer uneinheitlichen Anwendung führt, sodass jede Region einen anderen Ansatz verfolgt.

In einigen Fällen führen Inspektoren Überprüfungen durch, decken Verstöße auf, woraufhin ein Erklärungs- und Bearbeitungsprozess folgt, der zu einer Stagnation bei der Entwicklung und Umsetzung lokaler Wirtschaftsförderungspläne und -strategien führt.

Laut unseren Statistiken befinden sich derzeit landesweit über 1.000 Projekte in der Warteschleife, entweder aufgrund von Überprüfungen, ausstehender Klärungen oder aufgrund ausstehender neuer Regelungen zur Problemlösung. Viele dieser Projekte weisen Anzeichen für mangelhaftes staatliches Management auf.

Behörden, die Fehler begehen, müssen zur Rechenschaft gezogen werden und können sogar strafrechtlich verfolgt werden. Bislang wurden jedoch keine Fälle zur Überprüfung vorgelegt, um die Auswirkungen dieser Fehler auf Unternehmen und Bürger klar zu analysieren.

Beispielsweise stellten einige Kommunen kürzlich Landnutzungszertifikate für Tourismus- und Ferienanlagenprojekte aus. Kunden nutzten diese Zertifikate als Grundlage für ihre Kaufentscheidung. Als Kontrolleure dies untersuchten und feststellten, dass die Ausstellung der Zertifikate gegen geltende Vorschriften verstieß, korrigierten die Behörden den Sachverhalt, indem sie die ausgestellten Zertifikate widerriefen oder anpassten.

Die Behörden machen immer wieder Fehler und „korrigieren“ sie dann, doch wer übernimmt die Verantwortung, wenn Investoren und Kunden Verluste erleiden? Wird dieses Problem nicht gelöst, wird es zu einer Flut von Beschwerden und Klagen gegen die Bauträger auf verschiedenen Ebenen führen, was soziale Instabilität zur Folge haben und insbesondere das Vertrauen von Investoren und der Öffentlichkeit in das Rechtssystem und die Regierungsbehörden untergraben wird.

Meiner Meinung nach sind Regulierungen notwendig. Neben der Bestrafung von Verstößen muss die Regierung stets dialogbereit sein und Lösungen finden, gegebenenfalls auch Entschädigungen für Fehlentscheidungen leisten. Um weitere Verstöße zu verhindern, ist es von größter Wichtigkeit, Beamte sorgfältig auszuwählen und zu ernennen, gründliche Prüfungen und Überprüfungen durchzuführen.

Die neu erlassenen landbezogenen Vorschriften sind besser, einheitlicher und konsistenter. Wir sind überzeugt, dass klare Vorschriften Fehler minimieren und die Beamten vor Irrtümern bewahren.

Die gesetzlichen Bestimmungen müssen einheitlich sein.

- Rechtsanwalt Le Cao, Kanzlei FDVN

Von den vier Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts wird die Überschussmethode angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder Gebiets von den gesamten geschätzten Entwicklungserlösen abgezogen werden, basierend auf der effizientesten Landnutzung gemäß Flächennutzungsplan und detailliertem Bauplan.

Gemäß Artikel 158 des Landgesetzes 2024 und in Anlehnung an Artikel 6 des Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP wird der Gewinn im Wesentlichen durch Subtraktion der geschätzten Entwicklungskosten von den geschätzten gesamten Entwicklungseinnahmen berechnet.

In Wirklichkeit umfassen die Kosten jedoch nicht nur die Entwicklungskosten eines Immobilienprojekts oder den Wert der Immobilie selbst. Viele befürchten, dass bei einer Gewinnberechnung, die sich aus den gesamten Entwicklungserlösen abzüglich der gesamten Entwicklungskosten ergibt, der ursprüngliche Wert der Nutzungsrechte unberücksichtigt bleibt. Lediglich die Kosten der anfänglichen Investition und der Entwicklungsphase werden berücksichtigt, nicht aber das für den Grundstückserwerb investierte Kapital oder die zu zahlenden Nutzungsgebühren. Dies führt zu einem scheinbar sehr hohen Gewinn. Ein hoher scheinbarer Gewinn wiederum zieht hohe Steuern und Gebühren nach sich, was zu niedrigen tatsächlichen Gewinnen oder sogar Verlusten führt. Um die Rentabilität zu sichern, würden Unternehmen folglich die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Dies schadet den Hauskäufern und treibt den Markt gleichzeitig in eine Abwärtsspirale der Instabilität, da die Preise die Realität nicht widerspiegeln.

Diese Bedenken sind meiner Meinung nach sehr wichtig. Die in Artikel 6 des neu erlassenen Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP festgelegte Überschussberechnungsmethode kann, obwohl detaillierte Regelungen die Bestimmungen in Absatz 8, Artikel 1 des Dekrets Nr. 12/2024/ND-CP (zur Ergänzung von Artikel 5d des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP) ersetzen, die Forderung nach einer Annäherung der Grundstückspreise an ihren tatsächlichen Wert nicht erfüllen, da der Gewinnwert, wie ich soeben analysiert habe, künstlich überhöht ist.

Trotz recht spezifischer Vorschriften zur Grundstücksbewertung bleibt das Thema in der Praxis äußerst komplex. Viele Bewertungsorganisationen zögern, öffentliche Vermögenswerte und Grundstücke im Zusammenhang mit Projekten, die mit öffentlichen Geldern finanziert werden, zu bewerten, da sie die Verantwortung für etwaige Fehler fürchten.

Daher geht es bei der Grundstücksbewertung nicht nur um die Preisfindung, sondern auch um die Erleichterung der rechtlichen Abläufe auf dem Immobilienmarkt. Sobald die Nutzungsrechte erteilt, die Entschädigung für die Grundstücksräumung gezahlt und die mit dem Grundstück verbundenen finanziellen Verpflichtungen erfüllt sind, können die nachfolgenden rechtlichen Schritte eingeleitet werden.

Angesichts der aktuellen Mängel halte ich folgende konkrete Lösungsansätze für notwendig:

Erstens ist es neben dem Dekret Nr. 71/2024/ND-CP bei der Ausarbeitung weiterer Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023, des Wohnungsgesetzes 2023 usw. notwendig, spezifische und detaillierte Regelungen mit einem einheitlichen Ansatz zur Kontrolle des tatsächlichen Wertes auf dem Immobilienmarkt aufzunehmen. Dies umfasst die Synchronisierung von Lösungen zur Systematisierung genauer Daten und Informationen über Immobilien im Allgemeinen und Immobilienwerte im Besonderen, einschließlich des Wertes von Nutzungsrechten. Eine genaue Grundstücksbewertung erfordert Konsistenz in den Regelungen der einschlägigen Immobiliengesetze.

Zweitens legt Artikel 8 des Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP die Faktoren fest, die die Grundstückspreise beeinflussen. Dies ist eine wichtige Neuerung, die im Rahmen der Grundstücksbewertung die Identifizierung spezifischer Probleme erfordert. Die Umsetzung dieser Regelung liegt im Ermessen der jeweiligen Kommunen; daher müssen die spezifischen Vorschriften und die Grundstücksbewertungstätigkeiten in den einzelnen Gebieten einheitliche Standards und Daten berücksichtigen, um die Grundstücksbewertungsmethoden in der Praxis wissenschaftlich und präzise anzuwenden und den tatsächlichen Marktwert der Nutzungsrechte widerzuspiegeln.

Drittens ist eine umfassende, systematische, konsequente und entschlossene Umsetzung der neuen Rechtsvorschriften zu Grundstücken, Immobilien und Wohnraum notwendig, um deren effektive Durchsetzung in der Praxis zu gewährleisten. Die Grundstückspreise sollten angemessen festgelegt und gehalten werden, den wahren Marktwert widerspiegeln und nicht durch Investitions-, Planungs-, Geschäfts- und Transaktionsvorschriften sowie sonstige Bestimmungen verschiedener Rechtsdokumente beeinflusst werden. Werden diese Vorschriften effektiv umgesetzt und funktioniert der Immobilienmarkt nach marktwirtschaftlichen Prinzipien, spiegeln die Immobilienpreise ihren wahren Wert wider.

Investor droht mit Klage gegen das Volkskomitee der Stadt Da Nang

Am 28. Juni 2024 versandte die Hoa Binh Company Limited eine Mitteilung an die Wohnungseigentümer des Projekts „Da Nang Golden Bay“ (auch bekannt als „Hoa Binh Green Da Nang Complex“). Darin teilte sie mit, dass sie am 5. Juni 2024 das offizielle Schreiben Nr. 212-2024/CV-HB an den Vorsitzenden des Volkskomitees der Stadt Da Nang gerichtet und um eine Stellungnahme zur Ausstellung der Eigentumsurkunden für die Wohnungen gebeten habe. Sollte das Volkskomitee der Stadt Da Nang bis zum 30. Juni 2024 nicht antworten, werde das Unternehmen Klage erheben.
Berichten zufolge hatte das Volkskomitee der Stadt Da Nang bis zum 3. Juli 2024 noch keine offizielle Stellungnahme abgegeben, und die Hoa Binh Company Limited erklärte, dass sie, wie bereits erwähnt, Klage einreichen werde.

Quelle: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html