Unternehmen weinen im Strudel der Verfahren

Unternehmen weinen im Strudel der Verfahren - Teil 5: Unternehmen und Investoren nicht „erkranken“ lassen

Angesichts der brisanten Probleme, mit denen viele Projekte konfrontiert sind, wie etwa der langsamen Festlegung von Grundstückspreisen, Planungsanpassungen und dem Warten auf die „Korrektur“ früherer Fehler durch die Regierung, die die „Gesundheit“ und das Vertrauen von Unternehmen und Investoren untergraben, haben zahlreiche Anwälte und Experten ihre Ansichten und Lösungsvorschläge dargelegt.

Zahlreiche Projekte in der Zentralregion sind aus vielen Gründen „eingefroren“, häufig stecken sie in Planungsanpassungen, Strukturen, Landnutzungsformen und der Festlegung von Grundstückspreisen fest. Die Durchführung dieser Verfahren ist kompliziert und langwierig, was nicht nur zur finanziellen Erschöpfung der Unternehmen führt, sondern auch das Vertrauen in die lokalen Behörden „erschüttert“.

Anleger haben das Recht, ihre Rechte durch Beschwerde oder Klage geltend zu machen.

- Rechtsanwalt Le Ngoc Doan, Anwaltskammer der Stadt Da Nang

Die Anpassung der Pachtdauer für Grundstücke von 70 auf 50 Jahre muss den Bestimmungen von Klausel 3, Artikel 106, Landgesetz 2013 entsprechen.

Im Falle einer Anpassung der Pachtdauer, die nicht den Bestimmungen in Absatz 3, Artikel 106, Landgesetz 2013 entspricht und dem Pächter Schaden zufügt, liegt die Verantwortung bei der zuständigen staatlichen Behörde für Landverwaltung, in diesem Fall beim Volkskomitee der Provinz.

Für Pachtverträge, die nicht den Bestimmungen von Artikel 126 Absatz 3 des Bodengesetzes 2013 entsprechen, und für Anpassungen, die nicht den Bestimmungen von Artikel 106 Absatz 3 des Bodengesetzes 2013 entsprechen, liegt die Verantwortung bei der zuständigen staatlichen Stelle.

Investoren, deren Rechte und Interessen verletzt werden und die einen Schaden erleiden, können bei einem zuständigen Volksgericht Beschwerde einlegen oder Klage einreichen, um ihre Rechte geltend zu machen.

Um den Schaden nachzuweisen, müssen Anleger konkrete Beweise vorlegen.

- MSc. Pham Ho Hoang Long, Direktor der An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Gemäß Artikel 126 des Bodengesetzes von 2013 dürfen nur Projekte mit großem Investitionskapital, aber langsamer Kapitalrückgewinnung, Investitionsprojekte in Gebieten mit schwierigen sozioökonomischen Bedingungen und Gebieten mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen, die eine längere Laufzeit erfordern, für die Landzuteilung oder die Pachtdauer mehr als 50 Jahre, aber nicht mehr als 70 Jahre betragen.

Bei Küstentourismusprojekten, bei denen die Regierung das Land für 70 Jahre verpachtet und die Laufzeit dann auf 50 Jahre angepasst hat, müssen Investoren daher konkrete Beweise für den Schaden vorlegen, der durch die Verzögerung beim Warten auf die Anpassung, den Verlust von Investitionsmöglichkeiten usw. entstanden ist, um eine Grundlage für die Beantragung einer Entschädigung bei der staatlichen Verwaltungsbehörde zu haben.

Bezüglich der Grundstückspreise hat die Regierung gerade das Dekret Nr. 71/2024/ND-CP erlassen, das mit Inkrafttreten des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15 in Kraft tritt. Es gibt jedoch noch einige Punkte, die in diesem Dekret nicht klar geregelt sind. Beispielsweise ist es bei der Bewertung von Kosten für die technische Infrastruktur sehr schwierig, die Schätzung vor der Bewertung zu ermitteln.

Wenn die Regierung einen Fehler macht, „behebt“ sie ihn, aber wer ist für die Verluste der Anleger verantwortlich?

- Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, stellvertretender Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association

In den vergangenen Jahren wurden für viele Tourismusprojekte an der Küste zwar gewerbliche Grundstücke genutzt, die Behörden einiger Provinzen und Städte in der Zentralregion hatten jedoch Grundstücke für bis zu 70 Jahre gepachtet und diese dann auf 50 Jahre verkürzt. Diese Anpassung dauerte lange und brachte für die Unternehmen zahlreiche Schwierigkeiten mit sich.

Natürlich gab es auch in der Vergangenheit gesetzliche Regelungen zu diesem Thema, doch die Maßnahmen zur Verhinderung waren nicht drastisch. Ganz zu schweigen davon, dass einige gesetzliche Regelungen immer noch viele Schlupflöcher, Widersprüche und Überschneidungen aufweisen, was zu einem inkonsistenten Verständnis und einer inkonsistenten Durchsetzung des Gesetzes führt. Jeder Ort hat eine andere Vorgehensweise.

An manchen Orten greifen Inspektoren ein, um Verstöße zu überprüfen und aufzudecken. Anschließend erfolgt ein Erklärungs- und Bearbeitungsprozess, wodurch die Entwicklung und Umsetzung lokaler Wirtschaftsentwicklungspläne und -strategien stagniert.

Laut unserer Statistik gibt es derzeit bundesweit über 1.000 Projekte, deren Prüfung gestoppt wurde, deren Bearbeitung noch aussteht oder deren Klärung auf neue Regelungen wartet. Viele dieser Projekte weisen Anzeichen einer laxen staatlichen Verwaltung auf.

Wendet die Regierung diese Regeln falsch an, muss sie dafür zur Verantwortung gezogen werden und kann sogar strafrechtlich verfolgt werden. Bislang wurde jedoch kein Fall einer „Überprüfung“ unterzogen, um klar zu analysieren, wie die Fehler der Regierung Unternehmen und Menschen geschädigt haben.

So haben beispielsweise in der jüngeren Vergangenheit einige Gemeinden Zertifikate für Ferientourismusprojekte ausgestellt. Kunden nutzten diese Zertifikate als Grundlage für ihre Kaufentscheidung. Als die Inspektoren eingriffen und zu dem Schluss kamen, dass die Ausstellung der Zertifikate gegen die Vorschriften verstieß, „korrigierten“ die Behörden dies, indem sie die ausgestellten Zertifikate widerriefen oder anpassten.

Wenn die Regierung Fehler macht, behebt sie diese. Doch wer haftet für die Verluste von Anlegern und Kunden? Wird dies nicht behoben, führt dies dazu, dass auf vielen Ebenen Beschwerden und Klagen gegen Anleger eingereicht werden. Dies führt zu sozialer Instabilität und insbesondere zu einem Vertrauensverlust der Anleger und der Bevölkerung in das Rechtssystem und die Regierungsbehörden.

Meiner Meinung nach sollte es Vorschriften geben. Die Regierung muss nicht nur Verstöße gegen die Täter ahnden, sondern auch stets zum Dialog und zur Lösungsfindung bereit sein und auch bei Fehlentscheidungen Entschädigungen leisten. Um weitere Verstöße zu verhindern, ist es wichtig, Beamte sorgfältig auszuwählen und zu ernennen sowie sie gründlich zu bewerten und zu überprüfen.

Die neu erlassenen Vorschriften zum Thema Land sind besser, einheitlicher und synchroner. Wir sind überzeugt, dass klare Vorschriften Fehler eindämmen und „Barrieren“ schaffen, die es Beamten unmöglich machen, Fehler zu machen.

Die gesetzlichen Regelungen müssen einheitlich sein.

- Rechtsanwalt Le Cao, Anwaltskanzlei FDVN

Von den vier Methoden zur Ermittlung des Grundstückspreises ist die Überschussmethode die Methode, bei der die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse von den gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Landfläche abgezogen werden, basierend auf der effektivsten Landnutzung gemäß dem Flächennutzungsplan und dem detaillierten Bauplan.

Gemäß den Bestimmungen des Artikels 158 des Landgesetzes von 2024 und den Richtlinien in Artikel 6 des Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP ergibt sich der Gewinn grundsätzlich aus den gesamten geschätzten Entwicklungserlösen abzüglich der geschätzten Entwicklungskosten.

Tatsächlich sind die Kosten jedoch nicht nur die Kosten für die Entwicklung eines Immobilienprojekts oder der Wert der Bildung eines Immobilienvermögens. Viele befürchten, dass, wenn der Gewinn als Gesamterlös aus der Entwicklung abzüglich der Gesamtkosten der Entwicklung verstanden wird, nicht der ursprüngliche Wert der Bildung der Landnutzungsrechte berechnet wird, sondern nur die Kosten ab der Entwicklungsinvestitionsphase und nicht das Kapital für den Landkauf oder die zu zahlende Landnutzungsgebühr. Dies führt zu einem sehr hohen formellen Gewinn. Je höher der formelle Gewinn, desto höher die Steuern und Gebühren, was zu einem geringen tatsächlichen Gewinn oder sogar zu Verlusten führt. Um Gewinne zu sichern, treiben Unternehmen daher die Immobilienpreise in die Höhe. Dies ist nicht vorteilhaft für Haus- und Grundstückskäufer und treibt den Markt gleichzeitig in eine Spirale der Instabilität, da der Preis nicht realistisch ist.

Diese Bedenken sind meiner Meinung nach sehr besorgniserregend. Mit der Überschussmethode, deren Berechnung in Artikel 6 des gerade erlassenen Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP festgelegt ist, ist es trotz detaillierter Vorschriften, die die Vorschriften in Klausel 8, Artikel 1, Dekret Nr. 12/2024/ND-CP (ergänzend zu Artikel 5d, Dekret Nr. 44/2014/ND-CP) ersetzen, immer noch nicht möglich, die Anforderung zu erfüllen, die Grundstückspreise näher an den tatsächlichen Wert zu bringen, da der Gewinnwert, wie ich gerade analysiert habe, virtuell in die Höhe getrieben wird.

Obwohl es recht genaue Vorschriften zur Bestimmung von Grundstückspreisen gibt, ist diese Frage in der Realität immer noch sehr verwirrend. Viele Bewertungsorganisationen neigen immer noch dazu, die Bewertung öffentlicher Vermögenswerte und Grundstücke im Zusammenhang mit Projekten, die das Budget nutzen, zu „vermeiden“, aus Angst, für Fehler zur Verantwortung gezogen zu werden.

Bei der Grundstücksbewertung geht es daher nicht nur um die Preisbestimmung, sondern auch um die Klärung der rechtlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt. Sobald die Ausstellung der Nutzungsrechte, die Räumungsentschädigung und die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen für das Grundstück abgeschlossen sind, werden die folgenden rechtlichen Fragen geklärt.

Bei den aktuellen Problemen sollte es meiner Meinung nach folgende konkrete Lösungen geben:

Erstens ist es neben dem Dekret Nr. 71/2024/ND-CP notwendig, bei der Ausarbeitung anderer Dekrete zur Steuerung des Bodengesetzes 2024, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023, des Wohnungsbaugesetzes 2023 usw. spezifische und detaillierte Leitlinien mit Konsistenz aufzunehmen, um die tatsächlichen Werte auf dem Immobilienmarkt kontrollieren zu können, einschließlich synchroner Lösungen zur Systematisierung ehrlicher Daten zu Immobilien im Allgemeinen und Immobilienwerten im Besonderen, einschließlich des Werts von Landnutzungsrechten. Die Bestimmung des korrekten Grundstückspreises erfordert Konsistenz in den Bestimmungen der Rechtsdokumente im Zusammenhang mit Immobilien.

Zweitens legt Artikel 8 des Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP Faktoren fest, die die Grundstückspreise beeinflussen. Dies ist ein wichtiger neuer Inhalt für den Grundstücksbewertungsprozess zur Bestimmung spezifischer Aspekte. Dieser Aspekt ist bei der Umsetzung „optional“. Daher müssen spezifische Vorschriften und Grundstücksbewertungsaktivitäten vor Ort bei der Berücksichtigung von Bedingungen und Standarddaten konsistent sein, um Methoden zur praktischen Bestimmung der Grundstückspreise auf wissenschaftliche und genaue Weise anzuwenden und den wahren Wert der Landnutzungsrechte entsprechend der Marktrealität widerzuspiegeln.

Drittens ist es notwendig, die neuen gesetzlichen Regelungen für Grundstücke, Immobilien und Wohnungen systematisch, konsequent und konsequent umzusetzen, damit diese Gesetze in der Praxis wirksam umgesetzt werden können. Die Grundstückspreise werden angemessen festgelegt und aufrechterhalten, spiegeln den wahren Marktwert wider und unterliegen nicht dem Einfluss gesetzlicher Regelungen zu Investitionen, Planung, Geschäftsbedingungen, Transaktionsbedingungen und anderen Bestimmungen verschiedener Rechtsdokumente. Wenn diese Regelungen wirksam umgesetzt werden, funktioniert der Immobilienmarkt nach den Marktregeln, und auch die Immobilienpreise kehren zur Realität zurück.

Investor fordert Klage gegen das Volkskomitee der Stadt Da Nang

Am 28. Juni 2024 schickte die Hoa Binh Company Limited den Eigentümern des Da Nang Golden Bay-Projekts (auch bekannt als Da Nang Green Peace Complex-Projekt oder Hoa Binh Green Da Nang) eine Mitteilung, in der es hieß, dass das Unternehmen am 5. Juni 2024 die offizielle Mitteilung Nr. 212-2024/CV-HB an den Vorsitzenden des Volkskomitees der Stadt Da Nang geschickt habe und um eine Antwort bezüglich der Ausstellung von Eigentumszertifikaten für Wohnungen im Da Nang Golden Bay-Projekt gebeten habe. Sollte das Volkskomitee der Stadt Da Nang bis zum 30. Juni 2024 keine Antwort erhalten, wird das Unternehmen Klage einreichen.
Es ist bekannt, dass das Volkskomitee der Stadt Da Nang bis zum 3. Juli 2024 noch keine offizielle Antwort erhalten hat und Hoa Binh Company Limited sagte, dass sie wie angekündigt Klage einreichen werden.

Quelle: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html