Informationen zum Wohnungsmarkt im dritten Quartal 2024 werden in Kürze verfügbar sein, die Immobilienpreise werden weiter steigen, Ho-Chi-Minh-Stadt legt den Termin für die Veröffentlichung der angepassten Grundstückspreisliste fest… das sind die neuesten Immobiliennachrichten.
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| Der vietnamesische Immobilienmarkt hat gerade eine Phase der Schwankungen durchlaufen und zeigt nun Anzeichen einer Erholung und steigender Preise. (Foto: Linh An) |
Informationen zu Wohnungsmarkt und -entwicklung folgen in Kürze im 3. Quartal 2024.
Kürzlich hat das Bauministerium ein offizielles Schreiben an die Volkskomitees der Provinzen und zentralverwalteten Städte bezüglich der Umsetzung der Informationspflichten für das dritte Quartal 2024 in Bezug auf Wohnungsbau und Immobilienmarkt versandt.
Zur Durchführung der Aufgabe, Informationen über Wohnungsbau und den Immobilienmarkt gemäß den Bestimmungen des Regierungsdekrets Nr. 94/2024/ND-CP zu veröffentlichen, mit dem eine Reihe von Artikeln des Gesetzes über das Immobiliengeschäft über den Aufbau und die Verwaltung von Informationssystemen und Datenbanken über Wohnungsbau und den Immobilienmarkt detailliert werden und das am 1. August 2024 in Kraft trat, fordert das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte auf, den Stand der Veröffentlichung von Wohnungsbauprogrammen und -plänen, die Anzahl der für Investitionspolitiken genehmigten Projekte und die Auswahl von Investoren zu aktualisieren;
Anzahl der Wohnbauprojekte, der genehmigten, laufenden und abgeschlossenen Immobilienprojekte; Anzahl der Projekte und der für den Verkauf vorgesehenen Wohnungen im zukünftigen Wohnungsbau (gewerblicher Wohnungsbau, Sozialwohnungsbau);
Transaktionsvolumen und Gesamttransaktionswert von Wohnungen, Einfamilienhäusern und übertragenen Grundstücken; Wohnungspreise und Preise für einige andere Arten von Immobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke, Sozialwohnungen); Büromietpreise; Gewerbeimmobilien; Hotels, Ferienanlagen ; Industrieimmobilien; Immobilienbestand.
Bericht über die Umsetzung der Investitionen in den sozialen Wohnungsbau und die Umsetzung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets für Sozialwohnungsdarlehen in der Region; Bericht über Schwierigkeiten und Probleme von Unternehmen, die im Immobiliensektor in der Region tätig sind, und Vorschlag von Lösungen (falls vorhanden).
Der Markt legt ein neues Preisniveau fest
Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, erklärte, der vietnamesische Immobilienmarkt habe eine Phase der Schwankungen hinter sich und zeige nun Anzeichen einer Erholung und steigender Preise. Der neue Rechtsrahmen schaffe die Grundlage für die Erholung des Immobilienmarktes.
Laut Herrn Quoc Anh wird der neue Rechtsrahmen, der durch das Inkrafttreten dreier Gesetze – des Wohnungsgesetzes 2023, des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 und des Grundstücksgesetzes 2024 – geschaffen wurde, die Preise vieler Immobilienarten erhöhen. Insbesondere die Grundstückskosten und zahlreiche neue Vorschriften üben einen Aufwärtsdruck auf die Preise sowohl im Primär- als auch im Sekundärmarkt aus.
Der Anstieg der Grundstückspreise ist auf die häufigere Aktualisierung zurückzuführen, nachdem das bisherige Bewertungssystem abgeschafft und die Grundstückspreistabelle jährlich statt wie zuvor alle fünf Jahre aktualisiert wurde. Zudem trägt die höhere Genauigkeit, die durch die Abschaffung der Abzugsmethode und die neuen Regelungen zu den Anwendungsbedingungen der vier Grundstücksbewertungsmethoden entstanden ist, zu den gestiegenen Preisen bei.
Darüber hinaus wird eine strengere rechtliche Zertifizierung bei der Hinzufügung von Bedingungen zur Erteilung von Nutzungsrechtszertifikaten für unstrittig genutzte Grundstücke auch zu steigenden Grundstückspreisen führen, da die Anforderungen an Grundstücke mit klarem Rechtsstatus zunehmend betont und in den Fokus gerückt werden.
Nicht nur die Grundstückspreise steigen, sondern auch die Preise für Neubauimmobilien, da die Kosten für die Geländebereinigung mit den Grundstückspreisen steigen. Darüber hinaus treiben die Vorschriften zu Umsiedlungsverfahren die Preise für Neubauimmobilien in die Höhe, da Investoren im Rahmen des Projekts Umsiedlungswohnungen bereitstellen müssen, die vor der Landgewinnung und -bereinigung errichtet werden.
Die Bedingungen für die Umsiedlungswohnungen sind klar und streng: Sie müssen mindestens so gut sein wie die vorherigen Wohnungen der Betroffenen. Das Umsiedlungsgebiet muss über eine vollständige Infrastruktur verfügen. Herr Quoc Anh erklärte, dass die Preise für Zweitwohnungen aufgrund der gestiegenen Preise für Neubauimmobilien ebenfalls steigen werden.
Konkret steigen die Preise für Einfamilienhäuser je nach Grundstückspreis, der Markt expandiert. Auch bei einem geringeren Angebot an Parzellen steigen die Grundstückspreise, was zu einem ähnlichen Preisniveau führt. Stadtentwicklungsprojekte werden beliebter sein als reine Grundstücksprojekte, und durch Investitionen in Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen etablieren sich bei Stadtentwicklungsprojekten neue Preisniveaus.
Hanoi erhöht offiziell die Mindestfläche für die Landteilung
Das Volkskomitee von Hanoi hat soeben den Beschluss Nr. 61 erlassen, der wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Landverwaltung und -nutzung in der Stadt regelt.
Ein wichtiger Punkt dieser Entscheidung sind die Bedingungen und die Mindestfläche für die Teilung und Zusammenlegung von Grundstücken.
Bei der Aufteilung von Wohngrundstücken in Stadtteilen und Städten, außerhalb von Verkehrswegen, technischen Infrastrukturanlagen und öffentlichen Plätzen, darf das Grundstück nach der Aufteilung nicht weniger als 50 Quadratmeter groß sein, muss eine Länge von über 4 Metern aufweisen und die Breite in der Nähe von Verkehrswegen muss mindestens 4 Meter betragen.
Für Gemeinden in der Ebene beträgt die Mindestfläche nach Parzellenteilung 80 m², für Gemeinden im Mittelland 100 m² und für Gemeinden in den Bergregionen mindestens 150 m².
Für nichtlandwirtschaftliche Flächen gilt die Regelung für Grundstücke, die nicht vom Staat für die Projektdurchführung zugeteilt oder verpachtet werden. In Stadtteilen und Städten müssen Gewerbegrundstücke an Verkehrsstraßen eine Breite von mindestens 10 m und eine Mindestfläche von 400 m² aufweisen. Für andere Arten von nichtlandwirtschaftlichen Flächen gilt eine Mindestbreite von über 20 m und eine Mindestfläche von 1.000 m².
In den Gemeinden muss das gewerbliche Nutzland eine Fläche von mindestens 800 m² und das sonstige nichtlandwirtschaftliche Land eine Fläche von mindestens 2.000 m² aufweisen.
Für landwirtschaftliche Flächen beträgt die Mindestfläche für einjährige Kulturpflanzen 300 m² in Ortschaften und Städten und 500 m² in Gemeinden; für Dauerkulturen und Aquakultur beträgt die Mindestfläche 500 m² in Ortschaften und Städten bzw. 1.000 m² in Gemeinden. Produktionswaldflächen werden in Parzellen aufgeteilt, sofern ihre Fläche mindestens 5.000 m² beträgt.
Die Landaufteilung in Hanoi erfolgt derzeit gemäß Beschluss Nr. 20 von 2017. Demnach muss das nach der Aufteilung entstandene Grundstück in Stadtbezirken und Stadtteilen eine Mindestfläche von 30 m² aufweisen und in den übrigen Gebieten mindestens 50 % der neuen Wohnbaulandzuweisungsgrenze (Minimum) betragen.
Ho-Chi-Minh-Stadt wird vor dem 15. Oktober eine angepasste Grundstückspreisliste veröffentlichen.
Hinsichtlich des Verfahrens zur Anpassung der Grundstückspreisliste im Jahr 2020 hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt (HCMC) dem Stadtvolksrat soeben über den Fortschritt und die Umsetzung berichtet.
Laut dem Volkskomitee der Stadt enthält das Bodengesetz von 2024 eine Reihe neuer Punkte, wie die Vervollkommnung des Mechanismus zur Ermittlung von Bodenpreisen nach Marktprinzipien und die Abschaffung von Vorschriften über Bodenpreisrahmen.
Darüber hinaus wird gemäß dem neuen Gesetz eine Grundstückspreisliste erstellt und ab dem 1. Januar jedes Jahres angewendet, um dem Markt gerecht zu werden und als Grundlage für die Festlegung von 12 finanziellen Verpflichtungen für 2 Gruppen von Grundstücksnutzern zu dienen.
Die derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt geltende Preisliste von 2020 weist drei Mängel auf: Erstens ist die Preisliste durch einen Preisrahmen vorgegeben, sodass der maximale Preis für Wohnbauland nur 162 Millionen VND/m² beträgt, was deutlich vom Marktpreis abweicht; zweitens wurden die Preise für Umsiedlungsland nicht aktualisiert; drittens gibt es Schwierigkeiten bei der Preisgestaltung für Grundstücke mit einem Wert von weniger als 30 Milliarden VND gemäß der Preisliste.
Angesichts der Notwendigkeit, die Grundstückspreise anzupassen, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) beauftragt, einen Entwurf nach einem vereinfachten Verfahren auszuarbeiten, der am 1. August veröffentlicht werden soll.
Nach Einholung schriftlicher Stellungnahmen und Durchführung von Anhörungen übermittelte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt am 30. Juli dem Bewertungsausschuss für Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt die Entscheidung zur Anpassung der Preisliste 2020. Anschließend legte das Ministerium weitere Auswirkungen der angepassten Preisliste vor.
Bei dem Treffen am 20. September äußerte die Arbeitsgruppe des Rates einige Anmerkungen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste, die vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt akzeptiert und in den Entwurf aufgenommen wurden.
Bezüglich des Fortschritts bei der Erstellung der angepassten Grundstückspreisliste wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt diese am 30. September dem Stadtrat vorlegen. Es wird erwartet, dass der Stadtrat vor dem 10. Oktober eine Bewertungssitzung abhält. Die angepasste Grundstückspreisliste soll vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vor dem 15. Oktober veröffentlicht werden.
Während der Zeit, in der die angepasste Preisliste nicht verfügbar ist, genehmigte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 21. September den Abteilungen, Zweigstellen, dem Volkskomitee der Stadt Thu Duc und den Bezirken, die aktuelle Grundstückspreisliste und den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen und Steuern anzuwenden.
Welche Rechte haben Landnutzer ohne rote Landkarten?
Wird einem Grundstück ein Grundbucheintrag (rotes Buch) zuerkannt, genießt der Eigentümer alle Rechte eines Grundstücksnutzers, wie etwa das Recht auf Übertragung, Schenkung und Entschädigung. Nicht jeder weiß jedoch, welche Rechte Grundstücksnutzer ohne Grundbucheintrag haben. Im folgenden Artikel erfahren Sie mehr darüber.
1. Landentschädigung
a) Fälle, in denen die Voraussetzungen für die Erteilung eines Zertifikats erfüllt sind, dieses aber noch nicht erteilt wurde.
Punkt a, Absatz 1 und Absatz 2, Artikel 95 des Landgesetzes Nr. 31/2024/QH15 legt fest, dass Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen, das nicht gepachtet ist und für das eine jährliche Pachtzahlung geleistet wird, für das Land entschädigt werden, wenn der Staat Land für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit oder der sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückfordert, sofern sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
- Zertifikat vorhanden.
- Es liegt eine Entscheidung über die Landzuweisung oder die Landverpachtung oder eine Entscheidung über die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks durch eine zuständige Behörde vor.
- Besitzen Sie eines der Dokumente über Landnutzungsrechte, um eine Bescheinigung ausstellen zu lassen?
- Die Übertragung der Landnutzungsrechte erfolgte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen, die Landregistrierungsverfahren wurden jedoch noch nicht abgeschlossen.
- Nutzung von Grundstücken, die unter einen Hypothekenvertrag fallen, zur Schuldenbegleichung; Dokumentation, die die Auktionsergebnisse bestätigt, die die finanziellen Verpflichtungen erfüllt haben.
Selbst wenn also kein Zertifikat erteilt wurde, die Voraussetzungen für dessen Erteilung aber erfüllt sind und eines der oben genannten Dokumente vorliegt, wird der Haushalt oder die Einzelperson dennoch für das Land entschädigt, sofern es sich nicht um Pachtland mit jährlicher Pachtzahlung handelt.
b. Nicht berechtigt zur Ausstellung eines Zertifikats
Gemäß Artikel 98 Absatz 3 des Landgesetzes von 2024 erhalten Haushalte und Einzelpersonen, die direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, auch dann eine Entschädigung für Land, wenn sie die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bescheinigung nicht erfüllen, vorausgesetzt, dass das landwirtschaftliche Land vor dem 1. Juli 2004 genutzt wurde.
2. Entschädigung für mit dem Grundstück verbundenes Eigentum
Klausel 3, Artikel 91 des Landgesetzes von 2024 legt die Grundsätze der Entschädigung für Sachschäden bei der Landrückgewinnung durch den Staat wie folgt fest:
„Grundstückseigentümer, denen ein nach Zivilrecht vorgesehener Sachschaden entsteht, werden für den Schaden entschädigt; Eigentümer von Produktions- und Geschäftsbetrieben, die ihre Produktion und ihren Geschäftsbetrieb aufgrund der Enteignung von Grundstücken durch den Staat einstellen müssen, werden für eine Unterstützung in Betracht gezogen.“
Somit wird der rechtmäßige Eigentümer des mit dem Grundstück verbundenen Eigentums auch ohne eine Bescheinigung entschädigt, wenn durch den Grundstückserwerb ein Schaden entsteht.
3. Ausübung von Landnutzerrechten
Gemäß Punkt a, Absatz 1, Artikel 45 des Landgesetzes von 2024 gibt es zwei Fälle der Übertragung oder Schenkung von Landnutzungsrechten auch ohne Zertifikat:
Fall 1: Bei Erhalt von geerbten Landnutzungsrechten, Umwandlung von landwirtschaftlichen Flächen bei der Zusammenlegung von Grundstücken, Tausch von Parzellen oder Schenkung von Landnutzungsrechten an den Staat oder die Gemeinde.
Fall 2 (Punkt a, Absatz 4, Artikel 127 des Landgesetzes 2024): Haushalte und Einzelpersonen, denen keine Bescheinigung erteilt wurde, die aber Anspruch auf eine Bescheinigung haben, dürfen Landnutzungsrechte übertragen, verpachten, unterverpachten und Kapital unter Verwendung von Landnutzungsrechten zur Durchführung von Projekten beitragen.
4. Eine Baugenehmigung wurde erteilt.
Auch wenn keine Bescheinigung vorliegt, aber eines der in Artikel 3 des Dekrets 53/2017/ND-CP vorgeschriebenen Rechtsdokumente für das Grundstück vorhanden ist, wird dennoch eine Baugenehmigung erteilt.
Hinweis: Häuser dürfen nur auf Wohngrundstücken gebaut werden.
5. Vorübergehend genutzt, bis das Land wiederhergestellt ist.
Klausel 8, Artikel 138 des Landgesetzes von 2024 legt Folgendes fest:
„Haushalte und Einzelpersonen, die Land in den in den Absätzen 1, 2, 3, 4, 5 und 6 dieses Artikels genannten Fällen nutzen, aber keinen Anspruch auf eine Bescheinigung über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten haben, dürfen das Land vorübergehend in seinem gegenwärtigen Zustand nutzen, bis der Staat das Land zurückerhält und es gemäß den Vorschriften deklarieren und registrieren muss.“
Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html
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