Welche „Farbe“ hat der Immobilienmarkt im Jahr 2024?

Der Markt bleibt kurzfristig schwierig

Laut Immobilienexperte Nguyen Van Duc sind das vonder Nationalversammlung verabschiedete Wohnungsbaugesetz (geändert), das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert) und das Grundstücksgesetz (geändert) die rechtlichen Korridore, die zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes beitragen.

Allerdings werden diese Gesetze erst Anfang 2025 in Kraft treten und Herr Duc ist besorgt darüber, wie viele Unternehmen und Kunden in dieser Zeit in der Lage sein werden, „die Belastung zu tragen“ und zu überleben.

Experten zufolge hat sich die Lage auf dem Immobilienmarkt nicht verbessert.

Aus Sicht der Vietnam Association of Realtors (VARS) wird sich der Immobilienmarkt jedoch stark erholen. Eine Reihe von Projekten ruht seit langem und wartet auf die Lösung rechtlicher Probleme (70 % der Probleme von Immobilienunternehmen).

Daher wird erwartet, dass das Grundstücksgesetz 2024 rechtliche Engpässe beseitigt, um vielen Projekten zu helfen, wiederzubeleben und sie schnell auf den Markt zu bringen. Die neuen Punkte im Grundstücksgesetz 2024 haben große Auswirkungen auf die am Immobilienmarkt beteiligten Unternehmen.

Der Immobilienexperte Nguyen Van Duc sagte, dass sich das Gesamtbild des Immobilienmarktes nicht verbessert habe und kurzfristig weiterhin Schwierigkeiten bestünden.

Für das Segment der Reihenhäuser und Villen prognostiziert dieser Experte weiterhin Ruhe und geringe Liquidität. Reihenhaus- und Villenprojekte in der Innenstadt werden schwer verkäuflich sein, da sie von der „Hausidentifikation“ und der „Haussteuer“ betroffen sind.

In den letzten Jahren konzentrierten sich Immobilienunternehmen vor allem auf Investitionen in hochwertige Produkte. Die Preise für Villen und Geschäftshäuser sind recht hoch und innerhalb kurzer Zeit sprunghaft gestiegen. Sie produzieren Produkte, die sich an die Reichen richten, und ignorieren erschwingliche Produkte, die der Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere Geringverdienern, zugutekommen. Wenn Projekte massenhaft mit dem Ziel eröffnet werden, Gewinne zu erzielen, ohne der Gemeinschaft und der Gesellschaft Vorteile zu bringen, ist ihre Geschäftsstrategie völlig falsch.

Zehntausende Condotels, Geschäftshäuser und Ferienvillen sind eingefroren. Unternehmen, Kunden und Banken werden dadurch schwere Verluste erleiden. Dies ist die derzeit größte Katastrophe für den Immobilienmarkt.

Viele Unternehmen können ihre Produkte nicht verkaufen, ihr Kapital nicht umschichten und verfügen nicht über die finanziellen Mittel für eine Restrukturierung. Konten werden eingefroren, während die Belastung durch Zinszahlungen und fällige Bankanleihen die Unternehmen schwer belastet. Darüber hinaus stocken viele Projekte, manche haben sogar rechtliche Probleme, sodass Unternehmen in Angstzustände geraten und selbst Unternehmen ohne ausreichendes wirtschaftliches Potenzial... "sterben" werden, erläutert Herr Duc seine Perspektive.

Preissteigerungen im Wohnungssegment setzen sich fort

Im Wohnungssegment schätzte der Experte Nguyen Van Duc, dass dies heute das Segment mit der besten Absorptionsrate auf dem Markt sei. Allerdings habe sich das Angebot in diesem Segment aufgrund der Knappheit an Projekten mit Baugenehmigungen und der geringen Zahl der in der Innenstadt errichteten Mehrfamilienhäuser nicht verbessert.

Knappe Projekte, ein Angebot, das die Nachfrage nicht deckt, führen zu anhaltend hohen durchschnittlichen Verkaufspreisen. Die Preise in diesem Segment werden aufgrund gestiegener Grundstücks- und Baukosten, des Ausbaus der Infrastruktur und der verbesserten Qualität weiter steigen.

Die Preise im Wohnungssegment steigen weiterhin.

Aktuelle Statistiken von Savills zeigen, dass die Wohnungspreise in Hanoi Ende 2023 bei 51 bis 70 Millionen VND/m² lagen und 49 % der verkauften Wohnungen in dieser Preisspanne lagen. Damit hat das Wohnungssegment eine neue Preisschwelle gesetzt. Wohnungen mit Preisen über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Wohnungen aus. Wohnungen mit Preisen zwischen 2 und 4 Milliarden VND machten 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen kosteten weniger als 2 Milliarden VND.

Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Wohnungspreise weiter an, insbesondere in Projekten im Zentrum. Tatsächlich mangelt es auf dem Markt an erschwinglichen Wohnungsbauprojekten mit Preisen unter 25 Millionen VND/m², sondern vor allem an Wohnungen im mittleren und oberen Preissegment, die für Kapitalmobilisierung und Transaktionen in Frage kommen.

Laut einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt werden im Jahr 2023 in der Stadt 19 gewerbliche Wohnprojekte (mit 17.753 Einheiten) entstehen, die zum Verkauf und zur Miete angeboten werden. Erwähnenswert ist, dass das mittlere Preissegment 5.051 Einheiten umfasst, das obere Preissegment 11.334 Einheiten umfasst und es im Segment der erschwinglichen Wohnungen keine Projekte gibt.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus räumte Herr Nguyen Van Duc Verbesserungen und positive Entwicklungen im Vergleich zu 2023 ein. Allerdings investieren in diesem Bereich aufgrund schwieriger Verfahren und ungünstiger Bedingungen für Unternehmen nicht viele Unternehmen. „Die neuen Regelungen im (geänderten) Wohnungsbaugesetz sind offener und erleichtern armen Menschen den Zugang zu Sozialwohnungen.“

Die Umsetzung des Gesetzes braucht jedoch Zeit. Das Ziel von einer Million Sozialwohnungen wird wie geplant nur schwer zu erreichen sein, wenn die Regierung keine strategische Vision und keine praktischen und wissenschaftlichen Methoden verfolgt, anstatt sich ausschließlich auf Unternehmen zu verlassen. „Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen fertigzustellen, aber in Wirklichkeit fehlen noch immer Kapital und Mechanismen“, sagte Herr Nguyen Van Duc.

Tran Van Binh, Generalsekretär von VARS, erklärte, dass die Legalität das wichtigste Thema für Unternehmen sei, da sie entscheidend für die Gründung und Entwicklung von Immobilienprojekten sei. Die Beseitigung der Probleme in der Bodenpolitik werde daher Impulse für die Erholung des Immobilienmarktes geben. Am offensichtlichsten seien Planung, Flächennutzungspläne sowie die Steigerung von Öffentlichkeit, Transparenz und Bürgerbeteiligung bei der Flächennutzungsplanung. Darüber hinaus werde durch Auktionen und Ausschreibungen ein faires Wettbewerbsumfeld für Immobilienunternehmen geschaffen.

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/gam-mau-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-2024-a651260.html