Herausragende Ereignisse auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt im Jahr 2024

Der Wendepunkt im vietnamesischen Immobilienmarkt wird durch drei neue Immobiliengesetze markiert. Darüber hinaus hat der Markt beispiellose Schwankungen im Wohnungs- und Grundstücksauktionssegment erlebt…

Die Nationalversammlung verabschiedet drei Gesetze zum Thema Immobilien.

Die Verabschiedung des Landgesetzes, des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes durch die Nationalversammlung war das bedeutendste Ereignis im Immobiliensektor des vergangenen Jahres. Dies ist eine wichtige Voraussetzung dafür, dass sich der Markt in Richtung einer Wachstumsphase entwickelt.

Die drei neuen Immobiliengesetze bilden eine solide Grundlage für die Förderung der Entwicklung des Immobilienmarktes. Foto: Nationalversammlung

Da insgesamt 420 Bestimmungen zu prüfen waren, mussten die Behörden mit voller Kraft arbeiten, um diese wichtigen Gesetze bereits am 1. August 2024 in Kraft setzen zu können, also 5 Monate früher als ursprünglich geplant.

Insbesondere wird erwartet, dass das Landgesetz von 2024 Engpässe im Zusammenhang mit Landzuweisungsverfahren, Landbewertung, Geländebereinigung usw. beseitigen wird. Ein solider Rechtsrahmen wird als Ausgangspunkt dienen, um die Umsetzung von Projekten zu beschleunigen und dadurch das Angebot auf dem Markt zu erhöhen.

Das überarbeitete Wohnungsgesetz zeichnet sich vor allem durch seine transparenten Regelungen aus, die die Voraussetzungen für den sozialen Wohnungsbau schaffen und so zur Lösung des Problems der sozialen Sicherheit beitragen. Das neue Immobiliengesetz hingegen stellt einen starken Schlag gegen die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken dar, begrenzt Spekulationen und Preissteigerungen und gewährleistet eine gesunde Marktentwicklung.

Im Allgemeinen stellt das Vorhandensein der drei geänderten Immobiliengesetze nicht nur einen wichtigen Schritt zur Vervollkommnung des Rechtssystems dar, sondern eröffnet auch viele neue Möglichkeiten für den vietnamesischen Immobilienmarkt und trägt gleichzeitig zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung bei.

Neue Grundstückspreisliste veröffentlicht, Preise um ein Vielfaches gestiegen

Im vierten Quartal 2024 aktualisieren viele Städte und Gemeinden ihre neuen Grundstückspreislisten. Besonders im Fokus stehen Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi , wo die Grundstückspreise nach den Anpassungen um ein Vielfaches gestiegen sind.

Mit der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt wurde ein Höchstpreis von 687,2 Millionen VND/m² verzeichnet, der für Grundstücke in den Straßen Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi (Bezirk 1) gilt. Ohne Berücksichtigung des K-Koeffizienten ist dieser Preis somit 4,2-mal höher als in der alten Preisliste.

Dieser Anstieg ist jedoch immer noch nicht mit dem der Vorstadtbezirke vergleichbar. Konkret liegt der höchste Preis für die Song Hanh Straße 22 (Bezirk Hoc Mon) bei 32 Millionen VND/m², was einer Steigerung um das 23-Fache entspricht. Für die Dang Cong Binh Straße (Bezirk Hoc Mon) beträgt der neue Preis 18,5 Millionen VND/m², was einer Steigerung um etwa das 12-Fache entspricht.

Die Hang-Dao-Straße zählt derzeit zu den Gegenden mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi. Foto: Thanh Vu

Der Immobilienmarkt von Hanoi schloss ein turbulentes Jahr 2024 mit einer umfassenden Überarbeitung der Grundstückspreisliste ab. Im Bezirk Dong Da verzeichnete die Cat Linh Straße einen Preisanstieg um das 3,45-Fache auf 264,13 Millionen VND/m². Nicht weit dahinter, in der Straße rund um die Bankakademie Chua Boc, stiegen die Preise ebenfalls auf bis zu 240,12 Millionen VND/m², was dem 3,45-Fachen des vorherigen Preises entspricht.

Im Bezirk Hai Ba Trung hat sich der Grundstückspreis in der Nguyen-Quyen-Straße auf 206,31 Millionen VND/m² erhöht, was einer Steigerung um das Achtfache entspricht. Auch in der Giai-Phong-Straße, die zu zahlreichen großen Universitäten führt, ist der Grundstückspreis um das 7,8-Fache auf 188,09 Millionen VND/m² gestiegen.

Die oben genannten Zahlen sind zwar relativ hoch, aber dennoch nicht mit den Grundstückspreisen im Bezirk Hoan Kiem vergleichbar. In der Tran Hung Dao Straße (zwischen Tran Thanh Tong und Le Duan) lag der höchste Grundstückspreis bei lediglich 114 Millionen VND/m². Mittlerweile ist er jedoch auf 695,3 Millionen VND/m² gestiegen – eine Versechsfachung. Auch in der Nha Tho Straße haben sich die Preise um das 5,5-Fache erhöht, von 125,4 Millionen VND/m² auf 695,3 Millionen VND/m².

Industrieimmobilien behalten ihre Attraktivität

Der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen Nord- und Südchinas bleibt ein attraktiver Investitionsstandort. Laut vorliegenden Daten erreichte die Auslastung der Industrieparks im dritten Quartal 2024 77 %.

Städte wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Dong Nai und Binh Duong wetteifern um die Errichtung neuer Industrieparks. Foto: Le Toan

Die Mietpreise für Industrieimmobilien im Norden stiegen im Jahresvergleich um 5,7 % und erreichten einen Durchschnitt von 130 USD/m²/Mietzyklus. Im Süden lag der durchschnittliche Mietpreis bei 176 USD/m²/Mietzyklus, ein Plus von 5,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Besonders bemerkenswert ist, dass im Zeitraum von 2020 bis September 2024 Industrieimmobilien die führende Kategorie im Gesamtwert der M&A-Transaktionen (Fusionen und Übernahmen) im Immobiliensektor darstellen, mit einem Anteil von bis zu 40 %.

Die stabile Entwicklung des Industrieimmobiliensegments wird durch den Anstieg des ausländischen Direktinvestitionskapitals gestützt. Viele Großunternehmen, insbesondere im Hightech-Sektor, bewerten Vietnams Entwicklungspotenzial angesichts der zunehmend verbreiteten „China + 1“-Strategie neu.

Darüber hinaus profitiert dieses Segment von einem leichteren Zugang zu Bankkrediten, da der Risikokoeffizient dieser Art von 200 % auf 160 % gesunken ist. Die oben genannte Anpassung durch die Staatsbank wird Geschäftsbanken dazu anregen, aktiv Kapital für die Umsetzung von Gewerbeimmobilienprojekten bereitzustellen und dadurch mehr große Unternehmen für den Markt zu gewinnen.

Die Fortschritte beim sozialen Wohnungsbau sind nach wie vor langsam.

Im Rahmen des Projekts zur Entwicklung von mehr als einer Million Sozialwohnungen strebt das Land an, bis 2024 130.000 Einheiten fertigzustellen. Laut einem Bericht des Bauministeriums haben die Provinzen und Städte jedoch erst rund 21.000 Einheiten fertiggestellt, was mehr als 16 % des Plans entspricht.

Die derzeitige Anzahl an Sozialwohnungen reicht noch immer nicht aus, um den Wohnraumbedarf der Bevölkerung zu decken. Foto: Thanh Vu

Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, die beiden führenden Städte im Bausektor, haben bisher nur 21 % bzw. 37 % des Plans erreicht. Ähnlich sieht es in anderen Regionen wie Binh Duong (37 %) und Dong Nai (16 %) aus. In einigen Gebieten, darunter Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu und Ca Mau, wurden noch keine Projekte abgeschlossen.

Von 2021 bis heute wurden landesweit 644 Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt 580.109 Wohneinheiten realisiert. Davon sind bisher nur 96 Projekte mit über 57.620 Wohneinheiten abgeschlossen. Bei 133 Projekten mit über 110.200 Wohneinheiten befindet sich der Baubeginn. Für die verbleibenden 415 Projekte wurden Investitionen genehmigt; nach Fertigstellung werden sie mehr als 412.200 Wohneinheiten umfassen.

Der Auszahlungsfortschritt des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets ist ebenfalls nicht optimistisch. Laut Bauministerium betrug die Auszahlungsquote bis Ende Oktober 2024 lediglich 1,5 %, was etwa 1,783 Billionen VND entspricht. Davon wurden an Wohnungskäufer nur etwa 150 Milliarden VND vergeben.

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen "rasant".

Im Jahr 2024 stiegen die Wohnungspreise in Hanoi rasant an. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erhöhte sich der Wohnungspreisindex in Hanoi im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 Prozent, während der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt nur halb so hoch ausfiel.

Die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gleichzeitig gestiegen. Foto: Thanh Vu

Laut Marktforschungsunternehmen liegt der durchschnittliche Verkaufspreis neuer Wohnungen in Hanoi derzeit bei 70 Millionen VND/m², was einem Anstieg von rund 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die hohe Nachfrage auf dem Neubauwohnungsmarkt hat auch die Preise für Bestandswohnungen in die Höhe schnellen lassen. Derzeit liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen aus zweiter Hand bei rund 50 Millionen VND/m², ein Plus von über 40 % gegenüber dem Vorjahr.

Der starke Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Jahr ist auf das knappe Wohnungsangebot im mittleren und unteren Preissegment zurückzuführen. Obwohl die Anzahl der zum Verkauf stehenden Neubauprojekte gestiegen ist, entfallen 75 % der neuen Objekte auf das Luxussegment. Zudem sind die Kosten für Grundstücke, Baumaterialien und Arbeitskräfte gestiegen, was sich erheblich auf die Verkaufspreise ausgewirkt hat.

Störungen bei Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi

Seit Anfang 2024 mussten Immobilieninvestoren den Auktionsgrundstücksmarkt in den Vororten von Hanoi neu bewerten. Bezirksbehörden wie Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh usw. konnten dank Auktionen, die Hunderte bis Tausende von Teilnehmern anzogen, kontinuierlich hohe Gewinne erzielen und Einnahmen in Höhe von mehreren hundert Milliarden VND erwirtschaften.

Der Markt für versteigerte Grundstücke in den Vororten von Hanoi wurde von zahlreichen Gruppen aufgewühlt. Foto: Thanh Vu

Doch damit nicht genug: Viele Grundstücke erzielten auch beispiellos hohe Verkaufspreise. So wurde beispielsweise im Bezirk Hoai Duc das Eckgrundstück LK03-12 im Gebiet Long Khuc für bis zu 133,3 Millionen VND/m² verkauft. Im Bezirk Thanh Oai erzielte das Grundstück LK03-10 im Gebiet Ngo Ba einen Verkaufspreis von über 100,5 Millionen VND/m². In Ha Dong erreichte das besonders attraktive Grundstück 1A-03 einen Verkaufspreis von 262 Millionen VND/m².

Laut Bauministerium sind die genannten Rekordzahlen auf mangelhafte Organisation und Durchführung der Auktion zurückzuführen. Teilweise haben sich Investoren zusammengeschlossen und gemeinsam Preise gezahlt, die um ein Vielfaches über dem Startpreis lagen. Anschließend haben sie nach Zuschlag die Kaution einfach verfallen lassen, um einen fiktiven Preis festzulegen und so Gewinn zu erzielen.

Dieser „Boom“ hielt jedoch nicht lange an. Ab dem vierten Quartal 2024 sanken die Zuschlagspreise vieler Grundstücke im Vergleich zum Jahresbeginn um 20 bis 50 Prozent. Darüber hinaus wurde das Image von versteigerten Grundstücken in den Vororten durch den exorbitanten Preis von 30 Milliarden VND/m² in der Gemeinde Quang Tien im Bezirk Soc Son schwer beschädigt. Nur vier Tage nach diesem Vorfall leitete die Kriminalpolizei Hanoi Ermittlungen gegen fünf Personen wegen Verstößen gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen ein.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html