Herausragende Ereignisse auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt im Jahr 2024
Drei neue Gesetze markieren den Wendepunkt in der vietnamesischen Immobilienbranche. Darüber hinaus erlebte der Markt beispiellose Schwankungen im Wohnungs- und Auktionslandsegment.
Nationalversammlung verabschiedet drei Gesetze zum Immobilienbereich
Die Verabschiedung des Bodengesetzes, des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes durch die Nationalversammlung war das bedeutendste Ereignis im Immobiliensektor des vergangenen Jahres. Dies ist eine wichtige Voraussetzung für den Übergang des Marktes in die „Ära des Wachstums“.
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| Die drei neuen Immobiliengesetze bilden eine solide Grundlage für die Entwicklung des Immobilienmarktes. Foto: Nationalversammlung |
Da insgesamt 420 Bestimmungen überprüft werden mussten, mussten die Behörden mit voller Kapazität arbeiten, um diese wichtigen Gesetze bereits am 1. August 2024 in Kraft setzen zu können, also fünf Monate früher als ursprünglich geplant.
Insbesondere dürfte das Bodengesetz von 2024 Engpässe im Zusammenhang mit Landzuteilungsverfahren, Grundstücksbewertung, Grundstücksräumung usw. beseitigen. Ein solider Rechtsrahmen wird als Startrampe dienen, um die Umsetzung von Projekten zu beschleunigen und so das Angebot für den Markt freizugeben.
Das überarbeitete Wohnungsbaugesetz zeichnet sich durch flexible Regelungen aus, die die Voraussetzungen für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus schaffen und so zur Lösung des Problems der sozialen Sicherheit beitragen. Im Hinblick auf das Immobilienwirtschaftsgesetz stellen die neuen Regelungen einen starken Schlag gegen die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken dar, begrenzen Spekulation und Preisinflation und sichern so eine gesunde Marktentwicklung.
Insgesamt ist die Einführung der drei geänderten Immobiliengesetze nicht nur ein wichtiger Schritt zur Vervollkommnung des Rechtssystems, sondern eröffnet auch zahlreiche neue Möglichkeiten für den vietnamesischen Immobilienmarkt und trägt gleichzeitig zur allgemeinen Entwicklung der Wirtschaft bei.
Neue Grundstückspreisliste „gestartet“, Preise um ein Dutzend Mal erhöht
Im vierten Quartal 2024 aktualisieren viele Orte ihre neuen Grundstückspreise. Besonders im Fokus stehen dabei Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi , wo die Grundstückspreise nach der Anpassung um ein Vielfaches gestiegen sind.
Mit der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der höchste verzeichnete Preis 687,2 Millionen VND/m², angewendet auf die Straßen Nguyen Hue, Dong Khoi und Le Loi (Bezirk 1). Ohne Berücksichtigung des K-Koeffizienten ist dieser Preis somit 4,2-mal höher als die alte Grundstückspreisliste.
Dieser Anstieg ist jedoch immer noch nicht mit den Vororten vergleichbar. Der höchste Preis für den Song Hanh Highway 22 (Bezirk Hoc Mon) beträgt 32 Millionen VND/m², was einer Steigerung um das 23-Fache entspricht. Für die Dang Cong Binh Straße (Bezirk Hoc Mon) beträgt der neue Preis 18,5 Millionen VND/m², was einer Steigerung um das etwa Zwölffache entspricht.
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| Die Hang Dao Straße ist derzeit einer der Orte mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi. Foto: Thanh Vu |
Auch der Immobilienmarkt in Hanoi beendete das turbulente Jahr 2024 mit einer Überarbeitung der Grundstückspreise. Im Bezirk Dong Da verzeichnete die Cat Linh Straße einen 3,45-fachen Anstieg der Grundstückspreise auf 264,13 Millionen VND/m². Nicht weit dahinter erreichte die Straße der Bankakademie Chua Boc ebenfalls einen Preis von bis zu 240,12 Millionen VND/m² – 3,45-mal mehr als der alte Preis.
Im Bezirk Hai Ba Trung liegt der Grundstückspreis in der Nguyen Quyen Straße bei 206,31 Millionen VND/m², was einer Steigerung um das Achtfache entspricht. Auch in der Giai Phong Straße – der Straße, die zu vielen großen Universitäten führt – stieg der Grundstückspreis um das 7,8-fache auf 188,09 Millionen VND/m².
Die oben genannten Zahlen sind zwar relativ hoch, lassen sich aber nicht mit den Grundstückspreisen im Bezirk Hoan Kiem vergleichen. In der Tran Hung Dao Straße (von Tran Thanh Tong bis Le Duan) lag der höchste Grundstückspreis zuvor bei nur 114 Millionen VND/m². Inzwischen ist der Preis jedoch auf 695,3 Millionen VND/m² gestiegen – eine Versechsfachung. Auch in der Nha Tho Straße ist der Preis um das 5,5-Fache gestiegen, von 125,4 Millionen VND/m² auf 695,3 Millionen VND/m².
Industrieimmobilien bleiben attraktiv
Der Markt für Industrieimmobilien in den wichtigsten Wirtschaftsregionen Nord- und Südchinas bleibt ein Lichtblick und zieht Investitionen an. Berichten zufolge lag die Auslastung der Industrieparks im dritten Quartal 2024 bei 77 Prozent.
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| Städte wie Ho-Chi-Minh-Stadt, Dong Nai und Binh Duong entwickeln derzeit zügig neue Industrieparks. Foto: Le Toan |
Dabei stiegen die Mietpreise für Gewerbeimmobilien im Norden im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 % und erreichten einen Durchschnitt von 130 USD/m²/Mietzyklus. Im Süden erreichte der durchschnittliche Mietpreis 176 USD/m²/Mietzyklus, ein Anstieg von 5,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Bemerkenswert ist, dass im Zeitraum von 2020 bis September 2024 Industrieimmobilien mit einem Anteil von 40 % die größte M&A-Transaktionsart (Fusionen und Übernahmen) im Immobiliensektor darstellen.
Die stabile Entwicklung des Industrieimmobiliensegments wird durch den Anstieg des ausländischen Direktinvestitionskapitals unterstützt. Viele große Unternehmen, insbesondere im Hightech-Sektor, bewerten das Entwicklungspotenzial Vietnams im Rahmen der zunehmend verbreiteten „China + 1“-Strategie neu.
Darüber hinaus profitiert dieses Segment auch vom einfachen Zugang zu Bankkrediten, da der Risikokoeffizient für diese Art von Krediten von 200 % auf 160 % gesunken ist. Die oben genannte Anpassung der Staatsbank wird die Geschäftsbanken ermutigen, aktiv Kapital für die Umsetzung von Industriepark-Immobilienprojekten zu vergeben und so mehr „große Unternehmen“ für die Teilnahme am Markt zu gewinnen.
Der soziale Wohnungsbau kommt nur langsam voran
Im Rahmen des Projekts zur Schaffung von mehr als einer Million Sozialwohnungen will das Land bis 2024 130.000 Einheiten fertigstellen. Einem Bericht des Bauministeriums zufolge haben die Provinzen und Städte jedoch erst rund 21.000 Einheiten fertiggestellt, was mehr als 16 Prozent des Plans entspricht.
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| Die derzeitige Anzahl an Sozialwohnungen reicht noch immer nicht aus, um den Wohnbedarf der Bevölkerung zu decken. Foto: Thanh Vu |
Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi, die beiden führenden Städte in Sachen Bauvorhaben, haben nur 21 % bzw. 37 % des Plans erreicht. Diese Situation ist ähnlich wie in anderen Orten wie Binh Duong (37 %) und Dong Nai (16 %). In einigen Orten wurden noch gar keine Projekte fertiggestellt, wie beispielsweise in Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu und Ca Mau.
Von 2021 bis heute wurden in China 644 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 580.109 Wohneinheiten realisiert. Davon wurden nur 96 Projekte mit einem Umfang von mehr als 57.620 Wohneinheiten fertiggestellt. Bei 133 Projekten mit über 110.200 Wohneinheiten wurde mit dem Bau begonnen. Für die verbleibenden 415 Projekte wurden Investitionsmaßnahmen genehmigt, die nach Fertigstellung mehr als 412.200 Wohneinheiten bereitstellen werden.
Auch der Auszahlungsverlauf des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditpakets ist nicht optimistischer. Nach Angaben des Bauministeriums lag die Auszahlungsquote bis Ende Oktober 2024 bei nur 1,5 %, was etwa 1.783 Milliarden VND entspricht. Davon wurden im Rahmen dieses Pakets nur etwa 150 Milliarden VND an Eigenheimkäufer vergeben.
Wohnungspreise in Hanoi steigen „schnell“
Im Jahr 2024 stiegen die Wohnungspreise in Hanoi rasant. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 64 %, während der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt nur halb so hoch war.
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| Die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt gleichzeitig gestiegen. Foto: Thanh Vu |
Laut Marktforschungsunternehmen liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Neubauwohnungen in Hanoi derzeit bei 70 Millionen VND/m², ein Anstieg von rund 28 % gegenüber dem Vorjahr. Der Druck auf den Primärmarkt hat auch die Preise für Altbauwohnungen in die Höhe getrieben. Aktuell liegt der Durchschnittspreis für Zweitwohnungen bei rund 50 Millionen VND/m², ein Anstieg von über 40 % gegenüber dem Vorjahr.
Der Grund für den starken Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi im vergangenen Jahr liegt in der Verknappung des Wohnungsangebots im mittleren und unteren Preissegment. Obwohl die Zahl der neu gestarteten Projekte gestiegen ist, liegen 75 % der neuen Produkte im oberen Preissegment. Darüber hinaus wirken sich die gleichzeitig steigenden Kosten für Grundstücke, Baumaterialien und Arbeitskräfte erheblich auf die Endpreise der Produkte aus.
Störungen bei Grundstücksauktionen in Hanois Vororten
Seit Anfang 2024 müssen Immobilieninvestoren den Auktionsmarkt für Grundstücke in den Vororten von Hanoi neu bewerten. Bezirksbehörden wie Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh usw. erzielten dank Auktionen mit Hunderten bis Tausenden von Teilnehmern kontinuierlich große Gewinne und erzielten Einnahmen von bis zu Hunderten Milliarden VND.
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| Der Auktionsmarkt für Grundstücke in den Vororten von Hanoi wurde von vielen Gruppen „aufgeheizt“. Foto: Thanh Vu |
Darüber hinaus erzielen viele Grundstücke beispiellos hohe Zuschlagspreise. Im Bezirk Hoai Duc beispielsweise erzielte das Eckgrundstück LK03-12 in der Gegend von Long Khuc einen Zuschlagspreis von bis zu 133,3 Millionen VND/m². Im Bezirk Thanh Oai erzielte das Grundstück LK03-10 in der Gegend von Ngo Ba einen Zuschlagspreis von über 100,5 Millionen VND/m². In Ha Dong erzielte das „Schönheitskönigin“-Grundstück 1A-03 einen Zuschlagspreis von 262 Millionen VND/m².
Laut dem Bauministerium sind die Rekordzahlen auf schlechtes Management und eine schlechte Durchführung der Auktion zurückzuführen. Mancherorts haben sich Investoren zu Gruppen zusammengeschlossen und sich abgesprochen, um ein Vielfaches des Startpreises zu zahlen. Nach dem Gewinn der Auktion haben sie dann die Anzahlung aufgegeben, um ein virtuelles Preisniveau zu etablieren und so Gewinne zu erzielen.
Dieses „Fieber“ hielt jedoch nicht lange an. Ab dem vierten Quartal 2024 sanken die Zuschlagspreise vieler Grundstücke im Vergleich zum Jahresbeginn um 20–50 %. Darüber hinaus wurde das Image von versteigerten Grundstücken in den Vororten durch den „Schnäppchenpreis“ von 30 Milliarden VND/m2 in der Gemeinde Quang Tien, Bezirk Soc Son, stark beschädigt. Nur vier Tage nach dem Vorfall ermittelte die Ermittlungsbehörde der Stadtpolizei Hanoi gegen fünf Personen wegen Verstößen gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen.
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