Steigerung der Attraktivität des Immobilienmarktes

Aktuell konzentriert die Stadtverwaltung ihre Ressourcen darauf, dieses Ziel zu erreichen, das auch als treibende Kraft für das weitere Wachstum des Immobilienmarktes in der Zukunft angesehen wird.

Große Richtung

Das Jahr 2008 war ein besonders wichtiges Ereignis für Hanoi, als die Provinz Ha Tay (alt) offiziell in die Hauptstadt eingegliedert wurde, wodurch sich die Verwaltungsgrenzen der Stadt um das 3,6-fache vergrößerten und Hanoi zur 17. größten Hauptstadt der Welt wurde.

Die Entscheidung, die administrativen Grenzen der Hauptstadt zu erweitern, wurde als neuer Denkansatz betrachtet, der die strategische Vision der damaligen Führungskräfte für die nationale Entwicklung verdeutlichte. Ziel war es, die Wirtschaftskraft zu steigern und gleichzeitig der Hauptstadt genügend Land zu geben, um schwache oder nicht vorhandene Funktionen zu erfüllen, vor allem aber, um erfolgreich mit ähnlichen Städten in der Region konkurrieren zu können.

Satellitenstadtgebiet Hoa Lac, Hanoi . Foto: Thuy Ha

Unmittelbar nach der Stadterweiterung begannen die Behörden der Hauptstadt umgehend mit der Überarbeitung der Stadtplanungs- und Entwicklungsprojekte. Das wichtigste dieser Projekte ist der Masterplan für die Hauptstadt Hanoi bis 2030 mit einer Vision bis 2050, der vom Premierminister mit Beschluss Nr. 1259/QD-TTg vom 26. Juli 2011 genehmigt wurde.

Insbesondere ist in dieser Planung festgelegt, dass sich die Hauptstadt Hanoi nach dem Modell des urbanen Clusters entwickeln soll, das das zentrale Stadtgebiet und 5 Satellitenstädte umfasst: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen und Soc Son.

Satellitenstädte liegen etwa 25–30 km vom Stadtzentrum entfernt. Diese optimale Entfernung gewährleistet sowohl die Unabhängigkeit der Satellitenstädte als auch die Unterstützung des Stadtzentrums durch schnelle Verkehrsmittel (S-Bahn, Bus usw.). Ziel ist der Ausbau einer synchronen Infrastruktur und die Entlastung bestimmter Funktionen im Stadtzentrum, wie beispielsweise Industrie, Bildung, Technologie, Gesundheitswesen und Tourismus.

Angesichts der zunehmenden Überlastung des Stadtzentrums durch die Infrastruktur wächst die Bevölkerungsdichte rasant, insbesondere in den historischen Innenstadtbezirken (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung), wo sie bei 35.000 bis 40.000 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt. Daher ist der Bau von Satellitenstädten, um Menschen zum Wohnen anzulocken, die Bevölkerungsdichte zu verteilen und den Infrastrukturdruck im Zentrum zu verringern, dringend erforderlich.

„Die Hauptstadt Hanoi ist als multifunktionales Stadtgebiet seit der Erweiterung ihrer administrativen Grenzen in eine Phase des gleichberechtigten Wettbewerbs mit anderen städtischen Gebieten in der Region in einer globalisierten Welt eingetreten.“

„Die Politik der Stadt Hanoi beim Bau von Satellitenstädten zielt darauf ab, die städtischen Funktionen zu optimieren, Fachkräfte anzuziehen und dem Immobilienmarkt neue Entwicklungsimpulse zu verleihen; oder anders ausgedrückt: Die Planung von Satellitenstädten wird neue Funktionen hinzufügen, die dem Zeitgeist entsprechen, und gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit der Hauptstadt stärken“, analysierte Stadtplanungsexperte Dr. Architekt Hoang Huu Phe.

Mehr Entschlossenheit bei der Planung und Umsetzung erforderlich

Seitdem die Stadt Hanoi ein Projekt zur Entwicklung von Satellitenstädten ins Leben gerufen hat, hat sich der Investitions- und Immobilienmarkt deutlich verändert. Infolgedessen zieht es sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen vermehrt in diese Gebiete, was zu einem positiven Wachstum des Immobilienmarktes beiträgt.

Beispielsweise wurden im Satellitenstadtgebiet Hoa Lac im Jahr 2017 die Grundstückspreise in Wohngebieten nahe der Stadt mit 6 bis 10 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, sind aber inzwischen auf 20 bis 25 Millionen VND/m² gestiegen und werden voraussichtlich weiter steigen, sobald in naher Zukunft die gesamte Verbindungsinfrastruktur in diesem Gebiet fertiggestellt ist.

„Als die Stadt 2017 Infrastrukturinvestitionen im Satellitenstadtteil Hoa Lac förderte, sagte ich einen Anstieg der Grundstückspreise voraus. Deshalb kaufte ich ein 300 m² großes Grundstück in der Gemeinde Thach Hoa (Bezirk Thach That) für nur 9 Millionen VND/m², um dort ein Café zu eröffnen. Mittlerweile ist das Grundstück etwa 23 Millionen VND/m² wert. Auf dem Höhepunkt des Grundstücksbooms Anfang 2022 zahlte mir ein Kunde fast 30 Millionen VND/m²“, sagte Herr Nguyen Xuan Doan aus dem Bezirk Dong Da.

Experten zufolge hat neben dem Urbanisierungsprozess, der den Ausbau der Infrastruktur erforderlich macht, auch das Problem der Epidemien, insbesondere die negativen Auswirkungen der jüngsten Covid-19-Pandemie, dazu geführt, dass der Bedarf an sicheren Unterkünften gestiegen ist, sodass der Trend, dass Menschen in die Vororte ziehen, zunimmt.

Insbesondere genießen die Gebiete, die als städtische Gebiete und Infrastruktur geplant sind, höchste Priorität, daher gewinnt die Attraktivität von Satellitenstädten zunehmend an Bedeutung.

„Alle Gebiete Hanois bergen ihr eigenes Potenzial und ihre Vorteile, insbesondere die als Satellitenstädte geplanten Gebiete. Dies wird die Entwicklung des Immobilienmarktes weiter ankurbeln, da in diesen Gebieten zahlreiche große Immobilienprojekte zur Förderung von Investitionen mit guten Preissteigerungsraten angepriesen werden. Darüber hinaus profitieren die Satellitenstädte stark von der technischen Infrastruktur, da die Stadt weiterhin Investitionen fördert, um der Bevölkerungszunahme in die Vororte gerecht zu werden. Der Bau der Ringstraßen 3,5, 4 und 5 dient der Umsetzung dieses Prozesses“, so Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von batdongsan.com.vn.

Aus objektiver Sicht steht die Umsetzung von Investitionen in den Satellitenstädten Hanois jedoch weiterhin vor zahlreichen Schwierigkeiten und Problemen. Obwohl das Planungsprojekt bereits vor über zehn Jahren abgeschlossen wurde, verläuft die Umsetzung aufgrund fehlender Ressourcen schleppend. Investitionen erfolgten erst nach der Ölkatastrophe, sodass die Infrastruktur zwar modern ist, aber unzureichend vernetzt. Die detaillierte Planung ändert sich häufig, wodurch die Landressourcen aufgeteilt und fragmentiert werden.

„Damit sich die Satellitenstädte der Hauptstadt ihrem Stellenwert und ihrer Lage entsprechend entwickeln können, bedarf es einer deutlicheren Planung, die auch die Rolle von Planungsberatern einbezieht und praxisorientiert und vernetzt ist. Anders ausgedrückt: Die Planung muss eng mit der Investitionsrealität verknüpft sein und darf nicht nur auf Ideen basieren, die auf einem fragmentierten, zersplitterten Gelände verbleiben. Für den Bau von Satellitenstädten können Erfahrungen aus Stadtentwicklungsprojekten anderer Unternehmen wie dem Ecopark und dem Ocean Park genutzt werden“, so die Architektin La Thi Kim Ngan, ehemalige Direktorin des Hanoi Institute of Urban Planning.

 

Die Entwicklung von Satellitenstädten hat sich in Industrieländern als erfolgreiches Modell erwiesen und ist auch für die Hauptstadt Hanoi sehr geeignet. Sie weckt die Hoffnung, Probleme wie die Bevölkerungsverteilung im Stadtzentrum, die regionale Vernetzung und die wirtschaftliche Entwicklung zu lösen. Allerdings haben sich die meisten Satellitenstädte nach über zehn Jahren aufgrund fehlender politischer Mechanismen, unzureichender Unterstützung und mangelnder Anreize für Unternehmen nicht weiterentwickelt. Daher sind klare Kriterien und Standards für die Stadtentwicklung sowie konkrete Umsetzungspläne und Maßnahmen zur Investitionsförderung unerlässlich.

Vizepräsident des vietnamesischen Verbandes für Stadtplanung und -entwicklung, Dr. Architekt Dao Ngoc Nghiem

Quelle: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html