Lösung des Problems des Wohnungskaufs unter dem Druck steigender Preise

Die Wohnungspreise steigen stetig.

Die rasante wirtschaftliche Entwicklung und Urbanisierung haben zu einem starken Anstieg der Wohnraumnachfrage geführt, während die Bodenressourcen allmählich zur Neige gehen. Das Wohnungsangebot sinkt kontinuierlich aufgrund der schleppenden Projektumsetzung, die auf kapitalpolitische Maßnahmen und Entscheidungen von Behörden und Ministerien zur Steuerung des Immobilienmarktes zurückzuführen ist. In Verbindung mit dem gestiegenen Wert städtischer Grundstücke durch den Ausbau der Infrastruktur und der öffentlichen Dienstleistungen haben die Wohnungspreise in den letzten Jahren immer neue Höchststände erreicht.

1. In Hanoi verzeichneten die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt einen kontinuierlichen Anstieg.

Laut Forschungsdaten des vietnamesischen Maklerverbands (VARS) stieg der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte. In Ho-Chi-Minh-Stadt betrug der Anstieg 16 Prozentpunkte.

Dabei ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Rahmen des Immobilienpreisindexprojekts, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Laufe der Zeit widerzuspiegeln.

Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Gleichzeitig hat sich auch in Ho-Chi-Minh-Stadt ein erneuter Preisanstieg eingeschlichen, begleitet von einem allmählichen Rückgang bei hochpreisigen und luxuriösen Projekten auf dem Sekundärmarkt.

Der starke Anstieg der Wohnungsnachfrage ist nicht nur auf den Bedarf städtischer Haushalte, den stetigen Zuwachs an Arbeitskräften und Studierenden zurückzuführen, die zum Arbeiten und Studieren in die Städte strömen, insbesondere nach Hanoi. Dazu trägt auch die stark gestiegene Investitionsnachfrage bei, da die Mietpreise für Alt- und Neubauwohnungen in Wohngebieten seit der Phase der sozialen Distanzierung kontinuierlich gestiegen sind, insbesondere im Zuge der Markterholung.

Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen landesweit im Januar 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % gestiegen ist, während die Anzahl der Immobilienangebote um 46 % zunahm. Konkret stieg die Zahl der Wohnungssuchen in Hanoi im Januar 2024 um 71 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Auch in Ho-Chi-Minh -Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungen um 59 %. Dieser Trend ist in den meisten anderen Provinzen und Städten ähnlich.

Trotz der stark gestiegenen Nachfrage von Wohnungskäufern wächst das Wohnungsangebot weiterhin überproportional. Im Jahr 2023 ging das Wohnungsangebot sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt zurück.

In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf knapp 7.500 Einheiten geschätzt, ein Rückgang von mehr als 50 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Das Wohnungsangebot ist in letzter Zeit aufgrund der zunehmenden Knappheit an neu genehmigten Immobilienprojekten zurückgegangen, während laufende Projekte aufgrund rechtlicher und finanzieller Probleme ins Stocken geraten sind. Obwohl die Bemühungen der Regierung, der Ministerien und der zuständigen Behörden zur Überwindung dieser Schwierigkeiten bemerkenswerte Erfolge erzielt haben – die Zahl der im Jahr 2023 umgesetzten und wiederaufgenommenen Projekte ist stark gestiegen –, hat sich der Liquiditätsdruck für die Immobilienbranche noch nicht verringert.

Erwartung, dass der soziale Wohnungsbau zunimmt und die Wohnungspreise sinken.

Dementsprechend hat sich die Situation der Kapitalmobilisierung durch die Emission von Unternehmensanleihen seit Mitte 2023 dank der Bemühungen staatlicher Verwaltungsstellen schrittweise verbessert.

Der Druck durch fällige Anleihen bleibt jedoch auch 2024 eine Herausforderung für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen. Laut den neuesten Daten der Vietnam Bond Market Association (VBMA) werden Immobilien-Unternehmensanleihen im Wert von fast 115,7 Billionen VND fällig, was 41,4 % des Gesamtwerts der in diesem Jahr fälligen Unternehmensanleihen entspricht.

1. Im erschwinglichen und mittleren Preissegment werden die Wohnungspreise weiter steigen, insbesondere in Großstädten.

Die Emissionstätigkeiten in den ersten Monaten des Jahres 2024 sahen sich aufgrund verschärfter Rahmenbedingungen für die Anleiheemission und den -handel mit Hürden konfrontiert. Dazu zählen Vorschriften für professionelle Wertpapierinvestoren sowie Regelungen zu obligatorischen Kreditratings, die mit der Wiedereinführung des Dekrets 65/2022/ND-CP Anfang 2024 nach einer Verlängerung und Verschiebung gemäß Dekret 08/2023/ND-CP einhergehen. Dies stellt jedoch nur eine kurzfristige Schwierigkeit dar; langfristig wird die Umsetzung des Dekrets 65 zu einer gesünderen Entwicklung des Unternehmensanleihenmarktes beitragen.

Was das Kreditkapital betrifft, so hat sich das ausstehende Kreditvolumen für Immobiliengeschäfte dank der Lösungen des Bankensektors, der Regierung und der zuständigen Behörden zur Beseitigung von Projektschwierigkeiten kontinuierlich erhöht.

Trotz anhaltend niedriger Kreditzinsen werden Konsumkredite und Immobilienkäufe in den ersten Monaten des Jahres 2024 gegenüber 2023 weiter zurückgehen. Da Inflation und Zinsschwankungen weiterhin unvorhersehbar sind, stellt die Aufnahme eines Kredits zum Hauskauf und die monatliche Tilgung von Schulden über 10 Millionen VND für viele Familien eine Belastung dar, insbesondere wenn sie hinsichtlich ihrer zukünftigen Arbeitsplatz- und Einkommenssituation unsicher sind.

Nach dem Tet-Fest stieg das Kreditvolumen für Hauskäufe bei einigen Geschäftsbanken mit diversifizierten Immobilienportfolios jedoch leicht an, da die Menschen wieder zu investieren begannen.

Nach einem langen Rückgang wird das Wohnungsangebot in den beiden Sondergebieten dank der Markterholung und der Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden, rechtliche Hürden für Bauvorhaben abzubauen, voraussichtlich wieder steigen. Dies betrifft insbesondere das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen. Allerdings benötigen diese Wohnungen Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor sie offiziell auf den Markt kommen, und stammen hauptsächlich aus Gebieten außerhalb des Stadtzentrums.

VARS prognostiziert daher, dass die Wohnungspreise in den Innenstädten großer Städte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Preissegment. Gleichzeitig dürften die Kauf- und Wiederverkaufspreise von Luxusimmobilien leicht sinken.

VARS geht davon aus, dass sich – zusätzlich zu den positiven Marktentwicklungen – bis Mitte 2025, wenn die neuen Gesetze und Verordnungen zum Immobiliensektor verabschiedet werden, die Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen beseitigen sollen, das Angebot an Sozialwohnungen erhöhen und die Wohnungspreise auf ein Niveau sinken werden, das besser für Menschen mit tatsächlichem Wohnbedarf geeignet ist.

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/giai-bai-toan-mua-can-ho-truoc-ap-luc-tang-gia-a652976.html