Lösung des Problems des Wohnungskaufs unter dem Druck steigender Preise

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Wohnungspreise steigen stetig

Die rasante wirtschaftliche Entwicklung und Urbanisierung haben zu einem starken Anstieg der Wohnungsnachfrage geführt, während die Grundstücksfonds allmählich erschöpft sind. Das Wohnungsangebot nimmt aufgrund der langsamen Projektumsetzung aufgrund der Kapitalpolitik und der Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes kontinuierlich ab. In Kombination mit dem steigenden Wert städtischer Grundstücke durch die Modernisierung der Infrastruktur und der öffentlichen Dienstleistungen haben die Wohnungspreise in den letzten Jahren kontinuierlich neue Höhen erreicht.

Immobilien - Lösung des Problems des Wohnungskaufs unter dem Druck steigender Preise — In Hanoi sind die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen.

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte gestiegen ist. In Ho-Chi-Minh-Stadt waren es 16 Prozentpunkte.

Insbesondere ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Real Estate Price Index Project, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Laufe der Zeit widerzuspiegeln.

Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi sind sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen. Gleichzeitig sind auch die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt wieder in einen Preisanstiegszyklus eingetreten, während gleichzeitig die Zahl der Luxusimmobilien im oberen Preissegment auf dem Sekundärmarkt allmählich zurückgegangen ist.

Der starke Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum ist nicht nur auf die Wohnungsnachfrage aufgrund der Verlagerung städtischer Haushalte, den kontinuierlichen Anstieg der Erwerbsbevölkerung und den Zustrom von Studenten zum Arbeiten und Studieren in die Städte, insbesondere nach Hanoi, zurückzuführen. Auch die stark steigende Investitionsnachfrage trägt dazu bei, da die Mietpreise für alte und neue Wohnungen in Wohngebieten seit dem Ende der Social-Distancing-Phase kontinuierlich gestiegen sind, insbesondere im Kontext der Markterholung.

Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 landesweit im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023 um 66 % gestiegen ist. Auch die Zahl der Immobilienangebote nahm um 46 % zu. Insbesondere die Zahl der Wohnungssuchen in Hanoi stieg im Januar 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 71 %. Auch in Ho-Chi-Minh -Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungen um 59 %. Dieser Trend ist in den meisten anderen Provinzen und Städten ähnlich.

Trotz der stark gestiegenen Nachfrage von Eigenheimkäufern wächst das Wohnungsangebot weiterhin überproportional. Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete das Wohnungsangebot im Jahr 2023 einen Rückgang.

In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf fast 7.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von mehr als 50 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht.

Das Wohnungsangebot ist in letzter Zeit aufgrund der immer geringeren Zahl neu genehmigter Immobilienprojekte zurückgegangen, während laufende Projekte aufgrund rechtlicher und finanzieller Probleme ins Stocken geraten. Obwohl die Bemühungen der Regierung, der Ministerien und der Zweigstellen zur Überwindung der Schwierigkeiten einige bemerkenswerte Ergebnisse erzielt haben, ist die Zahl der im Jahr 2023 umgesetzten und wiederaufgenommenen Projekte stark gestiegen, der Cashflow-Druck für Immobilienunternehmen hat jedoch noch nicht nachgelassen.

Erwartungen: Sozialwohnungen werden zunehmen, Wohnungspreise sinken

Dementsprechend hat sich die Situation der Kapitalmobilisierung durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen seit Mitte 2023 dank der Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden schrittweise verbessert.

Der Druck der Anleihefälligkeiten bleibt jedoch auch im Jahr 2024 eine Herausforderung für Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen. Laut den neuesten Daten der Vietnam Bond Market Association (VBMA) werden Immobilienanleihen im Wert von fast 115,7 Billionen VND fällig, was 41,4 % des Gesamtwerts der in diesem Jahr fälligen Unternehmensanleihen entspricht.

Immobilien – Lösung des Problems des Wohnungskaufs unter dem Druck steigender Preise (Abbildung 2). — Im günstigen und mittleren Segment werden die Wohnungspreise insbesondere in Großstädten weiter steigen.

Auch die Emissionsaktivitäten in den ersten Monaten des Jahres 2024 stoßen aufgrund erschwerter Bedingungen für die Emission und den Handel von Anleihen auf Hindernisse. Dazu gehören beispielsweise Vorschriften für professionelle Wertpapieranleger und verbindliche Bonitätsratingvorschriften, sobald das Dekret 65/2022/ND-CP nach einer Verlängerung und Verschiebung gemäß Dekret 08/2023/ND-CP ab Anfang 2024 wieder in Kraft tritt. Dies ist jedoch nur ein kurzfristiges Problem. Langfristig wird die Umsetzung des Dekrets 65 zu einer gesünderen Entwicklung des Marktes für Unternehmensanleihen beitragen.

Was das Fremdkapital betrifft, ist die Zahl der ausstehenden Kredite für Immobiliengeschäftsaktivitäten dank der Lösungen des Bankensektors, der Regierung und der zuständigen Behörden zur Beseitigung von Projektschwierigkeiten kontinuierlich gestiegen.

Allerdings gingen die Verbraucherkredite und Immobiliendarlehen in den ersten Monaten des Jahres 2024 gegenüber 2023 weiter zurück, obwohl die Kreditzinsen niedrig blieben. Da Inflation und Zinsschwankungen nach wie vor unvorhersehbar sind, ist die Aufnahme von Krediten für den Hauskauf und die monatliche Rückzahlung von über 10 Millionen VND für viele Familien zu einer Belastung geworden, da sie sich ihrer zukünftigen Arbeits- und Einkommenssituation nicht wirklich sicher sind.

Nach Tet stiegen die Kredite für den Eigenheimkauf jedoch bei einigen Geschäftsbanken mit vielfältigen Immobilienökosystemen leicht an, da die Menschen wieder begannen zu investieren.

Nach einer langen Phase des Rückgangs dürfte das Wohnungsangebot in beiden Sondergebieten dank der Markterholung und der Bemühungen staatlicher Verwaltungsbehörden, rechtliche Hindernisse für Projekte abzubauen, wieder steigen. Dies gilt insbesondere für Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen. Dieses Angebot benötigt jedoch Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor es offiziell auf den Markt kommt, und stammt hauptsächlich aus Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind.

VARS prognostiziert daher, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Gleichzeitig könnten die Kauf- und Wiederverkaufspreise von High-End- und Luxusprojekten leicht sinken.

VARS erwartet, dass neben einer Reihe positiver Faktoren auf dem aktuellen Markt bis Mitte 2025 die neuen Gesetze für den Immobiliensektor verabschiedet werden, die neue Regelungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen enthalten. Das Angebot an Sozialwohnungen wird steigen, und das Wohnungspreisniveau wird auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist.

Ngan Giang

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Quelle