Im Bau befindliches Immobiliengebiet im Distrikt 7 (HCMC) – Foto: QUANG DINH
Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage macht den „Traum“ vom Sesshaftwerden für viele Menschen immer unerreichbarer …
Und um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, forderte der Ständige Ausschuss der Regierung in einer kürzlich abgehaltenen Sitzung zur Lage auf dem Immobilienmarkt das Bauministerium , die Staatsbank sowie die zuständigen Ministerien und Kommunen auf, eine Reihe von Lösungen umzusetzen, um Hindernisse aus dem Weg zu räumen. Dazu gehören etwa die Schaffung von Grundstücksfonds, die Suche nach mittelfristigen Kreditpaketen, stabile Zinssätze für gewerbliche Wohnungsbauprojekte zu angemessenen Preisen sowie Kreditpakete, mit denen junge Menschen sich Geld leihen können, um Häuser zu kaufen.
Gleichzeitig müssen wir die Preisinflation strikt in den Griff bekommen und ein regelrechtes Fieber auslösen, um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten.
Immobilienpreise steigen „explodierend“
Nach Angaben des Bauministeriums wird es in den ersten Monaten des Jahres 2025 auf dem Immobilienmarkt zu zahlreichen Verbesserungen kommen, wobei das Angebot und die Immobilientransaktionen im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 zunehmen werden.
Das Angebot ist jedoch weiterhin begrenzt und deckt die Marktnachfrage nicht. Die Produktstruktur ist unausgewogen. Es mangelt an Wohnraum, der den Bedürfnissen von Arbeitnehmern und jungen Menschen entspricht. Es gibt zu viele Villen und niedrige Häuser. Die Immobilien- und Wohnungspreise entsprechen nicht den Möglichkeiten der Bedürftigen. Spekulation, Manipulation, Preisinflation und Marktstörungen sind weiterhin vorhanden.
In Ho-Chi-Minh-Stadt konzentrierten sich die meisten Projekte, die zwischen Ende letzten Jahres und dem zweiten Quartal dieses Jahres zum Verkauf freigegeben wurden, auf das Segment der High-End- und Luxuswohnungen, mit Preisen zwischen 100 und 150 Millionen VND/m², im Zentrum sogar noch höher.
Laut einer Umfrage von Tuoi Tre im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt werden Wohnungen in Neubauprojekten in Thu Duc City zu Preisen von über 100 Millionen VND/m² angeboten. Einige Projekte in der Gegend um die Kreuzung An Phu (Thu Duc) bieten Preise von bis zu 120 – 150 Millionen VND/m².
Im südlichen Teil der Stadt, in den Bezirken Binh Chanh und Nha Be, werden Projekte zu Preisen zwischen 64 und 80 Millionen VND/m² an Kunden verkauft.
Allein im Distrikt 1 haben nur noch wenige Mehrfamilienhäuser Wohnungen in ihrem „Einkaufswagen“, aber der Verkaufspreis liegt bei 200 – 300 Millionen VND/m², mancherorts sogar bei 400 – 500 Millionen VND/m².
Nicht nur auf dem Primärmarkt, auch auf dem Altbaumarkt sind die Preise nach wie vor exorbitant hoch. Selbst bei Projekten, die seit fast zehn Jahren in Betrieb sind, hat sich der Verkaufspreis verdoppelt und liegt aktuell bei 4 bis 5 Milliarden VND pro Wohnung.
Laut Marktforschungsinstituten schwankt der Preis für erschwingliche Wohnungen in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt zwischen 45 und 55 Millionen VND/m². Bei diesem Preis kostet eine 50 m² große Wohnung ebenfalls rund 2,2 Milliarden VND.
Wohngebäude entlang der Vo Nguyen Giap Straße, Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH
In Hanoi sind die Immobilienpreise seit der zweiten Hälfte des Jahres 2024 „schwindelerregend“ gestiegen, und Gewerbewohnungen mit Preisen unter 50 Millionen VND/ m2 sind selbst in Gebieten außerhalb der Ringstraße 3 fast verschwunden.
Auf einem Immobilienhandelsplatz im Viertel Nam Tu Liem (der Investor bietet ein Projekt zum Verkauf in Hung Yen , Hanoi, darunter Dong Anh, Gia Lam und Nam Tu Liem) wimmelt es, obwohl es ein Wochentag ist, von Autos und Motorrädern der Makler und Leuten, die kommen, um sich das Musterhaus anzusehen.
Einer Umfrage zufolge werden im Gebiet Nam Tu Liem einige gewerbliche Apartmentprojekte von Investoren zu Preisen zwischen 120 und 160 Millionen VND/ m2 zum Verkauf angeboten.
Frau Minh Huong, eine Immobilienmaklerin, sagte, dass es in Nam Tu Liem keine Wohnungen mehr unter 50 Millionen VND/m² gebe. Ein Projekt neben der Le Quang Dao Straße biete ebenfalls Preise von 120 bis 150 Millionen VND/ m² , ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren.
Für Wohnungen mit schöner Aussicht beträgt der Preis rund 150 Millionen VND/ m² . Eine Dreizimmerwohnung mit etwa 100 m² kostet ebenfalls 13 bis 15 Milliarden VND.
Darüber hinaus werden einige bereits in Betrieb genommene Wohnungen im Viertel Thanh Xuan (Hanoi) von Maklern für 74 Millionen VND/ m2 zum Verkauf angeboten, und auch Wohnungen im kommerziellen Apartmentkomplex in der Pham Van Dong Straße (Bac Tu Liem) werden für 67 Millionen VND/ m2 angeboten.
Hauspreise steigen aufgrund von Verfahrensengpässen
In einem Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Nguyen Hoang Minh, stellvertretender Generaldirektor der Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, dass die Immobilienpreise in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt teilweise aufgrund von Verwaltungsstaus zu hoch getrieben würden.
Nehmen wir das Beispiel eines Geschäftsprojekts, das sich seit 2018 in der Entwicklung befindet, aber in Verfahrensphasen „steckengeblieben“ ist, wodurch der erwartete Hauspreis im Vergleich zum ursprünglichen Preis um mindestens das Doppelte steigen würde.
Herr Minh führte an, dass das Projekt des Unternehmens im Bezirk 8 zunächst vor 2020 zu einem Preis von 26 bis 28 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht wurde.
Aufgrund rechtlicher Probleme wurde das Projekt jedoch bis jetzt vorübergehend ausgesetzt, wodurch dem Unternehmen zusätzliche Bankzinsen in Höhe von über 51 Milliarden VND entstanden, ganz zu schweigen von zahlreichen weiteren Finanzkosten, die ebenfalls gestiegen sind.
Sollte das Projekt also noch in diesem Jahr umgesetzt und zum Verkauf freigegeben werden, plant die Geschäftsseite auch, den Verkaufspreis mindestens auf das Doppelte zu kalkulieren, da neben den finanziellen Kosten auch andere Kosten steigen werden, wie etwa für Baumaterialien, Baukosten, Geschäftskosten usw.
„Wären die Verfahren nicht so kompliziert, hätten wir schnell gebaut und schnell verkauft, und die Leute hätten vier bis fünf Jahre in den Häusern gewohnt. Doch da sich das Projekt nur langsam entwickelt, werden diese finanziellen Kosten letztlich zu den Verkaufspreisen hinzugerechnet, und diese müssen die Hauskäufer tragen. Dadurch sind die Hauspreise nicht so günstig, wie es sich die Menschen und Unternehmen wünschen“, erklärte Herr Minh.
Laut Frau Duong Thanh Thuy, Vizepräsidentin der Trung Thuy Group, beträgt der Grundstückspreis bei Wohnungsbauprojekten nur 30 %, die Finanzierungskosten betragen 30 %, wenn das Projekt innerhalb von drei Jahren abgeschlossen wird, und die Baukosten lagen früher bei nur 15 %, sind jetzt aber auf 20 – 25 % gestiegen.
Ihrer Meinung nach handelt es sich dabei um „harte“ Kosten. Wenn das Projekt also in rechtlichen Verfahren schleppend vorankommt und es zu Verzögerungen kommt, steigen die finanziellen Kosten bei einer Verlängerung um vier Jahre um 40 % oder mehr, was bedeutet, dass auch die finanziellen Kosten „aufgebläht“ werden.
Wenn die Grundstückspreise hoch sind und die Finanzierungskosten mit der Zeit steigen, wie es bei vielen Wohnbauprojekten der Fall ist, wird es keinen bezahlbaren Wohnraum geben.
Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Company, teilte diese Ansicht und sagte, der wichtigste Faktor für erschwingliche Immobilienpreise seien niedrige Grundstückspreise. Die Kosten für Baumaterialien hätten keinen großen Einfluss auf den Gesamtpreis der Immobilie.
Bei einer 50 m² großen Wohnung im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt zum Preis von 5 Milliarden VND betragen die Materialkosten nur etwa 1 Milliarde VND und machen damit einen kleinen Teil von etwa 15 – 20 % des Verkaufspreises aus.
Menschen schließen Hausbauarbeiten im Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt ab – Foto: HUU HANH
Erstkäufer von Eigenheimen brauchen Hilfe
Um den Mangel zu überwinden, sind sich Unternehmen und Experten einig, dass Lösungen erforderlich sind, um das Wohnungsangebot, insbesondere im Segment der bezahlbaren Wohnungen, rasch zu erhöhen.
Darüber hinaus sollte es eine Politik zur Unterstützung von Erstkäufern von Eigenheimen geben, unabhängig vom Alter. Die offensichtlichste Form der Unterstützung wäre eine Zinspolitik.
Aufgrund der Tatsache, dass in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Landfonds knapp sind, erklärte Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, dass es notwendig sei, Landfonds in den Vororten der beiden Städte zu planen und zu reservieren, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum sollten in der unmittelbaren Zukunft Grundstücke mit verkehrstechnischer Anbindung an die Zentren beider Städte bevorzugt werden.
Für die übrigen Gebiete muss die Flächenplanung für bezahlbaren Gewerbewohnungsbau mit Investitionen in die Verkehrsanbindung synchronisiert werden, um Wohnraum für die Menschen zu schaffen.
Darüber hinaus ist für die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum eine spezifische Strategie erforderlich. Dazu muss die Regierung gemeinsam mit den Kommunen die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum für die Menschen in den Provinzen planen, die an Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzen.
Herr Nguyen Hoang Minh sagte, wenn die staatlichen Behörden die Schwierigkeiten bei den Rechtsverfahren rasch beseitigen würden, würden die Unternehmen bald mit dem Bau beginnen, die finanziellen Kosten der Projekte würden sinken und die Kosten, die die Immobilienpreise ausmachen, würden sinken.
In der Zwischenzeit sagte der Vizepräsident der Trung Thuy Group, dass eine Anpassung der Grundstücks- und Finanzierungskosten notwendig sei. Der Staat könne die Grundstückskosten so anpassen, dass sie etwa 20 % statt der derzeitigen Grundstückskosten von bis zu 30 % ausmachen.
Insbesondere ist es möglich, nichtfinanzielle Maßnahmen (bei denen es sich im Wesentlichen um finanzielle Lösungen handelt) durch die Beschleunigung von Verfahren zu fördern und so zu verhindern, dass Projekte nur langsam umgesetzt werden.
Anstatt beispielsweise drei Jahre lang 30 % der Finanzierungskosten zu zahlen, sollte der Staat die Unternehmen bei der Bewältigung der einzelnen Phasen in nur einem Jahr begleiten, dann würden sich auch die Finanzierungskosten auf nur 10 % reduzieren.
„Wenn uns die beiden oben genannten Dinge gelingen, wird sich die drastische Senkung der Projektentwicklungskosten eindeutig auf die Immobilienpreise auswirken. Dann werden die Unternehmen nur noch akzeptable Gewinnspannen erzielen, die Immobilienpreise sinken und die Menschen leichteren Zugang zu Wohnraum haben“, fügte Frau Thuy hinzu.
Um die finanziellen Kosten für Unternehmen zu senken, müssen Verwaltungsverfahren schnell abgeschlossen werden. Auf dem Foto: Immobilienbereich in der Nguyen Huu Tho Straße (Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt) – Foto: TU TRUNG
* Herr Nguyen Quoc Hiep (Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors):
Der Käufer bekommt, was ihm zusteht.
Auf dem Immobilienmarkt herrscht eine Situation, in der Grundstückspreise den Hauspreisen und Hauspreise den Grundstückspreisen hinterherjagen. Dies führt zu einem Teufelskreis, unter dem letztlich die Käufer leiden. Ein Grund dafür sind die schwankenden Preise, die zu steigenden Grundstückspreisen führen und ein hohes Risiko darstellen, zu den weltweit höchsten Preisen zu gehören.
Bei demselben Projekt können nur wenige Monate zwischen der vorherigen und der nächsten Entscheidung über die Landzuteilung zu einer Preissteigerung von 20 % führen, was unangemessen ist und zu einer Erhöhung des Hausverkaufspreises führt.
Daher ist es an der Zeit, dass die Behörden eingreifen und die Grundstückspreise harmonisch verwalten und kontrollieren.
Darüber hinaus verursachen Verwaltungsverfahren wie die Grundstücksbewertung für Unternehmen zusätzliche finanzielle Kosten wie Zinsen oder zusätzliche Grundstückskosten in Höhe von bis zu mehreren zehn oder sogar hundert Milliarden VND. Diese Kosten werden alle zum Verkaufspreis hinzugerechnet.
Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, ist es notwendig, bald einen staatlichen Mechanismus zur Steuerung der Grundstückspreise einzuführen, die derzeitige schwankende Situation zu vermeiden und die Verwaltungsverfahren rasch zu lösen, um die finanziellen Kosten für Unternehmen zu senken.
* Dr. Nguyen Quoc Hung (Vizepräsident und Generalsekretär der Vietnam Banks Association):
Vorzugskredite müssen an die richtigen Subjekte ausgezahlt werden
Die Ergänzung um ein mittelfristiges Kreditpaket mit stabilen Zinssätzen für bezahlbare Wohnungsbaudarlehen für junge Menschen zum Hauskauf ist die richtige Politik.
Damit dieses Darlehenspaket jedoch wirklich wirksam ist, muss geprüft werden, ob die derzeitigen Eigenheimkäufer auf dem Markt das Haus zum Selbstbewohnen oder als Investition oder Spekulation kaufen.
Bei den meisten Transaktionen handelt es sich um Käufe und Verkäufe von Investoren an Investoren. Wenn diese Situation nicht unter Kontrolle gebracht wird, erreichen Kredite nicht die richtigen Personen mit echtem Immobilienbedarf.
Darüber hinaus ist es notwendig, die Begünstigten des Kreditpakets sowie die Kriterien und Standards für die Kreditaufnahme klar zu definieren. Idealerweise sollte dieses Kreditpaket nur für Erstkäufer von Eigenheimen bestimmt sein.
Geeignet sind Gewerbeimmobilien mit einem Preis von 35 – 40 Millionen VND/m2.
Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, ist bezahlbarer Gewerbewohnungsbau die Art von Wohnraum, die sich Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen leisten können. Daher liegen die Preise für bezahlbaren Gewerbewohnungsbau zwischen 35 und 40 Millionen VND/m².
Nach Berechnungen des Bauministeriums beträgt der aktuelle Stückpreis für den Bau eines 1 m² großen Hochhauses etwa 20 Millionen VND/m², sodass die Investoren bei einem Verkaufspreis von 35 bis 40 Millionen VND einen Gewinn erzielt haben.
Die Grundstückskosten betragen in der aktuellen Wohnungspreisstruktur außerhalb des Zentrums von Hanoi in der Regel 20–25 % der Wohnungspreisstruktur. Bei Projekten im Zentrum können die Grundstückskosten bis zu 50 % der Preisstruktur betragen.
Immobilienmarkt Hanoi – Foto: NAM TRAN
Die Sorge, keine Chance zu haben, ein Haus zu kaufen
Der Traum vom Sesshaftwerden rückt für Millionen Menschen immer weiter in die Ferne, vor allem für junge Leute und Mittelverdiener in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.
Die ohnehin schon hohen Immobilienpreise steigen weiterhin rasant an, während die Einkommen der Arbeitnehmer schleppend sinken, was die Pläne vieler Büroangestellter und Beamter, ein Eigenheim zu erwerben, zunichte gemacht hat.
„Ich arbeite als Gerichtsvollzieher im Bezirk, und meine Frau ist Notarin. Wir haben etwas Geld gespart, aber angesichts der derzeit hohen Immobilienpreise haben meine Frau und ich keine Möglichkeit mehr, ein Haus zu kaufen. Wir haben das verdiente Geld investiert, aber derzeit lebt unsere Familie noch zur Miete“, sagte Hoang Van Minh (40 Jahre, aus Thanh Hoa).
Frau Nguyen Thu Trang (34 Jahre alt, aus Phu Tho) sagte, dass sie nach mehr als 10 Jahren Sparen zwar etwas Geld habe, es nach einer Untersuchung jedoch immer noch nicht ausreiche, um eine Wohnung mit etwa 30 Quadratmetern zu kaufen.
„Ich bin Single und möchte eine Wohnung kaufen, aber nachdem ich mir die Preise angesehen habe, würde eine schöne Wohnung rund 2 Milliarden VND kosten. Ich musste ein Haus mieten, weil eine 30 m² große Wohnung in einem Stadtgebiet nur rund 8 Millionen VND pro Monat kostet“, erzählte Trang.
Laut einem Experten der vietnamesischen Immobilienvereinigung herrscht auf dem Immobilienmarkt ein Mangel an bezahlbaren Wohnungen, sodass Investoren ihre Produkte zu hohen Preisen verkaufen.
Bei den meisten Eigenheimkäufern handelt es sich in letzter Zeit um Investoren, die Häuser kaufen und dann auf steigende Preise warten, um einen Gewinn zu erzielen. Daher sind die auf dem Markt angebotenen Hauspreise nicht real.
Gründe für den Anstieg der Immobilienpreisstruktur wie Grundstückspreise, Baumaterialpreise, Darlehenszinsen - Foto: TU TRUNG
Verkürzung der Verfahren, Senkung der Kosten für Wohnungsinvestitionen
Eine der wichtigsten Lösungen zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes ist laut der Schlussfolgerung des Ständigen Regierungsausschusses eine verstärkte Dezentralisierung, die Delegation von Befugnissen und die Minimierung von Verwaltungsverfahren.
Parallel zu der Aufforderung, die Ursachen für den Anstieg der Immobilienpreisstruktur, wie etwa Grundstückspreise, Baumaterialpreise, Darlehenszinsen usw., zu überprüfen und zu klären, forderte der Ständige Regierungsausschuss Ministerien, Zweigstellen und Kommunen auch dazu auf, sich auf die Minimierung unnötiger und sich überschneidender Verwaltungsverfahren zu konzentrieren und den komplizierten Papierkram und die Anforderungen an die Aufzeichnungen umgehend abzuschaffen.
Stellen Sie sicher, dass die Bearbeitungszeit und die Kosten für die Einhaltung von Verwaltungsverfahren um mindestens 30 % reduziert werden. Insbesondere sollten Untersuchungen durchgeführt werden, um die Verfahren für die Genehmigung von Investitionsrichtlinien, die Projektbewertung, die Planung, insbesondere Baugenehmigungsverfahren, die Abnahmeprüfung, die Reduzierung der Vorinspektionen und die Erhöhung der Nachinspektionen zu verkürzen.
Darüber hinaus ist es eine Lösung, das Angebot zu erhöhen, die Preise zu senken und vielfältige Immobiliensegmente zu entwickeln, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf insbesondere von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu decken.
Insbesondere verlangt die Regierung Forschung und Entwicklung von Strategien zur Unterstützung junger Menschen und Menschen mit echtem Wohnungsbedarf, zur Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum und zur Verwirklichung des in der Verfassung verankerten Rechts auf Wohnen.
Die Staatsbank muss sich darauf konzentrieren, Banken zur Teilnahme am zinsgünstigen Kreditprogramm in Höhe von 120 Milliarden VND zu bewegen und zu drängen. Darüber hinaus werden Ministerien und Zweigstellen beauftragt, das Modell eines „Immobilientransaktionszentrums und staatlich verwalteter Landnutzungsrechte“ auf einer elektronischen Plattform zu erforschen und vorzuschlagen.
Dieses System integriert alle Phasen von Transaktionen, Beglaubigungen, Steuern und Registrierungen – ähnlich wie bei Wertpapiertransaktionen. Dieses Modell gewährleistet Informationstransparenz und verhindert Preisinflation, Steuerverluste und Marktbetrug.
Quelle: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
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