Beseitigung institutioneller Hindernisse, Freisetzung von Ressourcen – Letzte Folge: Reduzierung verfahrenstechnischer Engpässe und Kosten im Immobiliensektor

Die Immobilienbranche beklagt sich weiterhin über Schwierigkeiten, da dieser Sektor noch immer mit unzähligen Verfahren und Hürden zu kämpfen hat; viele Phasen sind sogar blockiert.

Investoren begutachten ein Projekt in Dong Nai – Foto: QUANG DINH

Das Landgesetz von 2024 hat viele Mängel der vorherigen Fassungen behoben, aber der Umsetzungsprozess weist noch immer viele Probleme auf und ist für das zweistufige Kommunalverwaltungsmodell nicht geeignet.

Wie viele Tage hat man Zeit zu antworten?

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Real Estate, dass Unternehmen derzeit Schwierigkeiten bei der Umstellung der Landakquise und -zuweisung haben. Die Übertragung der Aufgaben der Grundstücksräumung von der Bezirksebene auf die Gemeindeebene hat aufgrund der unzureichenden Fachkompetenz der lokalen Beamten viele Herausforderungen mit sich gebracht. Eine zu starke Fokussierung auf die Provinzebene führt hingegen zu Überlastung und verlangsamten Bearbeitungsprozessen. Darüber hinaus verlängert die Phase der Herkunftsbestimmung des Landes den Räumungsprozess zusätzlich.

Herr Toan erklärte, dass die Erstellung und Genehmigung von Vergütungsplänen weiterhin schwierig sein werde, wenn der Dezentralisierungsprozess nicht durch rechtzeitige Steuerung und Anpassung der Richtlinien begleitet werde. Er schlug vor, die Angebotsbewertungsfrist, die derzeit bis zu 60 Tage beträgt, zu verkürzen, da „Unternehmen häufig einen Antrag auf Fristverlängerung stellen müssen, was die Kosten für die Angebotssicherheit erhöht.“

Zudem stellt das Baugenehmigungsverfahren einen erheblichen Engpass dar. Nachdem die Gesamtinvestition und die grundlegende Planung des Projekts abgeschlossen sind, erweisen sich die Anforderungen an den Brandschutz als die komplexesten.

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Company, dass die langwierigen Genehmigungsverfahren das Hauptproblem bei Immobilienprojekten im Allgemeinen und sozialen Wohnungsbauprojekten im Besonderen darstellen. Laut Nghia dauern die Genehmigungsverfahren für viele Wohnungsbauprojekte statt der üblicherweise veranschlagten zwei Jahre bis zu fünf oder sieben Jahre.

Beispielsweise gibt es in diesem Unternehmensprojekt nur ein einziges Verfahren, doch die verschiedenen Abteilungen vertreten unterschiedliche Ansichten. Dies zwingt das Unternehmen zu Änderungen, verlängert die Bearbeitungszeit und erhöht die Implementierungskosten. Hinzu kommt, dass bei Problemen, die eine Konsultation mit staatlichen Stellen erfordern, zwar Dokumente eingereicht werden, aber mitunter ein ganzer Monat lang keine Antwort erfolgt. Dies führt zu großer Unruhe im Unternehmen, denn Zeit ist Geld.

Herr Nghia ist daher der Ansicht, dass es für administrative Verfahren notwendig ist, klar festzulegen, wie viele Tage es dauert, bis Ergebnisse erzielt werden, was Unternehmen tun müssen, wer dafür verantwortlich ist und jeder einzelne Verfahrensschritt klar definiert werden muss.

„Wenn Sie andere Behörden um Stellungnahme bitten, wie viele Tage haben Sie Zeit zu antworten? Wenn keine Antwort erfolgt, wie soll das Problem gelöst werden? Man kann nicht um Stellungnahmen bitten und dann monate- oder jahrelang auf ein Ergebnis warten. Wird die Frist überschritten und keine Lösung gefunden, muss das Unternehmen ein Dokument an eine höhere Stelle zur Bearbeitung weiterleiten“, schlug Herr Nghia vor.

Dilemma der Grundstücksbewertung

Das größte Problem für viele Unternehmen ist die Grundstücksbewertung zur Ermittlung der Nutzungsgebühren. In manchen Gegenden werden sehr hohe Preise angesetzt, was zum Scheitern vieler Projekte führt. „Die aktuellen Nutzungsgebühren stellen nach wie vor ein großes Problem auf dem Markt dar, daher ist eine geeignete Berechnungsmethode erforderlich. Wenn die Preise zu hoch angesetzt werden, leiden nicht nur Unternehmen, sondern auch Hauskäufer“, sagte Herr Toan.

Laut einem Experten der Analyseabteilung von Yuanta Vietnam sollte der Abschaffung veralteter Vorschriften Priorität eingeräumt werden, um Hindernisse in der Projektentwicklung zu beseitigen. Die Tatsache, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt das Landgesetz von 2024 bereits nach einem Jahr Inkrafttreten überarbeiten muss, zeigt, dass bestehende Hindernisse den Fortschritt behindern.

Ab dem 1. Juli 2025 wird in Vietnam offiziell ein zweistufiges Regierungssystem gelten. Daher kommt es laut diesem Experten zu Überschneidungen bei den Vorschriften für jährliche Flächennutzungspläne auf Bezirksebene, was Projektverzögerungen verursacht und abgeschafft werden sollte.

Die Regierung hat den ersten Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes veröffentlicht – eine umfassende Reform mit 68 hinzugefügten oder angepassten Bestimmungen. Experten gehen davon aus, dass die Nationalversammlung das Gesetz in ihrer Oktobersitzung verabschieden wird und es Anfang 2026 in Kraft treten wird.

Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, berechnete, dass sich die Finanzkosten eines Unternehmens erheblich erhöhen, wenn sich die Projektlaufzeit von zwei auf fünf Jahre verlängert – manchmal sogar auf die Hälfte der Grundstückskosten. Herr Phuc nannte als Beispiel ein 500 Milliarden VND teures Grundstück. Belaufen sich die Zinsen für zwei Jahre auf lediglich 100 Milliarden VND, können sie sich aufgrund von Problemen, die zu einer fünfjährigen Projektlaufzeit führen, auf bis zu 250 Milliarden VND belaufen. „Der Staat muss die Verfahren vereinfachen, sodass Projekte statt zwei bis drei Jahren nur noch sechs Monate bis ein Jahr dauern. Dies würde dazu beitragen, die Kosten zu senken und das Angebot zu erhöhen“, sagte Herr Phuc.

Es gibt Projekte, bei denen vor der Baustellenräumung 177 Schritte durchgeführt werden müssen.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest, merkte einmal an, dass die Anzahl der für jedes Projekt im Rahmen der Verwaltungsverfahren erforderlichen Stempel etwa 38 bis 40 beträgt. Es gibt Projekte, bei denen Unternehmen 177 Schritte über einen Zeitraum von 360 Tagen durchführen müssen, um vor der Zwangsräumung des Geländes zu einem Dialog zugelassen zu werden.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Hoang Van Cuong, erklärte außerdem, dass die Verwaltungsverfahren im Immobiliensektor nach wie vor komplex seien. Er warnte jedoch davor, dass unklare, nur vier bis fünf Schritte umfassende Verfahren die Entscheidungsfindung erschweren und verkomplizieren könnten.

Stattdessen sind folgende Faktoren entscheidend: Wie lange dauert die Bearbeitung eines Projekts? Sind die Verfahren klar, öffentlich und transparent? Entsprechen die Vorschriften der Realität? Klarheit hilft, konkrete Verantwortlichkeiten zuzuweisen und pauschale Schuldzuweisungen zu vermeiden.

Dr. Can Van Luc ist der Ansicht, dass die Kostenbelastung die direkte Ursache für die steigenden Immobilienpreise ist. Dabei machen die Kosten für Grundstückserschließung und -räumung einen immer größeren Anteil aus, insbesondere wenn sich die neuen Grundstückspreise dem Marktpreis annähern, was zu einem starken Anstieg der finanziellen Verpflichtungen von Unternehmen führt.

Er betonte, dass viele Projekte nicht aufgrund von Kapitalmangel, sondern aufgrund langwieriger Genehmigungsverfahren ins Stocken geraten, welche das Angebot verknappt und die Immobilienpreise in die Höhe getrieben haben. Würde dieses Verfahren reformiert, könnten Tausende von Projekten bald auf den Markt kommen und so zu einem steigenden Angebot und sinkenden Preisen beitragen.

Herr Tran Van Khai (Stellvertretender Vorsitzender des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung):

Wird viele Verfahren abbauen, stark dezentralisieren

Immobilienprojekt im Bau in Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Die Verwaltungsverfahren im Baugewerbe sind nach wie vor umständlich, kompliziert und vielschichtig. Manche Unternehmen berichten, dass „das Schwierigste derzeit nicht Kapital oder Grundstücke sind, sondern die Investitionsverfahren“. Sie verfügen über Geld und Grundstücke, doch das Projekt steckt aufgrund einer Reihe von Genehmigungen und Gutachten weiterhin fest.

Beispielsweise dauert es bei einem Einfamilienhausprojekt über ein Jahr, bis eine Baugenehmigung erteilt wird, da zahlreiche Anträge nacheinander eingereicht und von vielen Behörden geprüft werden müssen. Es gibt sogar Immobilienprojekte in Hanoi, bei denen allein die Genehmigungsverfahren für den Baubeginn mehrere Jahre in Anspruch nehmen.

Zudem führt die mangelnde Einheitlichkeit und Konsistenz zwischen dem Baurecht und verwandten Gesetzen zu Verwirrung bei Investoren. Derzeit unterliegt ein durchschnittliches Bauprojekt der Regulierung von etwa fünf bis sieben Gesetzen, sodass Investoren nicht wissen, welche Vorschriften sie korrekt befolgen sollen.

Die bevorstehende Änderung des Baugesetzes zielt daher darauf ab, Verfahren zu vereinfachen und drastisch zu reduzieren, getreu dem Motto „Schaffen statt Kontrollieren“. Insbesondere werden Baugenehmigungen für Projekte, die eine Bewertung bestanden haben, erlassen, und für andere Projekte wird das Genehmigungsverfahren auf ein einziges mit einer maximalen Bearbeitungszeit von nur 7 Tagen verkürzt.

Damit einher geht die Dezentralisierung, die Übertragung von Befugnissen und Verantwortlichkeiten im Baumanagement im Sinne maximaler Dezentralisierung, verbunden mit effektiven Kontrollmechanismen, technologie- und datengestützter Überwachung, Rechenschaftsmechanismen und Sanktionen bei Verstößen. Auf dieser Grundlage fördern und schaffen wir ein gleichberechtigtes Umfeld für den Privatsektor und ziehen gesellschaftliche Ressourcen an.

Zurück zum Thema

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Quelle: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm