Hà Nội và TP HCM đều khan hiếm nguồn cung căn hộ phân khúc tầm trung

Laut einem aktuellen Bericht des vietnamesischen Immobilienverbands (VARS) wird das gesamte Wohnungsangebot im Jahr 2023 etwa 55.329 Objekte erreichen, was einem Anstieg von etwa 14 % gegenüber der Gesamtzahl der im Jahr 2022 zum Verkauf angebotenen Objekte entspricht, aber immer noch nur 32 % gegenüber dem Jahr 2018.

Es ist bemerkenswert, dass sich das Verhältnis der verschiedenen Finanzierungsquellen zunehmend verschiebt, wenn bezahlbarer Wohnraum knapp ist. Berechnet man das Gesamtangebot, so ist der Anteil des bezahlbaren Wohnraums von 30 % im Jahr 2019 auf 6 % im Jahr 2023 deutlich gesunken.

Das größte Marktangebot verzeichneten Wohnungen im mittleren Preissegment mit 40 %, gefolgt von Flachbauten und Grundstücken (24 %) sowie Luxuswohnungen (22 %). Superluxuswohnungen und bezahlbare Wohnungen machten jeweils 5 % aus. Bezahlbare Wohnungen unter 25 Millionen VND/m² sind ausschließlich auf dem regionalen Markt oder in sozialen Wohnungsbauprojekten erhältlich.

Erwähnenswert ist, dass Wohnungen im mittleren Preissegment mit Preisen von 40–50 Millionen VND/m² in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zunehmend knapp werden. Konkret liegt der durchschnittliche Wohnungspreis auf dem Primärmarkt in Hanoi bei 51,7 Millionen VND/m² und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 71 Millionen VND/m². Neue Wohnungen werden nur noch in den Nachbarprovinzen und in sehr geringem Umfang angeboten.

Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht in der Zentralregion ein Mangel an Wohnraum. — Wohnungsangebot und -transaktionen im Zeitraum 2022-2023

Das Preisniveau von Wohnungen im Primärmarkt lässt sich aufgrund der Inputkosten (der Wohnungsindex und die Baumaterialpreise steigen jährlich um etwa 6 %), der Inflation und steigender Zinsen nur schwer senken. Gleichzeitig nimmt die Zahl neu genehmigter gewerblicher Wohnbauprojekte stetig ab, und auch die verfügbaren Grundstücke in zentralen Lagen sind knapp.

Obwohl die Verkaufspreise nicht gesunken sind, profitieren Hauskäufer weiterhin von Vorzugsbedingungen, die im Vergleich zu anderen Investoren beispiellos sind. Sie können in Raten zahlen, von Vorzugszinsen profitieren und erhalten eine Tilgungsfreiheit, die zwei- bis dreimal länger ist als in den Vorjahren.

Dieser Bericht zeigt auch, dass das Angebot kurzfristig voraussichtlich nicht steigen wird, da die Anzahl neu genehmigter gewerblicher Wohnbauprojekte sehr gering ist und tendenziell sinkt, insbesondere im Bereich des bezahlbaren und mittleren Preissegments. Grund dafür sind rechtliche Hürden, die die staatlichen Verwaltungsbehörden zu einer vorsichtigeren Genehmigung von Projekten veranlassen. Rechtliche Probleme erschweren es Unternehmen, Absatzmärkte zu finden, und sie verfügen nicht über die nötigen Ressourcen, um Schulden zu begleichen und neue Projekte zu entwickeln.

Sowohl in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht ein Mangel an Wohnraum im Zentrum (Bild 2). — Auch Wohnungen im mittleren Preissegment sind in Großstädten knapp.

Auf dem Sekundärmarkt nutzen Investoren die günstigen Zinssätze, um nach vielversprechenden Objekten zu suchen. Sekundärtransaktionen nehmen immer mehr zu, insbesondere im Wohnungs- und Grundstückssegment. In einigen Gebieten hat sich ein regelrechter Hype entwickelt, da die Preise dort innerhalb eines Monats um ein Vielfaches gestiegen sind.

VARS prognostiziert für den Immobilienmarkt im Jahr 2024, dass die rund 20 im Jahr 2023 verabschiedeten Mechanismen und Maßnahmen zur Unterstützung des Immobilienmarktes positive Auswirkungen haben werden. Darüber hinaus wird die in vielen Provinzen verabschiedete Flächennutzungsplanung dazu beitragen, einige rechtliche Hürden abzubauen und somit die Voraussetzungen für die Genehmigung von Projekten zu schaffen, die aufgrund rechtlicher Probleme bisher ins Stocken geraten sind.

Darüber hinaus wird die Umsetzung öffentlicher Investitionsprojekte, insbesondere im Bereich der Verkehrsinfrastruktur, in einigen Orten und Regionen die Entwicklung des Immobilienmarktes vorantreiben. Gleichzeitig steigt die Urbanisierungsrate. Daher geht VARS davon aus, dass im Jahr 2024 neue Immobilienangebote regelmäßiger und dichter auf den Markt kommen werden.

Insbesondere Binh Duong wird mit rund 10.000 neuen, erstmalig auf dem Markt eingeführten Immobilien zu einem Vorzeigeprojekt in der südlichen Region werden. In Ho-Chi-Minh-Stadt werden etwa 5.000 neue Immobilien entstehen, Bestandsimmobilien nicht mitgerechnet. Sofern die rechtlichen Verfahren planmäßig abgeschlossen werden und das Projekt nicht aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Investors unterbrochen wird, wird erwartet, dass der Markt in Hanoi rund 15.000 Wohnungen und Flachbauten erhalten wird.

Kommentar (0)