Der Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi lässt sich nur schwer bremsen

Die Wohnungspreise in Hanoi sind im vergangenen Jahr um 20–30 % gestiegen. Es wird sogar prognostiziert, dass die Wohnungspreise in naher Zukunft weiter steigen werden.

 

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen stark an und werden voraussichtlich auch in naher Zukunft weiter steigen. Foto: Thanh Vu

Preise erreichen weiterhin neue Höchststände

56 Millionen VND/m2 ist der Durchschnittspreis für eine neue Wohnung in Hanoi, berechnet ab dem ersten Quartal 2024. Laut CBRE ist dieser Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 19 % gestiegen. In Wirklichkeit kann der Anstieg jedoch deutlich höher ausfallen.

Beispielsweise wurden Wohnungen im Masteri West Heights Project im Jahr 2023 von Maklern für 51 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, mittlerweile ist der Preis auf 62 Millionen VND/m² gestiegen (plus 22 %). Ein anderes Projekt, Moonlight 1 An Lac, hatte im vergangenen Jahr einen Verkaufspreis von nur etwa 30 Millionen VND/m², jetzt ist er auf 50 Millionen VND/m² gestiegen (plus 67 %).

Auch auf dem Primärmarkt erreichten die Wohnungspreise kontinuierlich neue Höchststände. Nach nur etwa einem Jahr stiegen die Wohnungspreise in Royal City von 47 Millionen VND/m² auf 63 Millionen VND/m² (ein Plus von 34 %). Sogar der HH1 Linh Dam – ein Projekt, das in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist – verzeichnete einen rasanten Anstieg von 24 Millionen VND/m² auf 31 Millionen VND/m² (ein Plus von 29 %).

„Es ist unmöglich, einen Rückgang der Wohnungspreise zu erwarten.“ Dies ist die Aussage von Herrn Pham Thanh Hung, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Cen Group, in einer Diskussion über das Wohnungssegment.

Nicht nur Herr Hung, sondern auch viele Experten und Wirtschaftsführer sind der Meinung, dass es für Investoren in naher Zukunft schwierig sein wird, die Produktpreise zu senken.

Mit sinkenden Wohnungspreisen ist nicht zu rechnen

Herr Pham Thanh Hung, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Cen Group Corporation

Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARS) ist das knappe Angebot einer der Gründe für die hohen Wohnungspreise. Investoren mit verfügbaren Produkten haben diese Zeit genutzt, um den Verkaufspreis zu erhöhen und so ihre Gewinne zu maximieren. Darüber hinaus steigen auch die Inputkosten wie Landnutzungsgebühren, Baumaterialpreise und Arbeitskosten, was eine Abkühlung der Immobilienpreise erschwert.

Der Durchschnittspreis von 56 Millionen VND/m² ist zudem auf große Unterschiede in der Segmentstruktur zurückzuführen. Laut CBRE werden in Hanoi in diesem Jahr voraussichtlich 12.000 neue Wohnungen zum Verkauf angeboten – ein Anstieg von fast 20 % gegenüber 2023. Das Angebot konzentriert sich jedoch ausschließlich auf das gehobene Segment. Das Segment der erschwinglichen und kostengünstigen Wohnungen hingegen wird nahezu aussterben. Dies könnte zu einem Anstieg der durchschnittlichen Wohnungspreise um 10 % gegenüber 2023 führen.

Ein Wirtschaftsführer erklärte gegenüber Reportern der Zeitung Dau Tu, dass Investoren stets Projekte im oberen und mittleren Preissegment bevorzugen, da die Gewinne dort immer um ein Vielfaches höher seien als bei günstigen, beliebten Projekten. Der Markt zeige, dass die Absorptionsrate dieses Segments trotz steigender Wohnungspreise trotz Marktschwankungen weiterhin sehr gut sei. Daher fehlt es Investoren weiterhin an Motivation, Wohnungen unter 40 Millionen VND/m² anzubieten.

Finden Sie Wege, Mehrfamilienhäuser „abzukühlen“

Der Mangel an neuen Projekten ist die Ursache für das Wohnungsfieber. Hauptursache für diesen Mangel sind rechtliche Faktoren. Laut Dr. Vu Dinh Anh ist dieses Problem für 70 % der Schwierigkeiten der Immobilienbranche verantwortlich.

Um die Probleme des Wohnungsmarktes zu diagnostizieren, arbeitete die Arbeitsgruppe des Premierministers direkt mit dem Volkskomitee von Hanoi und zahlreichen Immobilienunternehmen zusammen, um die Schwierigkeiten und rechtlichen Probleme zu erkennen und zu beseitigen. Die Bemühungen wurden teilweise belohnt: 404 Projekte in der Stadt konnten erfolgreich abgeschlossen werden. 246 Projekte warten jedoch noch auf ihre Bearbeitung.

Doch damit nicht genug: Die Grundstücksbewertung bereitet der Verwaltung und den Unternehmen weiterhin Kopfzerbrechen. Viele zögern, zögern oder vermeiden es sogar, an der Bewertung teilzunehmen. Dies wirkt sich unweigerlich auf die Räumung und Projektentwicklung aus.

In der 31. Sitzung des Ständigen Ausschussesder Nationalversammlung äußerten sich viele Delegierte dazu, dass viele Unternehmen der Branche, nachdem sie miterlebt hatten, wie gegen einige Bewertungsunternehmen Verstöße verhängt wurden, aus Angst vor Risiken eine Bewertung der Grundstückspreise ablehnten.

Was die Segmentstruktur betrifft, ist der Plan, im Zeitraum 2021–2030 landesweit eine Million Sozialwohnungen zu errichten, ein drastischer Schritt der Regierung, um das Niedrigpreissegment wieder auf den Immobilienmarkt zu bringen. Der Fortschritt der Planumsetzung gibt jedoch Anlass zur Sorge. Laut Bauministerium gehört Hanoi zu den Orten mit einer geringen Anzahl registrierter Sozialwohnungen im Jahr 2024: Es gibt nur 1.181 Einheiten, ein Drittel der Zahl von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Laut den Führungskräften vieler großer Immobilienunternehmen wie Vinhomes, Viglacera und Hoang Quan ist der Genehmigungsprozess für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau nach wie vor komplizierter und zeitaufwändiger als bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten. Gleichzeitig beträgt der maximale Gewinn, den Unternehmen erzielen, nur 10 %.

Es ist offensichtlich, dass all die oben genannten Schwierigkeiten auf politische Mängel zurückzuführen sind. Aus diesem Grund wies der Premierminister die Ministerien und Zweigstellen an, dringend detaillierte Leitlinien zu entwickeln und diese der Nationalversammlung zur Prüfung vorzulegen, damit das Bodengesetz 2024 bereits am 1. Juli – sechs Monate früher als erwartet – in Kraft treten kann. Das Wohnungsbaugesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz werden am 1. Januar 2025 offiziell in Kraft treten.

Darüber hinaus findet Hanoi seinen eigenen Weg, das Wohnungsproblem zu lösen. Angesichts erschöpfter innerstädtischer Grundstücksfonds hat der Stadtrat das Großplanungsprojekt für den Zeitraum 2021 bis 2030 mit einer Vision bis 2050 genehmigt. Besonders hervorzuheben ist die Ausrichtung auf den Bau von vier untergeordneten Städten.

Dieser Plan sieht spezielle Mechanismen und Strategien vor, damit die Kommunen den Ausbau der technischen und sozialen Infrastruktur beschleunigen und so Menschen zum Zuzug anregen können. Wenn die Nachfrage in der Innenstadt sinkt, wird das Wohnungspreisniveau entsprechend dem Marktangebot und der Marktnachfrage angepasst.

Laut Savills werden in Hanoi jedoch in naher Zukunft, im Zeitraum 2023 bis 2025, rund 70.300 Wohnungen fehlen. Wenn diese Situation nicht gelöst wird, ist mit sinkenden Wohnungspreisen nicht zu rechnen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html