„Immobilientransaktionen müssen nicht über den Boden gehen“

Laut dem Ständigen Ausschuss derNationalversammlung berge die Vorschrift, Immobilientransaktionen über Börsen abzuwickeln, das Risiko der Ausbeutung und garantiere keine sichere und nachhaltige Marktentwicklung.

Am Morgen des 31. Oktober diskutierte die Nationalversammlung im Saal eine Reihe von Inhalten mit unterschiedlichen Meinungen zum Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung).

Nach den geltenden Vorschriften (Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014) sind Transaktionen über den Börsenplatz nicht erforderlich. Die Regierung hat der Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung (Juni 2023) zwei Optionen vorgeschlagen: Kauf, Verkauf, Übertragung und Vermietung von Immobilien müssen entweder durch die Abstimmung gehen oder nicht verpflichtend sein.

Viele Delegierte der 5. Sitzung waren mit dieser Forderung nicht einverstanden und meinten, dass Immobilientransaktionen nur über das Plenum gefördert werden sollten. Auch der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung teilt diese Ansicht und der (geänderte) Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft verlangt nach Erläuterung und Annahme nicht, dass Immobilientransaktionen durch das Plenum gehen, sondern fördert dies lediglich.

Das ständige Gremium der Nationalversammlung erklärte, dass die Umsetzung des Gesetzes über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 zeige, dass die derzeitigen Handelsplätze für Immobilien nicht in der Lage seien, die Rechtssicherheit der Transaktionen zu gewährleisten. Es gab sogar viele Fälle, in denen Immobilienhandelsplätze den Markt gestört haben.

„Die Forderung nach Immobilientransaktionen über Börsen birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, erklärte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung.

Um die Strenge zu gewährleisten, wird dem Gesetzesentwurf außerdem Artikel 59 über die Verwaltung von Parketthandelsaktivitäten im Immobilienbereich hinzugefügt. Dementsprechend werden die Verantwortlichkeiten der staatlichen Verwaltungsagentur für den Wohnungs- und Immobilienmarkt der Provinz bei der Verwaltung des Betriebs der Stockwerke klar definiert.

Immobilien im Westen von Hanoi , September 2023. Foto: Ngoc Thanh

Laut dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung gab es in der 5. Sitzung zahlreiche Kommentare von Abgeordneten der Nationalversammlung zu den Vorschriften für künftige Wohnungstransaktionen (Wohnungen und Immobilien auf dem Papier).

Dementsprechend wird in einigen Stellungnahmen hinsichtlich der Anzahlungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf dem Papier vorgeschlagen, eine Regelung hinzuzufügen, die die Annahme von Anzahlungen nur dann erlaubt, wenn das Haus oder Bauprojekt die Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt. Es gibt einen Vorschlag, dass Investoren ein Investitionszertifikat erhalten müssen, Entscheidungen über die Landzuteilung und Pacht getroffen werden müssen und ihre detaillierte 1/500-Planung genehmigt sein muss, bevor sie Anzahlungen von Käufern erhalten können.

Aufgrund zahlreicher unterschiedlicher Meinungen schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen vor. Erstens dürfen Projektinvestoren nur dann Anzahlungen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten geschäftsfähig sind und die Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden.

Das ständige Gremium der Nationalversammlung hält dies für eine risikoarme Option für Kunden – gefährdete Gruppen bei Immobilientransaktionen. Denn die Anzahlung erfolgt erst, wenn die Immobilie betriebsbereit ist und beide Parteien einen Vertrag unterzeichnen. Dadurch wird das Auftreten von Streitigkeiten begrenzt. Diese Option wurde von der Regierung gewählt und von 38 % der Delegationen und Agenturen der Nationalversammlung angenommen.

Allerdings hat auch diese Methode ihre Grenzen, das heißt, der Investor hat nicht die Möglichkeit, Einlagen entgegenzunehmen und Verträge mit potenziellen Kunden abzuschließen.

Zweitens erhält der Investor gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann eine Anzahlung, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde genehmigten Grundentwurf und über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Aus der Anzahlungsvereinbarung muss klar hervorgehen, welcher Preis für den Verkauf, die Miete oder den Kauf des Hauses bzw. des Bauvorhabens zu zahlen ist. Die maximale Kautionshöhe wird von der Regierung festgelegt, darf jedoch 10 % des Verkaufs- oder Mietpreises nicht überschreiten.

Diese Option hat den Vorteil, dass der Investor frühzeitig Kapital mobilisieren kann, ist für den Kunden jedoch auch riskant, da er Geld zahlen muss, wenn mit dem Bau des Projekts noch nicht begonnen wurde. Falls sich die für den Baubeginn des Projekts erforderlichen Verfahren wie Baugenehmigung, technischer Entwurf und Konstruktionszeichnungen verzögern oder verlängern, entsteht dem Käufer daraus ein Nachteil, der zu Streitigkeiten führen kann. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung schlug der Regierung vor, den Inhalt der Folgenabschätzung für diesen Plan zu ergänzen.

Als Reaktion auf den Vorschlag, das Immobiliengeschäft aufgrund der damit verbundenen zahlreichen Konsequenzen und Marktstörungen nicht auf dem Papier zu regulieren, erklärte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung, dass die künftigen Regelungen zum Verkauf von Häusern und zu Bauarbeiten auf dem Gesetz von 2014 basieren würden. Die Bestimmungen in diesem Gesetzesentwurf stehen auch im Einklang mit den allgemeinen Grundsätzen und Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zu künftigem Vermögen sowie den Rechten von Organisationen und Einzelpersonen bei der Entscheidung, Begründung, Änderung und Beendigung von Vermögenstransaktionen.

Die Kapitalmobilisierung durch Projektinvestoren und das Wohnungs- und Baugeschäft der Zukunft sind zwei verschiedene Arten von Transaktionen. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält Bestimmungen über Transaktionen künftig gebildeten Vermögens. Daher regelt der Gesetzesentwurf den Verkauf von Häusern und Bauarbeiten auf dem Papier, um die legitimen Rechte und Interessen der an der Transaktion beteiligten Organisationen und Einzelpersonen zu gewährleisten.

Auch hinsichtlich der Zahlungen für den Kauf, Verkauf und die Miete von Häusern und Immobilien auf dem Papier schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung in dem Gesetzentwurf zwei Optionen vor.

Option 1 : Der Verkäufer kann maximal 95 % des Wertes des Kaufvertrags einfordern, wenn dem Käufer oder Mietkäufer kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, das Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde. Die restlichen 5 % des Wertes werden ausgezahlt, wenn die Zertifikate von der zuständigen Behörde an den Käufer ausgestellt werden.

Option 2 : Der Verkäufer kann maximal 95 % des Wertes des Kaufvertrags einfordern, wenn dem Käufer oder Mietkäufer kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, das Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde. Die restlichen 5 % der Auftragssumme werden vom Kunden auf das bei der Bank eröffnete Anlegerkonto zur Verwaltung überwiesen und dürfen vom Anleger nicht verwendet werden. Die sich aus diesem Betrag ergebenden Kosten und Gewinne werden zwischen Anleger und Bank vereinbart.

Der Investor darf diesen Betrag zusammen mit Gewinnen (sofern vorhanden) erst dann verwenden, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Pächter eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, die Eigentumsrechte am Haus und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausstellt.

Gemäß der Tagesordnung besprach die Nationalversammlung am Nachmittag des 31. Oktober im Saal die sozioökonomische Lage für 2023 und den geplanten Plan für 2024. Umsetzung der Resolution 43 zum sozioökonomischen Wiederaufbauprogramm. Die Nationalversammlung erörterte außerdem die Umsetzung einer Reihe von Pilotmechanismen in der Stadt Da Nang sowie die Ergebnisse der Überprüfung der Rechtsdokumente.

Hoai Thu

Quellenlink: https://vnexpress.net/khong-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-phai-qua-san-4671044.html