Das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat ein Schreiben veröffentlicht, in dem Immobilienunternehmen zur strikten Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zur Offenlegung von Projektinformationen, Transaktionen und Eigentumsrechten aufgefordert werden. Gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 und dem Dekret 94, 96/2024/ND-CP müssen Unternehmen Projektinformationen vor Geschäftsbeginn veröffentlichen, den Transaktionsstatus schriftlich und elektronisch melden und für die Richtigkeit der Daten verantwortlich sein.
Verbot der Umgehung, Genehmigung für Makler
Das Dokument verbietet Investoren ausdrücklich, andere Organisationen oder Einzelpersonen zur Unterzeichnung von Verträgen über Einlagen, Verkäufe, Übertragungen, Mietkaufverträge für Wohnraum oder Landnutzungsrechte in Projekten zu bevollmächtigen. Investoren dürfen künftigen Wohnraum erst dann verkaufen oder mieten, nachdem sie die zuständige staatliche Verwaltungsbehörde schriftlich über die Erfüllung der Transaktionsbedingungen informiert haben.
Bevor das Bauministerium dieses Dokument erließ, wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Projekte mit Genehmigung zum Verkauf angeboten. Viele Maklerbüros im zweiten und dritten Stock nahmen Anzahlungen von Kunden entgegen, obwohl die Projekte weder über Baugenehmigungen verfügten noch die gesetzlichen Anforderungen erfüllten. Viele Kunden aus den nördlichen Provinzen flogen nach Ho-Chi-Minh-Stadt, um „Anzahlungen“ zu leisten, ohne in Wirklichkeit einen Vertrag mit dem Investor unterzeichnet zu haben.
Bei der kürzlich stattgefundenen Projekteröffnung erklärte Frau Loan (wohnhaft im Stadtbezirk Tan Hung in Ho-Chi-Minh-Stadt), sie habe eine Anzahlung von 50 Millionen VND geleistet und anschließend weitere 10 % des Wohnungswerts bezahlt – allerdings ausschließlich über ein Maklerunternehmen und nicht direkt mit dem Investor. „Ich dachte, das sei ein üblicher Vorgang, aber als ich später nachfragte, erfuhr ich, dass ich nicht berechtigt war, die Wohnung zum Verkauf anzubieten“, sagte sie.
Ein Direktor eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt räumte ein, dass viele Investoren seit Langem versuchen, das Gesetz zu umgehen, indem sie Maklerbüros die Entgegennahme von Kundeneinlagen gestatten. Diese „Abkürzung“ durch Marketing und Kommunikation führt dazu, dass Kunden zwar von der Maklerfirma erfahren, aber keinen direkten Kontakt zum Investor haben.
Laut Wirtschaftsexperte Dr. Tran Nguyen Dan besteht die Praxis, dass Investoren über Brokerhäuser Kapital beschaffen und dabei das Gesetz umgehen, schon lange. „Viele Projekte akquirieren bis zu 90–95 % des Wohnungswerts, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Die Hausverwaltungen sehen das, greifen aber nicht ein, was zu Marktverzerrungen führt, eine künstliche Nachfrage erzeugt und bei den Käufern die Angst auslöst, etwas zu verpassen“, analysierte Herr Dan.
Seiner Ansicht nach treibt dieser Ansatz nicht nur die Immobilienpreise in die Höhe, sondern verlagert das Risiko auch auf den Käufer. Denn im Schadensfall erhält dieser lediglich seine Anzahlung oder die Bankzinsen zurück, während der Investor das Kapital einstreicht. „Die teuren Lehren aus einigen größeren Marktvorfällen der Vergangenheit sind nach wie vor eine Warnung“, betonte er.
Gleichzeitig hat der Regierungsentwurf zur Regulierung von Immobilienpreisen öffentliche Aufmerksamkeit erregt. Darin schlägt die zuständige Behörde vor, Immobilientransaktionen über eine staatliche Handelsplattform abzuwickeln und gleichzeitig die Kreditvergabe an Käufer von Zweit- und Drittwohnungen einzuschränken. Darüber hinaus fördert der Entwurf den Bau von bezahlbarem Wohnraum und den Ausbau des Angebots an Wohnungen im mittleren Preissegment, um dem tatsächlichen Wohnraumbedarf gerecht zu werden.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor und Leiter der Beratungsabteilung bei DKRA Consulting, erklärte, dass laut einer Umfrage der DKRA Group bis zu 70 % der Käufer von Neubauprojekten in der Vergangenheit Investitionen tätigten. Davon besäßen 50–60 % bereits eine Zweitwohnung und mehr als 20 % sogar eine Drittwohnung oder mehr. Es müsse jedoch auch geprüft werden, ob eine restriktivere Kreditvergabe zur Reduzierung spekulativer Nachfrage, zur Dämpfung der Preise und zur Rückführung des Marktes auf seinen realen Wert beitragen könne.
Er merkte außerdem an, dass bei Anwendung dieser Politik die Bankkredite für den Immobiliensektor nur langsam steigen und die Marktliquidität um etwa 30 % sinken könnte. „Spekulanten werden sich das gut überlegen müssen, während Menschen mit tatsächlichem Bedarf leichter Zugang zu passenden Produkten erhalten“, kommentierte Herr Thang.
Kunden informieren sich über ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: TAN THANH
Implementieren Sie synchrone, langfristige Lösungen
Herr Vo Hong Thang unterstützt die Immobiliensteuerpolitik zur Eindämmung von Spekulationen, wünscht sich jedoch, dass Regierung, Ministerien und Behörden einen schrittweisen Umsetzungsplan mit klarer Strategie und sorgfältiger Kalkulation vorlegen und eine überstürzte Anwendung vermeiden. „Wird die Steuer zu schnell verschärft, könnte der Markt heftig reagieren und die Liquidität sowie das Wirtschaftswachstum insgesamt beeinträchtigen, da der Immobiliensektor einen großen Einfluss auf andere Bereiche hat“, kommentierte Herr Thang.
Laut Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für Naturressourcen- und Umweltökonomie in Ho-Chi-Minh-Stadt, ist die Immobilientransaktionssteuer ein wirksames Instrument zur Eindämmung von Spekulationen.
Er schlug vor, die Steuer nach der Besitzdauer der Immobilie zu berechnen: Bei einer Besitzdauer von weniger als zwölf Monaten betrage die Steuer 20 % des Verkaufspreises, bei zwölf bis 36 Monaten 10 %, bei 36 bis 60 Monaten 5 % und bei über 60 Monaten bleibe der aktuelle Steuersatz von 2 % bestehen. „Dieser Steuersatz sollte auch für genehmigte Käufe und Verkäufe gelten, um Gesetzeslücken zu vermeiden“, sagte Herr Thuan.
Er ist überzeugt, dass diese Steuermethode einfacher und leichter anzuwenden ist als die erzwungene Abwicklung von Transaktionen über öffentliche Online-Börsen, die im aktuellen Kontext ungeeignet ist. „Eine auf der Besitzdauer basierende Steuer hilft, spekulatives Handeln einzuschränken, ohne den Markt zu verzerren. Kurzfristig orientierte Anleger zahlen höhere Steuern, während langfristige Anleger Anreize erhalten – das ist fair und angemessen“, betonte Herr Thuan.
Darüber hinaus schlug Herr Thuan vor, eine Grundstückspreisliste zu erstellen, deren Preise tendenziell im Laufe der Zeit sinken, wobei Land als Produktionsmittel und nicht als Spekulationsobjekt betrachtet wird. Wenn die Grundstückspreise angemessen reguliert und gleichzeitig flexible Transaktionssteuern angewendet werden, wird der Markt zu seinem realen Wert zurückkehren, wodurch mehr Menschen die Möglichkeit erhalten, Wohneigentum zu erwerben und gleichzeitig die soziale Sicherheit zu stabilisieren.
Laut Dr. Tran Nguyen Dan muss die Bekämpfung von Spekulationen synchron und langfristig erfolgen und lässt sich nicht über Nacht lösen. Er ist der Ansicht, dass neben steuerlichen Maßnahmen auch Kredit- und Verwaltungsinstrumente kombiniert werden müssen. „Es müssen Bonitätsbewertungen für Kreditnehmer eingeführt und Banken zur Kontrolle verpflichtet werden. Kreditnehmer, die eine Zweitwohnung erwerben, sollten höhere Zinsen und niedrigere Beleihungsausläufe zahlen, beispielsweise nur 50 % für die Zweitwohnung und 30 % für die Drittwohnung“, schlug er vor.
Dr. Dan betonte außerdem, dass, wenn ein Kunde einen Verwandten bittet, seinen Namen zur Steuervermeidung zu verwenden, auch derjenige die Konsequenzen tragen muss, beispielsweise Einschränkungen bei der Kreditaufnahme oder eine Besteuerung beim nächsten Einkauf. „Es bedarf einer besseren Abstimmung zwischen Verwaltungsbehörden, Banken und Finanzbehörden, um Fairness zu gewährleisten und Gesetzeslücken zu schließen“, fügte er hinzu.
Seinen Angaben zufolge erfordert dieses Problem einen Fünf- bis Zehnjahresplan mit enger Abstimmung zwischen Ministerien, Behörden und Kommunen, um den Markt zu stabilisieren. „Die Immobilienpreise können nur sinken und sich stabilisieren, wenn wir Steuer- und Kreditpolitik sowie die Projektgenehmigung aufeinander abstimmen. Wenn Menschen mit tatsächlichem Bedarf problemlos Zugang zu Wohnraum erhalten, wird die Spekulation naturgemäß zurückgehen“, kommentierte Herr Dan.
Preissteigerungen sind nicht nur auf Spekulationen zurückzuführen.
Dr. Tran Nguyen Dan wies offen darauf hin, dass die steigenden Immobilienpreise nicht nur auf Spekulationen, sondern auch auf langwierige Genehmigungsverfahren zurückzuführen sind. „Viele Projekte benötigen sieben bis acht Jahre bis zur endgültigen Genehmigung, was die Kapitalkosten in die Höhe treibt. Steigende Kosten zwingen Unternehmen dazu, die Verkaufspreise zu erhöhen, was letztendlich die Käufer trifft. Daher muss der Staat die Zuständigkeiten der einzelnen Phasen und Behörden im Genehmigungsverfahren klar definieren, um die Dauer zu verkürzen und die Kosten zu senken“, so Dan.
Da Nang verfolgt die "Preisinflation" und Spekulation im Bodenbereich
Am 13. Oktober gab das Büro des Volkskomitees der Stadt Da Nang bekannt, dass der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt soeben eine offizielle Mitteilung unterzeichnet und herausgegeben hat, die sich mit der Inspektion, Überprüfung, Korrektur und dem Umgang mit Fällen von Preismanipulation und Immobilienspekulation sowie mit der Stärkung der Verwaltung und Nutzung von Land in der Region befasst.
Dementsprechend beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Da Nang das Landwirtschafts- und Umweltministerium mit der Leitung und Koordinierung der Inspektionen, Prüfungen und Überprüfungen aller spezifischen Landbewertungsaktivitäten sowie der Entwicklung und Herausgabe von Landpreislisten; der Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei der Landrückgewinnung durch den Staat; und der Versteigerung von Landnutzungsrechten.
Derzeit sind in Da Nang viele Anzeichen eines „Landfiebers“ in den Vororten und neuen Projektgebieten zu verzeichnen, insbesondere an Orten, an denen Planungsdaten vorliegen, Verwaltungseinheiten angeordnet sind oder große Infrastrukturprojekte umgesetzt werden.
H. Dinh
Quelle: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
Kommentar (0)