Vorschlag zur Anpassung der Methode zur Berechnung des Überschusses bei der Bewertung von Grundstücken

Insbesondere wurden im Dokument der Vietnam Real Estate Association (VNREA) viele wichtige Inhalte im Zusammenhang mit der Frage der Verfahren und Inhalte der Bestimmung von Grundstückspreisen nach der Überschussmethode erwähnt, wie beispielsweise der Vorschlag zur Änderung der Punkte a und b, Klausel 2, Artikel 5d.

Insbesondere wird unter Punkt a der Gesamtertrag aus der Entwicklung des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf Grundlage des geschätzten Übertragungspreises, des Mietpreises und der Schwankungen des Übertragungspreises und des Mietpreises während der Projektimplementierungsphase auf Grundlage der Vergleichsmethode und unter Berücksichtigung anderer ertragsgenerierender Faktoren, einschließlich Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate und Belegungsrate, ermittelt.

Unter Punkt b muss die Anwendung der Vergleichsmethode zur Ermittlung des gesamten Erschließungsertrags die Vergleichsbedingungen mit Grundstücken und Grundstücksflächen gewährleisten, die in technische Infrastruktur investiert wurden oder gemäß genehmigter detaillierter Bauplanung in Bauvorhaben investiert wurden.

Bezüglich Punkt d, Klausel 2, Artikel 5d schlägt VNREA folgende Änderung und Ergänzung vor: „Das Volkskomitee der Provinz legt auf Grundlage der tatsächlichen Situation vor Ort sowie des Umfangs und der Art jedes Projekts die Bauzeit, den Baufortschritt sowie die Werbe- und Verkaufskosten konkret fest; der Gewinn des Investors berücksichtigt den Geschäftsrisikofaktor und die Kapitalkosten, einschließlich Eigenkapital und Fremdkapital.“

Das Residualwertverfahren gilt als unverzichtbar bei der Grundstücksbewertung.

Außerdem schlägt die VNREA in Artikel 5d eine Änderung der Punkte a und b, Absatz 3 vor. Punkt a soll wie folgt geändert werden: „Die Kosten von Bauinvestitionen umfassen: Kosten für den Bau technischer und sozialer Infrastruktur, Wohnungsbau und sonstiger Bauarbeiten; Ausrüstungskosten; Beratungskosten für Bauinvestitionen; Projektmanagementkosten sowie sonstige Kosten, die während der Investitionsumsetzung entstehen. Die Kosten von Bauinvestitionen berücksichtigen den Preisinflationsfaktor während der Bauinvestitionsdauer.“

Mit Punkt b) wird folgende Änderung vorgeschlagen: „Die Geschäftskosten umfassen: Werbe- und Vertriebskosten; den Investorgewinn unter Berücksichtigung der Geschäftsrisiken und Kapitalkosten, einschließlich Eigen- und Fremdkapital, sowie die Kosten der Investorverwaltung während des Verkaufs- und Geschäftsprozesses. Die Ermittlung der Werbe- und Vertriebskosten erfolgt als Prozentsatz des Umsatzes gemäß dem lokalen Durchschnitt. Der Investorgewinn berücksichtigt die Geschäftsrisiken und Kapitalkosten, einschließlich Eigen- und Fremdkapital, berechnet als Prozentsatz der Gesamtinvestitionskosten für den Bau von Grundstücken und die technische Infrastruktur sowie die zu zahlenden Landnutzungsgebühren und Grundpacht.“

Darüber hinaus hat VNREA auch viele andere Inhalte des Dekrets 44 vorgeschlagen, wie etwa die Methode zur Anwendung des Bodenpreisanpassungskoeffizienten; Faktoren, die den Bodenpreis beeinflussen; Informationen zur Anwendung der Einkommensmethode auf landwirtschaftliche Flächen; Verfahren und Inhalte zur Bestimmung des Bodenpreises gemäß der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten ...

In Bezug auf Dekret 44 hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dem jüngsten Änderungsentwurf kürzlich die Überschussmethode hinzugefügt.

Demnach gibt es derzeit fünf Methoden zur Grundstücksbewertung: Direktvergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Im Entwurf zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel dieses Dekrets im Juli hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die beiden Methoden Überschuss und Abzug gestrichen.

Im jüngsten Entwurf, der gerade zur Kommentierung veröffentlicht wurde, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt neben drei anderen Methoden die Überschussmethode hinzugefügt: Vergleichs-, Einkommens- und Bodenpreisanpassungskoeffizient.

Bei der Überschussmethode werden die (angenommenen) Einnahmen des Immobilienprojekts von den geschätzten Kosten abgezogen. Aus diesen berechnet die Verwaltungsagentur die vom Unternehmen zu zahlende Grundsteuer. Die Überschussmethode ist jedoch die Hauptmethode, die von fast 90 % der Immobilienprojekte zur Berechnung der Landnutzungsgebühren seit 2014 angewendet wird.

Der Änderungsentwurf, die Überschussmethode nicht anzuwenden, ist ungerechtfertigt. Der Vorschlag, diese Methode abzuschaffen, weckt bei vielen Experten die Befürchtung, dass dies weitere negative Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte, wie etwa eine Blockade des Angebots an neuen Projekten, die den Unternehmen Schwierigkeiten bereitet und die Immobilienpreise sinken lässt.

Quelle: https://www.congluan.vn/kien-nghi-dieu-chinh-cach-tinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-post261662.html