Bedenken hinsichtlich des Gebens und Nehmens bei der Erprobung von gewerblichem Wohnraum mit anderen Landnutzungsprojekten

Der vietnamesische Industrie- und Handelsverband (VCCI) hat soeben einige Anmerkungen zu dem Vorschlag abgegeben, eine Resolution zur Erprobung der Umsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten für anderes Land zu entwickeln (nachfolgend als Entwurf bezeichnet).

Lo ngại xin - cho khi thí điểm thực hiện nhà ở thương mại với đất khác- Ảnh 1. — Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt plant, eine fünfjährige Pilotphase ab dem 1. Januar 2025 vorzuschlagen. Priorität wird der Pilotierung in städtischen Gebieten und Gebieten mit genehmigter Stadtentwicklungsplanung eingeräumt.

Laut VCCI ist die Zulassung von Übertragungen anderer Landnutzungsrechte an Unternehmen sowie die Ermöglichung der Durchführung von gewerblichen Wohnbauprojekten durch Unternehmen, die bereits anderes Land besitzen, eine der wichtigsten Empfehlungen der Unternehmen im Rahmen der Ausarbeitung des Landgesetzes 2024.

Das neue Landgesetz von 2024 sieht lediglich vor, dass Unternehmen nur Wohnbauland übertragen bekommen dürfen, während Unternehmen, die bereits über Wohnbauland oder Wohnbauland und anderes Land verfügen, gewerbliche Wohnbauprojekte durchführen dürfen.

Die VCCI begrüßt die Entwicklung einer Pilotverordnung, die es Unternehmen ermöglicht, andere Landnutzungsrechte zu übertragen und somit gewerbliche Wohnbauprojekte zu realisieren. Diese Regelung ist dringend notwendig, da sie praktischen Bedürfnissen entspricht, bestehende Hindernisse beseitigt und zahlreiche laufende Projekte vor Herausforderungen stellt.

Hinsichtlich der Anwendungsgebiete definiert der Entwurf die Anwendungsgebiete als „Unternehmen mit Immobiliengeschäftsfunktionen gemäß den Bestimmungen des Immobiliengeschäftsgesetzes; Grundstücksnutzer gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes“.

Der Begriff „Landnutzer“ gemäß Artikel 4 des Landgesetzes von 2024 umfasst auch „Unternehmen mit Immobiliengeschäft“. Daher ist die VCCI der Ansicht, dass es nicht notwendig ist, „Unternehmen mit Immobiliengeschäft“ als Anwendungsbereich festzulegen.

Bezüglich des übertragenen Landes bestimmt Artikel 127 Absatz 2 des Landgesetzes von 2024 gemäß VCCI, dass sich in dem zu übertragenden Gebiet „Landflächen befinden, die von staatlichen Stellen und Organisationen verwaltet werden, aber nicht in unabhängige Projekte aufgeteilt werden können. Die von staatlichen Stellen und Organisationen verwalteten Landflächen werden in die Gesamtfläche für die Projekterrichtung einbezogen und vom Staat zurückgefordert, um sie Investoren zur Durchführung des Projekts zuzuweisen oder zu verpachten, ohne dass eine Versteigerung der Landnutzungsrechte oder eine Ausschreibung zur Auswahl der Investoren für die Projektdurchführung auf dem Land erforderlich ist.“

Der Resolutionsentwurf sieht einen Mechanismus für den Empfang von Grundstücksübertragungen für den gewerblichen Wohnungsbau vor, der dem in Artikel 127 Absatz 1 Nummer b des Bodengesetzes von 2024 festgelegten Mechanismus für den Erhalt von Nutzungsrechten ähnelt. Um die Umsetzung zu erleichtern, schlägt die VCCI vor, die Hinzufügung eines Mechanismus zur Landrückgewinnung zu prüfen, der den Bestimmungen in Artikel 127 Absatz 2 des oben genannten Bodengesetzes von 2024 entspricht.

Vorschlag zur Prüfung der Regulierung gemeinsamer Kriterien

Bezüglich des Umsetzungsbereichs sieht der Entwurf insbesondere vor, dass die Kommunen Kriterien für Fläche, Investitionskapital und andere, den lokalen Gegebenheiten entsprechende Kriterien festlegen, um Projekte in dem für die Pilotierung zugelassenen Gebiet auszuwählen.

Da dieser Vorschlag Bedenken hinsichtlich des Antrags- und Bewilligungsmechanismus bei der Auswahl von Investitionsprojekten für den Pilotmechanismus hervorrufen könnte, schlägt VCCI vor, allgemeine Kriterien direkt in der Resolution festzulegen, auf die sich die Kommunen bei der Auswahl geeigneter Projekte stützen werden.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt plant die Ausarbeitung einer Resolution der Nationalversammlung zur Erprobung der Umsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder über Landnutzungsrechte, die nicht für Wohnzwecke bestimmt sind.

Nach Angaben dieses Ministeriums wird der Immobilienmarkt nach Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 voraussichtlich nur noch aus gewerblichen Wohnbauprojekten bestehen, bei denen es sich um städtische Bauinvestitionsprojekte, ländliche Wohnbauprojekte, die durch den Landerwerb des Staates entstanden sind, oder Projekte handelt, bei denen die Landnutzung aufgrund des Vorhandenseins von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken gemäß Artikel 127 Absatz 6 des Landgesetzes von 2024 in gewerbliche Wohnbauprojekte umgewandelt wurde.

Dies wird die Entwicklung des Immobilienmarktes einschränken und die Umsetzung der Richtlinie der Resolution Nr. 18-NQ/TW zur „Fortführung des Mechanismus der Selbstverhandlung zwischen Bürgern und Unternehmen bei der Übertragung von Landnutzungsrechten zur Verwirklichung städtischer und gewerblicher Wohnbauprojekte“ behindern.

Darüber hinaus erlaubt das Landgesetz von 2024 nur Investoren, die das Recht haben, Wohnbauland oder Wohnbauland und anderes Land zu nutzen, den Nutzungszweck des Grundstücks zu ändern, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte durchzuführen (Absatz 2, Ziffer 6, Artikel 127).

Dies wird dazu führen, dass Produktions- und Geschäftsprojekte, beispielsweise Industrieparks und Tourismusgebiete , deren Flächennutzungsplanung vom Staat in Wohngebiete umgewandelt wurde, nicht in der Lage sind, die geänderte Planung umzusetzen, was zu einer Verschwendung von Staatsgeldern bei der Erstellung und Anpassung der Flächennutzungsplanung führt.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Ansicht, dass die oben genannten Probleme die Entwicklung einer Resolution der Nationalversammlung erfordern, um die Pilotumsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder über Landnutzungsrechte, die kein Wohnbauland sind, zu ermöglichen, damit Organisationen diese in der Praxis umsetzen können.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt plant, eine fünfjährige Pilotphase ab dem 1. Januar 2025 vorzuschlagen. Priorität wird der Pilotierung in städtischen Gebieten und Gebieten mit genehmigter Stadtentwicklungsplanung eingeräumt.

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