Doppelter Verlust wegen Ladengeschäft
Anfang 2022 kamen viele Shophouse-Produkte mit einem „virtuellen“ Fieber auf den Markt, was die Preise dieser Produkte in die Höhe trieb. Dies veranlasste viele spekulative und risikofreudige Anleger, auf der Suche nach kurzfristigen Gewinnmöglichkeiten ungeachtet der Risiken auf den Markt zu drängen.
Herr Long, ein Investor in HCMC, hat ein über 140 Quadratmeter großes Geschäftshaus in einem Projekt in Thu Duc City (HCMC) für über 20 Milliarden VND gekauft und sitzt nun auf heißen Kohlen, da die Welle der Grundstücksrückgaben es unmöglich gemacht hat, sein Geschäftshaus zu vermieten. Da der Großteil des Investitionskapitals aus Bankkrediten stammt, muss Herr Long jeden Monat Zinsen in zweistelliger Millionenhöhe zahlen.
Shophouse ist eine Immobilienart, die insbesondere in großen städtischen Gebieten und Touristengebieten die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich gezogen hat.
„Früher, als die Vermietung noch günstig war, generierte dieses Geschäftshaus einen Cashflow von rund 20 Millionen VND pro Monat. Doch in den letzten Jahren stand das Haus leer, da ich keinen Mieter fand und keine Zeit hatte, das Geschäft zu nutzen. Derzeit verkaufe ich es mit Verlust gegenüber dem ursprünglichen Preis von 3 Milliarden VND, habe aber noch keinen Käufer gefunden. Einige Leute wurden von Maklern vermittelt, haben es sich aber nur angesehen und stehen gelassen…“, erzählte Herr Long.
Dieser Investor gab außerdem an, dass ihm der Makler beim Kauf dieses Geschäftshauses versprochen hatte, einen schnellen Cashflow zur Tilgung des Fremdkapitals zu generieren. Gleichzeitig würde der Preis dieses Geschäftshauses mit der Entwicklung des Stadtgebiets steigen und innerhalb von zwei Jahren problemlos einen Gewinn von 30 bis 40 % erzielen. Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Epidemie konnte er das Haus nach Erhalt jedoch nicht vermieten. Als er einen Mieter fand, konnte er den Vertrag aufgrund schlechter Geschäftslage nicht verlängern.
Herr Long erklärte, dass die Vermietung eines Teils des Geschäftshauses aufgrund fehlender Parkplätze, der geringen Bevölkerungszahl und der Entfernung zum Apartmentkomplex unverhältnismäßig schwierig sei. Daher habe er am falschen Ort investiert, da er sich nicht ausreichend mit dem Geschäft und der Rentabilität des Produkts befasst habe.
Ganz zu schweigen davon, dass Investoren in den letzten Jahren kontinuierlich viele Shophouse-Produkte auf den Markt gebracht haben, obwohl die alten Produkte nicht ausverkauft waren. Die oben genannten Gründe führen dazu, dass die Immobilienpreise nicht steigen können, das Geschäft schwierig ist und weiterhin regelmäßig Bankzinsen gezahlt werden müssen, wodurch Erstinvestoren doppelte Verluste erleiden.
Ähnlich wie im oben genannten Fall sitzt auch Herr Nguyen Truong Giang ( Hanoi ) mit einem Geschäftshaus in einem großen Stadtgebiet fest. Herr Giang musste sich fast 10 Milliarden von der Bank leihen, um ein Geschäftshaus im Wert von 18 Milliarden VND mit einer Fläche von über 100 m2 zu besitzen.
Trotz hoher Investitionen konnte Herr Giang nach dem Kauf des Geschäftshauses nur 30 Millionen VND monatlich durch die Vermietung verdienen. Die Mieteinnahmen reichten dem Investor nicht aus, um die Bank monatlich zu bezahlen, sodass er zusätzliche Mittel aus anderen Quellen beschaffen musste.
Es gibt Zeiten, in denen die Anzahl der Ladengeschäfte auf dem Markt so groß ist, dass das Angebot die Nachfrage übersteigt.
Es ist erwähnenswert, dass Herr Giangs Ladengeschäft seit Anfang 2023 keinen Mieter gefunden hat. Da er aufgrund des Drucks der Bank zu müde ist, verkauft er das Ladengeschäft für 14 Milliarden VND weiter.
Viele meiner Freunde und Verwandten müssen ebenfalls Verluste hinnehmen, weil sie in Geschäftshäuser an verschiedenen Orten wie Hanoi, Haiphong, Ho-Chi-Minh-Stadt und Kien Giang investiert haben. Die meisten von ihnen sind seit der Wachstumsphase des Marktes Anfang 2022 auf diese Art von Immobilien angewiesen, und die Hälfte von ihnen muss nun mit Verlust verkaufen. Ich denke jedoch, dass es zum jetzigen Zeitpunkt sehr schwierig ist, die Verluste zu begrenzen“, sagte Herr Giang.
Mit einem Shophouse Gewinn zu machen ist nicht einfach
Mit dem Markteinbruch Ende 2022 mussten viele Menschen, die ihre Immobilien nicht rechtzeitig verkaufen konnten, Mieter suchen und auf eine Markterholung warten. Aufgrund der hohen Preise und der hohen Fremdfinanzierung war der Cashflow jedoch im Vergleich zu den Bankzinsen nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Daher kam es bei einer Reihe von Projekten mit Überangebot zu einer Reihe von Verlusten, insbesondere in zentrumsfernen, dünn besiedelten Stadtgebieten.
Einige Investoren mit langjähriger Erfahrung im Halten von Geschäftshäusern berichteten, dass die jährliche Rendite von Geschäftshäusern in manchen Gegenden nur 2–3 % beträgt, was drei- bis viermal niedriger ist als der Zinssatz für Spareinlagen. Ganz zu schweigen davon, dass Geschäftsräume derzeit vom E-Commerce überschattet werden. Die Welle der Rückgaben hat viele Vermieter in Schwierigkeiten gebracht, die seit Monaten keine Mieter mehr finden.
Die Wahl des richtigen Ladenstandorts ist ein wichtiger Faktor, um mit diesem Produkt Gewinn zu erzielen.
Darüber hinaus verlieren viele Ladenhäuser mit der Zeit an Wert, da diese Immobilien eine 50-jährige Eigentumsdauer haben. Bei manchen Projekten standen viele Ladenhäuser aufgrund von Verzögerungen bei der Umsetzung aufgrund zahlreicher Verfahrensprobleme fünf bis zehn Jahre lang leer. Ohne klare Informationen werden Investoren beim Kauf dieser Ladenhäuser aufgrund der verkürzten Eigentumsdauer Schwierigkeiten haben.
Darüber hinaus ist die Wahl eines Geschäftshauses am richtigen Ort äußerst wichtig, um mit diesem Typ Gewinn zu erzielen. Experten zufolge muss die Wahl eines profitablen Geschäftshauses viele Faktoren berücksichtigen, wie z. B. eine dicht besiedelte Gegend, einen angemessenen Preis, eine gute Produktverarbeitungsqualität und einen Projektstandort mit hohen Erwartungen an die Infrastrukturentwicklung.
Darüber hinaus müssen Käufer Produkte mit passendem Design auswählen, um den Geschäftsbetrieb zu erleichtern und so die Mietersuche zu erleichtern. Die Ladenfläche sollte zudem nicht zu klein sein, da sie sonst schwer kommerziell nutzbar wäre.
[Anzeige_2]
Quelle
Kommentar (0)