Finanzielle Verpflichtungen bei Nutzungsänderungen zu hoch

Das Bodengesetz von 2024 wird dahingehend geändert, dass eine 5-Jahres-Bodenpreisliste herausgegeben wird, die nach Bodenart, Fläche und Standort sortiert ist und von einem jährlichen Bodenpreisanpassungskoeffizienten begleitet wird.

Die oben genannten Informationen wurden von Herrn Vo Anh Tuan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landverwaltung ( Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt ), auf dem Workshop „Verbesserung der Landgesetze zur Schaffung von Entwicklungsdynamik im digitalen Zeitalter“ gegeben, der am 20. August vom VietTimes Magazine in Zusammenarbeit mit dem Institut für Strategie und Politik für Landwirtschaft und Umwelt (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt) organisiert wurde.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 1. — Herr Vo Anh Tuan sprach auf der Konferenz

Gemäß den bisherigen Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 (gültig bis 31. Juli 2024) wird die Bodenpreisliste alle fünf Jahre herausgegeben. Absatz 3, Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024 legt die Bodenpreisliste wie folgt fest: Das Volkskomitee der Provinz erstellt die erste Bodenpreisliste und legt sie dem Volksrat derselben Ebene zur Entscheidung vor. Diese wird ab dem 1. Januar 2026 bekannt gegeben und angewendet. Das Volkskomitee der Provinz ist jedes Jahr dafür verantwortlich, dem Volksrat der Provinz Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Bodenpreisliste zur Entscheidung vorzulegen, die ab dem 1. Januar des folgenden Jahres bekannt gegeben und angewendet wird.

Viele meinen jedoch, dass die Erstellung einer jährlichen Grundstückspreisliste und deren sofortige Veröffentlichung ab dem 1. Januar des Jahres eine Verschwendung von Ressourcen und Zeit sei. Auch Herr Vo Anh Tuan räumte dies ein und sagte, dass die Kommune möglicherweise „Schwierigkeiten“ haben werde, eine jährliche Grundstückspreisliste herauszugeben.

Daher beschließt der Volksrat der Provinz laut Herrn Tuan im Entwurf der Änderungen und Ergänzungen zum Bodengesetz 2024 alle fünf Jahre eine periodische Bodenpreisliste, die ab dem 1. Januar des ersten Jahres der Periode bekannt gegeben und angewendet wird. Sollte die Bodenpreisliste im Laufe des Jahres ergänzt werden müssen, entscheidet das Volkskomitee der Provinz.

Während des Prozesses der Organisation der Umsetzung der Grundstückspreisliste kann die Regierung flexibel und proaktiv vorgehen und Fälle ergänzen, in denen die Anwendung der Grundstückspreisliste erforderlich ist. Die Gemeinden können die Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres proaktiv ergänzen, um der tatsächlichen Situation gerecht zu werden.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), betonte zudem, dass sich die Gemeinden bei der Veröffentlichung einer jährlichen Grundstückspreisliste lediglich darum kümmern würden, die Grundstückspreise rechtzeitig zu veröffentlichen, was völlig unangemessen sei. Herr Hiep zeigt sich an dem Plan interessiert, eine fünfjährige Grundstückspreisliste mit einem Anpassungskoeffizienten herauszugeben. Er merkte jedoch an, dass dieser Koeffizient mit wissenschaftlichen Methoden berechnet werden müsse, um seine Eignung sicherzustellen.

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng tới sinh kế - Ảnh 2. — Außerordentlicher Professor, Dr. Nguyen Dinh Tho

In Bezug auf Grundstückspreise, Entschädigungen und Räumung erklärte Associate Professor Dr. Nguyen Dinh Tho, stellvertretender Direktor des Instituts für Strategie und Politik für Landwirtschaft und Umwelt (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), dass die Grundstückspreise laut Preisliste oft erheblich von den Marktpreisen abweichen, was zu Unzulänglichkeiten bei der Berechnung der Entschädigungen und der Anziehung von Investitionen führe. Dies sei einer der Gründe für langwierige Streitigkeiten und Gerichtsverfahren. Das neue Bodengesetz müsse einen Mechanismus enthalten, um die Grundstückspreise transparenter und realistischer zu bestimmen und gleichzeitig Verzögerungen bei Entschädigungen und Räumung zu minimieren.

Laut Herrn Tho muss das Finanzministerium den geeigneten Koeffizienten zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen der Bevölkerung festlegen. Diese Frage ist von besonderer Bedeutung, da in der Realität ein großer Unterschied zwischen dem marktüblichen Grundstückspreis und dem staatlich regulierten Grundstückspreis besteht.

Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Dinh Tho führte an, dass der höchste Grundstückspreis in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2011 bei 160 Millionen VND/m² lag. Zum Zeitpunkt der Untersuchung im Jahr 2019 lag der Marktpreis im alten Stadtteil Hoan Kiem in Hanoi jedoch bei etwa 1,12 Milliarden VND/m², während er in einigen zentralen Gebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt bei etwa 1,18 Milliarden VND/m² lag.

Gleichzeitig zeigten Erhebungen in anderen Gebieten, dass die tatsächlichen Grundstückspreise zwischen 780 und 820 Millionen VND/m² lagen. Bei der Veröffentlichung des Grundstückspreisrahmens für 2019 berücksichtigte die Regierung jedoch viele Faktoren wie Inflation, Lohnwachstum, Pro-Kopf-Einkommen und BIP und beschloss daher, den Preis im Vergleich zu 2011 um nicht mehr als 20 % anzupassen. Daher wurde der maximale Grundstückspreis in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt auf etwa 192 Millionen VND/m² angehoben. Dieser Wert ist immer noch fünf- bis sechsmal niedriger als der tatsächliche Marktpreis.

„Der enorme Unterschied zwischen den Grundstückspreisen und den Marktpreisen hat direkte Auswirkungen auf Menschen und Unternehmen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt hatten in letzter Zeit viele Haushalte Schwierigkeiten, ihr Land umzunutzen, weil die auf der Grundlage der Grundstückspreise berechneten finanziellen Verpflichtungen zu hoch sind. Dies übt auch Druck auf die Produktions- und Geschäftskosten aus und beeinträchtigt die Lebensgrundlagen und das Investitionsumfeld“, räumte Herr Tho ein.

Daher betonte Herr Tho, dass der Landfinanzierungspolitik besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden müsse, um die finanziellen Verpflichtungen der Bevölkerung auf einem angemessenen Niveau zu halten und gleichzeitig über einen Mechanismus zur Unterstützung von Unternehmen zu verfügen. Zu den erwarteten Neuerungen gehört die Anpassung der Steuerschulden, um sicherzustellen, dass sie die Zahlungsfähigkeit nicht überschreiten und den Produktions- und Geschäftsbedingungen entsprechen.

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