Die Verkehrsinfrastruktur schafft Dynamik für eine nachhaltige Immobilienmarktentwicklung.

Motivation aus dem TOD-Modell

Laut Associate Professor Dr. Architekt Nguyen Vu Phuong, stellvertretender Direktor der Akademie für Strategie und Ausbildung von Baubeamten (Bauministerium), demonstrieren die aktuellen TOD-Stadtentwicklungsmodelle (Transit-Oriented Development) in vielen Ländern wie den Vereinigten Staaten, Frankreich, Japan, China usw. allesamt eine Wechselbeziehung: Moderne Infrastruktur fördert die Immobilienentwicklung, während Immobilien Ressourcen für Reinvestitionen in die Infrastruktur schaffen.

Bildunterschrift — Die Verkehrsinfrastruktur schafft Dynamik für eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes.

In Vietnam führt die rasante Urbanisierung angesichts begrenzter Haushaltsmittel zu einem dringenden Bedarf an Verkehrsinfrastruktur in Verbindung mit Immobilien. Die Zusammenlegung von Kommunen und die Einführung eines zweistufigen Verwaltungsmodells erfordern einen neuen, auf funktionalen Gebieten basierenden Ansatz, der Verkehrsplanung mit Stadtentwicklung und Immobilienmarkt verknüpft. Dieser Ansatz trägt dazu bei, den Bodenwert effektiv zu nutzen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und die finanzielle Situation der Bevölkerung zu berücksichtigen. Dies wird durch eine angemessene Verteilung der Grundstücksressourcen für gewerblichen Wohnungsbau, sozialen Wohnungsbau (NOXH) und ökologische Immobilien erreicht.

Laut einer Überprüfung des Bauministeriums hat sich Vietnams Autobahnnetz bisher rasant von rund 90 km (2010) auf 1.700 km (2024) ausgebaut und soll bis 2025 3.000 km erreichen. Das Autobahnsystem hat dem Immobilienmarkt, insbesondere in Satellitenstädten, Industrie- und Logistikzonen sowie Ferienimmobilien, einen starken Aufschwung beschert und die Grundstückspreise entlang der Autobahnringe und Autobahnen in die Höhe getrieben. Darüber hinaus bilden die Stadtbahnen, das Herzstück der städtebaulichen Entwicklung entlang der Transit-Oriented Development (TOD), den Kern der Immobilienentwicklung. So wurden beispielsweise in Hanoi zwei Strecken (Cat Linh – Ha Dong, Nhon – Bahnhof Hanoi) in Betrieb genommen, und in Ho-Chi-Minh-Stadt die U-Bahnlinie 1 Ben Thanh – Suoi Tien. Es wird erwartet, dass diese beiden Großstädte bis 2035 über mehr als 600 km Stadtbahnen verfügen werden. Dies treibt die räumliche Umstrukturierung voran und führt zur Entstehung von Satellitenstädten und Immobilien entlang der TOD-Korridore.

Darüber hinaus werden derzeit eine Reihe von Flughafen- und Seehafenprojekten zügig fertiggestellt, wie beispielsweise das internationale Flughafenprojekt Long Thanh, der Meerescluster Cai Mep - Thi Vai und Lach Huyen. Diese Projekte entwickeln sich zu wichtigen internationalen Drehkreuzen und fördern Logistik, Industrie und Dienstleistungsimmobilien sowie Resorts. Dadurch entsteht ein starker Impuls für den Immobilienmarkt in Richtung TOD (Transit-Oriented Development), Satellitenstädte und neue Wirtschaftskorridore .

Die Infrastruktur Vietnams steht jedoch weiterhin vor großen Herausforderungen wie Kapitalmangel, institutionellen Beschränkungen, Ressourcenknappheit und unzureichender Umsetzungskapazität. Der Immobilienmarkt ist aufgrund von Erwartungen, Spekulationen und ineffektivem Marktmanagement oft von einer Art „virtueller Hysterie“ geprägt. Viele Stadtgebiete werden entwickelt, obwohl der Verkehrsausbau noch nicht abgeschlossen ist, was zu Überlastung und mangelnder Vernetzung führt. Die Planung ist nicht aufeinander abgestimmt, und wichtige Bereiche wie Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Studentenwohnheime haben nicht die gebührende Aufmerksamkeit erhalten. Diese Realität macht eine umfassende Strategie dringend erforderlich, die sowohl ein ausgewogenes Kapitalverhältnis für die Infrastrukturentwicklung sicherstellt als auch eng mit der Stadtplanung verknüpft ist und eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes fördert.

Ausrichtung für eine nachhaltige Immobilienmarktentwicklung

Immobilienexperten sind überzeugt, dass die Entwicklung des TOD-Modells (Transit-Oriented Development) – basierend auf den Erfahrungen mit erfolgreichen Infrastrukturprojekten in vielen Ländern – die Wirtschaft ankurbelt, Wohnungsprobleme löst und die Grundstückspreise stabilisiert. Vietnam kann dieses Modell durch entsprechende Anpassungen an die institutionellen Rahmenbedingungen, Ressourcen und Besonderheiten der einzelnen Stadtgebiete anwenden. Es handelt sich dabei um einen effektiven Finanzierungsmechanismus, der Kapital für Infrastrukturprojekte schafft, den Wert von Grundstücken entlang von U-Bahn- und Bahnstrecken nutzt und Einnahmen für den Bau von Sozialwohnungen, Studentenwohnheimen, Arbeiterwohnungen usw. generiert.

Der außerordentliche Professor und Architekt Dr. Nguyen Vu Phuong erklärte, dass Vietnam zur optimalen Nutzung der Verkehrsinfrastruktur im Immobilienmarkt ein System abgestimmter und synchronisierter Lösungen benötigt. Dieses System sollte die integrierte Planung von Verkehr und Landnutzung in den Mittelpunkt stellen und sicherstellen, dass die städtebauliche Entwicklung entlang der Transit-Orientierung (TOD) im Umfeld von U-Bahn, Bus Rapid Transit (BRT), Ringstraße und Autobahn im Fokus steht. Im Hinblick auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist eine harmonische Anordnung verschiedener Wohnformen erforderlich: Gewerbeimmobilien, Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Studentenwohnheime.

Darüber hinaus sollen parallel Gewerbegebiete entwickelt werden, um Angebot und Nachfrage auszugleichen, soziale Gerechtigkeit, Zivilisation und Modernität zu fördern und insbesondere Ressourcen für den Bau von Sozialwohnungen, bezahlbarem Wohnraum, Arbeiterwohnungen, Studentenwohnheimen und die direkte Anbindung an U-Bahn/BRT bereitzustellen, da diese Gruppe die öffentlichen Verkehrsmittel am häufigsten nutzen wird; gleichzeitig sollen Mechanismen zur Wertschöpfung aus Grundstücken, Grundstücksauktionen, städtischen Entwicklungsfonds, zur Nutzung von Grundstücksressourcen in der Nähe von Bahnhöfen und zur Reinvestition in die Infrastruktur angewendet werden.

Darüber hinaus werden in Großstädten, die sich nach dem komprimierten Stadtmodell und dem 15-Minuten-Stadtmodell entwickeln, die Abhängigkeit vom Individualverkehr verringert, die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel gefördert, die Lebensqualität verbessert und der Einsatz digitaler Technologien bei der Verwaltung von Verkehrsdaten verstärkt, um Planungsinformationen, Grundstückspreise und Projekte transparenter zu gestalten.

Das Bauministerium konzentriert sich durch Forschung auf die Entwicklung und den baldigen Abschluss von TOD-Richtlinien (Transit-Oriented Development) in einer nachhaltigen und gerechten Richtung. Insbesondere legt es einen Mindestanteil an Sozialwohnungen in TOD-Projekten fest und verpflichtet Investoren, mindestens 20–30 % der Grundstücksfläche oder Geschossfläche in TOD-Projekten für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Studentenwohnheime zu reservieren, um Gerechtigkeit und Bezahlbarkeit zu gewährleisten. Es erprobt ein Modell, bei dem U-Bahn-Betreibergesellschaften sich an der Nutzung von Immobilien in der Nähe von Stationen beteiligen und einen Teil der Einnahmen in die Infrastruktur und den Bau von Sozialwohnungen reinvestieren. Zudem koordiniert es sich mit den lokalen Behörden, um Grundstücke an wichtigen Verkehrsknotenpunkten proaktiv zu planen und zu verwalten, Spekulationen zu vermeiden, die Grundstückspreise zu kontrollieren und eine angemessene Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen.

„Verkehrsinfrastruktur umfasst nicht nur Straßen und Brücken, sondern ist auch ein Instrument zur Gestaltung städtischer Gebiete und zur Regulierung des Immobilienmarktes. Die effektive Anwendung des TOD-Modells wird dazu beitragen, die Wohnungspreise zu stabilisieren und soziale Gerechtigkeit sowie den Zugang zu angemessenem Wohnraum für Millionen von Menschen zu gewährleisten“, erklärte die Architektin und außerordentliche Professorin Dr. Nguyen Vu Phuong.

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