Grundstücksbewertung – ein Zusammenhang, der bei der Änderung des Grundstücksgesetzes 2024 geklärt werden muss

Nach über einem Jahr der Umsetzung offenbart das Bodengesetz 2024 zahlreiche Mängel, darunter Probleme bei der Bodenbewertung – dem entscheidenden Faktor für die Wirksamkeit vieler Maßnahmen im Zusammenhang mit Landrückgewinnung, Entschädigung, Umsiedlung und Versteigerung von Landnutzungsrechten. Um die Politik stabil und fair in die Praxis umzusetzen, ist eine Änderung und Ergänzung des Bodengesetzes zur Vervollkommnung des Bodenbewertungsmechanismus dringend erforderlich.

Es gibt noch immer viele Engpässe bei der Grundstücksbewertung. Illustrationsfoto: Quoc Dung/VNA

Viele „Engpässe“

Das Bodengesetz von 2024 soll die Beschränkungen des Bodengesetzes von 2013 überwinden, insbesondere bei der Festlegung von Bodenpreisen nahe den Marktpreisen, der Schaffung von Gerechtigkeit für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, und der Beseitigung von Hindernissen für Investitionsprojekte. Die Umsetzung zeigt jedoch, dass es noch viele Engpässe bei der Bodenbewertung gibt, die bald behoben werden müssen.

Experten zufolge lag der Listenpreis für Grundstücke lange Zeit unter dem Marktpreis, was zu Verzerrungen bei der Entschädigung für die Grundstücksräumung führte. Mit dem Bodengesetz von 2024 wurde der Rahmen für die Grundstückspreise offiziell abgeschafft und der Listenpreis jährlich neu erstellt. Dies soll dazu beitragen, zeitnahe und realistischere Anpassungen vorzunehmen.

In manchen Gegenden liegen die Grundstückspreise jedoch noch immer deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis, sodass zwischen dem Entschädigungspreis und dem Anfangspreis des Projektlandes eine große Lücke besteht. Dies hat zu Beschwerden und Reaktionen der Bevölkerung geführt, und Unternehmen müssen ihre finanziellen Mittel sorgfältig prüfen, wenn sie sich an dem Projekt beteiligen.

Das Landwirtschafts- und Umweltministerium von Hanoi berichtete, dass gemäß Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024 der Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für Grundstücke mit investierter technischer Infrastruktur anhand der Bodenpreisliste festgelegt werden muss. Die Bodenpreisliste liegt jedoch vielerorts unter dem Marktpreis und reicht nicht aus, um die Investitionskosten, die Räumung des Geländes und die Schaffung neuer Bodenfonds zu decken.

Theoretisch ist der spezifische Grundstückspreis der von der zuständigen Behörde zum Zeitpunkt der Grundstückszuteilung oder -transaktion festgelegte Preis und liegt damit näher am Marktpreis als an der allgemeinen Preisliste. In der Praxis ist die Ermittlung des spezifischen Grundstückspreises jedoch sehr schwierig. Denn die Ermittlung des spezifischen Grundstückspreises erfordert die Berücksichtigung vieler Faktoren (Lage, Rechtmäßigkeit, Infrastruktur, Entwicklungspotenzial). Der detaillierte Bewertungsmechanismus und die Bewertungsmethode sind derzeit jedoch unklar und hängen stark von der Erfahrung des Gutachters ab.

Auch der Zeitpunkt der Preisfestsetzung ist noch nicht vereinbart (wenn beispielsweise eine staatliche Behörde über die Zuteilung oder Verpachtung von Grundstücken entscheidet, wird dieser festgelegt – doch zu diesem Zeitpunkt schwanken die Grundstückspreise im Vergleich zum vorherigen Marktpreis stark). Darüber hinaus kommt es immer noch zu Überschneidungen bei der Preisfestsetzung zwischen Kommunen und Behörden, was leicht zu Streitigkeiten und Beschwerden zwischen Bürgern und staatlichen Stellen führt.

Dies ist auch einer der Gründe, warum viele Gemeinden noch immer zögern, spezifische Grundstückspreise flächendeckend anzuwenden, oder warum diese bei der Anwendung leicht in Frage gestellt und darauf reagiert wird. Darüber hinaus werden die Leitlinien für die Umsetzung des Grundstücksgesetzes 2024 immer noch nur langsam fertiggestellt, was dazu führt, dass Gemeinden bei der Anwendung der Grundstücksbewertung „stillstehen“.

Diese praktischen Probleme führen zu Engpässen, die verhindern, dass das Bodengesetz von 2024 seine erwartete Überlegenheit voll entfalten kann. Kürzlich leitete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha eine Sitzung, bei der der Bericht über die Stellungnahmen der Regierungsmitglieder zum Gesetzesentwurf zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Bodengesetzes von 2024 (Gesetzentwurf) angehört wurde. Er forderte die Leiter von Ministerien, Zweigstellen und Verbänden auf, sich auf die Analyse und Diskussion der dringend notwendigen Änderungen des Bodengesetzes von 2024 zu konzentrieren, die Schwierigkeiten verursachen und die sozioökonomische Entwicklung behindern. Außerdem sollten Unzulänglichkeiten bei der Anwendung der Bodenpreisliste für den Marktzugang behoben werden.

Stress abbauen

Eine unvermeidliche Realität ist, dass die Grundstückspreise vielerorts, insbesondere in expandierenden Ballungsgebieten, steigen. Bei einem langjährigen Projekt kann es bei einem starken Preisanstieg während der Umsetzungsphase zu Verlusten kommen, wenn der Grundstückspreis einmalig anhand der Preisliste oder des ursprünglichen Festpreises festgelegt wird. Ganz zu schweigen davon, dass sich die Menschen, deren Grundstücke zurückgewonnen werden, leicht benachteiligt fühlen, wenn sie einen niedrigeren Preis akzeptieren müssen als den Grundstücksvorteil, den das Unternehmen beim Weiterverkauf erhält.

Im Gegenteil: Wenn die Grundstückspreise während der Projektumsetzungsphase an den mittelfristigen „Marktpreis“ angepasst werden, kann es leicht zu einer „Preisinflation“ kommen, indem man sich gegenseitig abspricht und die Grundstückspreise aus Profitgründen in die Höhe treibt. Viele Unternehmen und Experten sind daher der Meinung, dass die derzeitige Art der Grundstücksbewertung noch immer potenzielle Risiken birgt und keine wirkliche Fairness gewährleistet.

Herr Ngo Gia Cuong, Direktor der Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), erklärte, dass es bei der Erstellung einer Grundstückspreisliste zur Bestimmung des Preises von Grundstücken, die für Produktionszwecke oder gewerblich genutzte Grundstücke genutzt werden, fast unmöglich sei, die vorgeschriebenen Bewertungsmethoden anzuwenden, sondern dass man entsprechend dem Prozentsatz im Vergleich zum Wohngrundstückspreis interpolieren müsse.

Die Entscheidungen zur Veröffentlichung von Grundstückspreislisten in vielen Gemeinden basieren noch immer auf dieser Berechnungsmethode. Dies zeigt, dass der Bewertungsausschuss für Grundstückspreislisten die Bestimmungen des Bodengesetzes nicht einhalten kann. Dieses schreibt vor, dass die Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste nach Bodenbewertungsmethoden ermittelt werden müssen (keine Methode erlaubt eine Interpolation). Dies bedeutet, dass, obwohl das Bodengesetz von 2024 den Rahmen für Grundstückspreise aufgehoben hat, bei der Erstellung der Grundstückspreisliste nach Marktprinzipien für den Zeitraum 2026 immer noch die Gefahr besteht, dass diese Einschränkung erneut besteht.

Laut Herrn Cuong trägt die Festlegung separater und ergänzender Grundsätze der Grundstücksbewertung bei der Erstellung von Grundstückspreistabellen, die sich von den marktüblichen Grundsätzen zur Bestimmung spezifischer Grundstückspreise unterscheiden, dazu bei, dass die Politik sowohl mit der Theorie übereinstimmt als auch keine politischen Schwankungen verursacht. Die Regelung ergänzender Grundsätze der Grundstücksbewertung bei der Erstellung von Grundstückspreistabellen schafft zudem eine klare Rechtsgrundlage für die Gemeinden, die bei der Erstellung von Grundstückspreistabellen über ausreichende Autorität und Initiative verfügen. Dies steht im Einklang mit der Stabilisierung der Haushaltseinnahmen, führt aber nicht zu Schwankungen für die betroffenen Personen.

Die marktpreisunabhängige Konstruktion der Grundstückspreise in der Grundstückspreistabelle schafft Stabilität für die Anpassungsobjekte (Produktionskosten der Wirtschaftskomponenten). Gleichzeitig werden die als Grundlage für die Berechnung der finanziellen Verpflichtungen verwendeten Grundstückspreise nicht von den komplexen, zyklischen und unvorhersehbaren Schwankungen des vietnamesischen Immobilienmarktes beeinflusst – analysierte Herr Cuong.

Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Thuong Lang, Dozent an der National Economics University, erklärte, der erste wichtige Schritt sei die Anpassung des Primärpreises für Grundstücke, also des Preises, den der Staat bei der erstmaligen Zuteilung von Grundstücken festlegt. Der Preis könne nicht ausschließlich anhand der Marktpreise bestimmt werden. Stattdessen müsse der Primärpreis einen Vorzugscharakter haben und Anreize für Unternehmen schaffen, zu investieren und sich zu entwickeln, anstatt ihn hoch anzusetzen, um die Haushaltseinnahmen zu maximieren.

„Wenn die Primärpreise für Grundstücke zu hoch angesetzt werden, erhöht dies nicht nur die Inputkosten für Unternehmen, sondern führt auch dazu, dass die Grundstückspreise auf dem gesamten Markt „aufgebläht“ werden, was zu einem Druck führt, der sich auf die gesamte Wirtschaft ausweitet“, warnt Herr Lang.

Darüber hinaus schlug der Experte vor, die Bodenpreisregulierung auf einem Referenzpreisrahmensystem zu basieren, das nach Regionen und Entwicklungszielen differenziert ist. So können beispielsweise in städtischen Gebieten oder Gebieten mit hohem Gewinnpotenzial die Preise relativ hoch angesetzt werden. In Gebieten mit Investitionsbedarf oder geringerem Gewinnpotenzial sollten die Preise hingegen niedriger und angemessener angesetzt werden. All dies muss in einen Masterplan mit einer mindestens drei- bis fünfjährigen Vision eingebunden werden, um Stabilität zu gewährleisten.

Darüber hinaus muss der Staat proaktiv zahlreiche Instrumente zur Preisregulierung einsetzen, um Transparenz, Fairness und Effizienz zu gewährleisten. Grundstücksauktionen müssen angemessen kontrolliert werden, um zu hohe Preise und damit Marktverzerrungen zu vermeiden. Regulierungsinstrumente müssen den Interessenausgleich zwischen Staat, Unternehmen und Bürgern sicherstellen. Dies gilt nicht nur für administrative Maßnahmen wie Planung, Preisgestaltung und Flächennutzungsbeschränkungen, sondern auch für wirtschaftliche Instrumente wie Steuern, Zinssätze, Investitionsanreize und andere steuerliche Fördermaßnahmen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm