Grundstücksbewertung – ein Zusammenhang, der bei der Änderung des Grundstücksgesetzes von 2024 geklärt werden muss.

Nach über einem Jahr seiner Anwendung hat das Landgesetz 2024 zahlreiche Mängel offenbart, darunter Probleme bei der Landbewertung – dem zentralen Faktor für die Wirksamkeit vieler Maßnahmen im Zusammenhang mit Landrückgewinnung, Entschädigung, Umsiedlung und der Versteigerung von Landnutzungsrechten. Um eine stabile und gerechte Umsetzung der Politik zu gewährleisten, ist eine Änderung und Ergänzung des Landgesetzes zur Verbesserung des Landbewertungsmechanismus dringend erforderlich.

Bei der Grundstücksbewertung bestehen weiterhin zahlreiche Engpässe. Illustrationsfoto: Quoc Dung/VNA

Viele "Engpässe"

Das Bodengesetz von 2024 soll die Schwächen des Bodengesetzes von 2013 beheben, insbesondere bei der Festlegung marktgerechter Bodenpreise, der Schaffung von Gerechtigkeit für die Landenteigner und der Beseitigung von Hindernissen für Investitionsprojekte. Die Umsetzung zeigt jedoch, dass es im Zusammenhang mit der Bodenbewertung noch viele Schwachstellen gibt, die dringend gelöst werden müssen.

Experten zufolge lag der Listenpreis für Grundstücke lange Zeit unter dem Marktpreis, was zu Verzerrungen bei der Entschädigung für die Räumung von Grundstücken führte. Mit dem Bodengesetz von 2024 wurde der bisherige Rahmen für die Grundstückspreise offiziell abgeschafft und der Listenpreis jährlich neu festgelegt. Dies soll zu zeitnahen und realistischeren Anpassungen beitragen.

In einigen Regionen werden die Grundstückspreise jedoch weiterhin deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis angesetzt, was zu einer großen Diskrepanz zwischen der Entschädigungssumme und dem ursprünglichen Angebotspreis für Projektgrundstücke führt. Dies hat zu Beschwerden und Reaktionen in der Bevölkerung geführt, und Unternehmen müssen ihre finanziellen Ressourcen sorgfältig abwägen, bevor sie sich an dem Projekt beteiligen.

Das Landwirtschafts- und Umweltamt von Hanoi berichtete, dass gemäß Artikel 159 des Landgesetzes von 2024 der Startpreis für die Versteigerung von Nutzungsrechten an Grundstücken mit vorhandener technischer Infrastruktur anhand der Grundstückspreisliste festgelegt werden muss. Die Grundstückspreisliste liegt jedoch vielerorts unter dem Marktpreis und reicht nicht aus, um die Investitionskosten, die Rodung des Geländes und die Schaffung neuer Landfonds zu decken.

Theoretisch ist der spezifische Grundstückspreis der von der zuständigen Behörde zum Zeitpunkt der Grundstückszuteilung oder -transaktion festgelegte Preis und liegt näher am Markt als die allgemeine Preisliste. In der Praxis gestaltet sich die Ermittlung des spezifischen Grundstückspreises jedoch sehr schwierig. Denn er erfordert die Berücksichtigung zahlreicher Faktoren (Lage, Rechtmäßigkeit, Infrastruktur, Entwicklungspotenzial), wobei der detaillierte Bewertungsmechanismus und die -methode derzeit unklar sind und weiterhin stark von der Erfahrung des Gutachters abhängen.

Selbst der Zeitpunkt für die Festlegung konkreter Preise ist nicht vereinbart (beispielsweise wird er festgelegt, wenn eine staatliche Stelle Land zuteilt oder verpachtet – allerdings haben die Landpreise im Vergleich zum vorherigen Marktpreis stark geschwankt). Hinzu kommt, dass die Festlegung konkreter Preise zwischen Kommunen und Behörden weiterhin uneinheitlich ist, was leicht zu Streitigkeiten und Beschwerden zwischen Bürgern und staatlichen Stellen führt.

Dies ist auch einer der Gründe, warum viele Kommunen noch zögern, festgelegte Grundstückspreise flächendeckend anzuwenden, oder warum diese bei ihrer Anwendung leicht infrage gestellt und kritisiert werden. Hinzu kommt, dass die Umsetzungsdokumente des Bodengesetzes von 2024 nur schleppend vorankommen, was die Kommunen bei der Anwendung der Grundstücksbewertung behindert.

Diese praktischen Probleme führen zu Engpässen, die verhindern, dass das Bodengesetz von 2024 seine erwartete Überlegenheit voll entfalten kann. Kürzlich leitete Vizepremierminister Tran Hong Ha eine Sitzung, um den Bericht über die Stellungnahmen der Regierungsmitglieder zum Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Bodengesetzes von 2024 (Gesetzentwurf) entgegenzunehmen. Er forderte die Leiter der Ministerien, Behörden und Verbände auf, sich auf die Analyse und Diskussion der dringenden Änderungen des Bodengesetzes von 2024 zu konzentrieren, die Schwierigkeiten verursachen und die sozioökonomische Entwicklung behindern. Dabei sollen insbesondere die Mängel bei der Anwendung der Bodenpreisliste für den Marktzugang behoben werden.

Stress abbauen

Eine unumgängliche Tatsache ist, dass die Grundstückspreise in vielen Regionen, insbesondere in wachsenden Stadtgebieten, tendenziell steigen. Bei Projekten mit einer Laufzeit von vielen Jahren kann es für Investoren zu Verlusten kommen, wenn der Grundstückspreis einmalig anhand einer Preisliste oder eines festgelegten Anfangspreises bestimmt wird und die Preise während der Bauphase rapide steigen. Hinzu kommt, dass es leicht zu einem Gefühl der Benachteiligung führen kann, wenn die Eigentümer des zurückgewonnenen Grundstücks einen Preis akzeptieren müssen, der unter dem Gewinn liegt, den das Unternehmen beim Weiterverkauf erzielt.

Im Gegenteil, wenn Grundstückspreise während der Projektlaufzeit anhand des zwischenzeitlichen „Marktpreises“ angepasst werden dürfen, kann dies leicht zu einer „Preisinflation“ führen, bei der Absprachen genutzt werden, um die Grundstückspreise zum Zwecke der Gewinnmaximierung in die Höhe zu treiben. Daher sind viele Unternehmen und Experten der Ansicht, dass die derzeitige Art der Grundstücksbewertung noch immer potenzielle Risiken birgt und keine wirkliche Fairness gewährleistet.

Herr Ngo Gia Cuong - Direktor der Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) merkte an, dass es bei der Erstellung einer Grundstückspreisliste fast unmöglich sei, den Preis für zu Produktionszwecken oder für gewerbliche Zwecke genutzte Grundstücke mit den vorgeschriebenen Bewertungsmethoden zu ermitteln. Stattdessen müsse man den Preis anhand eines prozentualen Vergleichs mit dem Preis für Wohngrundstücke interpolieren.

Die Entscheidungen zur Veröffentlichung von Grundstückspreislisten in vielen Gemeinden wenden weiterhin diese Berechnungsmethode an. Dies zeigt, dass der Bewertungsausschuss für Grundstückspreislisten den Bestimmungen des Bodengesetzes nicht nachkommen kann, welches vorschreibt, dass die Grundstückspreise in der Liste nach Bodenbewertungsmethoden ermittelt werden müssen (Interpolation ist nicht zulässig). Das bedeutet, dass die Erstellung der Grundstückspreisliste nach Marktprinzipien für den Zeitraum 2026 trotz der Abschaffung des Bodenpreisrahmens durch das Bodengesetz von 2024 weiterhin die Gefahr birgt, diese Einschränkung zu wiederholen.

Laut Herrn Cuong trägt die Festlegung separater und ergänzender Bewertungsgrundsätze für Grundstücke bei der Erstellung von Grundstückspreistabellen – abweichend von den marktwirtschaftlichen Prinzipien zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise – dazu bei, dass die Politik sowohl theoretisch fundiert ist als auch keine Preisschwankungen verursacht. Die Regelung ergänzender Bewertungsgrundsätze schafft zudem eine klare Rechtsgrundlage, die den Kommunen ausreichende Befugnisse und Eigeninitiative bei der Erstellung von Grundstückspreistabellen einräumt. Dies dient der Stabilisierung der Haushaltseinnahmen, ohne Preisschwankungen für die betroffenen Personen hervorzurufen.

Die Ermittlung von Grundstückspreisen in der Grundstückspreistabelle unabhängig von den Marktpreisen schafft Stabilität für die Anpassungsfaktoren (Produktionskosten wirtschaftlicher Komponenten). Gleichzeitig werden die als Grundlage für die Berechnung finanzieller Verpflichtungen verwendeten Grundstückspreise nicht von den komplexen, zyklischen und unvorhersehbaren Schwankungen des vietnamesischen Immobilienmarktes beeinflusst – analysierte Herr Cuong.

Dr. Nguyen Thuong Lang, Dozentin an der Nationalen Wirtschaftsuniversität, erklärte, der erste wichtige Schritt sei die Anpassung des Grundsteuerpreises, also des Preises, den der Staat bei der erstmaligen Landvergabe festlegt. Dieser Preis dürfe nicht allein anhand der Marktpreise bestimmt werden. Vielmehr müsse er attraktiv gestaltet sein und Anreize für Unternehmen schaffen, zu investieren und zu entwickeln, anstatt ihn zur Maximierung der Staatseinnahmen hoch anzusetzen.

„Wenn die Preise für Bauland zu hoch in die Höhe getrieben werden, erhöht sich nicht nur die Inputkosten für Unternehmen, sondern es kommt auch zur Folge, dass die Grundstückspreise auf dem gesamten Markt „aufgebläht“ werden, was wiederum Druck auf die gesamte Wirtschaft ausübt“, empfahl Herr Lang.

Darüber hinaus schlug dieser Experte vor, die Regulierung von Grundstückspreisen auf einem Referenzpreisrahmen zu basieren, der nach Region und Entwicklungszielen differenziert ist. Beispielsweise könnten in städtischen Gebieten oder Gebieten mit hohem Gewinnpotenzial die Preise relativ hoch angesetzt werden, während in Gebieten, die Investitionen fördern müssen oder ein geringeres Gewinnpotenzial aufweisen, die Preise niedriger und angemessener sein sollten. All dies muss in einen Masterplan mit einer Weitsicht von mindestens drei bis fünf Jahren eingebettet sein, um Stabilität zu gewährleisten.

Darüber hinaus muss der Staat proaktiv verschiedene Instrumente der Preisregulierung einsetzen, um Transparenz, Fairness und Effizienz zu gewährleisten. Grundstücksauktionen müssen angemessen kontrolliert werden, um überhöhte Preise und Marktverzerrungen zu vermeiden. Regulierungsmaßnahmen müssen die Interessen von Staat, Wirtschaft und Bevölkerung in Einklang bringen. Neben administrativen Maßnahmen wie Planung, Preisgestaltung und Flächennutzungsbeschränkungen müssen auch wirtschaftliche Instrumente wie Steuern, Zinssätze, Investitionsanreize und andere fiskalische Fördermaßnahmen einbezogen werden.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm