Besteuerung von Zweitimmobilien: Mieter oder Hauskäufer werden benachteiligt sein.
Aus der Sicht eines Insiders könnten die Immobilienpreise langfristig weiter steigen, wenn eine Steuer auf Zweitwohnungen eingeführt wird.
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| Das Bauministerium hat kürzlich vorgeschlagen, Zweitwohnungen zu besteuern, um die Immobilienpreise zu senken. Foto: Thanh Vu |
Sowohl die Mietpreise als auch die Verkaufspreise steigen.
Nach jahrelangem Sparen kaufte Frau Mai Huong ein weiteres eingeschossiges Haus in der Bui Xuong Trach Straße (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi ). Sie hatte die Immobilie als „Investition“ für ihre Kinder vorgesehen. Um jedoch ein zusätzliches Einkommen zu erzielen, vermietet sie das gesamte Haus nun für 2,9 Millionen VND pro Monat an Studenten.
„Obwohl meiner Familie zwei Häuser gehören, gelten wir nicht als wohlhabend. Das kleine Haus in der Bui Xuong Trach Straße ist das Ergebnis jahrzehntelanger Ersparnisse meines Mannes und mir. Jetzt, wo ich von dem Vorschlag höre, Zweitwohnungen zu besteuern, bin ich sehr besorgt“, klagte Frau Huong.
Frau Huong erklärte offen, dass sie im Falle einer Besteuerung gezwungen wäre, die Miete zu erhöhen, um die Kosten zu decken. Im Durchschnitt erhöhte sie die Miete innerhalb von zwei Jahren um mehr als 400.000 VND pro Monat. Nun könnte die Erhöhung jedoch höher ausfallen, und der Mietanpassungszyklus wird kürzer sein.
„Da Hanoi die Brandschutzbestimmungen verschärft hat, mussten viele Vermieter zusätzliche Mittel für die Installation von Schutzausrüstung aufwenden. Diese Kosten fließen direkt in die monatliche Miete ein und erhöhen diese um 10 bis 20 Prozent. Daher werden Vermieter jegliche Schwankungen, die zu höheren Kapitalkosten führen, immer direkt an die Mieter weitergeben“, sagte Frau Huong.
Im Gespräch mit einem Reporter der Investmentzeitung erklärte Herr Hai Nam, ein erfahrener Investor in Wohnimmobilien in Hanoi, selbstbewusst, dass er sich keine Sorgen um die Besteuerung von Zweitimmobilien mache. Sollte es tatsächlich dazu kommen, würde er einfach den Preis seines Hauses/Grundstücks erhöhen, um den Kapitalverlust auszugleichen; den Rest würde der Markt regeln.
„Bei Immobilien in Toplagen ist die Nachfrage sowohl für Wohnzwecke als auch als Kapitalanlage stets sehr hoch. Betrachtet man den Wohnungsmarkt der letzten fünf bis sechs Jahre, so haben sich die Preise vieler Wohnungen in der Hauptstadt verdoppelt, die Liquidität ist aber weiterhin sehr gut. Selbst wenn die Immobilienpreise aufgrund von Steuern steigen, kaufen und verkaufen die Käufer weiterhin“, sagte Herr Nam.
Dieser Investor prognostizierte zudem, dass der Immobilienmarkt nach Einführung der Steuer zunächst instabil sein werde. Da sich der Markt jedoch allmählich an die Regelung anpasse, könnten Spekulanten Wege finden, die Steuer zu umgehen, beispielsweise indem sie Verwandte die Immobilie auf ihren Namen eintragen lassen oder Transaktionspreise unter dem tatsächlichen Wert angeben.
Die Steuern werden in den Hauspreis eingerechnet.
Im Gespräch mit einem Reporter der Investment Newspaper sagte Herr Tran Vu, Business Director der DHCONS Construction Joint Stock Company, dass bei der Umsetzung der Politik der Besteuerung von Zweitimmobilie echte Hauskäufer oder Mieter am stärksten benachteiligt würden, und nicht etwa Einzelpersonen, die investieren oder spekulieren.
„Im Wohngebiet Hoa Cuong ( Da Nang ) lagen die Mietpreise vor zwei Jahren noch bei etwa 2 bis 2,5 Millionen VND pro Monat, sind aber mittlerweile auf 3 bis 3,5 Millionen VND pro Monat gestiegen. Trotzdem liegt die Auslastung aufgrund der enormen Nachfrage nach Wohnraum weiterhin bei 100 Prozent. Und das ist nur Da Nang, von Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ganz zu schweigen“, führte Herr Tran Vu als Beispiel an.
Das Finanzministerium betonte, dass das Ziel, Spekulationen einzudämmen und den Markt zu stabilisieren, allein durch Steuern schwer zu erreichen sei. Stattdessen müsse das politische System in Bezug auf die Regulierungen in den Bereichen Land, Planung und anderen Gebieten aufeinander abgestimmt werden. 
Anhand des obigen Beispiels argumentierte der Direktor von DHCONS, dass selbst wenn Immobilieneigentümer die Verkaufs-/Mietpreise erhöhen, um die Kosten zu decken, die Arbeiter dennoch „die Zähne zusammenbeißen“ und das neue Preisniveau akzeptieren müssen, insbesondere in zentralen Lagen.
„Viele Familien ziehen möglicherweise in die Vororte, um Kosten zu sparen. Doch der Gedanke, dass ihre Kinder einen langen Schulweg haben müssen, ist für sie unerträglich. Deshalb sage ich, dass diejenigen, die letztendlich Häuser kaufen oder mieten, die am stärksten gefährdete Gruppe sind, sollte eine zweite Grundsteuer eingeführt werden“, vertraute Herr Vu Tran an.
Herr Le Xuan Nga, Generaldirektor von BHS Property, äußerte sich weiter zum Thema Immobiliensteuer und erklärte, dass diese Regelung den Wohnungsmarkt kurzfristig abkühlen könnte. Doch gerade als sich das Problem der hohen Wohnungspreise zu lösen begann, könnten dem Markt neue Schwierigkeiten bevorstehen.
„Der Markt insgesamt weist nach wie vor viele Segmente auf, die recht träge sind und nur allmählich Anzeichen einer Liquiditätserholung zeigen. Sollte eine Steuer auf Zweitwohnungen eingeführt werden, würde der Markt sofort überreagieren und sich negativ entwickeln. Dies würde die ohnehin schon schwache Immobilienbranche weiter schwächen“, so Le Xuan Nga zur Einschätzung der Lage.
Darüber hinaus ist Herr Nga überzeugt, dass der Wohnimmobiliensektor langfristig noch attraktiver werden wird, da er Investoren einen stetigen Cashflow generieren und somit die Steuerbelastung ausgleichen kann. Der Markt für Baugrundstücke hingegen könnte an Attraktivität verlieren, da er keine langfristigen Gewinne ermöglicht.
Bezüglich der Entwicklung der Immobilienpreise nach Einführung der Steuer erklärte der Generaldirektor von BHS Property, dass diese Variable ausschließlich durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage erklärt werden könne. Dies sei ein Bereich, in den selbst Steuerpolitiken nur schwer einen tiefgreifenden Einfluss nehmen könnten.
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