Zweite Grundsteuer: Mieter und Eigenheimkäufer werden leiden
Aus Insidersicht könnten die Immobilienpreise bei Anwendung der zweiten Grundsteuerpolitik langfristig weiter steigen.
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| Das Bauministerium hat kürzlich eine zweite Immobiliensteuer vorgeschlagen, um die Immobilienpreise zu senken. Foto: Thanh Vu |
Mieten und Kaufpreise steigen gemeinsam
Nach jahrelangem Sparen kaufte Frau Mai Huong ein weiteres Haus in der Bui Xuong Trach Straße (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi ). Sie beabsichtigte, mit dieser Immobilie für ihre Kinder zu sparen. Um jedoch mehr Einkommen für den Lebensunterhalt zu haben, vermietet sie das gesamte Haus für 2,9 Millionen VND monatlich an Studenten.
„Obwohl meine Familie zwei Häuser besitzt, gelten wir nicht als wohlhabend. Das Erdgeschosshaus in Bui Xuong Trach ist das Ergebnis jahrzehntelanger Ersparnisse meines Mannes und mir. Als ich nun von dem Vorschlag höre, eine zweite Immobilie zu besteuern, mache ich mir große Sorgen“, beklagte Frau Huong.
Frau Huong erklärte offen, dass sie bei einer Besteuerung den Preis ihres Hauses erhöhen müsste, um die Kosten zu decken. Im Durchschnitt erhöhte sie die Miete nach zwei Jahren um mehr als 400.000 VND pro Monat. Jetzt könnte die Erhöhung jedoch höher ausfallen, und der Mietanpassungszyklus wird verkürzt.
„Als Hanoi die Vorschriften zur Brandverhütung und -bekämpfung verschärfte, mussten viele Vermieter mehr Geld für die Installation von Geräten ausgeben. Diese Kosten werden direkt in die monatliche Miete eingerechnet und erhöhen sich um 10 bis 20 %. Daher werden Änderungen, die die Investitionskosten erhöhen, vom Vermieter immer direkt in die Miete einkalkuliert“, sagte Frau Huong.
Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Herr Hai Nam, ein Investor mit langjähriger Erfahrung in Wohnimmobilien in Hanoi, zuversichtlich, dass er sich wegen der zweiten Grundsteuer keine Sorgen mache. Sollte es tatsächlich dazu kommen, müsse er lediglich den Preis des Hauses/Grundstücks erhöhen, um das Kapital zu kompensieren, den Rest werde der Markt entscheiden.
„Die Nachfrage nach Immobilien in guten Lagen zum Wohnen und Investieren ist stets sehr hoch. Betrachtet man den Wohnungsmarkt der letzten fünf bis sechs Jahre, so haben sich die Preise vieler Wohnungen in der Hauptstadt verdoppelt, die Liquidität ist jedoch weiterhin sehr gut. Daher kaufen Käufer weiterhin, Verkäufer verkaufen weiterhin, selbst wenn die Immobilienpreise aufgrund von Steuern steigen“, sagte Herr Nam.
Darüber hinaus prognostizierte dieser Investor, dass die Einführung der Steuer die Immobilienbranche in der Anfangsphase erschüttern würde. Wenn sich der Markt jedoch allmählich an die Politik anpasst, können Spekulanten Wege finden, Steuern zu „hinterziehen“, beispielsweise indem sie Verwandte bitten, in ihren Namen zu kandidieren, oder indem sie niedrigere Transaktionspreise als tatsächlich angeben.
Steuern werden in die Immobilienpreise eingerechnet
In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Herr Tran Vu, Vertriebsleiter der DHCONS Construction Joint Stock Company, dass bei der Umsetzung der zweiten Immobiliensteuerpolitik nicht einzelne Investoren oder Spekulanten, sondern echte Eigenheimkäufer oder -mieter am meisten darunter leiden würden.
„Im Wohngebiet Hoa Cuong ( Da Nang ) lag die Miete für Häuser vor zwei Jahren nur bei etwa 2 bis 2,5 Millionen VND/Monat, mittlerweile ist sie auf 3 bis 3,5 Millionen VND/Monat gestiegen. Die Auslastung liegt jedoch aufgrund der enormen Nachfrage nach Wohnraum stets bei 100 %. Dies gilt nur für Da Nang, von Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt ganz zu schweigen“, zitierte Herr Tran Vu.
Das Finanzministerium bekräftigte, dass das Ziel, Spekulation einzuschränken und den Markt zu stabilisieren, nur schwer zu erreichen sei, wenn man sich nur auf Steuern verlasse. Stattdessen müsse das politische System eine Synchronisierung der Vorschriften zu Grundstücken, Planung usw. ermöglichen. 
Anhand des obigen Beispiels argumentierte der Direktor von DHCONS, dass die Arbeitnehmer, insbesondere in den zentralen Gebieten, immer noch in den sauren Apfel beißen und das neue Preisniveau akzeptieren müssen, wenn Immobilienbesitzer ihre Verkaufs-/Mietpreise erhöhen, um Kapital zu kompensieren.
„Viele Familien ziehen in die Vororte, um Geld zu sparen. Sie können es jedoch nicht ertragen, wenn ihre Kinder weit weg von zu Hause zur Schule gehen müssen. Deshalb bin ich der Meinung, dass die Käufer und Mieter von Eigenheimen am stärksten betroffen sind, wenn eine zweite Grundsteuer eingeführt wird“, sagte Vu Tran.
Le Xuan Nga, Generaldirektor von BHS Property, erläuterte die Situation der Grundsteuer und erklärte, diese Regelung könne die Immobilienpreise im Wohnungssegment kurzfristig entspannen. Sobald das Problem der Immobilienpreise jedoch erst langsam gelöst sei, könnten dem Markt neue Schwierigkeiten bevorstehen.
„Der Markt weist im Allgemeinen noch viele ruhige Segmente auf, die erst allmählich Anzeichen einer Erholung der Liquidität zeigen. Sollte eine zweite Immobiliensteuer eingeführt werden, wird der Markt sofort überreagieren und sich in eine negative Richtung entwickeln. Dies wird die ohnehin schwache Immobilienbranche noch weiter schwächen“, so Le Xuan Nga.
Langfristig glaubt Herr Nga, dass das Immobiliensegment noch gefragter sein wird, da es Investoren einen stetigen Cashflow beschert und so die Steuerbelastung ausgleicht. Das Grundstückssegment hingegen könnte an Attraktivität verlieren, da es die langfristigen Gewinne nicht optimiert.
Der Generaldirektor von BHS Property äußerte sich zum Thema der Immobilienpreise nach Steuern und erklärte, dass diese Variable nur durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage gelöst werden könne. Selbst die Steuerpolitik könne diesen Bereich nur schwer beeinflussen.
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