Schwierig, die Immobilienpreise zu senken: Der Schlüssel liegt darin, an der Wurzel einzugreifen.

Bildunterschrift — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Die Senkung der Wohnungspreise wird immer dringlicher, da das Preisniveau weiter steigt und für die meisten Menschen unerschwinglich geworden ist. Die Situation gestaltet sich jedoch schwierig, da die Diskrepanz zwischen Soll- und Ist-Kosten weiterhin groß ist. Hinzu kommt, dass die Kommunen die Veröffentlichung einer Grundstückspreisliste für 2026 vorbereiten, die einen starken Aufwärtstrend prognostiziert. Die Gefahr einer neuen Preiserhöhungswelle rückt das Ziel der Wohnungspreissenkung in noch weitere Ferne. Experten sind sich einig, dass ein Eingreifen an der Wurzel des Problems der Schlüssel zur Senkung der Wohnungspreise ist.

Druck durch steigende Grundstückspreise und versteckte Kosten

Viele Immobilienunternehmen geben an, dass die Grundstückskosten den größten Kostenfaktor darstellen. Steigen die Grundstückspreise weiter, könnten Gebühren für die Grundstücksnutzung, Entschädigungen und Kosten für die Geländebereinigung die Gesamtinvestition auf Hunderte bis Tausende Milliarden VND erhöhen. Unter diesen Umständen ist eine Senkung der Wohnungspreise äußerst schwierig.

Nicht nur Unternehmen, sondern auch Privatpersonen, die ihre Landnutzung ändern müssen, befürchten einen starken Anstieg der finanziellen Belastungen. Wird ein niedrigerer Preis vorgeschlagen, befürchtet die betroffene Gruppe eine zu geringe Entschädigung und Ungerechtigkeit. Die widerstreitenden Interessen erschweren die Kontrolle der Landkosten zunehmend.

Gemäß den vietnamesischen Bewertungsstandards (Rundschreiben 42/2024/TT-BTC) umfassen die gesamten Projektentwicklungskosten Baukosten, Rücklagen, Geschäftskosten, Finanzierungskosten, Steuern und Investorengewinne. Entschädigungs- und Räumungskosten werden separat ausgewiesen, um den Inputwert präzise abzubilden. Allerdings sind die aktuellen Erhebungsdaten in vielen Regionen noch nicht aktualisiert, was zu Kostenberechnungen auf Basis veralteter Normen führt, die nicht den aktuellen Material- und Lohnpreisen entsprechen.

Der Direktor des vietnamesischen Immobilienforschungsinstituts (VIRES), Bui Van Doanh, erklärte, die Standards seien zwar klar und transparent, die tatsächliche Umsetzung hinke jedoch hinterher. Diese Diskrepanz erschwere eine effektive Kontrolle der Wohnungspreise.

Aus geschäftlicher Sicht erklärte Herr Nguyen Chi Thanh, Generaldirektor der Ho Tay International Building Company, dass die Investitionskosten von Wohnbauprojekten Dutzende von Kategorien umfassen, wobei Grundstücks- und Rechtsfragen die beiden größten Engpässe darstellen. Insbesondere bei Wohnungen machen die Grundstückskosten oft 30 bis 40 % des Gesamtkapitals aus; je besser die Lage des Grundstücks, desto höher der Preis.

Die Baukosten machen 35–40 % aus und umfassen Fundament, Rohbau, Elektro- und Haustechnik sowie die Landschaftsgestaltung. Erwähnenswert ist jedoch, dass viele „weiche“ Kosten wie Planung, Rechtsberatung, Marketing, Maklerprovisionen usw. 15–20 % der Gesamtkosten ausmachen, aber selten erwähnt werden.

Gleichzeitig stellen auch die Finanzierungskosten eine Belastung dar. Bei Projekten im Wert von mehreren Billionen VND sind Unternehmen gezwungen, Kredite mit Jahreszinsen von 12–14 % aufzunehmen. „Verzögert sich das Verfahren jedoch nur um ein weiteres Jahr, steigen die Kapitalkosten um Hunderte von Milliarden VND“, erklärte Herr Thanh.

Um die Wohnungspreise zu senken, ist es laut Experten daher unerlässlich, alle Kostenkomponenten transparent zu machen, insbesondere die Kosten für Grundstücke und Verwaltungsverfahren. Sind die Inputkosten klar, kann die zuständige Behörde die Preisgestaltung durch Steuern, Grundstückspreisbeiwerte oder Kredite regulieren, anstatt starre Verwaltungsmaßnahmen anzuwenden.

Regulierung von der Wurzel an

Herr Bui Van Doanh erklärte, dass ein direkter Eingriff des Staates in die Verkaufspreise „sehr schwierig und nahezu unmöglich“ sei. Stattdessen solle der Staat die Inputkosten regulieren und ein gestaffeltes Steuersystem anwenden, damit Unternehmen ihre Preise selbst festlegen können.

Es ist denkbar, ein segmentiertes Gewinnsteuermodell in Betracht zu ziehen. Beispielsweise würde hochwertiger Gewerbewohnraum einem höheren Steuersatz unterliegen, da er sich an eine einkommensstarke Bevölkerungsgruppe richtet. Bezahlbarer Gewerbewohnraum und Sozialwohnungen hingegen würden einem niedrigeren Steuersatz unterliegen, um die Inputkosten zu senken und somit niedrigere Verkaufspreise zu ermöglichen. Dieses Modell schaffe Gerechtigkeit und zwinge Unternehmen zur Kostenoptimierung, wenn sie im Segment des bezahlbaren Wohnraums – wo die größte Marktnachfrage besteht – wettbewerbsfähig sein wollen, schlug Herr Doanh vor.

Darüber hinaus ist es notwendig, die Genehmigungszeiten für Projekte zu verkürzen, die Materialpreisdaten transparent zu machen und einen bevorzugten Kreditmechanismus für den sozialen Wohnungsbau zu schaffen. Wenn Unternehmen die Grundstückskosten, den Finanzierungsaufwand und die Verfahren reduzieren, werden die Wohnungspreise automatisch und ohne behördliche Anordnung sinken.

„Das Kernproblem liegt in der Planung und der Art und Weise, wie Grundstückspreise ermittelt werden. Wenn ein Projekt gebaut wird, das sich die Einheimischen nicht leisten können, dann ist die Planung ineffektiv“, erklärte Herr Nguyen Chi Thanh.

Kommunen müssen in großflächige Stadtentwicklungsprojekte mit vollständiger Infrastruktur auf neu erschlossenen Flächen investieren, um die Grundstückskosten zu senken. Derzeit besteht ein häufiger Fehler darin, die hohen Verkaufspreise früherer Projekte – das von großen Marken generierte Kapital – als Grundlage für die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren späterer Projekte zu verwenden, was zu unrealistisch hohen Grundstückspreisen führt.

Um die Kosten zu senken, schlug Herr Thanh außerdem vor, standardisierte Designmodule für Großprojekte einzusetzen. Dies trage dazu bei, die Designkosten zu reduzieren und die Umsetzungszeit zu verkürzen. Denn durch geringere Designkosten können Unternehmen die Preise senken und gleichzeitig die Qualität beibehalten.

Der Entwurf einer Entschließung zur Kontrolle und Eindämmung der Immobilienpreise wird derzeit zur Stellungnahme vorgelegt. Im Fokus stehen die Verschärfung der Kreditvergabe in spekulativen Fällen und die Überprüfung der Grundsteuer. Experten halten dies jedoch nur für eine kurzfristige Maßnahme. Um die Wohnungspreise nachhaltig zu senken, muss die Politik an der Wurzel ansetzen, indem der Mehrwert von Grundstücken reguliert und das Grundsteuersystem reformiert wird.

Dr. Thai Quynh Nhu, ehemalige Direktorin des Instituts für Landmanagementforschung, erklärte, dass bei jeder öffentlichen Investition, jedem Straßenbau oder jeder Planungsänderung die Grundstückspreise sprunghaft ansteigen, der Staat diese Wertsteigerung jedoch nicht einnimmt. Wenn die Grundstückspreise durch unternehmensbezogene Faktoren, die nicht mit Investitionen zusammenhängen, in die Höhe getrieben werden, steigen die Inputkosten angrenzender Projekte entsprechend an, was zu einem unkontrollierten Anstieg der Immobilienpreise führt.

Daher schlug dieser Experte vor, zwei Arten von Bodenrente zu unterscheiden. Die erste ist die durch Staat und Gemeinde entstehende Differenzrente (Planung, Infrastruktur usw.); die zweite ist die durch Unternehmensinvestitionen bedingte Differenzrente. Die durch Staat und Gemeinde entstehende Differenzrente muss vom Staat zu einem bestimmten Satz vereinnahmt werden.

Bei Verkehrsinfrastrukturprojekten kann der Staat beispielsweise 40 % der Wertschöpfung einziehen; bei Immobilienprojekten liegt die Aufteilung zwischen Staat und Investor bei 50:50… Oder bei Industrieprojekten zieht der Staat etwa 30 % ein, um Investitionen in die Produktion anzuregen.

Dieser Mechanismus hilft, Einnahmeverluste zu vermeiden, Bodenspekulationen in der Nähe von Planungsgebieten einzudämmen und die Grundstückskosten – den größten Anteil der Immobilienpreise – zu senken. Gleichzeitig sei es notwendig, ein synchrones Grundsteuersystem zu schaffen, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, so die Empfehlung von Experten. Denn derzeit müssen Immobilienhändler eine Reihe finanzieller Verpflichtungen erfüllen. Würden neue Steuern ohne Staffelung eingeführt, könnten die Immobilienpreise weiter steigen.

Viele Experten sind sich einig, dass eine Senkung der Immobilienpreise kein Prozess ist, der ein oder zwei Tage dauern kann. Immobilienpreise können nur dann sinken, wenn das gesamte System – von der Planung über Verwaltungsverfahren, Grundstücksbewertung und Steuern bis hin zum Kreditwesen – transparent und konsequent funktioniert.

Das bedeutet, dass Unternehmen Kosten für Grundstücke, Kapital und Zeitaufwand reduzieren können. Der Staat kann den gestiegenen Grundstückswert angemessen regulieren. Spekulanten haben keinen Anreiz mehr, Grundstücke zu halten und auf den richtigen Zeitpunkt zu warten. Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen können sich bezahlbaren Wohnraum leisten.

Werden die Lösungen synchron umgesetzt, rückt der Traum vom Eigenheim für Millionen von Menschen näher – nicht durch Verwaltungsanordnungen, sondern durch einen transparenten und fairen Marktmechanismus.

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