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| Derzeit sind viele Resort-Immobilien auf dem Markt, die zwar übergeben, aber noch nicht in Betrieb genommen wurden, was bei Eigentümern und Investoren Besorgnis auslöst. (Quelle: TCTC) |
Liquidität sinkt, zunehmender Druck auf den Bestand an Ferienimmobilien
Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, erklärte, dass derzeit landesweit über 200 Tourismusimmobilienprojekte umgesetzt würden. Dabei seien fast 100.000 Condotels, 3.000 Villen und 15.000 neue Hotels entstanden. Mehr als die Hälfte dieser Projekte liege jedoch auf Eis und warte auf rechtliche Lösungen.
„Wenn diese Situation anhält, wird sie Investitionen in die Tourismusbranche und Investoren abschrecken, und selbst lokale Behörden, die Investitionen fördern wollen, werden mit großen Schwierigkeiten konfrontiert“, analysierte Herr Dinh. Der Bestand an Ferienimmobilien erhöht den Druck auf dieses Segment.
Derzeit gibt es auf dem Markt viele Resort-Immobilienprodukte, die zwar übergeben, aber noch nicht in Betrieb genommen wurden. Das bereitet Eigentümern und Investoren Sorgen. Viele Projekte wurden zwar übergeben, können aber nicht verkauft werden, was eine Erholung des Marktes erschwert.
Mauro Gasparotti, Direktor von Savills Hotels, erklärte, das Überangebot an Resortimmobilien sei auf die Entwicklung von Produkten zurückzuführen, die nicht den Marktbedingungen entsprächen. Einige Investoren drängten ohne gründliche Recherche in den Markt, was in einigen Destinationen zu einer Lücke zwischen Angebot und Nachfrage führte. Zudem liege bei manchen Resortimmobilienprojekten der Fokus eher auf Quantität als auf Qualität.
Die mangelnde Berücksichtigung von Marktmerkmalen und Branchentrends birgt viele Risiken, wenn Projekte entwickelt werden, die den Bedürfnissen der Touristen nicht gerecht werden. Vietnamesische Touristen können mittlerweile bequemer und einfacher zu angemessenen Kosten ins Ausland reisen, anstatt ins Inland zu reisen. Daher können sie ihren „Geschmack“ ändern.
Laut einer Umfrage der DKRA Group stieg der Gesamtbestand an Küstenreihenhäusern auf rund 30.000 Produkte. Allein bei Küstenvillen belief sich der kumulierte Bestand bis Ende des zweiten Quartals 2023 sowohl im Norden als auch im Süden auf bis zu 15.000 Einheiten.
Laut einem Immobilienentwicklungsunternehmen in Ho-Chi-Minh- Stadt liegen derzeit über 200 Stadthäuser, Ferienvillen und Geschäftshäuser an der Küste aufgrund rechtlicher Probleme auf Eis. Auch die zum Verkauf stehenden Projekte stagnieren: Obwohl der Verkaufspreis gesenkt wurde, finden sich immer noch keine Käufer.
Aufgrund der hohen Lagerbestände hat das Unternehmen Schwierigkeiten, den Cashflow zu sichern, um die Mitarbeiter zu bezahlen und den Betrieb aufrechtzuerhalten. Derzeit führt das Unternehmen Anreiz- und Werbeprogramme ein, um den Umsatz zum Jahresende zu steigern.
In Da Nang berichtete ein Immobilienentwicklungsunternehmen für Ferienanlagen, dass es sich in einer ähnlich schwierigen Situation befinde, da sich die zum Verkauf stehenden Küstenstadthäuser nur sehr langsam verkauften. Insbesondere bei hochwertigen Ferienvillen mache der Lagerwert 95 % des Warenkorbs des Unternehmens aus.
Frau Ngan Pham, Consulting Managerin bei Savills Hotels, erklärte, dass die Überangebotssituation auf dem Immobilienmarkt für Ferienanlagen darauf zurückzuführen sei, dass Projektinvestoren derzeit zu sehr auf die Größe achten, deshalb mit hoher Dichte bauen und sich zu sehr auf die zu verkaufenden Produkte konzentrieren.
Viele Investoren entwickeln mit Hochdruck „Luxus“- und „Wellness“-Produkte (Unterkünfte, die die allgemeine Gesundheit verbessern), verstehen diese Konzepte jedoch nicht richtig und berücksichtigen die damit verbundenen Resonanzfaktoren nicht, was zu einer Situation des Überflusses und der Stagnation führt.
Frau Ngan Pham ist daher überzeugt, dass Investoren für die nachhaltige Entwicklung von Resort-Produkten Markttrends gut verstehen und in der Planungsphase sorgfältige Recherchen durchführen müssen. Auf dieser Grundlage können sie vielfältige, hochwertige Produkte entwickeln, um den immer vielfältigeren Kundenbedürfnissen gerecht zu werden.
Laut Tran Vu, Gründer der Forschungseinheit SPE.R, ist auch das Segment der Ferienimmobilien von der düsteren Lage noch nicht verschont geblieben. Der Markt verzeichnete in diesem Jahr nahezu kein neues Angebot. Gleichzeitig hinken alte Projekte hinter dem Zeitplan her, und die Bauarbeiten schreiten schleppend voran, was das Marktvertrauen erheblich beeinträchtigt.
Obwohl die Bankzinsen gesunken sind, ist die Zahl der Menschen, die bereit sind, Geld für Investitionen zu leihen, gering, und die „defensive“ Denkweise ist immer noch weit verbreitet. Daher wird das Transaktionsvolumen vom vierten Quartal 2023 bis zum zweiten Quartal 2024 stabil bleiben, ohne plötzliche Änderungen.
Nach Ablauf des oben genannten Zeitraums könnte sich der Markt dank der Maßnahmen des Staates zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse durch überarbeitete Gesetze verbessern, prognostizierte Herr Vu.
Unternehmen werden aufgefordert, die Immobilienpreise zu senken und ihre Gewinnerwartungen zu senken
Die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hat gerade ein Dokument herausgegeben, in dem sie Immobilienunternehmen auffordert, die Meinung des Premierministers umzusetzen: das Marktsegment umzustrukturieren und die Immobilienpreise an das Einkommen der Menschen anzupassen, gemeinsam Schwierigkeiten zu lösen und so zu einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Marktes beizutragen.
Der Verband stellte fest, dass die Unternehmen „noch nicht aktiv eingesetzt wurden“, wie der Premierminister kommentierte. Inzwischen hat der Verband seit 2018 ein Dokument herausgegeben, in dem er Unternehmen empfiehlt, ihre Investitionen auf das Marktsegment erschwinglicher kleiner und mittelgroßer Wohnungen zu verlagern, das den tatsächlichen Wohnbedarf deckt, über eine hohe Liquidität verfügt und nachhaltig ist.
Der Verband empfiehlt Immobilienunternehmen, die Preise für Wohnprodukte zu senken, die Gewinnerwartungen zu reduzieren und die Preise nicht „hoch zu halten“.
Gleichzeitig erhöhen die Unternehmen ihre Rabatte und führen Werbe- und After-Sales-Strategien durch, um die Verbrauchernachfrage auf dem Immobilienmarkt anzukurbeln und so das Marktvertrauen zu stärken sowie Cashflow und Liquidität für die Unternehmen zu schaffen. Dabei orientieren sie sich an der Erfahrung, dass es besser ist, mit Verlust zu verkaufen, als mit Gewinn zu leihen.
Der Verband empfiehlt Unternehmen, ihre Investitionen auf bezahlbaren Wohnraum zu verlagern, der dem Einkommen der Bevölkerung entspricht. Unternehmen beteiligen sich außerdem an dem Programm zur Schaffung von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030, um Zugang zu einem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zu erhalten, dessen Zinssätze 1,5–2 % unter den üblichen Geschäftszinsen liegen.
Das Bauministerium wird demnächst eine Reihe von Projekten an vielen Standorten inspizieren.
Das Bauministerium hat gerade eine offizielle Mitteilung an die Volkskomitees der Provinzen Phu Yen, Phu Tho und Ba Ria – Vung Tau bezüglich der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen bei der staatlichen Verwaltung des Wohnungs- und Immobiliengeschäfts gesandt.
Das Ministerium wird eine Arbeitsgruppe einrichten, die im Zeitraum 2016–2022 die staatliche Verwaltung des Wohnungsbaus, des Immobiliengeschäfts, der Baumaterialien, der Aktivitäten spezialisierter Baulabore und den Eingang von Dossiers zur Konformitätserklärung überprüfen soll.
In dem Dokument heißt es eindeutig, dass das Bauministerium die Leitung und Verwaltung der Gemeinden bei der Umsetzung von Programmen und Plänen zur Wohnraumentwicklung sowie bei der Planung, Grundstückszuteilung und Kapitalzuweisung für die Entwicklung aller Arten von gewerblichem Wohnraum, Sozialwohnungen, Umsiedlungswohnungen usw. überwacht.
Insbesondere bei gewerblichem Wohnungsbau prüft das Ministerium die oben genannten Standorte hinsichtlich Wohnungsverwaltung und -entwicklung gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes; außerdem führt es Investitions- und Bauverfahren durch, um die Investitionspolitik des Projekts zu genehmigen oder darüber zu entscheiden, Projektinvestoren auszuwählen, Projekte zu genehmigen usw.
Im Hinblick auf die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus bewertete das Bauministerium die Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ und setzte dafür ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND für den sozialen Wohnungsbau um.
In Bezug auf die Renovierung alter Wohnungen müssen die Gemeinden über die Ergebnisse der Umsetzung der Renovierung alter Wohnungen im Zeitraum 2016–2022 und den Plan für die Renovierung alter Wohnungen im Zeitraum 2021–2030 berichten.
In diesem Inspektionsplan überprüfte und inspizierte das Bauministerium auch die Ergebnisse der Umsetzung von Investitionsprojekten zur Entwicklung von Umsiedlungswohnungen sowie die Ergebnisse der Umsetzung von staatseigenem Wohnraum.
Insbesondere müssen die Volkskomitees der Provinzen einen Überblick über die Immobilienmarktsituation in der Region im Zeitraum 2016–2022, die Liste der in der Provinz betriebsfähigen Immobilienhandelsplätze und die Situation bei der Erteilung von Zertifikaten für die Tätigkeit als Immobilienmakler vorlegen.
Das Bauministerium verlangt von den drei Provinzen im Inspektionsplan, über die Umsetzung anderer Immobilienprojekte wie Ferienvillen, Touristenwohnungen, Bürowohnungen und die Umsetzung des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und verwandter Gesetze zu berichten. Die Anzahl der Projekte, für die Dokumente zum Verkauf zukünftiger Wohnungen und die Garantie für den Verkauf zukünftiger Wohnungen vorliegen, sowie die Situation des Immobilienbestands.
Das Ministerium forderte außerdem jede Gemeinde auf, dem Inspektionsteam zehn Wohnbauprojekte, Stadtgebiete und große Immobilienprojekte vorzuschlagen.
Verantwortung für die öffentliche Bekanntgabe von Informationen zu Sozialwohnungsprojekten
Das Dekret Nr. 100/2015/ND-CP der Regierung legt die Verantwortung der Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte fest, Standards, Themen und Bedingungen für den Kauf, die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen (NƠXH) innerhalb der Ortschaft entsprechend den Bedingungen der jeweiligen Ortschaft öffentlich bekannt zu geben.
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| Falls Bürger Bedarf an Sozialwohnungen haben, können sie sich über demnächst zum Verkauf stehende Sozialwohnungsprojekte auf dem elektronischen Informationsportal des zuständigen Bauamts oder über die Immobilienbörse des Investors sowie über lokale Presseinformationen informieren. (Quelle: VNN) |
Das geltende Wohnungsbaugesetz enthält spezifische Vorschriften zur öffentlichen Bekanntmachung von Informationen zu Sozialwohnungsprojekten sowie zu den Verantwortlichkeiten lokaler Behörden und Unternehmen bei der Bereitstellung von Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen und Beschäftigte in Industriegebieten. Die Suche nach Informationen zu Sozialwohnungsprojekten ist insbesondere in Punkt a, Absatz 1, Artikel 20 des Regierungserlasses Nr. 100/2015/ND-CP vom 20. Oktober 2015 über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen geregelt.
Insbesondere ist der Investor des Sozialwohnungsbauprojekts nach Projektbeginn dafür verantwortlich, Informationen zum Projekt bereitzustellen (Projektname, Projektinvestor, Projektbauort, Kontaktadresse, Adresse für die Einreichung des Registrierungsantrags), zum Projektdurchführungsfortschritt, zum Projektumfang und zur Anzahl der Wohnungen.
Einschließlich: Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen, Anzahl der zur Miete stehenden Wohnungen, Anzahl der Wohnungen zum Mietkauf); Wohnungsfläche, Verkaufspreis, Mietpreis, Mietkaufpreis (vorläufig) für jeden Wohnungstyp; Beginn- und Endzeitpunkt des Eingangs von Registrierungsanträgen und andere damit verbundene Inhalte), die auf dem elektronischen Informationsportal des Bauamts am Standort des Projekts öffentlich bekannt gegeben werden.
Veröffentlichen Sie es mindestens einmal in der Zeitung, dem Sprachrohr der lokalen Regierung, und kündigen Sie es auf dem Immobilienmarkt des Investors (sofern vorhanden) an, damit die Leute Bescheid wissen, sich registrieren und es im Auge behalten.
Gemäß den oben genannten Bestimmungen können Bürger, die Sozialwohnungen kaufen möchten, Informationen über demnächst zum Verkauf stehende Sozialwohnungsprojekte auf dem elektronischen Informationsportal der für den Standort des Projekts zuständigen Baubehörde oder über die Immobilienbörse des Investors und in den lokalen Presseinformationen nachschlagen.
Um die Rolle und Verantwortung der lokalen Behörden und Unternehmen bei der Bereitstellung von Unterkünften für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu stärken, hat die Regierung diese Verantwortung auch im Dekret Nr. 100/2015/ND-CP festgelegt.
Artikel 30 des Dekrets Nr. 100/2015/ND-CP besagt eindeutig: „Verantwortlichkeiten der Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte … 3. Standards, Themen und Bedingungen für den Kauf, die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen innerhalb der Ortschaft entsprechend den Bedingungen der jeweiligen Ortschaft festlegen und öffentlich bekannt geben; die Verwaltung organisieren und den Verkauf, die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen genau überwachen; Preisrahmen für den Verkauf, die Miete und den Mietkauf von Sozialwohnungen innerhalb der Ortschaft entsprechend der Autorität bekannt geben.“
Zu den Verantwortlichkeiten von Unternehmen mit Produktionsstätten in Industrieparks heißt es in Artikel 31 eindeutig:
1. Unternehmen, die in Industrieparks produziert haben und produzieren, sind dafür verantwortlich, einen Plan für Wohnraumlösungen zu entwickeln und finanzielle Mittel bereitzustellen, um Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungen für Haushalte und Einzelpersonen in diesen Anlagen zu unterstützen, die mit Wohnungsnot konfrontiert sind.
2. Neu gegründete oder expandierende Unternehmen sind dafür verantwortlich, den in ihren Betrieben beschäftigten Haushalten und Einzelpersonen Wohnraum zu bieten.
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