Die Preise für alte Sozialwohnungen in der Innenstadt steigen „rasend schnell“.

Da sie stark von der Verkehrsinfrastruktur profitieren und genügend Zeit für Transaktionen haben, steigen die Preise für alte Sozialwohnungsprojekte in der Innenstadt „rasant“.

Wohnungen im Sozialwohnungsbauprojekt NHS Trung Van werden auf dem Zweitmarkt für mehr als 40 Millionen VND/m² verkauft (Foto: T.Vu).

Preiserhöhung bis zu 460 %

Am 26. August 2010 wurde der Apartmentkomplex Ngo Thi Nham (Bezirk Ha Dong) – eines der ersten Sozialwohnungsbauprojekte in Hanoi – offiziell eröffnet. Damals wurden die Wohnungen vom Investor zu einem Preis von über 8 Millionen VND/m² verkauft.

Bis heute, nach 14 Jahren, wird die Wohnung in Ngo Thi Nham von Maklern zu einem Preis von 45 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten, was einer Steigerung von 460 % gegenüber dem Ausgangspreis im Jahr 2010 entspricht.

Dieser rasante Preisanstieg ist in vielen Sozialwohnungsprojekten der Hauptstadt zu beobachten. Beispielsweise lag der Preis im Sozialwohnungsgebiet Tay Nam Linh Dam (Bezirk Hoang Mai) bei der Übergabe im Jahr 2016 bei etwas über 13 Millionen VND/m². Aktuell kostet eine 68 m² große Wohnung 3,5 Milliarden VND (51 Millionen VND/m²).

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, hat soeben einen Beschluss unterzeichnet, mit dem die aktualisierte Liste der Investitionsprojekte für den Wohnungsbau und die Errichtung städtischer Gebiete im Rahmen der Wohnungsbauentwicklungspläne von Hanoi für den Zeitraum 2021 - 2025 (Phase 3) genehmigt wurde.

Besonders hervorzuheben sind die Informationen zu sechs neuen Sozialwohnungsbauprojekten (rund 8.300 Wohnungen). Allerdings werden voraussichtlich nur zwei dieser Projekte im Jahr 2026 fertiggestellt. Die Fertigstellung der übrigen Sozialwohnungsbauprojekte ist für die Jahre 2028 und 2029 geplant.

Ähnlich verhielt es sich mit dem Rice City Song Hong Projekt (Bezirk Long Bien): Der Eröffnungspreis lag 2018 bei etwa 13 Millionen VND/m², mittlerweile ist er auf 40 Millionen VND/m² in die Höhe geschnellt – eine Verdreifachung innerhalb von vier Jahren.

Ein weiteres Projekt ist Rice City Linh Dam (Bezirk Hoang Mai) mit einem Startpreis von etwa 15 Millionen VND/m² im Jahr 2014. Derzeit werden hier viele Wohnungen zu Preisen von über 50 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte der Wirtschaftsexperte und außerordentliche Professor Dr. Dinh Trong Thinh, dass Sozialwohnungsbauprojekte in der Innenstadt stark von der Verkehrsinfrastruktur profitieren. Dies sei der Schlüssel zur Anbindung von Wohnprojekten an Einrichtungen wie Krankenhäuser, Schulen, Einkaufszentren usw.

„Das oben genannte Potenzial trägt dazu bei, dass die Preise für Sozialwohnungen in der Innenstadt kontinuierlich steigen. Doch selbst bei diesen Preissteigerungen liegt der Wohnungspreis immer noch nur bei etwa 40 bis 50 Millionen VND/m². Verglichen mit aktuellen kommerziellen Wohnprojekten ist dieser Preis immer noch deutlich erschwinglicher“, erklärte Herr Thinh.

Laut diesem Wirtschaftsexperten ist die Knappheit an Sozialwohnungen im Besonderen und an günstigem Wohnraum im Allgemeinen mit ein Grund dafür, dass viele ältere Projekte im Preis steigen. Berichte von Marktforschungsinstituten zeigen zudem, dass neue Wohnungsbauprojekte unter 45 Millionen VND/m² in der Hauptstadt praktisch ausgestorben sind.

„Die Verantwortlichen in Hanoi gaben an, dass in diesem Jahr rund 10.000 Sozialwohnungen in sieben Projekten fertiggestellt werden sollen. Selbst wenn dieses Ziel erreicht wird, deckt diese Zahl jedoch nur weniger als 20 % des Wohnraumbedarfs von Geringverdienern“, analysierte Herr Thinh.

In der Realität kommt es jedoch nicht bei allen Sozialwohnungsprojekten zu einem so rasanten Preisanstieg. Einige Projekte in den Stadtteilen Hoai Duc und Quoc Oai, die mit relativ niedrigen Verkaufspreisen von nur etwa 10–14 Millionen VND/m² aufwarten, wurden bereits über 20 Mal zum Verkauf angeboten und sind immer noch nicht ausverkauft. Der Grund dafür ist die nach wie vor unzureichende Infrastruktur in diesen Gebieten.

Seien Sie vorsichtig beim Kauf neuer Sozialwohnungen.

Obwohl das Sozialwohnungsbauprojekt NHS Trung Van (Nam Tu Liem) noch nicht fertiggestellt ist, wird es von Maklern auf dem Sekundärmarkt bereits breit zum Verkauf angeboten.

Ein Reporter der Zeitung Dau Tu, der sich als Wohnungskäufer ausgab, traf Herrn Tuan, einen Immobilienmakler, und erfuhr, dass die Wohnung im Wohnkomplex NHS Trung Van für 41 Millionen VND/m² weiterverkauft wurde (der ursprüngliche Preis lag bei 19,5 Millionen VND/m²). Obwohl der Reporter Herrn Tuan wiederholt darauf hinwies, dass er die Voraussetzungen für Sozialwohnungen nicht erfülle, versicherte ihm der Makler dennoch, dass er eine Wohnung in dem Projekt erwerben könne.

„Man muss fünf Jahre in einer Sozialwohnung leben, um das rote Buch übertragen zu können. Ich werde es jetzt durch die notarielle Beglaubigung des privaten Dokuments erwerben. Keine Sorge“, versicherte Tuan.

Laut Herrn Tran Vu, Gründer der Forschungseinheit SPE.R, hat der Broker im oben genannten Fall das Konzept jedoch absichtlich verfälscht.

„Die notarielle Beglaubigung hat Rechtskraft und belegt den Schutz zivilrechtlicher Beziehungen durch den Staat. Ein notariell beglaubigtes Dokument ist lediglich eine Urkunde, die tatsächliche Ereignisse und Handlungen festhält, die von einem Gerichtsvollzieher direkt bezeugt wurden. Daher unterscheidet sich ein notariell beglaubigtes Dokument von einem notariell beglaubigten Dokument und kann ein notariell beglaubigtes Dokument in Rechtsangelegenheiten, insbesondere bei Immobilientransaktionen, nicht ersetzen“, betonte Herr Tran Vu.

Der Experte von SPE.R erklärte, dass einige Verkäufer aufgrund der nicht eingehaltenen Mindestwohndauer bei neuen Sozialwohnungsbauprojekten das Gesetz umgehen, indem sie handschriftliche Dokumente unterzeichnen und diese notariell beglaubigen lassen. Allerdings kann ein solches Formular keinen Kaufvertrag ersetzen und ist staatlich nicht beglaubigt, insbesondere im Hinblick auf die Rechtsgültigkeit.

Falls der Wohnungseigentümer die Wohnung vor Ablauf der 5-Jahres-Frist weiterverkaufen möchte, sind laut Vorschriften nur zwei Käufer zugelassen: der Projektinvestor und Personen, die Anspruch auf Sozialwohnungsförderung haben.

„Sollten Eigentümer und Käufer den Kauf und Verkauf einer Sozialwohnung vorsätzlich und nicht gesetzeskonform durchführen, sind Kaufvertrag und Eigentumsübertragung ungültig. Der Käufer ist dann verpflichtet, die Sozialwohnung an die Hausverwaltung zurückzugeben. Bei vorsätzlicher Missachtung der Vorschriften werden sowohl Eigentümer als auch Käufer disziplinarisch bestraft“, erklärte Herr Tran Vu.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html