Preise für alte Sozialwohnungen in der Innenstadt „schießen in die Höhe“

Da sie stark von der Verkehrsinfrastruktur profitieren und genügend Zeit zum Handeln haben, steigen die Preise für alte Sozialwohnungsprojekte in der Innenstadt „explodierend“.

Wohnungen im Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van werden auf dem Sekundärmarkt für mehr als 40 Millionen VND/m2 verkauft (Foto: T.Vu).

Preiserhöhung bis zu 460%

Am 26. August 2010 wurde der Apartmentkomplex Ngo Thi Nham (Bezirk Ha Dong) – eines der ersten Sozialwohnungsprojekte in Hanoi – offiziell zum Verkauf eröffnet. Damals wurden die Wohnungen hier vom Investor für mehr als 8 Millionen VND/m² verkauft.

Bis heute, nach 14 Jahren, wird die Wohnung in Ngo Thi Nham von Maklern für 45 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, eine Steigerung von 460 % gegenüber dem Anfangspreis im Jahr 2010.

Dieser rasante Preisanstieg ist in vielen Sozialwohnungsprojekten der Hauptstadt zu beobachten. Beispielsweise lag der Preis im Sozialwohnungsgebiet Tay Nam Linh Dam (Bezirk Hoang Mai) bei der Übergabe im Jahr 2016 bei knapp über 13 Millionen VND/m². Aktuell liegt der Preis für eine 68 m² große Wohnung bei 3,5 Milliarden VND (51 Millionen VND/m²).

Herr Duong Duc Tuan, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Hanoi, hat gerade eine Entscheidung unterzeichnet, mit der er die aktualisierte Liste der Investitionsprojekte für Wohnungsbau und städtische Baugebiete in den Wohnungsbauplänen von Hanoi für den Zeitraum 2021 – 2025 (Phase 3) genehmigt.

Besonders hervorzuheben sind die Informationen zu sechs neuen Sozialwohnungsprojekten (ca. 8.300 Wohnungen). Allerdings werden voraussichtlich nur zwei dieser Projekte im Jahr 2026 fertiggestellt. Die restlichen Sozialwohnungsgebiete werden voraussichtlich zwischen 2028 und 2029 fertiggestellt.

Ähnlich verhält es sich mit dem Song Hong-Projekt in Rice City (Bezirk Long Bien): Der Eröffnungspreis lag 2018 bei etwa 13 Millionen VND/m², nach vier Jahren ist er nun auf 40 Millionen VND/m² gestiegen, also dreimal so hoch.

Ein weiteres Projekt ist Rice City Linh Dam (Bezirk Hoang Mai) mit einem Startpreis von etwa 15 Millionen VND/m2 im Jahr 2014. Derzeit werden hier viele Wohnungen für über 50 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Wirtschaftsexperte Dr. Dinh Trong Thinh, dass Sozialwohnungsprojekte in der Innenstadt stark von der Verkehrsinfrastruktur profitieren. Dies sei der Schlüssel zur Anbindung von Wohnprojekten an Versorgungseinrichtungen wie Krankenhäuser, Schulen, Einkaufszentren usw.

„Das oben genannte Potenzial trägt dazu bei, dass die Preise für Sozialwohnungen in der Innenstadt kontinuierlich steigen. Doch selbst bei steigenden Preisen liegen die Wohnungspreise immer noch nur bei etwa 40 bis 50 Millionen VND/m². Im Vergleich zu aktuellen kommerziellen Wohnungsbauprojekten ist dieser Preis immer noch deutlich erschwinglicher“, erklärte Herr Thinh.

Laut dem Wirtschaftsexperten ist der Mangel an Sozialwohnungen im Besonderen und an preiswertem Wohnraum im Allgemeinen einer der Gründe dafür, dass viele Altbauprojekte im Preis steigen. Berichte von Marktforschungsinstituten deuten zudem darauf hin, dass Neubauprojekte mit Preisen unter 45 Millionen VND/m2 in der Hauptstadt mittlerweile „ausgestorben“ sind.

„Die Verantwortlichen in Hanoi sagten, dass in diesem Jahr in sieben Projekten rund 10.000 Sozialwohnungen fertiggestellt werden. Doch selbst wenn dieses Ziel erreicht wird, wird diese Zahl nur weniger als 20 % des Wohnungsbedarfs von Geringverdienern decken“, analysierte Herr Thinh.

Tatsächlich haben jedoch nicht alle Sozialwohnungsprojekte einen rasanten Preisanstieg verzeichnet. Einige Projekte in den Bezirken Hoai Duc und Quoc Oai, deren Verkaufspreise mit nur etwa 10 bis 14 Millionen VND/m² relativ niedrig sind, wurden bereits über 20 Mal zum Verkauf angeboten und sind immer noch nicht ausverkauft. Der Grund dafür ist die nach wie vor eingeschränkte Infrastrukturanbindung in diesen Gebieten.

Vorsicht beim Kauf neuer Sozialwohnungen

Obwohl das Sozialwohnungsprojekt NHS Trung Van (Nam Tu Liem) noch nicht fertiggestellt ist, wurde es von Maklern auf dem Sekundärmarkt umfassend zum Verkauf angeboten.

Ein Reporter der Zeitung Dau Tu traf sich als Hauskäufer mit dem Immobilienmakler Herrn Tuan und erfuhr, dass die Wohnung im NHS Trung Van für 41 Millionen VND/m² weiterverkauft wird (der ursprüngliche Preis lag bei 19,5 Millionen VND/m²). Obwohl Herr Tuan wiederholt darauf hingewiesen wurde, dass er gemäß den Vorschriften keinen Anspruch auf Sozialwohnungsförderung habe, versicherte ihm der Makler, dass er eine Wohnung im Projekt erwerben könne.

„Sie müssen fünf Jahre in einer Sozialwohnung wohnen, bevor Sie das Rote Buch übertragen können. Ich werde es jetzt notariell beglaubigen lassen. Keine Sorge“, bekräftigte Tuan.

Laut Herrn Tran Vu, Gründer der Forschungseinheit SPE.R, hat der Broker im oben genannten Fall jedoch absichtlich Konzepte vertauscht.

„Die notarielle Beglaubigung hat rechtlichen Wert und verdeutlicht den staatlichen Schutz zivilrechtlicher Beziehungen. Ein notariell beglaubigtes Dokument ist lediglich ein Dokument, das tatsächliche Ereignisse und Handlungen aufzeichnet, die direkt von einem Gerichtsvollzieher bezeugt wurden. Daher unterscheidet sich ein notariell beglaubigtes Dokument von einer notariellen Beglaubigung und kann diese im Rechtsverkehr, insbesondere bei Immobiliengeschäften, nicht ersetzen“, betonte Herr Tran Vu.

Der SPE.R-Experte erklärte, dass einige Verkäufer das Gesetz umgehen, indem sie handschriftliche Dokumente unterzeichnen und notariell beglaubigen lassen, da neue Sozialwohnungsprojekte die erforderliche Verweildauer nicht einhalten. Dieses Formular kann jedoch keinen Kaufvertrag ersetzen und muss nicht vom Staat beglaubigt werden, insbesondere im Hinblick auf den Rechtswert.

Falls der Hauseigentümer die Wohnung vor Ablauf der 5-Jahres-Frist weiterverkaufen möchte, dürfen gemäß den Vorschriften nur zwei Personen die Wohnung kaufen, nämlich der Projektinvestor und Personen, die Anspruch auf Sozialwohnungspolitik haben.

„Wenn Eigentümer und Käufer den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen dennoch vorsätzlich nicht ordnungsgemäß durchführen, ist der Kauf- und Übertragungsvertrag ungültig. Der Käufer ist gezwungen, die Sozialwohnung an die Verwaltung zu übergeben. Bei vorsätzlicher Transaktion drohen sowohl dem Eigentümer als auch dem Käufer verwaltungsrechtliche Sanktionen“, sagte Tran Vu.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-o-xa-hoi-cu-trong-noi-do-tang-gia-phi-ma-d223636.html