Warum ist es immer noch schwierig, Sozialwohnungen mit Vorzugsstatus zu erwerben?

Schwerpunkt Sozialer Wohnungsbau

Dementsprechend beträgt der Vorzugszinssatz der Vietnam Bank for Social Policies für Kredite mit Restbetrag für den Kauf, die Anmietung von Sozialwohnungen (NOXH), den Bau neuer Häuser oder die Renovierung und Reparatur von Wohnhäusern 4,8 % pro Jahr. Die Vietnam Bank for Social Policies trägt die volle Verantwortung für die Inhalte, gemeldeten und vorgeschlagenen Daten. Diese Entscheidung gilt vom 10. Mai bis 31. Dezember 2024.

Zuvor hatte die Regierung zudem ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND für den sozialen Wohnungsbau angekündigt. Vier Geschäftsbanken, darunter Agribank , BIDV, Vietcombank und VietinBank, vergeben die Kredite zu Zinssätzen von 8,2 bis 8,7 % pro Jahr. Kunden können fünf Jahre lang zu einem Zinssatz von 8,2 % pro Jahr und Unternehmen drei Jahre lang zu einem Zinssatz von 8,7 % pro Jahr leihen.

Kürzlich hat der Gouverneur der Staatsbank außerdem vier große Geschäftsbanken – Agribank, BIDV , Vietcombank und VietinBank – beauftragt, Vorzugskreditpakete für den Erwerb von Sozialwohnungen zu einem Zinssatz von 5 % pro Jahr anzubieten. Diese Entscheidung der Staatsbank tritt am 1. Januar 2023 in Kraft. Die von den Geschäftsbanken im Jahr 2023 für ausstehende Kredite zur Unterstützung von Wohnungskäufen im Rahmen dieses Pakets angewandten Zinssätze stehen in keinem Zusammenhang mit dem 120.000 Milliarden VND schweren Paket. Tatsächlich vergeben Geschäftsbanken im Rahmen dieses Kreditpakets bereits seit 2013 Kredite zu einem Zinssatz von 6 % pro Jahr. In den Jahren 2019 und 2020 wurde dieser auf 5 % pro Jahr gesenkt und liegt seit 2021 unverändert bei 4,8 % pro Jahr.

Bei vielen Sozialwohnungsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt kam es nach Baubeginn aufgrund rechtlicher Probleme zu Verzögerungen.

Nicht nur Kapital: Am 3. April 2023 unterzeichnete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha den Beschluss 338/QD-TTg des Premierministers, mit dem das Investitionsprojekt zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030 genehmigt wird. Das Projekt zielt darauf ab, Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen zu entwickeln, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industriegebieten und freien Exportzonen erschwinglich sind. Bis 2030 wird die Gesamtzahl der in den Gemeinden fertiggestellten Wohnungen voraussichtlich bei etwa 1.062.200 Einheiten liegen. Davon werden etwa 428.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und etwa 634.200 Einheiten im Zeitraum 2025–2030 fertiggestellt.

Nach Angaben des Bauministeriums wurden im ersten Quartal 2023 landesweit 418 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauvolumen von rund 432.400 Einheiten umgesetzt. Derzeit werden auch nichtstaatliche Geschäftsbanken ermutigt, sich in jedem Zeitraum an der Vergabe von Kreditpaketen an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen zu beteiligen. In einigen Kommunen fördert die Regierung zudem Sozialwohnungsbauprogramme, um den enormen Wohnungsbedarf der Bevölkerung zu decken. Man kann sagen, dass das Segment des Sozialwohnungsbaus noch nie so stark im Fokus stand wie heute.

Ich habe Geld, aber kein Haus zum Kaufen

Obwohl dem sozialen Wohnungsbau viel Aufmerksamkeit zuteilwird, kommt es in der Realität zu zahlreichen Paradoxen. Das heißt, es ist Geld vorhanden, aber es mangelt an Häusern zum Kauf.

Der Vorsitzende der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, sagte, die Bank für Sozialpolitik habe kürzlich zugegeben, dass das Kreditpaket für den Kauf und die Miete von Sozialwohnungen mit einem Zinssatz von 4,8 %/Jahr einen Überschuss von mehr als 11.000 Milliarden VND aufweise, weil es keine Kreditnehmer gebe, weil es keine Häuser zu kaufen gebe. Unterdessen sei das Paket im Wert von 120.000 Milliarden VND nur ein kommerzielles Kreditpaket mit Zinsunterstützung für Privatpersonen und Unternehmen. Kurzfristig ist dieses Paket für Investoren vorteilhaft, weil der Kreditzinssatz günstiger ist als der aktuelle kommerzielle Zinssatz von bis zu 12 – 15 %/Jahr. Bislang konnten jedoch keine Unternehmen Kredite vergeben, weil keine Projekte genehmigt wurden. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde im letzten Jahr mit dem Bau vieler Projekte begonnen, aber aufgrund von Verfahrensproblemen sind sie dort „abgedeckt“. Es gibt keine Produkte, was dazu führt, dass die Menschen keine Häuser haben, die sie sich leihen könnten, um sie zu kaufen.

Laut Herrn Chau ist das 120.000 Milliarden VND schwere Paket wie ein Beruhigungsmittel und zeigt kaum Wirkung, solange der Zinssatz für Eigenheimkäufer mit bis zu 8,2 % pro Jahr noch zu hoch ist. Bei diesem Zinssatz werden arme Menschen es nicht wagen, Geld zu leihen. Außerdem gilt der feste Zinssatz von 8,2 % nur bis zum 30. Juni. Ab dem 1. Juli wird alle sechs Monate ein neuer Zinssatz bekannt gegeben. Gleichzeitig ist dieses Paket für Eigenheimkäufer nur fünf Jahre gültig, für Investoren nur drei Jahre. Nach Ablauf dieser Frist müssen Kunden mit der Bank über den vereinbarten Zinssatz verhandeln, was zu riskant ist. Ganz zu schweigen davon, dass die Rückzahlung von Kapital und Zinsen innerhalb von fünf Jahren bei einem Zinssatz von 8,2 % pro Jahr für die Menschen bereits eine Belastung darstellt.

„Das Bauministerium muss ein zusätzliches Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND mit einem Zinssatz von 4,8 – 5 % pro Jahr vorlegen, wie beim vorherigen Paket in Höhe von 30.000 Milliarden VND. Die Befugnis zur Ausgabe dieses Kreditpakets liegt beim Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung. Obwohl dieses Kreditpaket nur 30 % des Bedarfs zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen deckt, können die Geschäftsbanken mit diesem Startkapital genug Geld mobilisieren, um das oben genannte Projekt umzusetzen“, schlug Herr Le Hoang Chau vor.

Rechtsanwalt Hoang Thu von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, das größte Problem liege derzeit darin, dass die Kredite aufgrund fehlender Projekte nur schwer ausgezahlt werden könnten. Besonders problematisch seien die Anpassung der Planung für den sozialen Wohnungsbau, der aus Gewerbewohnungen umgewandelt werden soll, sowie die Befreiung von Landnutzungsgebühren und die Nichterhebung von Landnutzungsgebühren für Sozialwohnungen, Arbeiterunterkünfte, Studentenwohnheime, Unterkünfte für Streitkräfte, öffentlichen Wohnungsbau, Umsiedlungswohnungen im Rahmen staatlicher Projekte und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern. Bislang sei gesetzlich nicht geregelt, in welchen Fällen die Landnutzungsgebühren befreit, in welchen reduziert und in welchen Fällen die Pachtzinsen gesenkt würden. Dies erschwere den lokalen staatlichen Stellen „unbeabsichtigt“ die Durchsetzung des Gesetzes.

Darüber hinaus sieht Artikel 58 Absatz a, Klausel 1 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 vor, dass Investoren in Sozialwohnungsprojekte von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht befreit sind. Daher müssen die Gemeinden zunächst ein Verwaltungsverfahren durchführen, um die konkreten Grundstückspreise festzulegen und zu bewerten. Sobald die Grundnutzungsgebühr feststeht, erlässt das Volkskomitee der Provinz einen Beschluss über die Grundnutzungsgebühren und Grundpacht und erlässt anschließend einen Beschluss zur Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht. Dieses Verfahren ist sehr umständlich, zeitaufwändig und unnötig.

Die Regierung hat Kreditpakete mit Anreizen angekündigt, doch Privatpersonen und Unternehmen haben aus verschiedenen Gründen immer noch Schwierigkeiten, darauf zuzugreifen. Ein weiteres Problem ist der Mangel an Sozialwohnungen, die man sich leihen kann, um sie zu kaufen. Daher müssen rechtliche Hindernisse beseitigt werden, damit viele Projekte umgesetzt und mehr Wohnungen auf den Markt gebracht werden können. Kritisiert werden müssen auch viele Städte und Gemeinden, die in ungünstigen Lagen in Sozialwohnungen investieren, sodass diese nicht gekauft werden, wie beispielsweise Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt.

Herr Le Hoang Chau

Wenn die Grundgebühr für Sozialwohnungsprojekte befreit ist, ist dies gesetzlich vorgeschrieben. Es müssen keine Verfahren zur Ermittlung des Grundstückspreises, der Grundgebühr und der befreiten Grundpacht gemäß den Bestimmungen des Grundgesetzes durchgeführt werden. Dies spart den Unternehmen viel Zeit. Sozialwohnungsprodukte können dann schneller auf den Markt gebracht und Kreditpakete aktiviert werden.

Rechtsanwalt Hoang Thu

Quellenlink: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm