Viele Einkaufszentren in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden in Büros umgewandelt

Savills Vietnam gab bekannt, dass die Einzelhandelsfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal 2023 um 7.000 Quadratmeter zurückgegangen sei, der niedrigste Wert seit dem vierten Quartal 2022. Da viele Mieter ihre Räumlichkeiten zurückgaben, haben die Projektbesitzer die Nutzung von Einkaufszentren in Bürogebäude zur Vermietung umgewandelt.

Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Leiterin Forschung & S22M, Savills HCMC

Umwandlung in ein Büro zur Vermietung

Nachdem die Marke Miniso kürzlich die Räumlichkeiten zurückgegeben hatte, verzeichnete das Thao Dien Pearl-Projekt (Thao Dien, Thu Duc City) einen Rückgang der verbrauchten Grundfläche um 3.000 m2 und der Vermieter beschloss, die Einzelhandelsmietfläche in Büroflächen umzuwandeln.

Neben Thao Dien Pearl verzeichnete Savills auch eine Reihe kleinerer Projekte unter 10.000 m² in Vororten, die von modernen Einzelhandelsflächen in Büro- oder Coworking-Flächen umgewandelt werden mussten. Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin für Forschung und S22M bei Savills Ho Chi Minh City, bewertete diesen Trend als ein deutliches Beispiel für die Realität vieler Einzelhandelsprojekte zur Miete.

Kleinere Projekte haben oft Schwierigkeiten, vielfältige Mieter zu gewinnen und ihren Mieterstamm zu halten. Die meisten dieser Projekte befinden sich in neuen Wohngebieten fernab des Stadtzentrums und ihr Geschäftsmodell beschränkt sich auf wenige Dienstleistungen wie Gastronomie, Lebensmittelgeschäfte, Friseursalons usw. Diese Mieter können oft keine hohen Mieten zahlen.

Daher sind diese Modelle für Investoren meist finanziell ineffizient. Sie tendieren daher dazu, die Funktionen dieser Projekte in kommerziell effektivere Varianten umzuwandeln“, analysierte der Savills-Experte.

Herausforderungen in Entwicklungsmodellen

Laut Savills ist das Neuangebot in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 recht begrenzt. Das gesamte moderne Einzelhandelsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte unverändert gegenüber dem Vorquartal mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter Nutzfläche. Die Mietpreise erreichten im Zentrum knapp 3,5 Millionen VND/Quadratmeter/Monat und im Randbereich rund 1 Million VND/Quadratmeter/Monat. Die Auslastung lag unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 91 %.

Frau Tran Pham Phuong Quyen, Retail Leasing Manager, Savills HCMC

„In den ersten sechs Monaten des Jahres verzeichneten wir trotz der schwierigen Wirtschaftslage stabile Auslastungsraten und Preise. Dies zeigt eine gute Nachfrage auf dem Markt“, so Frau Giang Huynh.

Im zweiten Quartal wurden drei neue Projekte realisiert, die meisten davon in Vororten. Ein typisches Beispiel ist die Thiso Mall Sala. Sie ist von mittlerer Größe und verkehrsgünstiger Lage und kann eine Vielzahl von Mietern anziehen – von Gastronomie über Mode und Accessoires bis hin zu Supermärkten. Dadurch wird ein hoher Kundenverkehr generiert und eine gute Auslastung erreicht.

„Die Auslastung von über 90 % ist teilweise darauf zurückzuführen, dass das moderne Einzelhandelsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zur Gesamtbevölkerung von 13 Millionen Einwohnern noch gering ist. Im Vergleich zu Bangkok oder anderen Städten der Region beträgt die gesamte moderne Einzelhandelsfläche dort rund 8 bis 9 Millionen Quadratmeter. Es zeigt sich, dass die moderne Einzelhandelsfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum großen Konsumpotenzial der Stadt sehr gering ist“, analysierte Frau Giang Huynh.

Tran Pham Phuong Quyen, Retail Leasing Manager bei Savills HCMC, stimmt dieser Ansicht zu und sagte, das größte Problem des vietnamesischen Einzelhandelsmarktes sei aus Sicht ausländischer Mieter der Mangel an hochwertigen Immobilien. Vietnam wird oft mit benachbarten, sich über viele Jahre entwickelnden Märkten wie Thailand und Malaysia verglichen, wo es viele große, geräumige Immobilien und eine Reihe hochwertiger Einkaufszentrumsprojekte gibt.

In Ho-Chi-Minh-Stadt sind Einzelhandelsflächen im Zentrum stets bei großen internationalen Marken gefragt, die gerade erst in den vietnamesischen Markt eingetreten sind. Diese Marken haben oft strenge Anforderungen an die Lage, um viele Kunden zu erreichen und eine beeindruckende Markenpräsenz auf der Straße oder in einem bekannten Einkaufszentrum zu gewährleisten.

„Die hohe Auslastung von Einkaufszentren zwingt Marken jedoch dazu, geduldig auf Vertragsablauf zu warten, bevor sie eine Chance zur Übernahme haben. Bei Stadthäusern gibt es hingegen andere Hindernisse, darunter mehrstöckige Gebäude, die die Effizienz des Designs und die Raumausnutzung beeinträchtigen, sowie Sicherheits- und Parkplatzprobleme und rechtliche Verfahren bei der Anmietung. Dies lässt internationale Marken in der Gründungsphase zögern“, sagte Frau Quyen.

In den letzten sechs Monaten des Jahres wurden drei neue Projekte im dezentralen Bereich mit einer Gesamtfläche von rund 70.000 m² auf den Markt gebracht. Da sich der Großteil dieses Angebots jedoch im dezentralen Bereich und in neuen Wohngebieten befindet, könnte sich das Problem der Auslastung wiederholen.

„Wir hoffen, dass die neuen Einzelhandelsmodelle sowohl potenzielle Mieter als auch solche mit guter Finanzkraft anziehen und interessante Einkaufserlebnisse bieten, um Kundenverkehr zu generieren“, fügten die Experten von Savills hinzu.

Quelle: https://www.congluan.vn/hoat-dong-khong-hieu-qua-nhieu-trung-tam-thuong-mai-tai-tp-hcm-chuyen-thanh-van-phong-post258549.html