Viele Einkaufszentren in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden in Büros umgewandelt

Savills Vietnam gab bekannt, dass im zweiten Quartal 2023 der Verbrauch von Einzelhandelsflächen in Ho-Chi-Minh-Stadt um 7.000 Quadratmeter zurückgegangen sei, der niedrigste Wert seit dem vierten Quartal 2022. Angesichts der Tatsache, dass viele Mieter ihre Räumlichkeiten zurückgeben, haben die Projektbesitzer das Geschäftszentrum in ein Bürogebäude zur Miete umgewandelt.

Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin, Leiterin Forschung & S22M, Savills HCMC

Umwandlung in ein Büro zur Vermietung

Nachdem die Marke Miniso kürzlich die Räumlichkeiten zurückgegeben hatte, verzeichnete das Thao Dien Pearl-Projekt (Thao Dien, Thu Duc City) einen Rückgang der verbrauchten Grundfläche um 3.000 m2 und der Vermieter beschloss, die Einzelhandelsmietfläche in Büroflächen umzuwandeln.

Savills stellte nicht nur Thao Dien Pearl fest, sondern auch eine Reihe kleinerer Projekte unter 10.000 m² in Vorstadtgebieten, bei denen moderne Einzelhandelsflächen in Büro- oder Coworking-Flächen umgewandelt werden mussten. Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Leiterin für Forschung und S22M bei Savills HCMC, schätzte, dass dieser Trend auf eine Realität hingewiesen habe, mit der viele Einzelhandelsprojekte zur Miete heute konfrontiert seien.

Kleinere Projekte haben oft Schwierigkeiten, vielfältige Mieter zu gewinnen und ihren Mieterstamm zu halten. Die meisten dieser Projekte befinden sich in neuen Wohngebieten fernab des Stadtzentrums und ihr Geschäftsmodell beschränkt sich auf wenige Dienstleistungen wie Gastronomie, Lebensmittelgeschäfte, Friseursalons usw. Diese Mieter können oft keine hohen Mieten zahlen.

Daher sind diese Modelle für Anleger meist finanziell nicht sinnvoll. Daher neigen sie dazu, die Funktionen dieser Projekte in kommerziell effektivere Typen umzuwandeln“, analysierte der Savills-Experte.

Herausforderungen in Entwicklungsmodellen

Laut Savills ist das Neuangebot in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 recht begrenzt. Das gesamte moderne Einzelhandelsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte unverändert gegenüber dem Vorquartal mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche. Der Mietpreis beträgt etwa 3,5 Millionen VND/m2/Monat für zentrale Bereiche und etwa 1 Million VND/m2/Monat für nicht zentrale Bereiche. Die Auslastung blieb unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 91 %.

Frau Tran Pham Phuong Quyen, Retail Leasing Manager, Savills HCMC

„In den ersten sechs Monaten des Jahres verzeichneten wir trotz der schwierigen Wirtschaftslage stabile Auslastungsraten und Preise. Dies zeigt eine gute Nachfrage auf dem Markt“, so Frau Giang Huynh.

Im zweiten Quartal gab es drei neue Projekte, die meisten davon in Vorstadtgebieten. Typischerweise kann die Thiso Mall Sala mit ihrer moderaten Größe und günstigen Lage eine Vielzahl von Mietern anziehen, von Lebensmittel- und Getränkemarken über Mode- und Accessoire-Marken bis hin zu Supermärkten, wodurch sie einen guten Besucherverkehr anzieht und eine gute Mietkapazität erreicht.

„Die Auslastung von über 90 % ist teilweise darauf zurückzuführen, dass das moderne Einzelhandelsangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zur Gesamtbevölkerung von 13 Millionen Einwohnern noch gering ist. Im Vergleich zu Bangkok oder anderen Städten der Region beträgt die gesamte moderne Einzelhandelsfläche dort rund 8 bis 9 Millionen Quadratmeter. Es zeigt sich, dass die moderne Einzelhandelsfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum großen Konsumpotenzial der Stadt sehr gering ist“, analysierte Frau Giang Huynh.

Frau Tran Pham Phuong Quyen, Retail Leasing Manager von Savills HCMC, stimmte dieser Ansicht zu und sagte auch, dass das größte Problem des vietnamesischen Einzelhandelsflächenmarktes in den Augen ausländischer Mieter der Mangel an hochwertigen Flächen sei. Vietnam wird oft mit alteingesessenen Nachbarmärkten wie Thailand und Malaysia verglichen, wo es viele große, geräumige Räumlichkeiten und eine Reihe hochwertiger Einkaufszentrumsprojekte gibt.

Typischerweise sind Einzelhandelsflächen im zentralen Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt immer bei großen internationalen Marken begehrt, die gerade erst auf den vietnamesischen Markt gekommen sind. Diese Marken haben oft strenge Standortanforderungen, um den Zugang zu vielen Kunden und eine beeindruckende Markenpräsenz auf der Straße oder in berühmten Einkaufszentren sicherzustellen.

„Die hohe Auslastung von Einkaufszentren zwingt Marken jedoch dazu, geduldig auf Vertragsablauf zu warten, bevor sie eine Chance zur Übernahme haben. Bei Stadthäusern gibt es hingegen andere Hindernisse, darunter mehrstöckige Gebäude, die die Effizienz des Designs und die Raumausnutzung beeinträchtigen, sowie Sicherheits- und Parkplatzprobleme und rechtliche Verfahren bei der Anmietung. Dies lässt internationale Marken in der Gründungsphase zögern“, sagte Frau Quyen.

Mit Blick auf die letzten 6 Monate des Jahres wird der Markt drei neue Projekte in nicht zentralen Gebieten mit einer Gesamtfläche von etwa 70.000 m2 umfassen. Da sich der Großteil dieses Angebots jedoch in dezentralen Gebieten und in neuen Wohngebieten befindet, könnte sich das Problem der Verfüllung wiederholen.

„Wir hoffen, dass die neuen Einzelhandelsmodelle sowohl potenzielle Mieter als auch solche mit guter Finanzkraft anziehen und interessante Einkaufserlebnisse bieten, um Kundenverkehr zu generieren“, fügten die Experten von Savills hinzu.

Quelle: https://www.congluan.vn/hoat-dong-khong-hieu-qua-nhieu-trung-tam-thuong-mai-tai-tp-hcm-chuyen-thanh-van-phong-post258549.html