Preisliste für heißes Land in den Provinzen 2026

Bislang haben die Provinzen die neue Grundstückspreisliste gemäß dem Landgesetz von 2024 veröffentlicht, um die öffentliche Meinung einzuholen, bevor sie diese dem Volksrat zur Entscheidung über die offizielle Umsetzung ab dem 1. Januar 2026 vorlegen. Die Änderung der Grundstückspreisliste stößt bei Bevölkerung, Unternehmen, Presse und Öffentlichkeit auf besonderes Interesse und entwickelt sich zu einem brisanten Thema.

Việt Nam•18/11/2025

Ab 2026 wird der alle fünf Jahre von der Regierung festgelegte Rahmen für die Bodenpreise abgeschafft und durch eine von den Provinzen ab 2026 festgelegte und anschließend jährlich an die Marktentwicklung angepasste Bodenpreisliste ersetzt. Diese Liste basiert auf strengen staatlichen Vorgaben und den Richtlinien des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt hinsichtlich der Prinzipien, Prozesse, Methoden und Kriterien für Gebiete und Standorte. Die beiden wichtigsten Prinzipien sind die enge Orientierung der Preise an den Marktpreisen und die Gewährleistung der Unabhängigkeit zwischen der Preisermittlungsstelle und dem Preisbewertungsrat mit der zuständigen Genehmigungsbehörde. Die allgemeine Preisliste umfasst acht Untertabellen für acht verschiedene Bodentypen: vier Tabellen für landwirtschaftliche Flächen (für einjährige Kulturen, für mehrjährige Kulturen, für Aquakultur und Forstwirtschaft) sowie vier Tabellen für nichtlandwirtschaftliche Flächen (Wohnbauland, Gewerbe- und Dienstleistungsland, Produktionsflächen und Industrieparks). Darüber hinaus lässt sich die Tabelle in zahlreiche kleinere Untertabellen gliedern, beispielsweise nach Wohnbauland und anderen nichtlandwirtschaftlichen Flächen, unterteilt nach städtischen und ländlichen Gebieten. Die Grundstückspreistabelle ist nach Gemeinde und Stadtbezirk aufgeschlüsselt, wobei jede Einheit in mehrere Gebiete unterteilt ist. Jedes Gebiet umfasst wiederum mehrere Grundstücke, die jeweils einer bestimmten Anzahl von Lagen zugeordnet sind. Jede Kategorie von Wohnbauland und anderen nichtlandwirtschaftlichen Flächen umfasst üblicherweise fünf Lagen, während jede Kategorie von gängigen landwirtschaftlichen Flächen drei Lagen aufweist. Lage Nummer 1 hat den höchsten Preis, die Preise der folgenden Lagen nehmen stufenweise ab.

Die Grundstückspreisliste ist die Grundlage für die Ermittlung des Preises für vom Staat verpachtetes oder zugeteiltes Land (gegen Entgelt), des Gebotspreises, der Gebühr für die Landnutzung bei der Umwandlung von Land, der Grunderwerb- und Übertragungssteuer, der Entschädigung bei der Rückforderung von Land durch den Staat sowie anderer Gebühren und Entgelte für Grundstücke.

Die für 2026 vorgeschlagene Grundstückspreisliste der Provinzen soll sich dem Marktpreis annähern und im Durchschnitt um 30–70 % für Wohnbauland und 20–50 % für landwirtschaftliche Flächen steigen (verglichen mit der bis Ende 2025 geltenden Preisliste). In den Ebenen ist eine durchschnittliche Erhöhung von 30–40 % für Wohnbauland und 15–30 % für landwirtschaftliche Flächen vorgesehen. In den Bergregionen liegen diese Werte bei 15–30 % bzw. 10–25 %. Der Höchstpreis aller Grundstücksarten in den Bergregionen ist deutlich niedriger und beträgt nur 10–30 % des Preises in den Ebenen. Im Falle von Provinzfusionen steigen die Grundstückspreise im Zentrum nicht, sondern sinken sogar, wenn der Verwaltungssitz der Provinz verlegt wird. Im Gegenteil: Die Grundstückspreise am neuen gemeinsamen Verwaltungssitz der Provinzen steigen nach der Fusion sprunghaft an.

Einige Regionen sind in der Presse in den Fokus gerückt. Im Norden Vietnams wird in Hanoi eine Erhöhung der städtischen Grundstückspreise um 2–26 % (gegenüber dem inflationsbereinigten Preis von 2025) bzw. um 150–270 % (gegenüber dem nicht inflationsbereinigten Preis von 2025) erwartet. Der Höchstpreis (berechnet pro Quadratmeter) liegt bei 702 Millionen VND für städtisches Bauland im Stadtzentrum und bei 290.000 VND für landwirtschaftliche Flächen. In Quang Ninh stiegen die Preise für städtisches Bauland im Durchschnitt um das 1,5- bis 2-Fache, in Spitzenzeiten sogar um mehr als das 5-Fache, mit einem Höchstpreis von 203 Millionen VND. Die Preise für ländliche Flächen stiegen im Durchschnitt um mehr als das 3-Fache, in Spitzenzeiten sogar um das 9-Fache. In Hai Phong war der Anstieg mit 370 % am höchsten, der Höchstpreis für städtisches Bauland lag bei über 200 Millionen VND. In Bac Ninh stiegen die Preise für städtisches Bauland im Durchschnitt um das 2,4-Fache, der Höchstpreis lag bei 120 Millionen VND. In der Zentralregion, insbesondere in Nghe An, erreichten die Preise in einigen Gebieten der alten und neuen Stadt Vinh 80 % des Marktpreises und über 200 Millionen VND. In Da Nang stiegen die Preise für städtisches Bauland um 5–82 % und erreichten einen Höchstpreis von 350 Millionen VND; landwirtschaftliche Flächen aller Art verteuerten sich im Durchschnitt um 140–150 % und erreichten einen Höchstpreis von 300.000 VND. In Quang Ngai verdreifachten sich die Preise für städtisches Bauland und erreichten einen Höchstpreis von 60 Millionen VND. Im Süden, in Ho-Chi-Minh-Stadt, stiegen die Preise um 4–280 %. Der Höchstpreis für städtisches Bauland lag bei 687 Millionen VND, für landwirtschaftliche Flächen bei 810.000 VND. In Dong Nai verteuerten sich Wohnbauland um das 1,3- bis 2-Fache und landwirtschaftliche Flächen um das 1,1- bis 1,8-Fache, stellenweise sogar um das 9-Fache. Der Höchstpreis für städtisches Bauland lag bei 64 Millionen VND, für ländliches Bauland bei 18 Millionen VND und für landwirtschaftliche Nutzfläche bei 396.000 VND/m². In Tay Ninh stiegen die Preise für ländliches und städtisches Bauland um das 1,6- bis 6-Fache; der Höchstpreis für städtisches Bauland betrug 83 Millionen VND, für landwirtschaftliche Nutzfläche 178.000 VND.

Die Provinzen des nördlichen Mittellandes und der Berge zählen zu den Regionen mit niedrigen bis mittleren Grundstückspreissteigerungen. Städtische Grundstücke verteuerten sich im Durchschnitt um 15–30 %, in Spitzenfällen um das 5- bis 8-Fache; landwirtschaftliche Grundstücke legten im Durchschnitt um 5–20 % zu, in Spitzenfällen um 80 %. Die Provinz Thai Nguyen verzeichnete den höchsten Anstieg: Landwirtschaftliche Grundstücke verteuerten sich um 140.000 VND, städtische Grundstücke um 100 Millionen VND. In der Provinz Phu Tho lagen die Preise zwischen 90.000 VND und 105 Millionen VND. In der Provinz Lao Cai stiegen sie um über 50.000 VND auf 83 Milliarden VND. Die Provinz Dien Bien verzeichnete Preissteigerungen zwischen 82.000 VND und 42,5 Millionen VND. In der Provinz Lai Chau stiegen die Preise um 43.000 VND auf über 9 Milliarden VND. In der Provinz Lang Son lagen sie zwischen 43.000 VND und 37,2 Millionen VND.

Son La ist eine der Provinzen, die ihre Grundstückspreisliste für 2026 frühzeitig veröffentlicht hat und derzeit Stellungnahmen aus allen Bereichen, Sektoren, Organisationen und der Bevölkerung einholt. Auch das Provinzkomitee der Vaterländischen Front sammelt Kommentare von Mitgliedern des Beratungsrates. Die Grundstückspreisliste von Son La umfasst acht Preislisten, die acht verschiedenen Grundstücksarten zugeordnet sind. Landwirtschaftliche Flächen sind in vier Tabellen unterteilt (Anbauflächen für einjährige und mehrjährige Kulturen, Forstflächen und Aquakulturflächen). Nichtlandwirtschaftliche Flächen sind ebenfalls in vier Tabellen unterteilt (Wohnbauflächen, Gewerbeflächen, Dienstleistungsflächen, nichtlandwirtschaftliche Produktionsflächen, Industrieparkflächen und Industriegebiete). Die nichtlandwirtschaftlichen Flächen sind auf 75 Verwaltungseinheiten (Gemeinden und Stadtteile) gegliedert. Jeder Stadtteil umfasst in der Regel etwa 20 Gebiete, jede Gemeinde etwa 10. Jedes Gebiet ist in verschiedene Kategorien unterteilt, wobei jede Kategorie üblicherweise fünf Standorte umfasst. Die landwirtschaftliche Fläche ist in der gesamten Provinz in 75 Gemeinden und Stadtteile mit jeweils 75 Gebieten und Standorten unterteilt. Die durchschnittlichen Preise für Wohnbauland stiegen um 10–20 %. Die Preise für landwirtschaftliche Flächen legten im Wesentlichen um etwa 30 % zu. Die höchsten Preise für Wohnbauland aller Flächenarten wurden im Stadtbezirk To Hieu erzielt, üblicherweise 15–20 Millionen VND/m², mit einem Spitzenpreis von 54 Millionen VND. Der zweithöchste Preis lag bei 32 Millionen VND im Stadtbezirk Thao Nguyen (Altstadt Moc Chau). Der höchste Preis für Gemeindeland betrug knapp 16 Millionen VND (Gemeinde Mai Son, Altstadt Mai Son). Die höchsten Preise für landwirtschaftliche Flächen wurden für Reisanbauflächen mit zwei Ernten erzielt, mit einem Durchschnittspreis von 45.000 VND/m² und einem Spitzenpreis von 78.000 VND (Gemeinde Doan Ket, Altstadt Moc Chau). Im Vergleich zu den erwarteten Grundstückspreisen anderer Provinzen des Landes liegt der erwartete Grundstückspreis in Son La im unteren Bereich, ebenso die erwartete Steigerungsrate. Im nördlichen Mittelgebirge und in den Bergen liegen Grundstückspreis und Steigerungsrate im mittleren Bereich. Diese Einschätzung entspricht der tatsächlichen Situation auf dem Grundstücksmarkt in Son La.

Die Bodenpreistabelle der Provinz Son La weist im Vergleich zum Rest des Landes und der Region einige Abweichungen auf. So steigen beispielsweise (1) die Preise für landwirtschaftliche Flächen stetig und schneller als die für Wohnbauland, während im Rest des Landes und der Region die Preise für Wohnbauland stärker steigen. (2) Die Zonierung und Lage von Wohnbauland und anderen nichtlandwirtschaftlichen Flächen erfolgt nach Gemeinde und Stadtbezirk, ohne Unterscheidung zwischen städtischen und ländlichen Gebieten. (3) Bei der Ermittlung der Preise für landwirtschaftliche Flächen werden jede Gemeinde und jeder Stadtbezirk sowohl als Fläche als auch als Lage betrachtet. Problematisch ist, dass die Provinz vor der Fusion 204 Gemeinden und Stadtbezirke umfasste, jetzt sind es nur noch 75. Viele Gemeinden wurden aus zwei oder drei zusammengelegt, darunter auch solche aus verschiedenen Entwicklungsregionen (Region I, Region II, Region III), die sich aber alle am selben Ort befinden, was Verwunderung auslöst.

Die unterschiedlichen Grundstückspreise und deren Steigerungsraten zwischen Regionen, Provinzen und Städten sind hauptsächlich auf den jeweiligen Stand der wirtschaftlichen Entwicklung, der Urbanisierung, der Infrastrukturentwicklung sowie auf Industrieparks, Unternehmen und Investitionsprojekte zurückzuführen. Experten gehen jedoch davon aus, dass der aktuelle Grundstückspreis bis 2026 auf über 85 % des Marktpreises steigen wird, wenn er derzeit bei etwa 70 % liegt. Der Marktpreis wird jedoch mitunter und regional auch von negativen Faktoren (Preisstimulierung, Preisinflation) beeinflusst. Ob dieser Anstieg zu schnell verläuft und einen Schock auslöst, darüber gehen die Meinungen auseinander. Wenn sich die staatlichen Preise angleichen, werden auch die Marktpreise steigen. Am sichersten und vernünftigsten ist es, anzunehmen, dass dieser Prozess mindestens einen Fünfjahreszyklus benötigt, um das optimale Niveau zu erreichen. Die Annäherung der Grundstückspreise an die Marktpreise ist zwar ein notwendiges Ziel, birgt aber auch Risiken. Der Staat kann so finanzielle Verluste begrenzen und die Staatseinnahmen erhöhen, gleichzeitig steigen jedoch die Kosten für Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlungen bei der Landgewinnung. Unternehmen befürchten, dass steigende Grundstückspreise die Inputkosten von Investitionsprojekten erhöhen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit ihrer Produkte auf dem Markt mindern. Dies wiederum beeinträchtigt die Gewinnung von Arbeitskräften und die Schaffung von Einnahmequellen für den Staatshaushalt. Besonders die Bevölkerung ist besorgt über die Preise für Gartenland, das in Wohnbauland umgewandelt wird. Der Preis für Gartenland, das zu Wohnbauland gehört, soll voraussichtlich um das 1,5-Fache gegenüber dem Preis für gleichartiges Ackerland steigen. Bei der Umwandlung in Wohnbauland steigt der Preis jedoch um das 20- bis 50-Fache. Haushalte, die Land abtrennen und umwandeln möchten, um Häuser für ihre Kinder zu bauen, sind verzweifelt, da sie eine finanzielle Belastung tragen müssen, die ihre Möglichkeiten übersteigt. Viele Experten empfehlen, den Preis für Gartenland an den Preis für Wohnbauland anzugleichen (etwa 60–70 %), um die finanzielle Belastung für die Bevölkerung zu reduzieren. Die Regierung hat jedoch einen Vorschlag unterbreitet, zu dem die Nationalversammlung derzeit Stellungnahmen einholt. Demnach sollen diejenigen, die Gartenland innerhalb eines festgelegten Rahmens in Wohnbauland umwandeln, eine Ermäßigung von 70 % erhalten und nur 30 % der ursprünglichen Kosten tragen müssen. Bei einer Überschreitung des Limits von weniger als einem Mal zahlen sie 50 %, bei einer Überschreitung des Limits von mehr als einem Mal zahlen sie 100 %.

Bezüglich der steigenden Investitionskosten von Unternehmen bei steigenden Grundstückspreisen können Länder mit guten Erfahrungen laut Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, und vielen anderen Experten lernen. Investitionsprojekte von Unternehmen schaffen Anlagen und Infrastruktur und ziehen Arbeitskräfte an – dies sind die Hauptfaktoren für steigende Grundstückspreise in der Region und generieren Einnahmen für den Staatshaushalt. Daher ist es möglich, die finanzielle Belastung der Unternehmen durch höhere Investitionskosten zu reduzieren.

Ein weiteres Problem besteht darin, dass die Erstellung von Grundstückspreislisten nur schwer von negativen Faktoren beeinflusst wird. Die Festlegung individueller Grundstückspreise nach Grundstücksart, Fläche, Lage und Zeitpunkt hingegen ist anfälliger für solche Einflüsse. Denn der individuelle Grundstückspreis wird in diesem Fall aus dem Listenpreis multipliziert mit einem Koeffizienten ermittelt. Um negativen Risiken, Ungerechtigkeiten und möglichen Rechtsstreitigkeiten vorzubeugen, muss die Festlegung individueller Grundstückspreise öffentlich und transparent erfolgen. Die Öffentlichkeit muss diesen Prozess beobachten und ihre Meinung einbringen können. Andererseits kommt es häufig zu Verzögerungen und Stillstand in der Übergangsphase zur Anpassung der Grundstückspreise. Dies betrifft insbesondere Grundstücksverfahren, -transaktionen und -umwandlungen, was die Interessen von Unternehmen und Bürgern stark beeinträchtigt. Behörden auf allen Ebenen müssen einen transparenten und reibungslosen Übergangsprozess gewährleisten und die zuständigen Stellen (z. B. für Grundstücksverfahren und die Erhebung von Steuern und Gebühren) anweisen, die Verzögerungen durch das Abwarten steigender Grundstückspreise zu überwinden.

Die für 2026 erstellte Grundstückspreisliste der Provinzen wird als sorgfältig vorbereitet und weitgehend realitätsnah eingeschätzt. Es handelt sich jedoch lediglich um eine Prognose. Durch die Einbeziehung der Meinungen der Hauptbetroffenen (Bürger und Unternehmen), von Organisationen mit kritischer Funktion sowie durch Kommentare und Bewertungen des Bewertungsausschusses wird die Grundstückspreisliste sicherlich umfassender sein und den Bedürfnissen von Staat, Wirtschaft und Bevölkerung gerecht werden. Dies wird einen wesentlichen Beitrag zur sozioökonomischen Entwicklung der einzelnen Regionen und des gesamten Landes leisten.

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