Ab 2026 wird die Regierung den alle fünf Jahre festgelegten Rahmen für die Bodenpreisfestsetzung abschaffen und durch von den Provinzen ab 2026 festgelegte und anschließend jährlich an die tatsächlichen Marktschwankungen angepasste Bodenpreistabellen ersetzen. Die Erstellung dieser Tabellen erfolgt gemäß strengen staatlichen Vorschriften und Vorgaben des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt hinsichtlich der Prinzipien, Verfahren, Methoden und Kriterien für Gebiete und Standorte. Die beiden wichtigsten Prinzipien sind die Festlegung marktgerechter Preise und die Gewährleistung der Unabhängigkeit zwischen der preisfestlegenden Beratungsstelle und dem Preisbewertungsrat mit der zuständigen Genehmigungsbehörde. Die allgemeine Preistabelle umfasst acht untergeordnete Tabellen für acht verschiedene Bodentypen: vier Tabellen für landwirtschaftliche Flächen (Ackerland, Dauerkulturland, Aquakulturland und Forstland) und vier Tabellen für nichtlandwirtschaftliche Flächen (Wohnbauland, Gewerbe- und Dienstleistungsland, Produktionsgelände und Industrieparkgelände). Darüber hinaus können die Bodenpreise weiter in kleinere Unterkategorien, beispielsweise für Wohnbauland und andere nichtlandwirtschaftliche Bodentypen, unterteilt werden, die nach städtischen und ländlichen Gebieten kategorisiert sind. Für jede Verwaltungseinheit (Gemeinde/Stadtteil) sind auch Grundstückspreistabellen verfügbar. Jede Einheit ist in mehrere Zonen unterteilt, die jeweils verschiedene Kategorien umfassen. Jede Kategorie enthält mehrere Standorte. Üblicherweise gibt es fünf Standorte pro Kategorie für Wohn- und sonstige nichtlandwirtschaftliche Flächen, während es bei landwirtschaftlichen Flächen üblicherweise drei Standorte gibt. Standort 1 hat den höchsten Preis, die Preise der nachfolgenden Standorte sinken.
Die Grundstückspreisliste dient als Grundlage für die Ermittlung des Wertes von staatseigenem Land zur Verpachtung oder Zuteilung (gegen Entgelt), der Gebotspreise, der Gebühren für die Landnutzung bei der Umwandlung von Land, der Steuern beim Kauf und Verkauf von Land, der Entschädigung bei der Rückforderung von Land durch den Staat sowie anderer Gebühren und Entgelte im Zusammenhang mit Land.
Die vorgeschlagene Grundstückspreisliste für die Provinzen im Jahr 2026 orientiert sich an den Marktpreisen mit einer durchschnittlichen Steigerung von 30–70 % für Wohnbauland und 20–50 % für landwirtschaftliche Flächen (verglichen mit der bis Ende 2025 geltenden Preisliste). Die geplante Steigerung beträgt 30–40 % für Wohnbauland und 15–30 % für landwirtschaftliche Flächen. In Bergregionen liegen diese Werte bei 15–30 % bzw. 10–25 %. Die Höchstpreise für Grundstücke in Bergregionen sind deutlich niedriger und erreichen nur 10–30 % der Preise in den Ebenen. Im Falle von Provinzfusionen steigen die Grundstückspreise in zentralen Gebieten nicht und können sogar sinken, wenn der Verwaltungssitz verlegt wird. Umgekehrt steigen die Grundstückspreise in Gebieten, die zum gemeinsamen Verwaltungssitz der fusionierten Provinzen werden, stark an.
Mehrere Regionen sind in den Fokus der Medien gerückt. Im Norden plant Hanoi eine Erhöhung der städtischen Grundstückspreise um 2–26 % (gegenüber dem inflationsbereinigten Preis von 2025) bzw. um 150–270 % (gegenüber dem nicht inflationsbereinigten Preis von 2025). Der Höchstpreis (pro Quadratmeter) liegt bei 702 Millionen VND für städtisches Bauland im Stadtzentrum und bei 290.000 VND für landwirtschaftliche Flächen. In Quang Ninh haben sich die städtischen Grundstückspreise durchschnittlich um das 1,5- bis 2-Fache erhöht, teilweise sogar um mehr als das 5-Fache, mit einem Höchstwert von 203 Millionen VND. Die Preise für ländliche Flächen sind durchschnittlich um das 3-Fache gestiegen, teilweise sogar um das 9-Fache. Hai Phong verzeichnete mit 370 % den höchsten Anstieg, die städtischen Grundstückspreise lagen bei über 200 Millionen VND. In Bac Ninh haben sich die städtischen Grundstückspreise durchschnittlich um das 2,4-Fache erhöht und einen Höchstwert von 120 Millionen VND erreicht. In Zentralvietnam, in der Provinz Nghe An, erreichten die Grundstückspreise in einigen Gebieten der alten und neuen Stadt Vinh 80 % des Marktwertes, mit Spitzenpreisen von über 200 Millionen VND. In Da Nang stiegen die Preise für städtisches Bauland um 5–82 % und erreichten einen Höchststand von 350 Millionen VND; die Preise für landwirtschaftliche Flächen aller Art stiegen im Durchschnitt um 140–150 % und erreichten einen Höchststand von 300.000 VND. In Quang Ngai stiegen die Preise für städtisches Bauland um das Zwei- bis Dreifache und erreichten einen Höchststand von 60 Millionen VND. In Südvietnam verzeichnete Ho-Chi-Minh-Stadt Anstiege von 4 % bis 280 %. Die Spitzenpreise für städtisches Bauland erreichten 687 Millionen VND, für landwirtschaftliche Flächen 810.000 VND. In Dong Nai stiegen die Preise für Wohnbauland um das 1,3- bis 2-Fache; die Preise für landwirtschaftliche Flächen um das 1,1- bis 1,8-Fache, wobei in einigen Gebieten Anstiege um das bis zu Neunfache zu verzeichnen waren. Die Preise für städtisches Bauland erreichten Höchststände von 64 Millionen VND, für ländliches Wohnbauland 18 Millionen VND und für landwirtschaftliche Flächen 396.000 VND/m². In Tay Ninh stiegen die Grundstückspreise in ländlichen und städtischen Gebieten um das 1,6- bis 6-Fache, wobei die Preise für städtisches Bauland einen Höchststand von 83 Millionen VND und für landwirtschaftliche Flächen 178.000 VND erreichten.
Die Provinzen im nördlichen Mittelland und in der Bergregion zählen zu den Gebieten mit geringen bis mittleren Grundstückspreissteigerungen. Städtisches Wohnbauland verteuerte sich durchschnittlich um 15–30 %, wobei der höchste Anstieg das Fünf- bis Achtfache betrug; landwirtschaftliche Flächen verteuerten sich durchschnittlich um 5–20 %, mit einem Höchstwert von 80 %. Die Provinz Thai Nguyen verzeichnete mit 140.000 VND für landwirtschaftliche Flächen und 100 Millionen VND für städtisches Wohnbauland den höchsten Preisanstieg. In der Provinz Phu Tho lagen die Preise bei über 90.000 VND bzw. 105 Millionen VND. In der Provinz Lao Cai lagen die Preise bei über 50.000 VND bzw. 83 Milliarden VND. In der Provinz Dien Bien lagen die Preise bei 82.000 VND bzw. 42,5 Millionen VND. In der Provinz Lai Chau lagen die Preise bei 43.000 VND bzw. über 9 Milliarden VND. In der Provinz Lang Son lagen die Preise zwischen 43.000 VND und 37,2 Millionen VND.
Son La ist eine der Provinzen, die ihre Grundstückspreisliste für 2026 frühzeitig veröffentlicht hat und derzeit Rückmeldungen aus allen Bereichen, Sektoren, Organisationen und der Öffentlichkeit einholt. Auch das Provinzkomitee der Vaterländischen Front sammelt Meinungen von Mitgliedern des Beratungsrates. Die Grundstückspreisliste von Son La umfasst acht Preislisten für acht Grundstücksarten. Landwirtschaftliche Flächen sind in vier Listen unterteilt (jährliche Anbauflächen, Dauerkulturflächen, Forstflächen und Aquakulturflächen). Nichtlandwirtschaftliche Flächen sind ebenfalls in vier Listen unterteilt: Wohnbauland, Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, nichtlandwirtschaftliche Produktionsflächen und Industriepark-/Industrieclusterflächen. Nichtlandwirtschaftliche Flächen sind in 75 Verwaltungseinheiten (Gemeinden und Stadtteile) kategorisiert. Jeder Stadtteil umfasst in der Regel etwa 20 Gebiete, jede Gemeinde etwa 10. Jedes Gebiet ist in mehrere Kategorien unterteilt, wobei jede Kategorie typischerweise 5 Standorte umfasst. Bezüglich landwirtschaftlicher Flächen gibt es in der gesamten Provinz 75 Gemeinden und Stadtteile, was 75 Gebieten und 75 Standorten entspricht. Die durchschnittlichen Preise für Wohnbauland sind um 10–20 % gestiegen. Die Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen stiegen stetig um etwa 30 %. Wohnbauland verzeichnete die höchsten Preise aller Landarten, mit dem Höchstwert im Stadtbezirk To Hieu, der üblicherweise bei 15–20 Millionen VND/m² lag und einen Spitzenwert von 54 Millionen VND erreichte. Der zweithöchste Preis lag bei 32 Millionen VND im Stadtbezirk Thao Nguyen (ehemals Stadt Moc Chau). Wohnbauland auf Gemeindeebene erreichte einen Höchstwert von fast 16 Millionen VND (Gemeinde Mai Son, ehemals Stadt Mai Son). Die höchsten Preise für landwirtschaftliche Nutzflächen wurden für Reisanbauflächen mit zwei Ernten erzielt, mit durchschnittlich 45.000 VND/m² und einem Spitzenwert von 78.000 VND (Gemeinde Doan Ket, ehemals Bezirk Moc Chau). Im Vergleich zu den prognostizierten Landpreislisten der Provinzen landesweit zählen die prognostizierten Landpreise in Son La zu den niedrigsten, und auch die Steigerungsrate ist eine der niedrigsten. In der Region der nördlichen Mittelgebirge und Berge liegen die Landpreise und Steigerungsraten im mittleren Bereich. Dies entspricht der tatsächlichen Situation auf dem Grundstücksmarkt in Son La.
Die Grundstückspreisliste der Provinz Son La weist einige Unterschiede zum Rest des Landes und der Region auf. So steigen (1) die Preise für landwirtschaftliche Flächen stetig und schneller als die für Wohnbauland, während im Rest des Landes und der Region die Preise für Wohnbauland stärker steigen; (2) Land und Nicht-Agrarland werden nach Gemeinden und Stadtteilen in Gebiete und Lagen unterteilt, anstatt nach städtischen und ländlichen Gebieten; (3) Jede Gemeinde und jeder Stadtteil dient sowohl als Gebiet als auch als Lage zur Bestimmung der Preise für landwirtschaftliche Flächen. Problematisch ist, dass die Provinz vor der Fusion 204 Gemeinden und Stadtteile umfasste, jetzt aber nur noch 75. Viele Gemeinden wurden aus zwei oder drei zusammengelegt, darunter auch Gemeinden aus verschiedenen Entwicklungszonen (Zone I, Zone II, Zone III), die jedoch alle dieselbe Lage teilen, was Anlass zur Sorge gibt.
Grundstückspreise und deren Steigerungen variieren regional und städtebaulich, vor allem aufgrund unterschiedlicher Entwicklungsstände in den Bereichen Wirtschaft, Urbanisierung, Infrastruktur, Industriegebiete, Gewerbe und Investitionsprojekte. Experten prognostizieren, dass die Grundstückspreise bis 2026 um etwa 85 % steigen werden, wenn sie aktuell bei rund 70 % des Marktwerts liegen. Allerdings werden Marktpreise mitunter und regional durch negative Faktoren (Preismanipulation, Inflation) beeinflusst. Ob der prognostizierte Preisanstieg zu schnell ist und einen Schock auslösen wird, ist umstritten. Wenn die Regierung den Marktpreis „einfängt“, wird dieser sich ebenfalls anpassen. Der sicherste und vernünftigste Ansatz ist ein Zyklus von mindestens fünf Jahren, um eine optimale Preiskonvergenz zu erreichen. Die Annäherung der Grundstückspreise an den Marktwert ist zwar ein objektives und notwendiges Ziel, aber auch ein zweischneidiges Schwert. Die Regierung wird dadurch finanzielle Verluste begrenzen und die Staatseinnahmen erhöhen, gleichzeitig steigen jedoch die Kosten für Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlungen im Falle von Landgewinnung. Unternehmen befürchten, dass die steigenden Grundstückspreise die Kosten für Investitionsprojekte erhöhen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit ihrer Produkte auf dem Markt beeinträchtigen. Dies wiederum wirkt sich negativ auf die Gewinnung von Arbeitskräften und die Staatseinnahmen aus. Die Bevölkerung ist besorgt, insbesondere über die Preise für Gartenland, das in Wohnbauland umgewandelt wird. Der Preis für Gartenland, das zu Wohnbauland gehört, soll um das 1,5-Fache gegenüber vergleichbarem Ackerland steigen. Bei der Umwandlung in Wohnbauland steigt der Preis jedoch um das 20- bis 50-Fache. Haushalte, die Land abtrennen und umwandeln möchten, um Häuser für ihre Kinder zu bauen, sind aufgrund der finanziellen Belastung, die ihre Möglichkeiten übersteigt, hilflos. Viele Experten schlagen vor, den Preis für Gartenland auf etwa 60–70 % des Preises von Wohnbauland anzuheben, um die finanzielle Belastung der Bevölkerung zu reduzieren. Die Regierung schlägt jedoch eine Politik vor, die finanzielle Anreize nutzt, um das Problem angemessener zu lösen. Die Nationalversammlung holt derzeit Stellungnahmen zu diesem Vorschlag ein. Wer Gartenland innerhalb eines festgelegten Rahmens in Wohnbauland umwandelt, erhält eine Ermäßigung von 70 % und muss nur 30 % seiner finanziellen Verpflichtungen erfüllen. Wird das Limit weniger als einmal überschritten, zahlen sie 50 %; wird es ein- oder mehrmals überschritten, zahlen sie 100 %.
Bezüglich der steigenden Inputkosten für Investitionsprojekte aufgrund zunehmender Grundstückspreise weisen Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, und zahlreiche Experten darauf hin, dass Länder mit positiven Erfahrungen daraus lernen können. Konkret schaffen Investitionsprojekte Infrastruktur und ziehen Arbeitskräfte an, was maßgeblich zu steigenden Grundstückspreisen in der Region und damit zu Staatseinnahmen beiträgt. Dadurch kann die finanzielle Belastung für Unternehmen reduziert werden.
Ein weiteres Problem besteht darin, dass die Erstellung von Bodenpreistabellen zwar weniger anfällig für negative Einflüsse ist, die Festlegung konkreter Bodenpreise für jeden Einzelfall jedoch – basierend auf Bodenart, Fläche, Lage und Zeitpunkt – problematischer sein kann. Dies liegt daran, dass der konkrete Bodenpreis durch Multiplikation des Tabellenpreises mit einem Koeffizienten berechnet wird. Um negativen Risiken, Ungerechtigkeiten und potenziellen Beschwerden vorzubeugen, ist es ratsam, die Festlegung konkreter Bodenpreise öffentlich und transparent unter Einbeziehung der Öffentlichkeit und deren Mitwirkung zu gestalten. Andererseits kommt es in der Übergangsphase vor Bodenpreisanpassungen, Grundstücksverfahren, Kauf- und Verkaufstransaktionen sowie der Umwandlung von Grundstücken häufig zu Verzögerungen und Störungen, die die Rechte von Unternehmen und Bürgern erheblich beeinträchtigen. Behörden auf allen Ebenen müssen daher einen transparenten, reibungslosen und effizienten Übergangsprozess gewährleisten und die zuständigen Stellen (für Grundstücksverfahren und die Erhebung von Grundsteuern, Gebühren und Abgaben) anweisen, Verzögerungen aufgrund von abwartenden Bodenpreiserhöhungen zu vermeiden.
Die Grundstückspreislisten für 2026 in den Provinzen gelten als gut vorbereitet und spiegeln im Allgemeinen die Marktrealität wider. Es handelt sich jedoch lediglich um Prognosen. Durch die Einbeziehung von Rückmeldungen wichtiger Interessengruppen (Bürger und Unternehmen), einschließlich der Meinungen von Prüforganisationen und der Bewertungen des Bewertungsrates, werden die Grundstückspreislisten zweifellos vollständiger sein, die Regierung, die Unternehmen und die Bürger zufriedenstellen und einen wesentlichen Beitrag zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung in den einzelnen Regionen und im ganzen Land leisten.
Phan Duc Ngu
Quelle: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
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