Sozialwohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt – Teil 2: Warum herrscht immer noch ein Mangel an Sozialwohnungen?

Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Stadt mit dem größten Bedarf an Sozialwohnungen im ganzen Land. Obwohl die Stadtverwaltung zahlreiche Lösungen erarbeitet hat, stößt der Umsetzungsprozess noch immer auf zahlreiche Hindernisse, die es schwierig machen, den tatsächlichen Bedarf zu decken.

Unternehmen haben Angst vor... Verfahren

Nach Angaben des Bauamts von Ho-Chi-Minh -Stadt hat die Zahl der fertiggestellten Sozialwohnungen nicht die Erwartungen erfüllt. Dies liegt daran, dass die Ausgleichs- und Räumungsarbeiten bei einigen Sozialwohnungsprojekten schwierig und langwierig sind und der Projektfortschritt langsam oder sogar unmöglich ist.

Eine Reihe von Apartmentprojekten im Bezirk An Lac (Ho-Chi-Minh-Stadt).

Bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten (NƠTM) mit einer Flächennutzungsgröße von über 10 Hektar wurde zwar ein Grundstücksfonds von 20 % für den sozialen Wohnungsbau festgelegt, doch der Projektinvestor zögert, wenn es darum geht, Ausgleichszahlungen für die Baurodung zu leisten oder in den Bau der technischen Infrastruktur zu investieren, sodass keine Bauinvestitionen getätigt werden.

„Investoren von NƠTM-Projekten zögern, 20 % des Grundstücksfonds an den Staat abzutreten, um Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu ermöglichen, oder setzen diese Projekte nur schleppend um. Die langfristigen Kapitalquellen, die Investoren bei der Finanzierung sozialer Wohnungsbauprojekte unterstützen, sowie die Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnungsbauempfänger sind nicht stabil“, fügte ein Vertreter des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt hinzu.

Laut dem Finanz- und Immobilienexperten Nguyen Duy Chuyen mangelt es Ho-Chi-Minh-Stadt nicht an Land, sondern an systematischer Planung. „Wenn ein Gebiet mit Infrastruktur, Schulen, Parks und Verkehrsanbindung vollständig durchgeplant ist, können problemlos Dutzende Hochhäuser gebaut werden. Ist die Planung jedoch fragmentiert und das Land in kleine Parzellen aufgeteilt, lassen sich nur wenige Dutzend Einfamilienhäuser errichten, was zu einer erheblichen Verschwendung von Landressourcen führt“, so Chuyen.

Darüber hinaus sind die Investitionsverfahren für Sozialwohnungsbauprojekte nach wie vor komplex. Neben den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien, der Anerkennung von Investoren, der Genehmigung der Detailplanung im Maßstab 1:500, der Investitionsgenehmigung, der Grundstückszuweisung, der Berechnung der Nutzungsgebühren und der Hinterlegung von Anzahlungen – ähnlich wie bei gewerblichen Wohnbauprojekten – müssen Sozialwohnungsbauprojekte auch die Preise der Sozialwohnungen bewerten, die Käufer und Mieter von Sozialwohnungen bestätigen und Dokumente prüfen. Dies verlängert die Verfahrensdauer, erhöht die Opportunitätskosten und schreckt Investoren ab. Gleichzeitig ist der Mechanismus zur Grundstücksbewertung und zur Ermittlung der finanziellen Verpflichtungen weiterhin umständlich und weist Überschneidungen zwischen den Behörden auf.

„Es gibt viele Gründe für den Mangel an Sozialwohnungen, aber der wichtigste ist der sehr komplizierte Genehmigungsprozess. Der Bau von Gewerbeimmobilien ist hingegen einfacher und rentabler. Warum also eine schwierigere und weniger lukrative Option wählen? Hinzu kommt die ungeeignete Stadtplanung. Auf vielen Grundstücken ist nur der Bau von niedrigen Häusern mit geringer Bebauungsdichte zulässig, was die Umsetzung großflächiger Sozialwohnungsbauprojekte unmöglich macht“, sagte Herr Nguyen Duy Chuyen.

Unternehmen in diesem Bereich sehen sich nicht nur mit verfahrenstechnischen, sondern auch mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert. Herr Nguyen Van Thanh Huy, stellvertretender Generaldirektor der Becamex IDC Corporation, erklärte: „Die größte Herausforderung für die Unternehmen sind der Kapitaldruck und die Inputkosten. Ausgaben für die Geländevorbereitung, Infrastrukturinvestitionen und Kreditzinsen sind stark gestiegen, während die Gewinnmarge im sozialen Wohnungsbau auf einem niedrigen Niveau gehalten wird, was es den Unternehmen erschwert, ihren Cashflow aufrechtzuerhalten.“

Darüber hinaus dauert die Umsetzung eines sozialen Wohnungsbauprojekts oft viele Jahre, da die rechtlichen Verfahren – von der Änderung der Landnutzung und der Genehmigung der Bauplanung bis hin zur Erteilung der Baugenehmigung, dem Bau selbst und der Ausstellung der Eigentumsurkunden – abgeschlossen sein müssen. „Die langwierigen Verfahren führen dazu, dass viele Projekte stagnieren, die Kosten steigen und die finanziellen Risiken zunehmen. Ohne einen spezifischen Fördermechanismus ist es für Unternehmen sehr schwierig, die langfristige Investitionsmotivation aufrechtzuerhalten“, betonte Herr Huy.

Laut Herrn Nguyen Van Thanh Huy besteht eine weitere Schwierigkeit darin, soziale Ziele und wirtschaftliche Effizienz in Einklang zu bringen. Im sozialen Wohnungsbau müssen die Verkaufspreise niedrig gehalten werden, während die Kosten für Material, Arbeitskräfte und Infrastruktur auf Marktpreisen verbleiben. Ohne bevorzugte Kreditquellen oder Preisstützungsmechanismen erzielen die Unternehmen kaum Gewinne. Dies erklärt, warum die Anzahl der Unternehmen, die in den sozialen Wohnungsbau investieren, im Vergleich zum kommerziellen Wohnungsbau sehr gering ist.

Es gibt noch viele Mängel

Neben umständlichen rechtlichen Verfahren steht der soziale Wohnungsbau auch vor dem Problem ungeeigneter Standorte. Frau Pham Thi Hang, Lehrerin im Stadtbezirk Chanh Hung (Ho-Chi-Minh-Stadt), sagte dazu: „Mein Arbeitsplatz liegt direkt im Stadtzentrum, während die meisten Sozialwohnungen in abgelegenen Gebieten wie Binh Duong oder Hoc Mon gebaut werden. Das macht das Pendeln, Unterrichten und die Betreuung der Familie sehr schwierig.“

Dr. Nguyen Kim Duc, stellvertretender Direktor des Instituts für Regionalentwicklungsforschung und -beratung der Wirtschaftsuniversität Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die verfügbaren Grundstücke für sozialen Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt nach wie vor sehr begrenzt seien. Vielerorts sei zwar Land vorhanden, es fehle jedoch an der entsprechenden technischen und sozialen Infrastruktur wie Verkehrsanlagen, Schulen und Krankenhäusern, was die effektive Umsetzung von Projekten erheblich erschwere. „Ein nachhaltiges Wohngebiet kann nicht entstehen, wenn zwar Wohnraum vorhanden ist, aber die dazugehörige Infrastruktur und die damit verbundenen Lebensräume fehlen“, so Duc.

Darüber hinaus gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt zwar eine Kreditpolitik für Menschen mit niedrigem Einkommen über den City Housing Development Fund (bis zu 900 Millionen VND mit einem Vorzugszinssatz von 4,7 %/Jahr), aber dieser Kreditbetrag ist im Vergleich zum Wert des Hauses immer noch gering und die Anzahl der Kreditnehmer ist begrenzt.

„Die Bedingungen für den Kauf von Sozialwohnungen sind unzureichend. Nur wer sich in einer wirklich schwierigen Lage befindet und kein eigenes Eigentum besitzt, kann eine Wohnung erwerben. Die geltenden Regelungen gelten jedoch nur innerhalb einer Provinz. Daher kommt es vor, dass Menschen in anderen Provinzen mehrere Häuser besitzen, aber trotzdem eine Sozialwohnung kaufen können, wenn sie kein Haus in Ho-Chi-Minh-Stadt besitzen. Arbeitnehmer mit einem Einkommen von etwa 16 Millionen Yuan pro Monat werden hingegen ausgeschlossen, weil sie die Antragsvoraussetzungen nicht erfüllen“, analysierte Herr Chuyen weiter.

Darüber hinaus sind viele Sozialwohnungen noch immer auf den Namen von Personen registriert, die dort eigentlich gar nicht wohnen müssen. Dies verzerrt die Sozialversicherungspolitik und mindert das Vertrauen der Öffentlichkeit in das Sozialwohnungsprogramm.

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Quelle: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm