Nationalversammlung diskutiert, ob Immobilientransaktionen über den Börsenparkett obligatorisch sind oder nicht

Am Morgen des 31. Oktober diskutierte die Nationalversammlung eine Reihe kontroverser Inhalte des Gesetzesentwurfs zum Immobiliengeschäft (in der geänderten Fassung), darunter auch die Frage, ob Transaktionen über das Plenum zwingend erforderlich sind oder nicht.

Die aktuellen Vorschriften (Gesetz über Immobiliengeschäfte 2014) erfordern keine Transaktionen über den Börsenplatz. Die Regierung hat der Nationalversammlung in ihrer 5. Sitzung (Juni 2023) zwei Optionen vorgeschlagen: Kauf, Verkauf, Übertragung und Vermietung künftiger Immobilien müssen über den Börsenplatz erfolgen, während für andere Transaktionen keine Transaktionspflicht besteht.

Viele Delegierte der fünften Sitzung lehnten diese Forderung ab und meinten, Immobilientransaktionen sollten nur über den Boden abgewickelt werden. Auch der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung schloss sich dieser Ansicht an, und nach Erläuterung und Annahme wurde im (geänderten) Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft die zwingende Bestimmung gestrichen, dass Immobilientransaktionen über den Boden abgewickelt werden müssen. Stattdessen fördert der Staat Kauf, Verkauf, Übertragung, Vermietung und Mietkauf von Häusern, Bauwerken und Landnutzungsrechten über den Boden.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung erklärte, die Umsetzung des Immobiliengesetzes von 2014 zeige, dass die derzeitigen Immobilienhandelsplattformen nicht in der Lage seien, die Rechtssicherheit von Transaktionen zu gewährleisten. Es habe sogar zahlreiche Fälle gegeben, in denen Immobilienhandelsplattformen den Markt gestört hätten.

„Die Forderung nach Immobilientransaktionen über Börsen birgt das Risiko der Ausbeutung und gewährleistet nicht die Entwicklung eines gesunden, sicheren und nachhaltigen Immobilienmarktes“, erklärte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung.

Um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten, wird der Gesetzentwurf außerdem Artikel 59 zur Verwaltung von Immobilienhandelsplätzen hinzufügen. Demnach werden die Verantwortlichkeiten der staatlichen Verwaltungsbehörden für den Wohnungs- und Immobilienmarkt der Provinzen bei der Verwaltung des Betriebs der Handelsplätze klar festgelegt.

Immobilien im Westen von Hanoi , September 2023. Foto: Ngoc Thanh

Auch laut dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung gab es in der 5. Sitzung zahlreiche Kommentare von Abgeordneten der Nationalversammlung zu den Vorschriften für künftige Wohnungstransaktionen (Wohnungen und Immobilien auf dem Papier).

Dementsprechend wurde in einigen Stellungnahmen vorgeschlagen, eine Regelung hinsichtlich der Anzahlungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien auf dem Papier hinzuzufügen, wonach Anzahlungen nur dann akzeptiert werden, wenn das Haus oder die Bauarbeiten für die Inbetriebnahme geeignet sind. In einigen Stellungnahmen wurde vorgeschlagen, dass Investoren ein Investitionszertifikat, einen Bescheid über die Grundstückszuteilung und die Grundstückspacht sowie eine detaillierte Genehmigung der 1/500-Planung benötigen, bevor sie Anzahlungen von Käufern entgegennehmen können.

Aufgrund der vielen unterschiedlichen Meinungen schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung zwei Optionen vor: Erstens dürfen Projektinvestoren nur dann Anzahlungen von Kunden einziehen, wenn die Häuser und Bauarbeiten für den Geschäftsbetrieb geeignet sind und die Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden.

Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung ist der Ansicht, dass dies eine risikoarme Option für Kunden ist – die bei Immobilientransaktionen gefährdete Gruppe. Denn die Anzahlung wird erst geleistet, wenn die Immobilie den Geschäftsbedingungen entspricht und beide Parteien einen Vertrag unterzeichnen, wodurch das Auftreten von Streitigkeiten begrenzt wird. Diese Option wird von der Regierung und 38 % der Abgeordneten und Behörden der Nationalversammlung gewählt.

Allerdings hat auch diese Methode ihre Grenzen, d. h. der Anleger hat keine Möglichkeit, Einlagen entgegenzunehmen und Verträge mit potenziellen Kunden abzuschließen.

Zweitens erhält der Investor die Anzahlung gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Behörde geprüften Grundentwurf und ein Dokument zu den Landnutzungsrechten verfügt. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufs-, Miet- und Kaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten klar angegeben sein. Die maximale Anzahlung wird von der Regierung geregelt, darf jedoch 10 % des Verkaufs- oder Mietpreises nicht überschreiten.

Diese Option bietet dem Investor den Vorteil, frühzeitig Kapital zu mobilisieren. Sie birgt jedoch auch Risiken für die Kunden, da diese bereits vor Baubeginn zahlen müssen. Sollten sich die für den Baubeginn notwendigen Verfahren wie Baugenehmigungen, technische Entwürfe und Konstruktionszeichnungen verzögern oder verlängern, entstehen dem Käufer Nachteile und es kann zu Streitigkeiten kommen. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung schlug der Regierung vor, die Folgenabschätzung für diese Option inhaltlich zu ergänzen.

Als Reaktion auf den Vorschlag, den Immobilienhandel aufgrund der damit verbundenen zahlreichen Konsequenzen und Marktstörungen nicht auf dem Papier zu regulieren, erklärte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung, dass die künftigen Regelungen zum Verkauf von Häusern und Bauarbeiten aus dem Gesetz von 2014 übernommen würden. Die Bestimmungen dieses geänderten Gesetzesentwurfs stehen zudem im Einklang mit den allgemeinen Grundsätzen und Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs zu künftig gebildetem Vermögen sowie den Rechten von Organisationen und Einzelpersonen bei der Entscheidung, Begründung, Änderung und Beendigung von Immobiliengeschäften.

Die Kapitalmobilisierung durch Projektinvestoren und der Handel mit zukünftigen Wohn- und Bauleistungen sind zwei verschiedene Arten von Transaktionen. Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält Regelungen für den Handel mit zukünftigen Vermögenswerten. Daher regelt der Gesetzentwurf den Verkauf von Wohn- und Bauleistungen auf dem Papier, um die legitimen Rechte und Interessen der an der Transaktion beteiligten Organisationen und Einzelpersonen zu gewährleisten.

Auch hinsichtlich der Zahlungen für den Kauf, Verkauf und die Miete von Häusern und Immobilien auf dem Papier schlug der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung im Gesetzesentwurf zwei Optionen vor.

Bei Option 1 kann der Verkäufer maximal 95 % des Kaufvertragswerts einfordern, wenn dem Käufer oder Mietkäufer keine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, das Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde. Die restlichen 5 % des Wertes werden ausgezahlt, wenn die zuständige Behörde dem Käufer die Bescheinigungen ausstellt.

Bei Option 2 kann der Verkäufer maximal 95 % des Kaufvertragswerts einfordern, wenn dem Käufer oder Mietkäufer kein Zertifikat über die Landnutzungsrechte, das Hauseigentum und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausgestellt wurde. Die restlichen 5 % des Vertragswerts werden vom Kunden auf das bei der Bank zur Verwaltung eröffnete Konto des Investors überwiesen und stehen dem Investor nicht zur Verfügung. Die aus diesem Betrag entstehenden Kosten und Gewinne werden zwischen Investor und Bank vereinbart.

Der Investor darf diesen Betrag zusammen mit Gewinnen (sofern vorhanden) erst verwenden, wenn die zuständige staatliche Behörde dem Käufer oder Pächter eine Bescheinigung über die Landnutzungsrechte, die Eigentumsrechte am Haus und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte ausstellt.

Gemäß der Tagesordnung besprach die Nationalversammlung am Nachmittag des 31. Oktober im Saal die sozioökonomische Lage im Jahr 2023, den geplanten Plan für 2024 und die Umsetzung der Resolution 43 zum sozioökonomischen Wiederaufbauprogramm. Die Nationalversammlung besprach außerdem die Umsetzung einer Reihe von Pilotmechanismen in der Stadt Da Nang sowie die Ergebnisse der Überprüfung von Rechtsdokumenten.

Hoai Thu

Quellenlink: https://vnexpress.net/quoc-hoi-thao-luan-bat-buoc-giao-dich-bat-dong-san-qua-san-hay-khong-4671044.html