Einlagen müssen klar reguliert werden, um die Menschen zu schützen.

ERHÖHEN SIE DEN EINLAGENWERT UM 20 - 30%

Gemäß Artikel 23 des dem Parlament zur Kommentierung vorgelegten Entwurfs des Immobilienwirtschaftsgesetzes (geändert) hat die zuständige Behörde zwei Optionen für die künftigen Grundsätze des Handels mit Wohn- und Bauprojekten vorgeschlagen. Option 1: Der Immobilieninvestor darf Anzahlungen von Kunden nur dann entgegennehmen, wenn das Wohn- und Bauprojekt alle Voraussetzungen für die Aufnahme der Geschäftstätigkeit erfüllt und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden. Option 2: Der Immobilieninvestor darf Anzahlungen nur dann gemäß der Vereinbarung mit den Kunden entgegennehmen, wenn für das Projekt ein von einer staatlichen Stelle geprüfter Entwurf vorliegt und der Investor über eine der erforderlichen Dokumente zu den Nutzungsrechten des Grundstücks verfügt. Die maximale Anzahlung beträgt 10 % des Kauf- oder Mietkaufpreises.

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — Einlagen müssen klar reguliert werden, um die Menschen beim Kauf von Immobilien zu schützen.

Rechtsanwalt Nguyen Dang Tu von Trilaw LLC analysierte, dass die Hinterlegung gemäß Option 1 im Bürgerlichen Gesetzbuch der Sicherung der Erfüllung zivilrechtlicher Verpflichtungen dient. Demnach überweist eine Partei (der Hinterleger) der anderen Partei (dem Hinterlegungsempfänger) innerhalb einer bestimmten Frist einen Geld- oder Vermögenswert, um die Vereinbarung der Parteien zu bestätigen und den Abschluss oder die Erfüllung eines zivilrechtlichen Vertrags sicherzustellen. Bei Immobilientransaktionen dient die Hinterlegung der Sicherung des Abschlusses eines Immobilienkaufvertrags. Wäre die Regelung wie in Option 1 beschrieben, wäre eine Hinterlegung nicht mehr erforderlich, da die Parteien, sobald das Projekt die Voraussetzungen für die Aufnahme des Geschäftsbetriebs erfüllt, den Immobilienkaufvertrag ohne Hinterlegung sofort unterzeichnen könnten. Option 1 zielt daher darauf ab, Risiken für Kunden zu begrenzen, die Verantwortung von Investoren zu erhöhen und Investoren mit unzureichender Finanzkraft auszusortieren. Die Anwendung dieser Regelung auf Hinterlegungen ist jedoch unnötig. Die Voraussetzungen für die Aufnahme des Geschäftsbetriebs eines Projekts sollten sich ausschließlich auf den Abschluss eines Kaufvertrags beziehen.

Option 2 bietet Investoren etwas mehr Spielraum für Anzahlungen. Um jedoch die Interessen der Kunden zu schützen, sollte der Entwurf eine Begrenzung der Anzahlungen auf ein angemessenes Niveau (ca. 20–30 %) vorsehen. Da das geltende Bürgerliche Gesetzbuch keine Mindest- oder Höchstgrenze für Anzahlungen bei Immobilientransaktionen festlegt, hat dies in letzter Zeit zu erheblichen Problemen auf dem Markt für Immobilieneinlagen geführt. Einige Investoren verlangen von ihren Kunden über Anzahlungen bis zu 95 % des Immobilienwerts, um verdeckt Kapital zu mobilisieren. Bei Streitigkeiten können die Investoren die Anzahlungen jedoch nicht an die Kunden auszahlen und verzögern die Rückzahlung. Viele Kunden haben zudem Schwierigkeiten, ihr Kapital zurückzuerhalten, geschweige denn die Auszahlung der Anzahlung zu fordern. Typischerweise sind bei der Mobilisierung von Kapital für den Kauf und Verkauf von Grundstücken die rechtlichen Verfahren oft noch nicht abgeschlossen, die Anzahlung beträgt jedoch bis zu 95 % des Wertes. Da der Vertrag nicht rechtzeitig unterzeichnet wird und keine Rückzahlung mehr möglich ist, erstatten die Betroffenen Anzeige, der Investor wird strafrechtlich verfolgt und die Betroffenen verlieren ihr Geld. Es gibt auch viele Fälle, in denen Investoren eine Anzahlung von 10 % akzeptieren. Steigen jedoch die Grundstücks- und Immobilienpreise, sind viele Investoren bereit, die Anzahlung zurückzuzahlen, ohne den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Auch bei niedrigen Anzahlungen kommt es vor, dass Kunden bei einem Einfrieren des Immobilienmarktes und sinkenden Preisen bereit sind, auf die Anzahlung zu verzichten. „Der Entwurf sollte festlegen, dass der Investor zur Unterzeichnung einer Anzahlung eine Bankgarantieerklärung vorlegen muss, die die Rückzahlung der Anzahlung an den Kunden im Falle eines Vertragsbruchs zusichert. Dieser Vorschlag würde Investoren mehr Möglichkeiten zur Kapitalbeschaffung eröffnen und gleichzeitig die Rechte der Kunden im Falle eines Vertragsbruchs durch den Investor sichern“, schlug Anwalt Tu vor.

Anzahlungen werden nur dann entgegengenommen, wenn das Projekt für die Geschäftstätigkeit qualifiziert ist.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, dient die Anzahlung bei Option 1 der Sicherstellung der Vertragserfüllung. In der Praxis kommt es jedoch selten vor, dass der Anzahlungsgeber nach Vertragsunterzeichnung vom Anzahlungsempfänger betrogen wird. Dies liegt daran, dass der Vertrag von den Parteien in der Regel sorgfältig geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt wird. Bei Vertragsabschluss wird die Anzahlung üblicherweise mit der ersten Zahlung verrechnet. Option 2 hingegen sieht die Anzahlung als Sicherstellung des Vertragsabschlusses vor. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass der Anzahlungsgeber vor Vertragsabschluss vom Anzahlungsempfänger betrogen wird und der Vertrag nicht erfüllt wird, wodurch dem Anzahlungsgeber ein Schaden entsteht. Aktuell sind beide Optionen (1 und 2) korrekt. Daher ist es notwendig, beide Optionen in einer einheitlichen Regelung für Anzahlungen zur Sicherstellung des Vertragsabschlusses bzw. der Vertragserfüllung zu integrieren, um die legitimen Rechte und Interessen von Käufern, Mietern und Käufern von bestehenden oder zukünftigen Wohnimmobilien zu schützen.

Herr Chau schlug daher vor, zwei Optionen wie folgt zu kombinieren: „Projektinvestoren dürfen Anzahlungen von Kunden entgegennehmen, sobald die Häuser und Bauvorhaben die Voraussetzungen für die Geschäftsaufnahme erfüllen und die Transaktionen gemäß den Vorschriften abgewickelt wurden, um die Vertragserfüllung sicherzustellen. Alternativ dürfen Immobilienprojektinvestoren Anzahlungen nur dann entgegennehmen, um den Vertragsabschluss gemäß der Vereinbarung mit den Kunden zu gewährleisten, wenn für das Projekt ein von einer staatlichen Stelle geprüfter Entwurf vorliegt und der Investor über eines der in Artikel 24 Absatz 2 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die Anzahlungsvereinbarung muss den Kauf- oder Mietkaufpreis des Hauses oder Bauvorhabens klar ausweisen. Die maximale Anzahlungshöhe richtet sich nach den staatlichen Vorschriften, beträgt jedoch maximal 10 % des Immobilienwerts.“

„Die Immobiliengesetze von 2006 und 2014 regeln keine Anzahlungen, die vor Vertragsabschluss oder Kapitalbeschaffung für den Verkauf zukünftiger Wohnungen, insbesondere von Grundstücken, für ein Immobilienprojekt geleistet werden. Daher haben Spekulanten, Grundstücksmakler und unseriöse Unternehmen die Lücke in Artikel 328 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 ausgenutzt, der weder die Höhe noch den Zinssatz von Anzahlungen regelt. So konnten sie hohe Anzahlungen von Kunden erhalten, in einigen Fällen bis zu 90–95 % des Wertes der jeweiligen Immobilie. Spekulanten, Grundstücksmakler und unseriöse Unternehmen haben sogar Scheinprojekte ohne Rechtsgrundlage ins Leben gerufen, um Betrug zu begehen. Dies führte zu enormen Verlusten für die Kunden und störte die öffentliche Ordnung. Ein typisches Beispiel hierfür ist der Betrugsfall bei Alibaba“, sagte Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte, der Entwurf des überarbeiteten Immobiliengesetzes müsse klarere Regelungen zu Einlagen, insbesondere zum Einzahlungszeitpunkt, enthalten, um zu verhindern, dass Investoren diese Gesetzeslücke ausnutzen, um illegal Gelder zu beschaffen. „Wir haben Einlagen auf dem Immobilienmarkt in vielen Ländern weltweit untersucht. In allen Ländern sind Einlagen zulässig. Die Einlage wird jedoch auf ein Gemeinschaftskonto eingezahlt, das von einem Dritten, beispielsweise einer Bank, verwaltet und überwacht wird. Erfüllt der Investor seine Verpflichtungen nicht, beispielsweise indem er nicht baut oder keinen rechtskonformen Vertrag unterzeichnet, erhält der Kunde sein Geld vollständig zurück“, so Herr Dinh.

Kunden erhalten Zinsen auf ihren Einlagenbetrag, solange dieser bei der Bank hinterlegt ist, und müssen sich keine Sorgen um Geldverlust machen. Der Einlagenbetrag ist auf 20 % des Vertragswertes begrenzt. Dadurch wird verhindert, dass Investoren untätig viel Geld von Kunden einsammeln, indem sie versuchen, einen Dieb mit bloßen Händen zu fangen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands

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