Der Prozess der Preisfestsetzung für Sozialwohnungen war nicht fair.

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Der vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) hat einige erste Kommentare zum Verordnungsentwurf zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen (im Folgenden „Entwurf“ genannt) abgegeben.

Verfahren zur Bewertung von Verkaufspreisen und Mietpreisen für Sozialwohnungen

Laut VCCI ist in Artikel 32 Punkt b, Klausel 2 des Entwurfs festgelegt, dass die Unterlagen des Investors, der eine Preisschätzung beantragt, „rechtliche Dokumente des Projekts (einschließlich: Genehmigung der Investitionspolitik; Entscheidung über die Landzuteilung; 1/500-Planungsgenehmigung; Baugenehmigung und andere relevante Dokumente)“ enthalten müssen.

Es ist unzumutbar, von den Anlegern die Vorlage dieser Dokumente zu verlangen, da diese bereits über die staatlichen Verwaltungsbehörden verfügen. Um die Verwaltungsverfahren zu vereinfachen, schlägt VCCI dem Redaktionsausschuss vor, die Anforderung, über diese Dokumente zu verfügen, aufzuheben, d. h. Punkt b, Klausel 2, Artikel 32 des Entwurfs zu streichen.

Was das Beurteilungsverfahren betrifft, so muss die Fachbehörde des Volkskomitees der Provinz gemäß den Bestimmungen in Punkt d, Absatz 3, Artikel 32 des Entwurfs innerhalb von 60 Tagen ab dem Datum der Beurteilungsfrist eine schriftliche Mitteilung über die Beurteilungsergebnisse herausgeben. „Wenn eine schriftliche Mitteilung über das Bewertungsergebnis vorliegt und der Bewertungspreis höher ist als der vom Investor unterzeichnete Preis, darf der Investor keinen höheren Betrag verlangen; wenn er niedriger ist, muss der Investor den Vertrag erneut unterzeichnen oder den Vertragsanhang anpassen und ergänzen und muss dem Käufer oder Mieter des Hauses die Differenz erstatten.“

Diese Regelung muss überprüft werden, da sie Anleger unangemessen benachteiligt. Wenn der Investor das Bewertungsverfahren durchgeführt hat, die zuständige staatliche Behörde jedoch innerhalb der vorgeschriebenen Frist kein Dokument zur Preisbewertung ausstellt, hat der Investor das Recht, mit Kunden einen Kauf- oder Mietkaufvertrag für Sozialwohnungen gemäß dem zur Bewertung vorgelegten Preisplan oder dem in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagenen Preis abzuschließen (Artikel 32 Punkt c, Absatz 3).

Daher ist es für den Investor legal, mit dem Käufer des Eigenheims einen Vertrag über den zur Beurteilung vorgelegten Preisplan oder den in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagenen Preis abzuschließen. Die im Entwurf enthaltene Forderung, dass Investoren den Verkaufspreis anpassen müssen, wenn dieser unter dem Bewertungsergebnis der staatlichen Verwaltungsagentur liegt, ist unbegründet, während die verspätete Ausstellung des Bewertungsdokuments auf das Verschulden der staatlichen Agentur zurückzuführen ist.

Andererseits ist es im Hinblick auf Fairness für die an der Transaktion beteiligten Parteien nicht fair, wenn das Dokument mit den Ergebnissen der Preisbewertung der staatlichen Agentur als Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises und des Mietkaufpreises verwendet wird. Wenn der Investor jedoch zu einem niedrigeren Preis verkauft, kann dieser nicht angepasst werden, während bei einem Verkauf zu einem höheren Preis eine Anpassung erforderlich ist. Die Forderung nach einer Neuunterzeichnung des Vertrags und der Rückerstattung der Differenz an den Käufer oder Mieter des Eigenheims wirkt sich sowohl für den Investor als auch für den Kunden auf die Vertragserfüllung aus.

Um Rationalität zu gewährleisten und die Verantwortung der staatlichen Preisbewertungsagentur zu erhöhen, wird dem Redaktionsausschuss vorgeschlagen, die Bestimmung in Punkt d, Klausel 3, Artikel 32 des Entwurfs zu streichen.

Darüber hinaus ist in Absatz 4, Artikel 32 des Entwurfs festgelegt, dass „der Investor, wenn er den Preis des erfolgreichen Gebots verwendet, den Verkaufspreis oder den Mietpreis des Hauses nicht neu bewerten muss“. Diese Regelung ist insofern unklar, als dass der Investor im Falle der Verwendung des Höchstgebotspreises vor Vertragsunterzeichnung das Verfahren zur Meldung des Verkaufspreises bzw. Mietpreises der Sozialwohnung an die staatliche Verwaltungsbehörde durchführen muss.

VCCI fordert den Redaktionsausschuss auf, diesen Punkt klar festzulegen, um einen bequemen Umsetzungsprozess zu gewährleisten.

Verfahren für den Verkauf von Sozialwohnungen, in die projektbezogen investiert und die entsprechend gebaut wurden und bei denen weder öffentliches Investitionskapital noch finanzielle Mittel der Gewerkschaften zum Einsatz kommen

In Artikel 35 Buchstabe b, Absatz 1 des Entwurfs ist festgelegt, dass der Investor des Investitionsprojekts für den Bau von Sozialwohnungen vor der Durchführung des Verkaufs die Gesamtzahl der zu verkaufenden Wohnungen und den Zeitpunkt des Verkaufsbeginns schriftlich melden muss, damit das Bauamt davon Kenntnis hat und diese überprüfen kann.

Gemäß den Bestimmungen in Punkt c, Absatz 3, Artikel 88 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 muss vor dem Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung von Sozialwohnungen das Verfahren zur Benachrichtigung der staatlichen Verwaltungsbehörde auf Provinzebene durchgeführt werden, dass die Wohnung für den Verkauf oder die Vermietung in Frage kommt.

Die oben genannten Bestimmungen im Entwurf sind unklar. Besteht ein Zusammenhang zwischen dem in Artikel 35 Buchstabe b, Absatz 1 des Entwurfs festgelegten Meldeverfahren und dem im Wohnungsbaugesetz 2023 festgelegten Meldeverfahren für zum Verkauf oder Mietkauf berechtigte Wohnungen? Handelt es sich dabei um zwei voneinander unabhängige Verfahren, ist eine erneute Überlegung erforderlich, da für den Anleger im Zuge des Verfahrens zu viele Verwaltungsverfahren zu erledigen sind. Andererseits ist aus dieser Regelung nicht klar ersichtlich, welche Punkte das Bauamt prüfen wird?

Um die Klarheit und Zweckmäßigkeit der Verfahren zu gewährleisten, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, die oben genannten Punkte klar festzulegen und die Integration von Verfahren in Betracht zu ziehen, um den Verwaltungsaufwand für Unternehmen zu reduzieren.

Absatz 3, Satz 2, Artikel 35 des Entwurfs legt fest, dass Menschen mit revolutionären Verdiensten oder Menschen mit Behinderungen, die sich an das Projekt richten, beim Kauf, Mietkauf oder der Miete von Wohnraum bevorzugt werden, ohne dass ein Los mit einem „bestimmten Verhältnis“ gezogen werden muss. Diese Regelung ist unklar. Welche Stelle legt diesen Satz fest? Nach welchen Kriterien? VCCI bittet den Redaktionsausschuss, diese Frage zu klären.

Weisheit

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