Die „goldene Eier“-Periode von Shophouse ist vorbei, Investoren verkaufen mit Verlust, aber immer noch keine Käufer

Kann nicht verkaufen, die Miete ist auch schleppend

Auf dem Immobilienmarkt war das Segment der gewerblichen Reihenhäuser (Shophouses) bei Investoren sehr gefragt und erlebte 2015 einen florierenden Markt. Die Verkaufspreise und Mieten von Shophouses sind aufgrund der vielen Vorteile, die sich aus der Nutzung sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten oder zur Vermietung von Räumlichkeiten ergeben, enorm hoch.

In den letzten vier Jahren ist es in diesem Geschäftsfeld jedoch zunehmend ruhiger geworden. Insbesondere seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie in Vietnam, die lange anhielt, ist das Ladenlokal-Segment in eine Krise geraten. Obwohl viele Investoren die Preise gesenkt haben, finden sich immer noch keine Mieter oder Käufer.

Seit über einem Jahr bietet Frau Nguyen Ngoc Mai ( Hanoi ) kontinuierlich ein über 80 Quadratmeter großes Geschäftshaus im Bezirk Hoang Mai zum Verkauf an, aber bisher hat sich niemand zum Kauf entschlossen.

Ihr vierstöckiges Geschäftshaus ist fertiggestellt. Der Kaufpreis betrug 14 Milliarden VND, die Miete beträgt jedoch nur 20 Millionen VND pro Monat, die Gewinnspanne liegt bei nur über 1 % pro Jahr. Erwähnenswert ist, dass das Geschäftshaus seit dem Kauf oft leer stand und keine Mieter mehr hatte.

Viele Ladengeschäfte hängen ihre Schilder schon seit langer Zeit auf, ohne Käufer oder Mieter zu finden. (Foto: Minh Duc).

Frau Mai beschwerte sich darüber, dass sie jeden Monat Zinsen und Tilgung für einen Bankkredit von über 100 Millionen VND zahlen muss, obwohl ihr Kreditvolumen bei fast 7 Milliarden VND liegt. Gleichzeitig sind die Mieteinnahmen gering und der Zinsdruck hoch, sodass sie das Haus zum Verkauf anbieten muss. Doch nach über einem Jahr hat sie noch keinen Käufer gefunden.

In ähnlicher Weise sagte Herr Mai The Anh, er habe Anfang 2021 ein Geschäftshaus im Stadtgebiet in der Le Trong Tan Straße (Bezirk Duong Noi) für 24 Milliarden VND gekauft. Dieses Projekt wurde 2022 übergeben, doch bis jetzt ist die Geschäftstätigkeit noch schwach und die Anwohnerzahl gering. Dies führt dazu, dass die Geschäfte nur eine begrenzte Anzahl von Anwohnern bedienen und kaum Besucher empfangen. Derzeit sind nur wenige Geschäftshäuser geöffnet, fast 80 % der übrigen Geschäfte sind geschlossen.

Zuerst dachte ich, dass sich das Stadtgebiet entwickeln und viele Menschen hierher ziehen würden, sodass ein Ladengeschäft die beste Wahl wäre. Doch die Realität sah anders aus. Das Geschäft hier richtet sich hauptsächlich an die Einheimischen, die jedoch aus Gewohnheit oft in Einkaufszentren gehen, um sich zu unterhalten, und auf den traditionellen Markt zum Einkaufen, sodass die allgemeine Situation der Ladengeschäfte schleppend verläuft.

Herr Thế Anh sagte, er habe ein Schild mit einer monatlichen Miete von 30 Millionen VND aufgestellt, um einen Teil der Bankzinsen zu decken. Doch das Geschäft stehe seit fast drei Jahren leer. Derzeit müsse Herr Thế Anh noch immer Bankzinsen und Tilgung in Höhe von fast 80 Millionen VND monatlich zahlen.

Laut Frau Le Linh, einer Immobilienmaklerin im Bezirk Hoang Mai, betrifft die schleppende Entwicklung nicht nur Geschäftshäuser in neuen, dünn besiedelten Stadtgebieten und am Stadtrand, sondern auch Geschäftshäuser im Zentrum von Hanoi sind sehr schwer zu verkaufen und zu vermieten. Aufgrund der schwierigen Wirtschaftslage und des harten Wettbewerbs mit dem Online-Handel sind viele Menschen, die keine Geschäfte tätigen können, gezwungen, ihre Räumlichkeiten zurückzugeben oder mit dem Vermieter über eine Preissenkung zu verhandeln.

„ In vielen Mietobjekten in den zentralen Straßen von Hanoi musste die Miete gesenkt werden, aber sie sind immer noch nicht verkauft. Daher ist es unvermeidlich, dass auch Geschäftshäuser nicht verkauft werden “, sagte Frau Linh.

Massive Verlustreduzierung

Ende 2021 investierte Herr Nguyen Minh Tam, ein Investor aus Hanoi, 14 Milliarden VND in den Kauf eines Geschäftshauses in der Gemeinde Gia Lam. Der Investor erwarb das Geschäftshaus in der ersten Phase des Eröffnungsverkaufs des Projekts für 14 Milliarden VND. Das Geschäftshaus befindet sich in einer wunderschönen Ecklage. Während des Booms des Marktes wurde dieses Geschäftshaus auf fast 20 Milliarden VND geschätzt.

Eine Reihe von Ladengeschäften haben still und leise geschlossen, nachdem sie monatelang keine Mieter hatten. (Illustration: Minh Duc).

Seit Mitte 2022 verlangsamt sich der Immobilienmarkt jedoch. Die Geschäftshaus- und Villensegmente vieler Projekte geraten in Liquiditätsschwierigkeiten. Nachdem Herr Tam jahrelang keine Miete zahlen konnte, musste er Anfang 2025 aufgrund dringenden Geldbedarfs den Verkauf dieses Geschäftshauses mit Verlust für 14 Milliarden VND akzeptieren. Dies entspricht dem ursprünglichen Kaufpreis nach vierjähriger Investition.

Doch auch nach über einem halben Jahr Werbung konnte sein Geschäftshaus noch nicht verkauft werden, da es in einer dünn besiedelten Gegend liegt und nicht gewerblich genutzt werden kann.

Auch Herr Ha Hai Long, ein Immobilieninvestor, berichtete, dass er 2023 ein Geschäftshaus in Ha Dong gekauft habe. Zum Zeitpunkt des Kaufs lag der Kaufpreis bei rund 16 Milliarden VND. Dieses Projekt wurde einst als „Goldgrube“ beworben, sowohl zum Wohnen als auch zum Wirtschaften mit hervorragendem Gewinnpotenzial.

Trotz der hohen Investition stand das Geschäftshaus jahrelang leer, da es keine Mieter gab. Herr Long musste daher den Verkauf für 15,5 Milliarden VND akzeptieren, um sein Kapital zurückzuerhalten. Obwohl er sich bereit erklärte, den Verlust gegenüber dem Kaufpreis zu begrenzen, gestaltete sich der Gewinnausverkauf sehr schwierig. Er bot das Geschäft ein Jahr lang zum Verkauf an, fand aber dennoch keine Käufer.

„ Als ich die Räumlichkeiten kaufte, dachte ich, dass diese Gegend bald überfüllt sein würde und sich eine Vermietung daher ganz gut lohnen würde. Doch in Wirklichkeit ist es zu schwierig, hier Geschäfte zu machen und sie liegen weit vom Zentrum entfernt, sodass niemand sie mietet, obwohl sie billig sind “, sagte Herr Long traurig.

Laut dem Direktor eines Immobilienunternehmens sind die Immobilienpreise derzeit allgemein zu stark gestiegen.

„ In den letzten vier Jahren haben sich die Immobilienpreise verdoppelt. Daher benötigt der Markt eine angemessenere Preisanpassung, um eine gute Liquidität zu gewährleisten. Bei Ladenhäusern sind die Mieten derzeit nicht gut, sodass viele Investoren Fremdkapital aufnehmen oder ihr Investitionskapital zurückgewinnen müssen, was sie zu einem Verkauf mit Verlust zwingt“, sagte er.

Ihm zufolge müssen Investoren bei Investitionen in Geschäftshäuser auf die Rechtmäßigkeit, den Standort, die Projektplanung, den Projektbetrieb des Investors usw. achten.

Insbesondere muss geprüft werden, ob die Bevölkerungsdichte des Gebiets hoch ist oder nicht. Bei einer Investition in ein Geschäftshaus in einem Gebiet mit geringer Bevölkerungsdichte ist die Möglichkeit der Vermietung sehr gering und ineffektiv.

Quelle: https://baolangson.vn/shophouse-het-thoi-de-trung-vang-nha-dau-tu-ban-cat-lo-van-e-nguoi-mua-5053212.html