Verschärfung der Immobilienkredite: Der Markt verlangsamt sich zwar, wird aber transparenter

Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität), sagte, dass die oben genannte Regelung kurzfristig zu einer vorübergehenden Stagnation des Marktes führen könnte, insbesondere im Primärsegment und bei Projekten in der frühen Phase der Kapitalmobilisierung. Für einige Investoren, die kurzfristige Fremdkapitalfinanzierung nutzen, würden sich die Möglichkeiten verengen, und die Liquidität werde leicht sinken.

Mittel- und langfristig handelt es sich jedoch um einen notwendigen Reinigungsprozess: Die Kreditflüsse werden auf echte Käufer und echte Projekte ausgerichtet, die Qualität der Banksicherheiten wird verbessert und das Marktvertrauen auf einer transparenteren und stabileren Grundlage gestärkt.

Bei koordinierter Umsetzung mit klaren Richtlinien, transparenten Sperrmechanismen und standardisierten Risikokontrollprozessen wird diese Politik nicht nur Kapitalflüsse verhindern, sondern auch einen sichereren Betriebsrahmen für Banken, Unternehmen und Käufer schaffen. Von dort aus kann der Immobilienmarkt von der Phase des „auf Fremdkapital basierenden Wachstums“ zu einer „auf realer Finanzkraft und realem Vermögenswert basierenden Entwicklung“ übergehen.

Verschärfung der Immobilienkredite: Der Markt wird bereinigt. (Illustrationsfoto: Minh Duc).

Herr Huy analysierte weiter, dass die Staatsbank der Region 2 von den Banken verlangt, Stoppen Sie die Krediteinlagenzahlungen Die Verwendung einer „schriftlichen Vereinbarung“ (oder einer ähnlichen Form) beim Kauf von Immobilien ist eine strategische Maßnahme zur Kreditregulierung und zeigt die umsichtige Führung der Verwaltungsagentur bei der Kontrolle von Risiken und der Rückführung von Kapitalflüssen auf nachhaltige Entwicklungsziele.

Im Wesentlichen handelt es sich hierbei nicht um eine extreme Straffungsmaßnahme, sondern um einen notwendigen Anpassungsschritt, um die Sicherheit des Finanz- und Bankensystems zu gewährleisten und gleichzeitig nach einer Phase starken Wachstums und hoher Verschuldung wieder für Disziplin auf dem Immobilienmarkt zu sorgen.

In der Praxis vergeben Banken bei Immobilienkrediten üblicherweise nur Kredite in Höhe von 50–70 % des Schätzwerts der Immobilie und zahlen diese erst aus, wenn der Kunde das Eigenkapital aufgebracht hat. In letzter Zeit ist es jedoch zu beobachten, dass einige Kunden sich Kapital leihen, um die Anzahlung zu leisten – also in einer Phase, in der die Immobilie noch nicht fertiggestellt ist, das Projekt die rechtlichen Voraussetzungen noch nicht erfüllt oder es lediglich in Form eines Reservierungsvertrags oder eines Anzahlungsvertrags vorliegt.

Damals vergaben die Banken Kredite auf der Grundlage von „Vereinbarungen“, denen eine klare Rechtsgrundlage fehlte. Dadurch gelangten die Kreditströme in Bereiche mit hohem Risiko, was leicht zu Streitigkeiten und Forderungsausfällen führte.

Darüber hinaus fördert die Einlagenkreditvergabe unbeabsichtigt auch Spekulationsaktivitäten, wenn einige Anleger den gleichen Kapitalbetrag für die Hinterlegung vieler verschiedener Produkte verwenden und erwarten, dass die Bank weiterhin entsprechend dem Verhältnis auszahlt.

Dieser Leverage-Zyklus führt zu einer großen Investitionsnachfrage, die zu Preissteigerungen beiträgt, das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage stark beeinflusst und den Markt anfällig für Überhitzung macht. Bei einer Trendwende werden Leverage-Transaktionen schnell zurückgezogen, was das Risiko von Einlagenstornierungen und Zahlungsausfällen birgt, den Druck auf die Anleger erhöht und die Risiken für das Kreditsystem erhöht.

In diesem Zusammenhang kann die Aussetzung von Anzahlungskrediten als sinnvolle Vorsichtsmaßnahme betrachtet werden, die dazu beiträgt, den Markt wieder in eine gesunde finanzielle Umlaufbahn zu bringen. Diese Politik zielt darauf ab, echte Immobilienkäufer zu schützen und Transaktionen zu zwingen, auf eine einheitliche Rechtsgrundlage zurückzugreifen: Nur wenn das Projekt verkaufsfähig ist und die Immobilie transparent bewertet ist, gewährt die Bank Kredit und zahlt diesen entsprechend dem Fortschritt aus. Käufer müssen über ein entsprechendes Eigenkapital verfügen und daher sorgfältiger abwägen, bevor sie eine Anzahlung leisten. So wird das Risiko minimiert, in Projekte verwickelt zu werden, die rechtlich nicht abgeschlossen sind oder komplizierte Verträge haben.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), teilt diese Ansicht und sagte, dass es notwendig sei, von Kreditinstituten zu verlangen, keine Kredite zu vergeben oder Einlagen für zukünftige Transaktionen auszuzahlen, die zum Zeitpunkt der Einzahlung die Bedingungen nicht erfüllten.

„ Im Falle einer illegalen Parzellierung und eines Verkaufs von Grundstücken oder Wohnungsbauprojekten, bei denen die Grundmauern noch nicht fertiggestellt sind und die Bedingungen für die Kapitalmobilisierung gemäß den Vorschriften nicht erfüllt sind, können Kunden kein Kapital leihen, um eine Anzahlung zu leisten. Dies dient dem Schutz der gesetzlichen und legitimen Rechte und Interessen von Kunden, die Immobilien und zukünftigen Wohnraum kaufen oder mieten, und trägt zum Aufbau eines gesunden Immobilienmarktes bei “, sagte Herr Le Hoang Chau.

Giang Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate, äußerte ebenfalls seine Zustimmung zu dieser neuen Anforderung, da sie zur Marktbereinigung beitrage und die Risiken für Banken und Kreditnehmer reduziere. Herr Tuan erklärte weiter, dass Investoren, die nicht über ausreichende Rechtspersönlichkeit zum Verkauf von Produkten verfügten, Kapital über Einlagenkanäle mobilisieren müssten. Daher werde eine Verschärfung der Kreditvergabe dazu beitragen, Investoren mit schwacher Finanzlage auszuschließen.

Auch bei Kunden, die bereits bei der Anzahlung Kredite aufnehmen, zeigt sich, dass ihr finanzielles Potenzial gering ist und sie Spekulanten sind, die „Diebe mit bloßen Händen fangen“. Eine Verschärfung der Kreditraten für die Anzahlung kann die Gruppe der spekulativen Käufer, Surfer und derjenigen, die keinen echten Wohnbedarf haben, reduzieren und so Eigenheimkäufern mit echtem Bedarf helfen, der Möglichkeit eines Eigenheims näher zu kommen.

Ihm zufolge besteht diese Anforderung darin, den Zweck der Kapitalverwendung der Kreditnehmer streng zu kontrollieren und die Kreditrisiken zu kontrollieren.

Für Projekte, die zum Zeitpunkt der Einzahlung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zur Umsetzung in Frage kommen, vergeben Kreditinstitute weiterhin Kredite, um Einlagen für die Durchführung normaler zukünftiger Transaktionen zu zahlen. Es handelt sich hierbei also nicht um eine Kapitalverknappungsmaßnahme, sodass der Immobilienmarkt nicht stark beeinträchtigt wird.

Immobilienunternehmen, die sich an das Gesetz halten, sind davon nicht betroffen, da künftige Immobilien- und Wohnungsbauprojekte, die die Voraussetzungen für die Kapitalmobilisierung erfüllen, von Kunden weiterhin zur Aufnahme von Krediten zur Zahlung von Einlagen genutzt werden können.

Eigenheimkäufer werden Risiken begrenzen. (Illustration: Minh Duc).

Der Wirtschaftsexperte Dr. Dinh The Hien äußerte sich bereits zuvor zu diesem Thema und erklärte, dass das Funktionsprinzip von Banken darin bestehe, ein Risikomanagement zu betreiben. Banken vergeben Kredite in der Regel nur in Einzelfällen. Darüber hinaus ist die anfängliche Anzahlung sehr gering und stellt nur den Anfang dar. Wenn der Immobilienkäufer diese nicht hat, wie kann die Bank es dann wagen, Kredite zu vergeben?

Die Stornierung von Einlagen und Immobilien, die die Voraussetzungen für die Durchführung rechtlicher Verfahren nicht erfüllen, ist normal und kommt in der Realität häufig vor. In diesem Fall ist das Risiko eines solchen Kredits zu groß, um für die Bank zu einem uneinbringlichen Kredit zu werden.

Ihm zufolge lohnen sich Investitionstätigkeiten wie Einlagen und Anfangskapitaleinlagen nicht, Kredite an Banken zu vergeben. Ebenso wie die Vorschriften zum Nachweis der finanziellen Leistungsfähigkeit bei der Entsendung von Kindern zum Studium ins Ausland und zur Garantie einer Kapitaleinlage zur Gründung eines Unternehmens, obwohl Banken Kredite vergeben, verliert es die Bedeutung des Nachweises der finanziellen Leistungsfähigkeit für diese Aktivitäten.

Daher sind diese Arbeiten notwendig und werden detaillierter durchgeführt, um die Sicherheit des Bankensystems zu erhöhen, ohne die allgemeine Kreditvergabesituation der Banken oder den Immobilienmarkt zu beeinträchtigen.

Quelle: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html