Es bleiben Herausforderungen bestehen

Die Herausforderung wird weiterhin anerkannt

Im vierten Quartal 2023 verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi die niedrigste Anzahl neuer Angebote der letzten zehn Jahre, sowohl im Bereich der Einfamilienhäuser als auch im Segment der Mehrfamilienhäuser.

Laut dem Marktbericht von Savills Vietnam stieg das Angebot im Wohnungssegment im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 52 %, sank aber im Vergleich zum Vorjahr um 1 % auf 2.876 Einheiten. Das Angebot an Bestandsimmobilien erreichte 11.911 Einheiten, ein Rückgang von 40 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr. Das Neubauangebot belief sich im Quartal jedoch nur auf 10.403 Einheiten, wobei die Klasse B 84 % des Angebots ausmachte. Im Segment der Flachbauten erreichte das gesamte Neubauangebot im Jahr 2023 272 Einheiten, ein Rückgang von 82 % gegenüber dem Vorjahr. Das Neubauangebot umfasste 87 Einheiten, darunter 58 Einheiten aus dem neuen Projekt Solasta Mansion in Ha Dong und 29 Einheiten aus dem bestehenden Projekt An Lac Green Symphony in Hoai Duc. Das Angebot an Bestandsimmobilien erreichte 710 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 23 % gegenüber dem Vorjahr. Reihenhäuser sind mit einem Marktanteil von 44 % das Hauptprodukt.

Die Preisspanne beider Segmente bleibt hoch. Wohnungen mit einem Preis zwischen 51 und 70 Millionen VND/m² machen 63 % des Neubauangebots aus, ein Anstieg von 24 % gegenüber dem Vorjahr. In dieser Preisklasse liegen 49 % der verkauften Einheiten, ein Plus von 21 % gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen mit einem Preis über 4 Milliarden VND erreichen 42 % der verkauften Einheiten im Jahr 2023, gegenüber 3 % im Jahr 2019. Wohnungen mit einem Preis zwischen 2 und 4 Milliarden VND haben einen Marktanteil von 55 %. Nur 3 % der Wohnungen kosten weniger als 2 Milliarden VND.

Aufgrund des begrenzten Angebots steigen die durchschnittlichen Verkaufspreise auf dem gesamten Markt weiter an (Foto: Soziales Netzwerk).

Obwohl die meisten Bauträger ihre Preise nicht anpassten, trieb das Angebot an hochpreisigen, niedrigen Gebäuden die Preise für Neubauimmobilien in die Höhe. So stiegen beispielsweise die Preise für Villen im Vergleich zum Vorquartal um 55 % auf 160 Mio. VND/m² Grundstück, hauptsächlich aufgrund des geringen Angebots in Me Linh, das im dritten Quartal 2023 verkauft wurde. Die Preise für Reihenhäuser stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 194 Mio. VND/m² Grundstück. Auch die Preise für Geschäftshäuser legten im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 328 Mio. VND/m² Grundstück zu.

Laut Frau Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting, Savills Hanoi: „Der Wohnungsmarkt verzeichnet weiterhin steigende Preise aufgrund gestiegener Grundstücks- und Baukosten, einer verbesserten Infrastruktur und höherer Qualität. Das begrenzte Angebot auf dem Markt hält an, was dazu führt, dass der durchschnittliche Verkaufspreis von Neubauimmobilien auf dem gesamten Markt weiter steigt.“

Im vierten Quartal 2023 wurden 3.045 Wohnungen verkauft, ein Anstieg von 45 % gegenüber dem Vorquartal und 5 % gegenüber dem Vorjahr. Die Vermietungsquote lag bei 46 %. Gleichzeitig verzeichnete das Segment der Flachbauten das niedrigste Transaktionsvolumen seit vielen Jahren. Die Anzahl der Transaktionen sank im vierten Quartal 2023 um 37 % gegenüber dem Vorquartal und um 67 % gegenüber dem Vorjahr. Die Vermietungsquote betrug in diesem Quartal lediglich 9 %, ein Rückgang um 5 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal und um 12 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Im Jahr 2023 wurden nur 359 Einheiten verkauft, der niedrigste Wert seit 2014. Die Gesamtzahl der Transaktionen im Flachbausegment ging im Vergleich zum Vorjahr um 76 % zurück, und die Vermietungsquote lag 2023 bei nur 36 %, ein Rückgang um 31 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr.

Angesichts der geringen Nachfrage analysierte Frau Hang: „Käufer sind weiterhin verunsichert. Tatsächlich stammen die im 20. Quartal verkauften Wohnungen hauptsächlich aus Projekten mit seriösen, rechtlich abgesicherten und ihren finanziellen Verpflichtungen nachgekommenen Investoren. Trotz der Unterstützung durch günstige Bankzinsen für Wohnungsbaudarlehen hegen Käufer daher Bedenken hinsichtlich der rechtlichen Rahmenbedingungen. Auch die Banken sind besorgt darüber, dass Investoren ihre rechtlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Projekt und der Abwicklung der Kreditvergabe nicht vollständig erfüllt haben. Dies beeinflusst indirekt die Kaufentscheidung und die Anzahl der verkauften Wohnungen und erklärt, warum die Nachfrage trotz gesunkener Kreditzinsen weiterhin gering ist.“

Welche Möglichkeiten gibt es für Hauskäufer mit tatsächlichem Wohnbedarf?

Laut Frau Hang bietet der Gebrauchtimmobilienmarkt angesichts des begrenzten Angebots und der hohen Preise für Neubauimmobilien möglicherweise Chancen für diejenigen, die dringend Wohnraum benötigen. Der Gebrauchtimmobilienmarkt zeichnet sich durch eine größere Auswahl an erschwinglichen und rechtlich abgesicherten Objekten aus. So liegt beispielsweise der Preis für gebrauchte Villen pro Quadratmeter Grundstück 7 % unter dem durchschnittlichen Preis für Neubauimmobilien, gebrauchte Reihenhäuser sind 24 % günstiger und gebrauchte Gewerbe-Reihenhäuser sogar 40 %.

Frau Do Thu Hang, Senior Director, Research & Consulting, Savills Hanoi

Gleichzeitig können Wohnungskäufer mit einem erhöhten Angebot durch den Infrastrukturausbau rechnen. Infrastrukturprojekte wie die Ringstraßen 3, 5 und 4 werden den Wohnungsmarkt in Hanoi erweitern und darauf abzielen, die Nachfragekonzentration in der Innenstadt und den zentralen Gebieten zu verringern. Der Infrastrukturausbau wird die Wohnungsnachfrage in benachbarte Provinzen und Regionen mit günstigen Preisen und größeren Grundstücksressourcen lenken.

Laut einem Bericht von Savills wirkt sich dies positiv auf das Angebot aus, da Wohnprojekte in Randgebieten und angrenzenden Provinzen zunehmend zur Deckung des Wohnraumbedarfs in Hanoi beitragen werden. Demnach werden im Jahr 2024 zusätzlich 12.100 neue Wohnungen auf den Markt kommen, wobei 87 % davon in den Bezirken Hoang Mai, Nam Tu Liem und Ha Dong entstehen. Hung Yen und Bac Ninh werden von 2024 bis 2026 rund 203.000 Wohnungen bereitstellen. Bis 2026 werden im Segment der Flachbauten voraussichtlich 14.000 neue Wohnungen aus 37 Projekten entstehen. Großprojekte wie Vinhomes Co Loa oder Vinhomes Wonder Park werden das Angebot an Flachbauten erweitern.

Darüber hinaus wird erwartet, dass sich die Verabschiedung des Wohnungsgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und zuletzt des Grundstücksgesetzes positiv auf den Markt auswirken wird. „Die Regelung, dass Investoren ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen müssen, bevor zukünftige Produkte entstehen, stärkt das Vertrauen der Käufer. Daher ist davon auszugehen, dass das Marktvertrauen in den Jahren 2024 und 2025 sowie in der Folgezeit weiter steigen wird, Produkte von renommierten Investoren mit realer Finanzkraft angeboten werden und der Markt dadurch ein ausgewogeneres und vielfältigeres Produktangebot aufweisen wird“, so Frau Hang.

NAM ANH

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html