Der Immobilienmarkt ist "seltsam", was raten Experten?

Laut Experten ist ein bemerkenswerter Punkt auf dem aktuellen Immobilienmarkt, dass die Mehrheit der Transaktionen von Investoren und nicht von tatsächlichen Käufern stammt.

Laut Bericht des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler erreichte die Marktaufnahmerate in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 ein sehr positives Niveau von fast 70 %, was etwa 60.000 Transaktionen entspricht und damit doppelt so hoch ist wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Die Realität sieht jedoch so aus, dass die Marktentwicklung, obwohl die reale Nachfrage immer noch einen großen Anteil ausmacht, von einem höheren Investitions-Cashflow getrieben wird, da die Immobilienpreise auf einem sehr hohen Niveau sind.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, liegt diese Realität im Kontext des zunehmenden Inflationsdrucks und der Infrastrukturentwicklung. Viele Investoren betrachten Immobilien als sicheren Hafen und effektives Instrument zur Gewinnerzielung.

Der Investitions-Cashflow konzentriert sich aktuell hauptsächlich auf Produkte, die einen realen Wohnraumbedarf decken – Produkte mit gutem Vermietungspotenzial und klarem Wertsteigerungspotenzial. Dies sind die Hauptfaktoren, die Investoren zur Investition motivieren.

„ Der Großteil der Transaktionen auf dem heutigen Markt stammt von der zweiten Gruppe der Immobilienkäufer – also von jenen, die als Kapitalanlage und nicht zum Selbstbezug kaufen. Dies zeigt, dass die Kauf- und Verkaufsaktivitäten hauptsächlich durch den Kapitalfluss von Investitionen getrieben werden, während die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin schwächelt, da die aktuellen Preise für die meisten Menschen weit über ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen “, sagte Herr Dinh.

Die meisten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt werden derzeit von Investoren durchgeführt. (Illustrationsfoto: Minh Duc).

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Leiter der Wohnungsabteilung von CBRE Vietnam, erklärte außerdem, dass das neue Immobilienangebot in der Innenstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt (ehemals Ho-Chi-Minh-Stadt) derzeit eher auf die Bedürfnisse von Investoren als auf den tatsächlichen Wohnbedarf ausgerichtet sei. Die meisten Investoren gehen davon aus, dass die Käufer die Immobilien nicht selbst bewohnen, sondern lediglich halten oder vermieten werden. Daher werden die Objekte im höheren Preissegment angeboten, um den Gewinn zu maximieren.

„ Bei dem aktuellen Preisniveau zirkuliert der Cashflow auf dem Markt fast ausschließlich unter den Investoren, während es für Wohnungskäufer sehr schwierig ist, Zugang zu erhalten “, kommentierte Herr Kiet.

Daten der DKRA Group bestätigen diesen Trend. Von über 2.000 Transaktionen in den ersten neun Monaten des Jahres entfielen nur etwa 30 % auf private Käufer, die restlichen 70 % auf Investoren. Investoren verfügen über ein höheres finanzielles Potenzial und sind bereit, hohe Preise zu zahlen, wenn sie eine Gewinnchance sehen. Private Käufer hingegen – mit einem Budget von 1–2 Milliarden VND – können sich Wohnungen im Wert von 4–5 Milliarden VND oder mehr kaum leisten.

Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE), erklärte außerdem, dass die meisten Transaktionen auf dem Primärmarkt auf die Nachfrage von Immobilienbesitzern mit mehreren Objekten zurückzuführen seien. Darüber hinaus verzeichneten viele Projekte dank der Beteiligung an Großprojekten und lokaler Fusionen gute Absatzraten.

Laut Frau Mien werden die Immobilienpreise kurzfristig weiter steigen, da die Gewinnerwartungen der Anleger hoch bleiben. Viele Anleger leben nach wie vor gut und stehen nicht unter dem Druck finanzieller Hebelwirkung. Daher sehen sie keinen Grund, ihre Verkaufspreise anzupassen.

„ Angesichts der anhaltend niedrigen Zinssätze, der weiterhin in den Markt gepumpten billigen Geldflüsse, der konsequent umgesetzten Maßnahmen zur Förderung öffentlicher Investitionen und des nach wie vor knappen Angebots an Wohnraum im mittleren und erschwinglichen Preissegment glauben die Investoren weiterhin an einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise “, so die Einschätzung von Frau Mien.

Herr Le Dinh Chung - Experte Immobilie Er merkte außerdem an, dass das Wohnungsangebot in letzter Zeit hauptsächlich im Luxussegment angesiedelt war. Der durchschnittliche Wohnungspreis liegt derzeit bei rund 80 Millionen VND/m². Viele neue Projekte wurden kürzlich mit Preisen über 100 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht.

Bei den aktuellen Immobilienpreisen haben Normalverdiener, selbst mit einem Gehalt von 30 Millionen VND im Monat, kaum eine Chance, ein Haus zu besitzen. Wer sich 70 bis 100 Millionen VND pro Quadratmeter leisten kann, ist hauptsächlich Investor, Spekulant und eine Gruppe von Menschen mit extrem hohem Einkommen, wie beispielsweise Unternehmer.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von PropertyGuru Vietnam, erklärte den hohen Trend zu spekulativen Immobilienkäufen in Vietnam unter anderem damit, dass dies auf Folgendes zurückzuführen sei: Investitionskanal Immobilien sind leicht zu kaufen und zu verkaufen, weisen eine hohe Liquidität auf und bieten höhere Renditen als andere Anlageformen wie Gold, Aktien oder Banken. Die Renditen von Immobilieninvestitionen zählen in Vietnam seit zehn Jahren zu den besten und erreichen 197 % für Wohnungen und 137 % für Grundstücke.

Ein weiterer Grund ist, dass die Grundsteuerpolitik in Vietnam niedriger und offener ist als in vielen anderen Ländern der Region und keine Sanktionen gegen Spekulation und Verwahrlosung von Grundstücken vorsieht.

Herr Nguyen Quoc Anh führte aus, dass es weltweit derzeit fünf grundlegende Steuern auf Immobilien gibt: Grundsteuer, Einkommensteuer, Eintragungssteuer, Leerstandssteuer (eine Steuer auf Immobilien, die längere Zeit nicht genutzt werden) und Erschließungssteuer (für die Entwicklung von Infrastruktur, Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen im Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet). Im Durchschnitt liegt die Grundsteuer in vielen Ländern zwischen 0,3 und 20 %, die Eintragungssteuer zwischen 2 und 6 % und die Einkommensteuer zwischen 14 und 45 %. In einigen Ländern werden leerstehende Immobilien mit 12 bis 20 % und Erschließungssteuern mit 1 bis 3 % besteuert.

In Vietnam müssen Hauskäufer derzeit nur die ersten drei Steuern entrichten: Einkommensteuer (2–5 %), Grundsteuer (0,03–0,2 %) und Registrierungssteuer (0,5 %). „ Niedrige Steuern erleichtern es Käufern, in Immobilien zu investieren und diese zu rotieren, indem sie heute eine Immobilie kaufen und morgen eine andere verkaufen “, sagte er.

Warnung vor dem Risiko einer „Blase“.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh verliert der Markt sein Angebots-Nachfrage-Gleichgewicht, wenn es immer weniger Wohnungskäufer gibt. Die Preise steigen, ohne jedoch an die reale Nachfrage gekoppelt zu sein, was leicht zu Blasenbildung führen kann.

Ein Markt mit zu vielen Teilnehmern, also Investoren, ist anfällig für Preisinflation. (Illustration: Minh Duc).

„ Ohne rechtzeitiges politisches Eingreifen wird Wohnraum in großen Ballungsräumen für Arbeitnehmer zunehmend unerschwinglich werden “, sagte Herr Dinh.

Der Wirtschaftswissenschaftler Dinh The Hien betonte, dass der Wohnungsmarkt wieder auf seine ursprüngliche Funktion zurückgeführt werden müsse, nämlich die Wohnbedürfnisse der Mehrheit zu befriedigen. Wenn kurzfristige Investitionen dominieren, dienen Wohnungen nicht mehr dem Wohnen, sondern werden zu einem Instrument der Gewinnmaximierung, was die Preise kontinuierlich in die Höhe treibt und soziale Folgen nach sich zieht. Er empfahl dem Staat daher, das Angebot an bezahlbarem und mittelpreisigem Wohnraum baldmöglichst zu erhöhen, um die Marktstruktur wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen-Trai-Universität), erklärte: Wenn Kapital in Immobilien fließt, steigt deren Wert schneller als die Arbeitsproduktivität und das Einkommenswachstum. Dadurch entsteht eine immer größere Kluft zwischen Immobilienpreisen und der Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung. Der Markt tendiert daher dazu, sich an Preiserwartungen statt an der tatsächlichen Nachfrage zu orientieren, was die Liquidität gefährdet und das Risiko von Spekulationsblasen erhöht.

Da der Handel maßgeblich von Investoren getrieben wird, reagieren die Märkte sensibler auf politische Änderungen. Eine geringfügige Anpassung bei Kreditvergabe, Zinssätzen oder Marktstimmung kann eine Kettenreaktion auslösen, die zu einer Verlangsamung oder lokalen Korrektur führt. Dieses Risiko betrifft nicht nur Spekulanten, sondern kann sich, wenn es nicht sorgfältig kontrolliert wird, auf das gesamte Finanzsystem, Unternehmen und die Wirtschaft ausweiten.

„ Daher sind die drastischen Maßnahmen der Regierung zur Dämpfung des Preisanstiegs der richtige und strategische Schritt, der auf langfristige Stabilität abzielt “, betonte Herr Huy.

Quelle: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html