Trotz der Schwierigkeiten der in- und ausländischen Wirtschaft wächst der vietnamesische Industrieimmobilienmarkt im Jahr 2023 weiterhin recht stark. Obwohl Experten auf viele Herausforderungen hinweisen, die der vietnamesische Industrieimmobilienmarkt in der kommenden Zeit bewältigen muss, schätzen die meisten Experten die mittel- und langfristigen Aussichten dieses Marktes sehr hoch ein.
Der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien wächst weiterhin stark. Bild: VNA
Die Auslastung ist gut
In dem am 3. November veröffentlichten Bericht „Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth“ erklärte Savills Vietnam: „Nach einem volatilen ersten Halbjahr verzeichnet Vietnam dank wichtiger Markttreiber ein stetiges Wachstum. Zu den Schlüsselfaktoren zählen eine junge und dynamische Belegschaft, wettbewerbsfähige Arbeitskosten, eine exportorientierte Wirtschaft, ein stabiles Geschäftsumfeld, die geografische Lage und Vietnams aktive Teilnahme an Freihandelsabkommen (FTAs).“
Laut Savills Vietnam werden im Jahr 2023 397 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 122.900 Hektar errichtet, davon 292 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von über 87.100 Hektar. Darüber hinaus befinden sich 106 weitere Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 35.700 Hektar im Bau. Die Industrieparks im ganzen Land weisen eine hohe Auslastung von über 80 % auf, wobei die wichtigsten nördlichen Provinzen 83 % und die wichtigsten südlichen Provinzen 91 % erreichen.
Die Northern Key Economic Zone verzeichnete 68 Industrieparkprojekte mit einer Pachtfläche von 12.000 Hektar. Die Pachtpreise stiegen im Jahresvergleich um 30 % und erreichten durchschnittlich 138 USD/m²/Pachtzeit. Die Mieter in diesem Gebiet sind hauptsächlich in den Bereichen Elektronik und Computer, Automobilmontage und -herstellung, Maschinenbau und Ausrüstung sowie Solarenergiekomponenten tätig. Zu den namhaften Unternehmen im Norden zählen Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast .
Die Southern Key Economic Zone verzeichnete 122 Industrieparkprojekte mit einer Pachtfläche von 24.883 Hektar. Die Pachtpreise stiegen im Jahresvergleich um 15 % und erreichten durchschnittlich 174 USD/m²/Pachtdauer. Die Mieter sind hauptsächlich in den Bereichen Lebensmittel- und Getränkeverarbeitung, Baustoffe, Textilien sowie Gummi- und Kunststoffprodukte tätig. Zu den namhaften Mietern zählen LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola und Kumho Tires.
Die Knight Frank Vietnam Company teilt diese Ansicht und erklärte in ihrem jüngsten Bericht, dass die Auslastung der Industrieparks derzeit sehr hoch sei: In den Vororten von Hanoi liege sie bei 78 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 92 %. Auch die Mietpreise für Industrieparkgrundstücke in den beiden größten Städten des Landes seien im Zeitraum 2022–2023 stark gestiegen, und zwar um 14 % in den Vororten von Hanoi und um 58 % in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt.
Laut Knight Frank Vietnam zieht der Markt für Fertigfabriken und -lagerhallen (RBF und RBW) seit 2018 starke ausländische Investitionen an, und die Zahl der Investoren hat sich bis heute verfünffacht. Die Herausforderungen, die sich aus diesem Boom ergeben, insbesondere in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Angebot an Fertiglagern 2,1 Millionen Quadratmeter erreicht hat, haben zur Entstehung eines mieterfreundlichen Marktes mit durchschnittlichen Mietpreisen von etwa 4,5 USD/m²/Monat im Süden und 4,7 USD/m²/Monat im Norden beigetragen.
„Dieser Trend wurde erwartet und stellt keine Bedrohung für den Markt für Industrieimmobilien dar. Dies wird dazu beitragen, in naher Zukunft wettbewerbsfähige Mieten aufrechtzuerhalten, während der Markt reift und expandiert, um mit anderen Ländern der Region, insbesondere Thailand, zu konkurrieren. Dort wird das Angebot an Fertiglagerhallen von 2021 bis 2024 voraussichtlich mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 6,6 % wachsen, verglichen mit 15 % in Vietnam“, sagte Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam.
Laut dem Immobiliendienstleister CBRE Vietnam verzeichneten fertige Fabriken und Lagerhallen im dritten Quartal 2023 dank der Nachfrage von US-amerikanischen, europäischen und japanischen Unternehmen eine erhöhte Absorptionsrate. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verzeichnete der südvietnamesische Markt 450.000 Quadratmeter neue Fabriken und Lagerhallen. Aufgrund des reichlichen Angebots sind die Mietpreise für beide Gebäudetypen in den Provinzen und Städten der ersten Kategorie (Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Long An) im Süden Vietnams relativ stabil; die durchschnittliche Lagermiete beträgt 4,5 USD/m²/Monat und die Fabrikmiete 4,9 USD/m²/Monat.
Gleichzeitig lag die Auslastung der fertigen Lagerhallen (ohne Servicelagerhallen) bei 56 % und setzte damit den Abwärtstrend aufgrund des neuen Angebots fort. Die Auslastung der fertigen Fabriken blieb mit 91 % auf einem guten Niveau. Mieter aus China, Vietnam, Japan, den USA und der Europäischen Union sind aktive Investoren auf der Suche nach Industriegrundstücken, Lagerhallen und Fabriken auf dem vietnamesischen Markt und machen etwa 70–80 % der Suchanfragen von CBRE aus.
„Da Vietnam in letzter Zeit die Zusammenarbeit mit umfassenden strategischen Partnern wie den USA, Südkorea und China weiter verstärkt, ist zu erwarten, dass Mieter aus diesen Ländern auch in Zukunft die Nachfrage auf dem vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt anführen werden“, sagte ein Vertreter von CBRE Vietnam.
Langfristiger Ausblick
Laut Savills Vietnam unterstreicht der Anstieg des Einkaufsmanagerindex für das verarbeitende Gewerbe und die Industrieproduktion das Potenzial des vietnamesischen Industrieimmobilienmarktes. Beratungsunternehmen wie Savills verzeichnen zudem eine steigende Zahl von Anfragen und Standortbesichtigungen multinationaler Unternehmen aus den Bereichen Fertigung, Logistik und E-Commerce, was die wachsende Nachfrage nach Industrieprodukten widerspiegelt.
Industriepark im Bezirk Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat - VNA
Allerdings wies John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter der Industriedienstleistungen bei Savills Vietnam, auch auf einige Herausforderungen hin, die für den vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt in der kommenden Zeit bevorstehen.
Laut Herrn Campbell ist die Qualität des reibungslosen Betriebs der gesamten Verkehrsinfrastruktur in Vietnam noch immer schlechter als in anderen Ländern der Region. Obwohl die Verkehrsinfrastruktur rasch ausgebaut wird, hält die Entwicklung noch nicht mit dem wirtschaftlichen und sozialen Wachstum Schritt. Das schnelle Wachstum der städtischen Bevölkerung und des Güterverkehrs ist der Haupttreiber des Infrastrukturbedarfs, während die Kapazität der Häfen und Seehäfen noch nicht ihr volles Potenzial erreicht hat.
Andererseits, so Campbell, werde die Nachfrage nach Fachkräften steigen, da Vietnam sich verstärkt auf die Ansiedlung wertschöpfungsintensiver Industrien und die Steigerung der Produktivität verlagere, um mit der vergleichbarer Unternehmen in der Region Schritt zu halten. Obwohl die Arbeitskosten in Vietnam nur ein Drittel der chinesischen betragen, sei die Produktivität auf diesem Niveau niedriger.
Darüber hinaus stellen die strengen neuen Brandschutzbestimmungen, die Ende 2022 in Kraft treten, Hürden für Industrieentwickler, Hersteller und Logistikunternehmen dar. Große ausländische Investoren haben Schwierigkeiten, die entsprechenden Zertifikate zu erhalten, und einige Projekte haben sich aufgrund dieses Problems verzögert.
Um die bestehenden Herausforderungen zu bewältigen, müsse die vietnamesische Regierung laut Campbell weiterhin in die Infrastruktur investieren und die Qualifikation der vietnamesischen Arbeitskräfte verbessern, um Produktivität und Effizienz zu steigern. Darüber hinaus seien die Förderung unterstützender Industrien, die Stärkung der Lieferkette, die Vereinfachung von Investitions- und Landnutzungsverfahren sowie die Anwendung der Digitalisierung wichtige Bereiche für die vietnamesische Industrie.
Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam, wies auf abweichende Trends im Industrieimmobiliensektor hin und erklärte, dass die Kapitalisierungsrate von Betriebsvermögen aufgrund hoher Finanzierungskosten, kürzerer Grundstückslaufzeiten und der Konkurrenz durch andere Märkte mit deutlich günstigeren Mietpreisen im asiatischen Raum unter Deflationsdruck stehe. Die Kapitalisierungsraten in Vietnam steigen derzeit aufgrund des zusätzlichen Angebots an hochwertigen Fertigfabriken und Lagerhallen (RBF und RBW) im ganzen Land um 9 bis 12 %.
Mit Blick auf den Industrieimmobiliensektor im Jahr 2024 stellte Alex Crane fest, dass globale Mindestzölle und hohe Logistikkosten Hindernisse für Investitionen von Herstellern in Vietnam darstellen werden. Obwohl Vietnam zahlreiche bilaterale und multilaterale Freihandelsabkommen unterzeichnet hat, beeinträchtigen steigende Arbeits- und Baukosten teilweise auch den Kostenvorteil des Landes.
Laut Knight Frank Vietnam lässt sich dies deutlich an den Grundstückspreisen ablesen. So liegen beispielsweise die Mietpreise für Industriegrundstücke in den Vororten von Bangkok (Thailand) derzeit bei 82–164 USD/m²/Pachtdauer und damit deutlich niedriger als in den Vororten von Hanoi (80–250 USD/m²/Pachtdauer) und den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt (95–280 USD/m²/Pachtdauer). Herr Alex Crane betonte, dass Industrie- und Verarbeitungsimmobilien nach wie vor wichtige Märkte in Vietnam seien, aber bis 2024 mit großen Herausforderungen bei der Anziehung von Investitionen und der Besetzung von Bauflächen konfrontiert sein würden.
Der Vertreter von Knight Frank Vietnam äußerte sich jedoch optimistisch hinsichtlich der langfristigen Entwicklungsaussichten, da sowohl der Internationale Währungsfonds (IWF) als auch die HSBC Bank prognostizieren, dass Vietnam im Jahr 2023 eine BIP-Wachstumsrate von etwa 4,7 % bis 5 % erreichen wird. Laut Alex Crane gehört Vietnams Engagement für Ausgaben und Investitionen in die Infrastruktur zu den stärksten in der Region und auch der Rechenzentrumsmarkt ist je nach Lockerung rechtlicher Hürden und Konzentration auf die Infrastruktur bereit für einen Wandel./.
Thanh Hai
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