Ausblick für den Markt für Industrieimmobilien: Stetiges Wachstum

Trotz der Schwierigkeiten der nationalen und internationalen Wirtschaft verzeichnete der vietnamesische Industrieimmobilienmarkt 2023 weiterhin ein starkes Wachstum. Zwar werden in der kommenden Zeit zahlreiche Herausforderungen für den vietnamesischen Industrieimmobilienmarkt genannt, doch die meisten Experten bewerten die mittel- und langfristigen Perspektiven dieses Marktes sehr positiv.

Der vietnamesische Markt für Industrieimmobilien wächst weiterhin sehr stark. Illustrationsfoto: VNA

Die Auslastungsrate ist gut.

In dem am 3. November veröffentlichten Bericht „Vietnam Industrial Real Estate Highlights: Steady Growth“ erklärte Savills Vietnam: „Nach einem volatilen ersten Halbjahr verzeichnete Vietnam dank wichtiger Markttreiber ein stetiges Wachstum. Zu diesen Faktoren zählen eine junge und dynamische Belegschaft, wettbewerbsfähige Lohnkosten, eine exportorientierte Wirtschaft, ein stabiles Geschäftsumfeld, die geografische Lage und Vietnams aktive Beteiligung an Freihandelsabkommen.“

Laut Savills Vietnam werden im Jahr 2023 397 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 122.900 Hektar entstehen. Davon sind 292 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von über 87.100 Hektar bereits in Betrieb. Weitere 106 Industrieparks mit einer Gesamtfläche von 35.700 Hektar befinden sich im Bau. Die Industrieparks weisen landesweit eine hohe Auslastung von über 80 % auf, wobei die wichtigsten nördlichen Provinzen 83 % und die wichtigsten südlichen Provinzen 91 % erreichen.

In der nördlichen Schlüsselwirtschaftszone wurden 68 Industrieparkprojekte mit einer gepachteten Fläche von 12.000 Hektar verzeichnet. Die Pachtpreise stiegen im Jahresvergleich um 30 % und erreichten einen Durchschnitt von 138 USD/m²/Pachtperiode. Die Mieter in diesem Gebiet sind hauptsächlich in den Bereichen Elektronik und Computer, Automobilmontage, Maschinen- und Anlagenbau sowie Solarenergiekomponenten tätig. Zu den namhaften Unternehmen, die im Norden ansässig sind, gehören Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast .

In der Southern Key Economic Zone wurden 122 Industrieparkprojekte mit einer verpachteten Fläche von 24.883 Hektar verzeichnet. Die Pachtpreise stiegen im Jahresvergleich um 15 % und erreichten einen Durchschnitt von 174 USD/m²/Pachtperiode. Die Mieter sind hauptsächlich in den Bereichen Lebensmittel- und Getränkeverarbeitung, Baustoffe, Textilien sowie Gummi- und Kunststoffprodukte tätig. Zu den namhaften Mietern zählen LEGO, Suntory, PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola und Kumho Tires.

Knight Frank Vietnam Company teilt diese Einschätzung in ihrem jüngsten Bericht und gibt an, dass die Auslastung von Industrieparks derzeit sehr positiv ist: In den Vororten von Hanoi liegt sie bei 78 % und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 92 %. Auch die Mietpreise für Industrieparkgrundstücke in den beiden größten Städten des Landes stiegen im Zeitraum 2022–2023, konkret um 14 % in den Vororten von Hanoi und um 58 % in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Laut Knight Frank Vietnam zieht der Markt für bezugsfertige Fabriken und Lagerhallen seit 2018 starke ausländische Investitionen an, und die Zahl der Investoren hat sich bis heute verfünffacht. Die Herausforderungen dieses Booms, insbesondere in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt, wo das Angebot an bezugsfertigen Lagerhallen 2,1 Millionen Quadratmeter erreichte, haben zu einem mieterfreundlichen Markt beigetragen. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen im Süden bei etwa 4,5 USD/m²/Monat und im Norden bei 4,7 USD/m²/Monat.

„Dieser Trend war vorhersehbar und stellt keine Bedrohung für den Markt für Industrieimmobilien dar. Er wird dazu beitragen, die wettbewerbsfähigen Mietpreise in naher Zukunft aufrechtzuerhalten, während der Markt reift und expandiert, um mit anderen Ländern der Region, insbesondere Thailand, zu konkurrieren, wo das Angebot an bezugsfertigen Lagerhallen von 2021 bis 2024 eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 6,6 % aufweist, verglichen mit 15 % in Vietnam“, sagte Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam.

Laut dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE Vietnam verzeichneten bezugsfertige Fabriken und Lagerhallen im dritten Quartal 2023 dank der Nachfrage von US-amerikanischen, europäischen und japanischen Unternehmen eine erhöhte Flächenaufnahme. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 wurden im südlichen Markt 450.000 Quadratmeter neue Fabrik- und Lagerhallenfläche realisiert. Aufgrund des reichlichen Angebots sind die Mietpreise für beide Gebäudetypen in den Metropolen und Provinzen (Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Long An) im Süden relativ stabil; die durchschnittliche Lagerhallenmiete beträgt 4,5 USD/m²/Monat und die durchschnittliche Fabrikhallenmiete 4,9 USD/m²/Monat.

Die Auslastung von bezugsfertigen Lagerhallen (ohne Servicelager) lag bei 56 % und setzte damit den Abwärtstrend aufgrund des zunehmenden Angebots fort. Die Auslastung von bezugsfertigen Fabrikhallen blieb hingegen mit 91 % auf einem guten Niveau. Investoren aus China, Vietnam, Japan, den USA und der Europäischen Union suchen aktiv nach Industriegrundstücken, Lagerhallen und Fabrikhallen auf dem vietnamesischen Markt und machen etwa 70–80 % der Suchanfragen von CBRE aus.

„Da Vietnam in jüngster Zeit die Zusammenarbeit mit umfassenden strategischen Partnern wie den USA, Südkorea und China weiter verstärkt hat, ist zu erwarten, dass Mieter aus diesen Ländern auch in Zukunft die Nachfrage auf dem vietnamesischen Markt für Industrieimmobilien anführen werden“, sagte ein Vertreter von CBRE Vietnam.

Langfristige Perspektiven

Laut Savills Vietnam deuten der Anstieg des Einkaufsmanagerindex (PMI) für das verarbeitende Gewerbe und des Index der Industrieproduktion auf das Potenzial des vietnamesischen Industrieimmobilienmarktes hin. Darüber hinaus verzeichnen Beratungsunternehmen wie Savills eine steigende Anzahl von Anfragen und Standortbesichtigungen von multinationalen Unternehmen aus den Bereichen Fertigung, Logistik und E-Commerce, was die wachsende Nachfrage nach Industrieimmobilien widerspiegelt.

Industriepark im Bezirk Bac Tan Uyen (Binh Duong). Foto: Hong Dat – VNA

John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter des Bereichs Industriedienstleistungen bei Savills Vietnam, wies jedoch auch auf einige Herausforderungen hin, vor denen der vietnamesische Industrieimmobilienmarkt in der kommenden Zeit stehen wird.

Konkret erklärte Herr Campbell, dass die Qualität der Gewährleistung eines reibungslosen Betriebs der gesamten Verkehrsinfrastruktur in Vietnam im Vergleich zu anderen Ländern der Region noch geringer sei. Obwohl die Verkehrsinfrastruktur rasant ausgebaut werde, habe die Entwicklung noch nicht mit dem Tempo des wirtschaftlichen und sozialen Wachstums Schritt gehalten. Das schnelle Wachstum der städtischen Bevölkerung und des Güterverkehrs treibe den Infrastrukturbedarf hauptsächlich an, während die Kapazität der Häfen noch nicht voll ausgeschöpft sei.

Andererseits erklärte Herr Campbell, dass mit Vietnams Fokus auf die Ansiedlung von Branchen mit hoher Wertschöpfung und die Steigerung der Produktivität, um mit regionalen Konkurrenten gleichzuziehen, der Bedarf an Fachkräften steigen werde. Obwohl die Arbeitskosten in Vietnam nur ein Drittel der chinesischen betragen, ist die Produktivität bei gleichem Niveau geringer.

Zudem haben strenge neue Brandschutzbestimmungen, die Ende 2022 in Kraft treten, Hindernisse für Industrieentwickler, Hersteller und Logistikunternehmen geschaffen. Große ausländische Investoren haben Schwierigkeiten, die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten, und einige Projekte verzögern sich deswegen.

Um die bestehenden Herausforderungen zu bewältigen, erklärte Herr Campbell, dass die vietnamesische Regierung weiterhin in die Infrastruktur investieren und die Qualifikationen der vietnamesischen Arbeitskräfte verbessern müsse, um Produktivität und Effizienz zu steigern. Darüber hinaus seien die Förderung von Zulieferindustrien, die Stärkung der Lieferkette, die Vereinfachung von Investitions- und Landnutzungsverfahren sowie die Digitalisierung allesamt Schlüsselfaktoren für die vietnamesische Industrie.

Alex Crane, Geschäftsführer von Knight Frank Vietnam, wies auf einige unterschiedliche Trends im Bereich der Industrieimmobilien hin und erklärte, dass die Kapitalisierungsrate von Betriebsvermögen aufgrund hoher Finanzierungskosten, kürzerer Nutzungsdauer von Grundstücken und der Konkurrenz aus anderen asiatischen Märkten mit deutlich günstigeren Mietpreisen unter deflationärem Druck stehe. Die Kapitalisierungsraten in Vietnam steigen derzeit um 9–12 %, bedingt durch das zusätzliche Angebot an hochwertigen, bezugsfertigen Fabriken und Lagerhallen (RBF und RBW) im ganzen Land.

Mit Blick auf den Industrieimmobilienmarkt bis 2024 merkte Alex Crane an, dass globale Mindestzölle und hohe Logistikkosten Hindernisse für Investitionen von Herstellern in Vietnam darstellen werden. Obwohl Vietnam zahlreiche bilaterale und multilaterale Freihandelsabkommen unterzeichnet hat, beeinträchtigen steigende Arbeits- und Baukosten den Kostenvorteil des Landes.

Laut Knight Frank Vietnam lässt sich dies deutlich an den Grundstückspreisen erkennen. So liegen die Mietpreise für Industriegrundstücke in den Vororten von Bangkok (Thailand) derzeit bei 82–164 USD/m² pro Mietperiode und damit deutlich niedriger als in den Vororten von Hanoi (80–250 USD/m² pro Mietperiode) und Ho-Chi-Minh-Stadt (95–280 USD/m² pro Mietperiode). Alex Crane betonte, dass Industrie- und Produktionsimmobilien in Vietnam zwar weiterhin wichtige Märkte darstellen, aber im Jahr 2024 vor großen Herausforderungen bei der Anwerbung von Investitionen und der Vermietung von Bestandsflächen stehen werden.

Ein Vertreter von Knight Frank Vietnam äußerte sich jedoch optimistisch hinsichtlich der langfristigen Entwicklungsperspektiven, da sowohl der Internationale Währungsfonds (IWF) als auch die HSBC Bank für Vietnam ein BIP-Wachstum von rund 4,7 % bis 5 % im Jahr 2023 prognostizieren. Laut Alex Crane zählt Vietnam zu den Ländern mit dem stärksten Engagement für Infrastrukturinvestitionen in der Region, und auch der Markt für Rechenzentren ist bereit für den Wandel, abhängig vom Abbau rechtlicher Hürden und der Fokussierung auf die Infrastruktur.

Qinghai