Warum steigen die Preise für gebrauchte Sozialwohnungen täglich?

Sozialwohnungen, aber nicht mehr günstig

Da es in letzter Zeit keine Anzeichen einer Verbesserung des Angebots an bezahlbaren Wohnungen gibt, insbesondere in den Gebieten nicht allzu weit vom Stadtzentrum entfernt, versuchen viele Menschen, alte Sozialwohnungen zu kaufen.

Obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt und diese seit vielen Jahren genutzt werden, werden diese Wohnungen derzeit zu Preisen verkauft, die für einkommensschwache Gruppen unerschwinglich sind. Beispielsweise war das Felix Homes-Projekt in Go Vap (HCMC), das 2017 für 14 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten wurde, ein gut angenommenes Sozialwohnungsprojekt. Damals erhielten Personen mit einem Einkommen von weniger als 9 Millionen VND/Monat von den Banken 70 % des Wohnungswerts zu Vorzugszinsen und mit einer Ratenstundung von 15 bis 20 Jahren. Für etwa 240 Millionen VND konnten Käufer eine Wohnung in diesem Sozialwohnungsprojekt erwerben.

Untersuchungen haben jedoch ergeben, dass eine Wohnung bei Felix Homes mit einer Fläche von 56 m² derzeit für 1,69 Milliarden VND verkauft wird, was etwa 30 Millionen VND/m² entspricht. Darüber hinaus gibt es Verkäufer, die Wohnungen in diesem Projekt zu Preisen zwischen 35 und 45 Millionen VND/m² verkaufen.

Sozialwohnungsprojekt Felix Homes in Go Vap.

In Hanoi wurde das Projekt NOXH @Home in Yen So (Hoang Mai, Hanoi ) mit 1,2 Milliarden VND pro 55 m² großer Wohnung ausgeschrieben. Die Übergabe sollte Ende 2018 erfolgen, und es wurde ein 20-jähriges Darlehen mit Vorzugszinsen gewährt. Somit kostet jeder m² dieses Projekts etwa 20 Millionen VND, ein Preis, der im Vergleich zum NOXH-Projekt nicht sehr angemessen ist, aber auch günstiger ist als bei einigen kommerziellen Apartmentprojekten zu dieser Zeit.

Derzeit wird eine 55 m² große Wohnung im @Home-Projekt für 1,75 Milliarden VND angeboten, was 31 Millionen VND/m² entspricht. Darüber hinaus werden in diesem Projekt auch einige größere Wohnungen zu Preisen von bis zu 36 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten.

Angesichts der steigenden Preise für viele alte Sozialwohnungsprojekte ist es für viele Menschen schwieriger denn je geworden, ein Haus für den tatsächlichen Wohnbedarf zu besitzen. Frau Dao Thu Trang (35 Jahre, Ho-Chi-Minh-Stadt) berichtete von ihrer Suche nach einem Haus und sagte, dass sie und ihr Mann seit fast zwei Monaten nach Häusern suchen und sich diese ansehen, aber kein Haus gefunden haben, das ihnen hinsichtlich Preis und Lage zusagt.

„Die alten Sozialwohnungen werden trotz langer Belegung und baulicher Mängel immer noch nicht billiger. Ich habe mir viele Projekte angesehen, aber keines davon wurde für weniger als 30 Millionen VND verkauft, was die finanziellen Möglichkeiten meiner Familie übersteigt. Sozialwohnungen mit angemessenen Preisen sind zu weit entfernt oder erfordern einen Umzug in benachbarte Provinzen. Wenn ich dort kaufe, wird das meine Arbeit erheblich beeinträchtigen…“, erzählte Frau Trang.

Viele Leute verkaufen Wohnungen bei Felix Homes zum doppelten Preis weiter.

Frau Trang erzählte, dass die Idee, alte Sozialwohnungen zu kaufen, von einem Freund kam. Nach einiger Suche fand ihre Familie eine alte Wohnung für 28 Millionen VND/m². Rechnet man jedoch die Renovierungskosten hinzu, liegt der Preis bei rund 30 Millionen VND/m². Dieser Preis übersteigt die Möglichkeiten von Geringverdienern und ist daher für viele keine gute Option. Daher ist die Idee, alte Sozialwohnungen zu kaufen, weil man glaubt, sie seien günstiger, weil die Wohnungen Anzeichen von Verfall aufweisen, in der Realität nicht zutreffend.

Untersuchungen zufolge sind die Preise für Sozialwohnungen auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen und haben auf dem Primärmarkt einen neuen Höchststand erreicht. Beim jüngsten NHS Trung Van-Projekt (Hanoi) beispielsweise schwankte der Investorenpreis zwischen 19 und 20 Millionen VND/m². Ganz zu schweigen von den Gebühren, die anfallen können, da derzeit extrem viele Menschen ein Haus im Projekt kaufen und entsprechende Anträge stellen.

Warum steigen die Preise für alte Sozialwohnungen?

Als Antwort auf diese Frage wird in vielen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass der Hauptfaktor für den weiteren Preisanstieg bei alten Sozialwohnungen das Angebotsproblem sei.

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums gab es im ersten Quartal 2023 im ganzen Land nur 1 Sozialwohnungsprojekt mit einem Umfang von 300 neu lizenzierten Wohnungen; 5 Projekte mit einem Umfang von 1.908 Wohnungen, die für den zukünftigen Verkauf in Frage kommen; 4 Projekte mit einem Umfang von 934 Wohnungen, deren Bau abgeschlossen wurde...

Davon befinden sich 397 Arbeiterwohnungsprojekte mit einer Größe von 453.426 Einheiten im Bau, 152 Projekte mit einer Größe von 153.426 Einheiten im Bau und 245 Projekte mit einer Größe von 300.000 Einheiten durchlaufen Investitionsverfahren … Da sich viele Projekte noch im Status „im Bau“ befinden und das derzeitige Angebot an Sozialwohnungen nur einen sehr kleinen Teil der Nachfrage ausmacht, sind die Preise einiger alter Projekte stark gestiegen, da die Preise im Vergleich zu gewerblichen Wohnungsbauprojekten noch nicht zu hoch sind.

Der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus wird in den nächsten Jahren hoffentlich vielen Menschen zu einem Eigenheim verhelfen.

Diesem Bericht zufolge sind die Preise für gebrauchte Sozialwohnungen, die auf dem Immobilienmarkt gehandelt und verkauft werden können, in den letzten fünf Jahren recht schnell gestiegen und liegen üblicherweise bei 17 bis 19 Millionen VND/m² (im Vergleich zum durchschnittlichen Erstverkaufspreis von 12 bis 15 Millionen VND/m²). In einigen Gebieten liegen die Preise für Sozialwohnungen derzeit bei 21 bis 25 Millionen VND/m², sogar bei bis zu 30 bis 35 Millionen VND/m², was sie für viele bedürftige Menschen mit geringem Einkommen unerschwinglich macht.

Nach Angaben der Mitarbeiter der Makleretagen steigt der Preis jeder Wohnung je nach Lage, Ausrichtung der Wohnung, der dazugehörigen Möblierung und der Entwicklung der Infrastruktur rund um das Projekt mehr oder weniger stark an. Dies gilt insbesondere für einige Sozialwohnungsprojekte, die einst in Gebieten mit schlechter Infrastruktur errichtet wurden, sich im Laufe der Jahre jedoch stark mit einer dichten Bevölkerung entwickelt haben, wodurch die Wohnungspreise hier stark ansteigen und sich manchmal gegenüber dem ursprünglichen Preis verdoppeln.

Darüber hinaus sagten Experten, dass Sozialwohnungen durch die staatliche Politik in Bezug auf Landnutzungsgebühren, Steuern usw. gefördert werden und an Vorschriften gebunden sind, die eine Übertragung erst nach fünf Jahren ermöglichen. Daher ist der Erstpreis viel niedriger als der von Gewerbewohnungen. Wenn es also Zeit für die Übertragung ist, beginnen die Preise für alte Sozialwohnungen stark zu steigen.

In seiner Antwort auf diese Frage nannte Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Direktor von R&D DKRA Vietnam, drei Hauptgründe für den Preisanstieg bei alten Sozialwohnungen.

Zunächst geht es um rechtliche Fragen, da die lange Zeit bis zur Genehmigung der Projektlizenz andere Kosten wie Zinsen, Betriebskosten und Opportunitätskosten in die Höhe treibt. Alle oben genannten Punkte haben den Verkaufspreis des Produkts in die Höhe getrieben.

Das zweite Problem ist das der Kapitalquellen. Dazu gehören der starke Anstieg der Bankzinsen und die steigenden Kosten anderer Kapitalbeschaffungskanäle. Schließlich ist es auf den starken Anstieg der Inputkosten zurückzuführen. Die Grundstückspreise, die Arbeitskosten und die Rohstoffkosten (Eisen, Stahl, Sand, Zement usw.) sind in letzter Zeit stark gestiegen.

Quelle: https://www.congluan.vn/vi-sao-nha-o-xa-hoi-da-qua-su-dung-ngay-mot-tang-gia-post248197.html