Đô thị vệ tinh TP Hồ Chí Minh: Xu hướng đầu tư bất động sản trong 2026

Năm 2026 đánh dấu giai đoạn hoàn thiện hàng loạt dự án trọng điểm: Vành đai 3 và Vành đai 4, cao tốc Bến Lức- Long Thành, mở rộng cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh.

Động lực mới từ hợp nhất

Việt Nam đang đứng trước cơ hội vàng để vươn lên trong chuỗi cung ứng toàn cầu, khi dòng dịch chuyển đầu tư đang gia tăng mạnh mẽ sau những biến động kinh tế thế giới. Trong bối cảnh đó, TP Hồ Chí Minh - trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước - tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu, đặc biệt sau quá trình hợp nhất đơn vị hành chính. Sự thay đổi về cấu trúc vùng mở ra không gian phát triển mới, nơi các đô thị vệ tinh được xem như lực kéo quan trọng nhằm giảm áp lực cho lõi trung tâm, đồng thời tạo động lực bứt phá cho thị trường bất động sản từ năm 2026 trở đi.

Đô thị vệ tinh TP Hồ Chí Minh: Xu hướng đầu tư bất động sản trong 2026 - Ảnh 1. — Các chuyên gia cho rằng, trước đà tăng giá mạnh tại trung tâm, dòng vốn và người mua đang dịch chuyển sang các địa phương giáp ranh như Bình Dương cũ, Đồng Nai và Long An cũ.

Tại diễn đàn bất động sản nhà ở mới đây, CBRE Việt Nam ghi nhận TP Hồ Chí Minh có gần 12.000 sản phẩm nhà ở mở bán trong năm 2025, bao gồm 7.600 căn hộ và 4.400 nhà liền thổ. Riêng phân khúc căn hộ tăng 50% so với năm 2024, nhưng 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguồn cung lệch pha khiến giá sơ cấp quý IV tăng 18%, đạt mức khoảng 90 triệu đồng mỗi mét vuông. Nếu tính theo năm, giá căn hộ khu vực lõi tăng 21%, thấp hơn mức tăng 23-25% của những năm trước nhưng vẫn duy trì xu hướng leo thang kéo dài suốt từ 2014.

Trước đà tăng giá mạnh tại trung tâm, dòng vốn và người mua đang dịch chuyển sang các địa phương giáp ranh như Bình Dương cũ, Đồng Nai và Long An cũ, nơi giá căn hộ lần lượt là 46, 40 và 42 triệu đồng mỗi mét vuông. Đặc biệt, Long An cũ ghi nhận mức tăng 45% trong quý IV, cho thấy sức nóng của thị trường vùng ven. Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sự dịch chuyển này là quy luật của thị trường, khi hạ tầng kết nối được cải thiện và quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế.

Trong khi đó, các chuyên gia cảnh báo rủi ro "bong bóng" nếu giá tiếp tục bị đẩy lên quá cao. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt của CBRE đánh giá Việt Nam khác Trung Quốc ở chỗ nguồn cung nhà ở không theo kịp tốc độ đô thị hóa, làm cho nhu cầu vượt trội so với nguồn cung, nhưng ông cũng lưu ý rằng rủi ro sẽ tăng lên nếu tín dụng bị siết đột ngột như giai đoạn 2007-2011. Mặc dù chưa chạm đến kịch bản tiêu cực, thị trường cao cấp vẫn tiềm ẩn nguy cơ bão hòa cục bộ khi giá trị bị đẩy lên mức phi thực tế.

Ở góc độ chủ đầu tư, Phạm Trung Quân, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển sản phẩm CTCP Đầu tư Nam Long chia sẻ việc giảm giá nhà gần như "bất khả thi" khi chi phí đầu vào tăng mạnh. Giá cát san lấp từ hơn 100.000 đồng/m³ nay đã tăng lên 400.000-500.000 đồng/m³, trong khi chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tiếp tục leo thang. Vì vậy, thay vì giảm giá, nhiều doanh nghiệp chuyển sang tăng chất lượng sản phẩm thông qua tiêu chuẩn ESG, LEED hay LOTUS để thu hút khách hàng ngày càng chuộng môi trường sống xanh và bền vững sau đại dịch.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cũng khẳng định, triển vọng trung hạn của thị trường tiếp tục gắn liền với làn sóng đầu tư hạ tầng. Năm 2026 đánh dấu giai đoạn hoàn thiện hàng loạt dự án trọng điểm: Vành đai 3 và Vành đai 4, cao tốc Bến Lức- Long Thành, mở rộng cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Trung Lương - Mỹ Thuận lên 8 làn xe, cùng các tuyến quốc lộ kết nối liên vùng. Những trục giao thông mới đang định hình lại vị thế khu tây, đông và nam Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời đặt nền móng cho chiến lược phát triển đa trung tâm của toàn vùng.

Đô thị vệ tinh: xu hướng đầu tư mới

Một trong những biểu hiện rõ nét nhất của quá trình tái cấu trúc không gian đô thị là sự trỗi dậy của các đô thị vệ tinh. Theo CBRE, khu vực Tây Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu nguồn cung nhà phố, biệt thự, villa với gần 4.400 căn mở bán năm 2025, cao gấp 33 lần nguồn cung mới tại trung tâm. Khoảng 80% nguồn cung nhà thấp tầng tại miền Nam dồn về các đô thị vệ tinh phía tây, nổi bật là Long An cũ (Tây Ninh); địa phương đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nhờ lợi thế hạ tầng và quỹ đất rộng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nhận định giá nhà khu tây "chấp nhận được" so với khu đông và khu nam, nhưng tiềm năng tăng trưởng lại vượt trội bởi hạ tầng chiến lược đang hình thành và môi trường sống trong lành. Sự phân hóa giá rõ nét giữa trung tâm và vùng ven tạo ra dư địa đầu tư lớn, đặc biệt khi mức tăng giá sơ cấp được dự báo đạt 9-11% mỗi năm đối với căn hộ và 6-12% đối với nhà phố, biệt thự trong 3 năm tới.

Đô thị vệ tinh TP Hồ Chí Minh: Xu hướng đầu tư bất động sản trong 2026 - Ảnh 2. — Tây Ninh đang trở thành "điểm sáng" thu hút nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu mở rộng không gian đô thị ngày càng tăng.

Tây Ninh, sau hợp nhất, đang định hình vai trò trung tâm công nghiệp, dịch vụ và đô thị mới của vùng. Địa phương này kết nối trực tiếp với Thành phố Hồ Chí Minh qua cao tốc và vành đai, đồng thời liên kết với Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long qua các hành lang kinh tế. Với cơ chế thông thoáng và sự đồng hành của chính quyền, Tây Ninh đang trở thành "điểm sáng" thu hút nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu mở rộng không gian đô thị ngày càng tăng.

Ở cấp độ vĩ mô, TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế phân tích rằng sau sắp xếp đơn vị hành chính, khu vực trung tâm cũ của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ phát triển mạnh mô hình công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ, trong khi sản xuất quy mô lớn sẽ dần dịch chuyển về Bình Dương cũ. Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sẽ trở thành cực logistics - cảng biển, dựa trên lợi thế cảng Cái Mép - Thị Vải. Sự phân vai rõ ràng này tạo ra một hệ sinh thái kinh tế, đô thị liên hoàn, trong đó các đô thị vệ tinh trở thành "bản lề" kết nối và lan tỏa phát triển.

Đáng chú ý, Cần Giờ với khu đô thị lấn biển được xem như "lá phổi xanh" và cửa ngõ giao thương hàng hải quan trọng, hứa hẹn trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế. Khi hệ thống hạ tầng đồng bộ được triển khai, TP Hồ Chí Minh không chỉ mở rộng biên độ phát triển mà còn nâng tầm vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu, phù hợp với xu hướng các doanh nghiệp đa quốc gia đang tìm kiếm những trung tâm sản xuất - logistics mới tại Đông Nam Á.

Tất cả những chuyển động ấy khẳng định đô thị vệ tinh không chỉ là xu hướng bất động sản ngắn hạn, mà là chiến lược dài hạn giúp TP Hồ Chí Minh giãn dân, tái cấu trúc không gian và xây dựng năng lực cạnh tranh mới. Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, nơi sự phân hóa giá và dịch chuyển đầu tư sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong năm 2026.

Nguồn: https://vtv.vn/do-thi-ve-tinh-tp-ho-chi-minh-xu-huong-dau-tu-bat-dong-san-trong-2026-100251209155717417.htm