Πίεση στη λήξη των ομολόγων ακινήτων το 2025

Παρόλο που η αγορά ακινήτων παρουσιάζει θετικές αλλαγές, ορισμένοι ειδικοί εξακολουθούν να ανησυχούν για τον κίνδυνο καθυστερημένης αποπληρωμής ομολόγων από τις επιχειρήσεις ακινήτων το επόμενο έτος.

Παρόλο που η αγορά ακινήτων παρουσιάζει θετικές αλλαγές, ορισμένοι ειδικοί εξακολουθούν να ανησυχούν για τον κίνδυνο καθυστερημένης αποπληρωμής ομολόγων από τις επιχειρήσεις ακινήτων το επόμενο έτος.

Σύμφωνα με τον Δρ. Can Van Luc, επικεφαλής οικονομολόγο της BIDV , κατά τη διάρκεια της πιο δύσκολης περιόδου της αγοράς ακινήτων (από τον Ιούνιο έως τον Αύγουστο του 2023), εκδόθηκε από την κυβέρνηση το Διάταγμα 08/2023/ND-CP, το οποίο επέτρεπε στις επιχειρήσεις και τους επενδυτές να διαπραγματευτούν και να αναβάλουν το χρέος τους σε ομόλογα. Με αυτή τη «σανίδα σωτηρίας», στο 60% των επιχειρήσεων χορηγήθηκε διετής παράταση, με αποτέλεσμα η ημερομηνία αποπληρωμής του χρέους να φτάσει τον Ιούνιο του 2025.

Στατιστικά στοιχεία από έναν οργανισμό αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας δείχνουν ότι το υπόλοιπο των εταιρικών ομολόγων (τόσο κεφαλαίου όσο και τόκων) που οφείλονται το 2025 εκτιμάται σε 334.000 δισεκατομμύρια VND. Μόνο για τον κλάδο των ακινήτων, το οφειλόμενο υπόλοιπο αναμένεται να είναι περίπου 135.000 δισεκατομμύρια VND.

Σχολιάζοντας τα παραπάνω στοιχεία, ο εμπειρογνώμονας της BIDV δήλωσε ότι η πίεση στα ομόλογα το 2025 δεν είναι ανησυχητική. Οι αθετήσεις πληρωμών είναι λιγότερο πιθανό να συμβούν, καθώς η αγορά ακινήτων σταδιακά γίνεται πιο θετική. Πολλές επιχειρήσεις χρειάζεται να ορίσουν μόνο μια έκπτωση προϊόντος περίπου 10% για να πουλήσουν τα προϊόντα τους, αντί για 40-50% όπως την προηγούμενη περίοδο.

Όχι μόνο αυτό, ο κ. Luc δήλωσε με σιγουριά ότι η αγορά ακινήτων επωφελείται από μακροοικονομικούς παράγοντες. Συνεπώς, ο πληθωρισμός αυξάνεται υπό έλεγχο. Τα επιτόκια στο Βιετνάμ παραμένουν χαμηλά. Οι συναλλαγματικές ισοτιμίες σταδιακά μειώνονται. Το έλλειμμα του προϋπολογισμού, το δημόσιο χρέος, το εξωτερικό χρέος, οι υποχρεώσεις αποπληρωμής χρέους της κυβέρνησης... βρίσκονται εντός του ορίου που επιτρέπει η Εθνοσυνέλευση . Επιπλέον, οι θεσμοί και τα νομικά συστήματα βελτιώνονται σταδιακά χάρη στην ύπαρξη τριών νέων νόμων περί ακινήτων.

Η ανάκαμψη της αγοράς αντικατοπτρίζεται σαφώς στην έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών για το τρίτο τρίμηνο του 2024. Συγκεκριμένα, ο συνολικός αριθμός επιτυχημένων συναλλαγών για τον τομέα των διαμερισμάτων και των μεμονωμένων κατοικιών έφτασε τις 38.398 συναλλαγές. Ο αριθμός αυτός αυξήθηκε κατά 48,3% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2024 και κατά 29% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Με τη βελτίωση του κλίματος στην αγορά, η προϋπόθεση για την επιστροφή των επιχειρήσεων στον τομέα των ακινήτων γίνεται σαφέστερη.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Quang Thuan, Γενικός Διευθυντής της FiinRatings, δήλωσε ότι η μεγαλύτερη πηγή κεφαλαίων για τις επιχειρήσεις ακινήτων δεν προέρχεται από τραπεζικά δάνεια ή ομόλογα, αλλά από πληρωμές πελατών. Εφόσον η Κυβέρνηση επιλύει νομικά ζητήματα στα έργα και δημιουργεί τις προϋποθέσεις για τους επενδυτές να λανσάρουν σύντομα προϊόντα, η διαχείριση του ομολογιακού χρέους δεν θα αποτελεί πλέον δύσκολο «πρόβλημα».

Στην πραγματικότητα, η πρόοδος της νομικής διευθέτησης επιταχύνεται. Από το τρίτο τρίμηνο του 2024, πολλά έργα που είχαν «παγώσει» για πολλά χρόνια έχουν ανοίξει ξανά προς πώληση. Στο Ανόι, αυτά είναι τα Hanoi Melody Residences (περιοχή Hoang Mai) και QMS Top Tower (περιοχή Nam Tu Liem). Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, τα «αναβιωμένα» έργα είναι τα Dat Xanh Homes Riverside (πόλη Thu Duc), Metro Star (πόλη Thu Duc), D-Homme (περιοχή 6), Lavida Plus (περιοχή 7)...

Ωστόσο, από την οπτική γωνία του Δρ. Vu Dinh Anh, οικονομικού εμπειρογνώμονα, ο αριθμός των ομολόγων που λήγουν το 2025 εξακολουθεί να ασκεί μεγάλη πίεση στις επιχειρήσεις. Συγκεκριμένα, τα ομόλογα των επιχειρήσεων ακινήτων έχουν υψηλότερο κίνδυνο ληξιπρόθεσμων και πιθανών επισφαλών απαιτήσεων από το μέσο επίπεδο της αγοράς.

Το συμπέρασμα του εμπειρογνώμονα είναι βάσιμο, ειδικά σε σύγκριση με μια πρόσφατη έκθεση. Συνεπώς, τους τελευταίους 10 μήνες, η ομάδα των επιχειρήσεων οικιστικών ακινήτων αντιπροσώπευε το 60% του συνολικού ποσού των ληξιπρόθεσμων ομολόγων. Ακόμη και το 56% των εκδοτών με αδύναμη πιστοληπτική ικανότητα αφορούσε τον κλάδο των οικιστικών ακινήτων και των κατασκευών.

«Τους επόμενους 12 μήνες, περίπου 109 τρισεκατομμύρια VND σε ομόλογα θα λήξουν στον τομέα των οικιστικών ακινήτων, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το ήμισυ της συνολικής αξίας των ληξιπρόθεσμων ομολόγων. Από αυτά, εκτιμούμε ότι περίπου 30 τρισεκατομμύρια VND σε ομόλογα διατρέχουν κίνδυνο καθυστερημένης αποπληρωμής κεφαλαίου», αναφέρει η έκθεση.

Σύμφωνα με τον κ. Duong Duc Hieu, Διευθυντή Ανάλυσης και Αξιολόγησης Πίστωσης, Τομέας Μη Χρηματοοικονομικών Επιχειρήσεων της VIS Rating, η ικανότητα αποπληρωμής χρέους των επιχειρήσεων ακινήτων παραμένει ασθενής και το επίπεδο διαφοροποίησης στην ικανότητα αποπληρωμής χρέους διευρύνεται ολοένα και περισσότερο.

Ο εμπειρογνώμονας της VIS Rating εκτίμησε ότι, για επιχειρήσεις με έργα που επικεντρώνονται στον τομέα των ακινήτων, συγκεντρωμένα σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, οι δραστηριότητες πωλήσεων είναι αρκετά καλές και θα ανακάμψουν το 2024. Αυτές οι επιχειρήσεις θα έχουν καλύτερους πόρους και υψηλή ικανότητα αποπληρωμής χρέους.

«Αντίθετα, ορισμένες επιχειρήσεις θα παραμείνουν σε δύσκολη θέση, επειδή προηγουμένως επικεντρώνονταν σε έργα με υψηλό κερδοσκοπικό χαρακτήρα. Η ζήτηση για αυτό το τμήμα παραμένει χαμηλή, επομένως η ικανότητά τους να αποπληρώσουν το χρέος τους είναι ασθενής», σχολίασε ο κ. Hieu.

Η VIS Rating τόνισε ότι έως και τα 2/3 των εισηγμένων επενδυτών έχουν ταμειακές ροές για την αποπληρωμή του χρέους από αδύναμα έως εξαιρετικά αδύναμα επίπεδα, συγκεκριμένα λειτουργικές ταμειακές ροές κάτω του 5% του συνολικού χρέους. Αυτό είναι ιδιαίτερα σοβαρό για τους επενδυτές που επηρεάζονται από νομικά ζητήματα έργων.

Με βάση την παραπάνω κατάσταση, προβλέπεται ότι το 50% των ομολόγων που λήγουν στα τέλη του 2024 και το 2025 ενδέχεται να διατρέχουν κίνδυνο καθυστερημένων πληρωμών κεφαλαίου και τόκων, οι περισσότερες από τις οποίες αφορούν επιχειρήσεις που καθυστερούν τακτικά τις πληρωμές.

Πηγή: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html