Απαγόρευση υποδιαίρεσης και πώλησης γης: Η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται πιο υγιής

Αναμένεται ότι από την 1η Αυγούστου 2024 θα τεθεί σε ισχύ ο τροποποιημένος νόμος περί ακινήτων. Σύμφωνα με τον οποίο, η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης θα εφαρμοστεί σε 105 πόλεις και κωμοπόλεις, αύξηση 81 μονάδων σε σύγκριση με τους ισχύοντες κανονισμούς. Στο δύσκολο πλαίσιο της αγοράς ακινήτων, θα δυσκολέψουν την κατάσταση αυτοί οι νέοι κανονισμοί;

Οικόπεδο προς πώληση στην κοινότητα An Phu Tay, περιοχή Binh Chanh. Φωτογραφία: Hoang Hung

Κίνδυνος έλλειψης και αύξησης τιμών

Σύμφωνα με τον κ. Nguyen Hoang Hai, Διευθυντή του Τμήματος Στέγασης και Διαχείρισης Αγοράς Ακινήτων του Υπουργείου Κατασκευών , η γη είναι πάντα το τμήμα με τη μεγαλύτερη ζήτηση και αποτελεί το μεγαλύτερο αντικείμενο συναλλαγών μεταξύ όλων των συναλλαγών ακινήτων. Το πρώτο τρίμηνο του 2024, σε ολόκληρη τη χώρα πραγματοποιήθηκαν 97.659 επιτυχημένες συναλλαγές γης, σχεδόν 3 φορές ο όγκος συναλλαγών του τμήματος διαμερισμάτων και μεμονωμένων κατοικιών. Στην πραγματικότητα, τα τελευταία 15 χρόνια, η αγορά ακινήτων έχει επίσης πληγεί από την άνοδο της γης πολλές φορές.

Ο καθηγητής Dang Hung Vo δήλωσε ότι οι ασυνάρτητοι κανονισμοί του Νόμου περί Γης του 2013 είναι ο λόγος για τον οποίο η υποδιαίρεση και η πώληση γης γίνονται αντικείμενο εκμετάλλευσης και δημιουργούν συνεχώς πυρετούς. Η κορύφωση του πυρετού της γης είναι η περίοδος 2020-2022, όταν ανακοινώνονται πολλά είδη σχεδιασμού από κεντρικό έως τοπικό επίπεδο, γίνονται μεγάλες επενδύσεις σε υποδομές αστικών μεταφορών, καθώς και τα κόλπα των μεσιτών γης για να διογκώνουν τις τιμές της γης.

Με πολλά δραστικά μέτρα από την κυβέρνηση και τα αρμόδια υπουργεία, μέχρι το τέλος του 2022, ο πυρετός είχε καταλαγιάσει. Ωστόσο, η αγορά περιήλθε σε μια ακόμη ακραία κατάσταση, όταν το τμήμα γης είχε σχεδόν παγώσει σε πολλές περιοχές τα τελευταία 2 χρόνια. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία του Υπουργείου Κατασκευών, το απόθεμα ακινήτων σε έργα κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024 ήταν περίπου 23.029 μονάδες, εκ των οποίων το ποσοστό αποθεμάτων αφορούσε κυρίως το τμήμα ακινήτων ατομικής κατοικίας και τα οικόπεδα των έργων, με μόνο 10.855 οικόπεδα.

Το Υπουργείο Κατασκευών δεν διαθέτει επί του παρόντος συγκεκριμένα στοιχεία για τον αριθμό των εγκαταλελειμμένων έργων υποδιαίρεσης και πώλησης γης, αλλά απλώς κοιτάζοντας πίσω στις περιοχές που βίωσαν τον πυρετό της γης πριν από 2 χρόνια, μπορούμε να δούμε τη ζοφερή κατάσταση σε αυτές τις περιοχές. Συνήθως στα Νοτιοανατολικά, στα Κεντρικά Υψίπεδα, στις Κεντρικές περιοχές ή στον Βορρά, πολλά έργα εξακολουθούν να είναι ανενεργά. Πολλοί άνθρωποι έχουν αγοράσει γη σε υψηλές τιμές, τώρα η επιθυμία να «ξεφύγουν» δεν είναι εύκολη επειδή η αγορά δεν έχει συναλλαγές.

Βραχυπρόθεσμες δυσκολίες, μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα

Παρόλο που πιστεύεται ότι η αγορά ακινήτων θα επηρεαστεί κάπως από τον κανονισμό που απαγορεύει την υποδιαίρεση και την πώληση γης, οι ειδικοί εξακολουθούν να είναι αισιόδοξοι ότι μακροπρόθεσμα, η αγορά μπορεί να αναπτυχθεί πιο υγιής. Σύμφωνα με τον Δρ. Nguyen Van Dinh, Αντιπρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, ο νέος κανονισμός λειτουργεί σαν «φίλτρο», συμβάλλοντας στην εξάλειψη των επενδυτών που ζητούν μόνο γη για έργα και στη συνέχεια υποδιαιρούν και πωλούν γη, κάτι που δεν φέρνει οικονομική αποτελεσματικότητα στη χώρα, αποτρέποντας την κερδοσκοπική εγκατάλειψη της γης, με τα χρήματα των ανθρώπων να βρίσκονται νεκρά στη γη, οδηγώντας σε μεγάλη ζημιά στην οικονομία.

Όσον αφορά τις ανησυχίες ότι ο κανονισμός που απαγορεύει την υποδιαίρεση και πώληση οικοπέδων επηρεάζει τα δικαιώματα του λαού, ο εκπρόσωπος του Υπουργείου Κατασκευών επιβεβαίωσε ότι οι νέοι κανονισμοί επηρεάζουν μόνο τους επενδυτές που χρησιμοποιούν ιδιωτικά κεφάλαια για να επενδύσουν στον τομέα των ακινήτων, δεν επηρεάζουν τα κρατικά έργα για την ανάπτυξη των κονδυλίων γης, ο κρατικός προϋπολογισμός δαπανά χρήματα για την εκκαθάριση γης, τη διοργάνωση δημοπρασιών για την αγορά κατοικιών από άτομα, την κάλυψη των αναγκών για στέγαση στο πλαίσιο της φυσικής αύξησης του πληθυσμού. Οι νέοι κανονισμοί δεν επηρεάζουν επίσης την εφαρμογή της υποδιαίρεσης γης από άτομα με νόμιμα δικαιώματα χρήσης γης με σκοπό την παραχώρηση, τη δωρεά, την κληρονομιά ή τη μεταβίβαση σε άλλους.

Από την οπτική γωνία των κατασκευαστών έργων στον τομέα των ακινήτων, οι επιχειρήσεις πιστεύουν ότι μπορεί να είναι δύσκολο βραχυπρόθεσμα, αλλά σταθερό μακροπρόθεσμα. Ο κ. Vo Hong Thang, Διευθυντής Επενδύσεων του Ομίλου DKRA, ενημέρωσε ότι ο αριθμός των υποδιαιρέσεων γης προς πώληση σε αστικές περιοχές τύπου II και III έχει σημειώσει άνθηση τα τελευταία χρόνια. Επομένως, η αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης σύμφωνα με τους νέους κανονισμούς του Νόμου περί Ακινήτων (όπως τροποποιήθηκε) θα επηρεάσει ολόκληρη την αγορά από Βορρά έως Νότο, με το 90% των επενδυτών που επηρεάζονται να βρίσκονται σε αστικές περιοχές τύπου II και III. Στην πραγματικότητα, οι υποδιαιρέσεις γης προς πώληση καθιστούν εύκολα τους ανθρώπους ευάλωτους. Πολλοί επενδυτές με ασθενή οικονομική δυνατότητα έχουν εκμεταλλευτεί την πολιτική για να συλλέξουν γη, να εκκενώσουν το οικόπεδο, να κατασκευάσουν προβληματικές υποδομές και στη συνέχεια να πουλήσουν γη σε υψηλές τιμές σε ανθρώπους και κερδοσκόπους για να εισπράξουν χρήματα. Αυτή είναι η βασική αιτία του πληθωρισμού των τιμών, δημιουργώντας «πυρετό γης», προκαλώντας κινδύνους για την αγορά ακινήτων. Επομένως, η αυστηροποίηση της υποδιαίρεσης και της πώλησης γης αναμένεται να συμβάλει στον «έλεγχο» των επενδυτών, σχηματίζοντας επαγγελματικές επιχειρήσεις ακινήτων.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Nguyen Van Hau, Γενικός Διευθυντής της Asian Holdings Real Estate JSC, δήλωσε: «Η απαγόρευση της υποδιαίρεσης και πώλησης γης σε ειδικές αστικές περιοχές τύπου Ι, τύπου II και τύπου III έχει τεράστιο αντίκτυπο στη δομή των τμημάτων προϊόντων ακινήτων. Ο αριθμός των προϊόντων γης από την υποδιαίρεση την επόμενη περίοδο θα μειωθεί, η περιορισμένη προσφορά θα προκαλέσει αύξηση των τιμών της γης. Ωστόσο, μακροπρόθεσμα, αυτό θα βοηθήσει την αγορά να αναπτυχθεί πιο υγιής και θα καταστήσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό πιο συστηματικό».

Ο νόμος του 2023 για τις επιχειρήσεις ακινήτων ορίζει ότι τα δικαιώματα χρήσης γης δεν μπορούν να μεταβιβαστούν σε άτομα που κατασκευάζουν τα ίδια κατοικίες, διαιρούν οικόπεδα σε οικόπεδα προς πώληση σε δημοτικές περιφέρειες, συνοικίες και πόλεις ειδικών αστικών περιοχών τύπου Ι, II και III και υπόκεινται σε δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης για επενδύσεις σε έργα κατασκευής κατοικιών σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης. Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, η χώρα έχει 2 αστικές περιοχές ειδικού τύπου, συμπεριλαμβανομένων του Ανόι και της πόλης Χο Τσι Μινχ· 22 αστικές περιοχές τύπου Ι· 36 αστικές περιοχές τύπου II· 45 αστικές περιοχές τύπου III.

ΜΙΝ ΝΤΟΥΙ - ΝΤΟΥΚ ΤΡΟΥΝΓΚ

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html